Saiba porque um empréstimo com garantia é a melhor opção

Está em dúvida sobre qual empréstimo fazer?  A CashMe ajuda. Confira:

Devido a recente crise econômica, o brasileiro tem tido ainda mais dificuldades de manter uma vida financeira equilibrada. Além da crise, o constante aumento dos impostos e a flutuação dos juros no mercado só pioram a situação, em conjunto com o aumento do desemprego. Assim, é de se esperar que ocorra um crescimento no número de endividados do país.

A maioria das pessoas torce um pouco o nariz quando escutam falar de empréstimo. Contudo, pode ser que seja a única alternativa quando se está com mais dívidas do que podem ser pagas. Isso pode acontecer por conta de uma dívida que parecia pequena, inofensiva, mas devido as taxas de juros, acabaram se tornando monstruosas.

Para quem tem muitas dívidas ou quer se livrar daquela que se tornou imensa, uma boa saída é o empréstimo com garantia de imóvel. A ideia é trocar as dívidas que possuem taxas de juros mais altas por outra mais barata, que tem a cobrança dos menores índices do mercado e oferece um prazo de pagamento maior. Também é indicado para quem deseja concentrar muitas dívidas em uma só. 

O valor a ser liberado no empréstimo com garantia de imóvel

O valor a ser liberado no empréstimo com garantia de imóvel é o maior das modalidades de linha de crédito. Isso faz com que o consumidor consiga quitar as contas em aberto, reduzir significamente o acúmulo de juros ao longo do tempo e ter uma dívida mais estável que pode ser dividida em prestações que caibam em seu orçamento. Além disso, o dinheiro também pode ser utilizado para investir e até mesmo comprar outro imóvel. 

Entretanto, como em qualquer operação financeira, é preciso planejamento e pesquisa. Se acabar fazendo o empréstimo errado para a sua necessidade, acabará com mais uma dívida que não poderá pagar. Para isso, é necessário conhecer todos os tipos de empréstimos. 

Pensando nisso, a CashMe fez uma lista para mostrar o porquê do empréstimo com garantia de imóvel, também chamado de Home Equity, pode ser a melhor opção  e a que com mais vantagens entre as outras linhas de crédito. Confira. 

O que é o empréstimo com garantia de imóvel?

É uma modalidade de linha de crédito em que, para obter o dinheiro, coloca-se o imóvel como garantia do empréstimo. Assim, o consumidor tem acesso a taxas de juros mais baixas em comparação aos outros tipos de crédito e ainda tem a possibilidade de quitar a dívida em um prazo mais longo do que o normal.

Bastante popular nos Estados Unidos, está começando a crescer no Brasil devido às suas vantagens superiores aos outros tipos de empréstimo. É uma opção interessante para quem tem muitas dívidas ou uma dívida com taxas elevadas, já que o montante a ser liberado costuma ter um valor alto. Logo, é muito mais vantajoso trocar muitas dívidas por uma só ou uma dívida mais cara por outra com taxas de juros mais baratas. 

Enquanto o financiamento imobiliário movimenta cerca de R$ 4 bilhões por mês no país, o empréstimo com garantia de imóvel gira apenas R$ 200 milhões mensais, de acordo com um levantamento de dados feito pelo Banco Central. Infelizmente, há uma barreira cultural no Brasil, onde o consumidor prefere aceitar o risco de comprar uma casa financiada e assim acabar se endividando ainda mais, do que dispor do imóvel para resolver o problema. 

Por que escolher o empréstimo com garantia de imóvel?

Existem diversas vantagens nessa modalidade de linha de crédito que fazem com que seja a mais apropriada para quem está endividado ou deseja comprar um outro imóvel, por exemplo. Veja a seguir o porquê de se escolher um empréstimo com garantia de imóvel.

  • As menores taxas do mercado

É comum que os empréstimos apresentem taxas de juros mais altas como forma de compensar a possibilidade de não receber o dinheiro emprestado de volta. Os exemplos mais comuns em que as taxas acabam sendo muito elevadas por conta disso são o cheque especial e o cartão de crédito.

De acordo com um levantamento de dados feito pelo Banco Central, os juros rotativos do cartão de crédito podem chegar a 490,3% ao ano. Enquanto isso, a taxa de juros do cheque especial é de, em média, 13,53%, como afirma uma pesquisa realizada pelo procon de São Paulo. 

Em contrapartida, o empréstimo com garantia de imóvel tem o menor índice de taxas de juros, chegando a 2% ao mês. É por isso que o cliente deve aproveitar para trocar a dívida mais cara por essa do empréstimo, que sairá mais barata. 

O Custo Efetivo Total (CET)

Mesmo que as taxas de juros não sejam as únicas cobradas em uma operação financeira, o Custo Efetivo Total (CET) acabará saindo mais em conta do que seria se fizesse um empréstimo pessoal, por exemplo. Além dos juros, as taxas que podem ser cobradas são do seguro, encargos e outras tarifas, variando de instituição para instituição.

A explicação para que as taxas de juros do empréstimo com garantia de imóvel sejam tão baixas, está justamente no fato da instituição financeira ou financeira independente ter maior segurança de que irá reaver o dinheiro em caso de inadimplência. Sempre que há uma garantia, o risco da operação é menor para a empresa bancária, refletindo nas taxas de juros. 

Nessa linha de crédito ocorre o que chamamos de alienação fiduciária, ou seja, o imóvel é transferido indiretamente para o nome da instituição financeira, permitindo que o proprietário continue a usá-lo da forma como bem entender. O contrato do empréstimo é feito simultaneamente ao registro, em cartório da alienação fiduciária do bem. 

  • Maior prazo de pagamento

O prazo de pagamento do empréstimo com garantia de imóvel é o maior de todos em relação aos outros tipos de linha de crédito. Apesar de variar de instituição para instituição e do valor do montante liberado, pode ser entre 10 a 30 anos. O mais comum é que o limite mínimo seja de 12 meses e o máximo de 180 anos (15 anos).

No entanto, esse prazo também pode variar de acordo com a faixa etária do tomador de crédito e a sua capacidade de renda. A soma da idade com o prazo solicitado do empréstimo não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses.

 Por exemplo, se um casal solicitar o empréstimo e a idade do mais velho for 65 anos, o prazo do empréstimo será limitado a 15 anos (65+15=80). Com relação à renda, em qualquer tipo de empréstimo, a parcela deve comprometer somente 30% da renda mensal, seja composta ou não.

  • Maior valor a ser liberado

O empréstimo com garantia de imóvel é ideal para quem precisa de uma grande quantia para saldar as dívidas, por exemplo. O valor a ser liberado é de 60% do valor total do imóvel. Isso significa que, se o imóvel valer R$ 200 mil, o montante máximo que o solicitante irá receber é de R$ 120 mil. Existem instituições financeiras que colocam um limite de crédito, sendo geralmente entre R$ 30 mil e R$ 500 mil.

Apesar do valor alto, a burocracia é praticamente igual a todos os outros tipos de empréstimo. Será feita uma análise cadastral, do perfil e da renda do cliente, e uma avaliação do bem para saber se está em boas condições e se o preço está determinado corretamente. 

Vale lembrar que o imóvel oferecido como garantia do empréstimo não precisa, necessariamente, estar quitado. Se houver um financiamento imobiliário a instituição financeira irá quitar o saldo devedor e liberar a diferença para o cliente.

 O bem também não precisa estar no nome do solicitante do empréstimo.

Pode estar no nome de um parente ou amigo, desde que o proprietário concorde em assinar o contrato do empréstimo como anuente. Porém, é preciso ter cuidado, já que se acontecer do crediário não pagar a dívida do empréstimo, quem pode perder o imóvel é o anuente, 

Qualquer pessoa pode solicitar o empréstimo com garantia de imóvel, até mesmo pessoa jurídica. Para os empresários, costuma ser até mais atraente essa linha de crédito por conta dos juros baixos e o prazo longo para o pagamento da dívida. 

O dinheiro pode ser utilizado para capital de giro, para saldar as dívidas da empresa, comprar novos equipamentos e produtos e até mesmo para que seja aberto um novo negócio. Algumas instituições financeiras oferecem uma carência de seis meses para o início do pagamento do empréstimo. 

  • Maior flexibilidade no uso do dinheiro

Enquanto alguns empréstimos exigem uma finalidade para o uso do dinheiro e que seja utilizado somente para a mesma, no empréstimo com garantia de imóvel o crediário pode usar o dinheiro como bem entender. Por exemplo, no caso de empréstimo para MEI e empresas, o dinheiro deve ser aplicado somente no negócio que estiver no contrato. 

Já no empréstimo com garantia, não há necessidade de comprovar ou justificar a destinação do dinheiro. Inclusive, o montante conseguido pode ser utilizado para até mais de uma finalidade. Por exemplo, além de saldar todas as dívidas, o dinheiro pode ser aplicado a fim de render juros ou investir em um negócio próprio ou em si mesmo, como usar o dinheiro para bancar os estudos ou comprar um outro imóvel. Não existe uma regra.

Porém, é preciso ficar atento, uma vez que quem tem um histórico recorrente de mau devedor, dificilmente conseguirá um empréstimo. Caso consiga, será com taxas de juros mais altas. Ainda assim, os juros serão menores no empréstimo com garantia de imóvel do que seriam em outro tipo de linha de crédito. 

Para saber se está com o nome negativado, basta entrar nos órgãos de proteção ao crédito, como o Serasa. São raras as instituições que aceitam fazer um empréstimo para quem tem o nome sujo. Muitas vezes, o consumidor nem mesmo sabe que está com restrições em seu nome e CPF por conta de uma dívida que achou ser insignificante. 

  • Menor risco de inadimplência

Pelo fato de ser colocado um imóvel como garantia do empréstimo, ocorrem poucos casos de inadimplência. Isso se deve ao fato de existir a possibilidade do crediário ter o seu imóvel retomado pelo banco. No entanto, apesar dessa hipótese assustar muitas pessoas, não acontece de uma hora para outra.

Ao contrário do que as pessoas imaginam, a instituição financeira não pretende tomar o seu bem. Aliás, tentam evitar ao máximo terem de ficar com o imóvel, uma vez que esse processo também se implica taxas e despesas que vem com o bem. As empresas bancárias não possuem vocação para administrar imóveis.

No caso do não pagamento das parcelas ou atraso de pagamento por mais de três meses, a instituição procura reacomodar a dívida do cliente, fazendo diversas negociações para que o bem não seja tomado. Analisam a situação do devedor para saber se a inadimplência ocorreu por conta do desemprego ou perda de renda dentro da família. 

Negociações 

Entre essas negociações, a empresa bancária pode oferecer uma carência de seis meses para que o crediário possa pagar as outras dívidas, esticando assim o prazo do pagamento do empréstimo por mais seis meses, para que o valor das parcelas não aumente muito por conta das taxas aplicadas.  Se, ainda assim, quando todas as possibilidades de renegociação forem esgotadas, o crediário não conseguir quitar a dívida do empréstimo, o imóvel pode ir a leilão. 

Contudo, a legislação que trata da alienação fiduciária prevê a realização de dois leilões. No primeiro, o imóvel é oferecido pelo preço de mercado com base na avaliação feita pela instituição financeira durante a análise de crédito. Caso seja vendido nesse primeiro leilão, a dívida é descontada do valor arrecadado e o que sobrar é devolvido para o devedor. 

O segundo leilão, caso o bem não seja vendido no primeiro, é realizado com base no valor da dívida do imóvel ou 51% do valor da avaliação, dependendo do valor que for mais alto. Caso não apareça comprador, o imóvel é então incorporado ao patrimônio da empresa bancária, que pode vendê-lo diretamente a um interessado, sem a necessidade de leilão. 

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Informações complementares referentes ao Empréstimo com Garantia de Imóvel: mínimo de 36 meses e máximo de 120 meses. “””Exemplo – Empréstimo de R$ 200.000,00 para pagar em 15 anos (180 meses) com LTV de 43,3% (sendo R$ 200.000,00 + despesas acessórias, para um apartamento avaliado em R$ 500.000,00) – Prestação inicial de R$ 2.685,09, com uma taxa de juros de 0,99% ao mês + IPCA, Sistema de Amortização Tabela Price. CET de 13,04% ao ano.”””


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