Primeiro imóvel

Primeiro imóvel: passo a passo completo

19 abr 2023
17min de leitura

Comprar o primeiro imóvel demanda uma série de cuidados, por isso é preciso ficar atento aos passos necessários para a concretização desse sonho. Neste conteúdo, você entenderá como funcionam todos os processos que envolvem a aquisição de um imóvel. Confira!

Esse é, com certeza, um dos momentos mais marcantes da vida, além de ser o objetivo da maioria das pessoas. Embora seja o sonho de muita gente, sua compra ainda é um desafio para muitos. Isso porque os valores para a aquisição do bem costumam ser elevados e o processo de compra envolve diversas etapas que antecedem a sua concretização. 

Apesar de parecer complicado a princípio, comprar um imóvel é possível. Com planejamento e organização, você pode realizar o sonho do primeiro imóvel. O primeiro passo para alcançar este objetivo é entender cada uma das etapas que envolvem a compra a fim de evitar decisões precipitadas.

Pensando nisso, preparamos um conteúdo completo para você entender todo o processo de aquisição da sua casa própria. Portanto, acompanhe a leitura.

Como funciona a compra do primeiro imóvel?

Antes de comprar o primeiro imóvel, é fundamental entender o processo de compra, que vai desde a organização das suas finanças até o registro do imóvel. 

A aquisição desse bem é uma decisão importante que precisa de planejamento e exige diversos cuidados, uma vez que qualquer decisão precipitada pode se refletir em todas as etapas da compra e causar inúmeros prejuízos. O funcionamento da compra do primeiro pode ser resumido em:

Pré-compra

  • Organização das finanças domésticas;
  • Levantamento dos critérios de compra;
  • Definição do orçamento disponível para a compra;
  • Pesquisa e visita aos imóveis;
  • Verificação da documentação do imóvel.

Negociação e compra

  • Emissão da proposta do imóvel;
  • Documentação;
  • Contrato de compra e venda;
  • Efetivação da escritura do imóvel;
  • Registro do imóvel.

Passo a passo para comprar o primeiro imóvel 

Agora que sabemos de forma resumida o funcionamento da compra, é importante entender detalhadamente cada etapa deste processo. Em vista disso, montamos esse passo a passo para ajudar você a comprar um imóvel de forma consciente.

1° passo: Organize suas finanças

A compra de um imóvel envolve novos gastos em seu orçamento, por isso é importante que você organize suas finanças considerando a entrada dessas despesas. Melhorar a gestão financeira, inclusive, poderá ajudá-lo na definição do orçamento disponível para o imóvel. 

Isso porque você vai entender suas fontes de gastos e entrada de receita. Dessa forma, é possível descobrir o momento de cortar gastos de forma a economizar dinheiro para pagar seu primeiro imóvel

2° passo: Estabeleça os critérios do imóvel

Antes de comprar um imóvel, você precisa fazer um levantamento dos critérios que ele precisa ter para suprir suas necessidades. Para isso, faça uma lista do que é importante para você no momento.

Alguns dos aspectos que podem ser considerados neste levantamento são:

  • localização;
  • espaço; 
  • área verde;
  • área de lazer;
  • vizinhança.

Além disso, analise as suas experiências de moradia anteriores:

  • o que mais gostou dos lugares em que morou?
  • quantas pessoas vão morar na casa?
  • o que não gostou dos lugares em que morou?
  • o que a sua casa dos sonhos precisa ter?
  • o que faltou nos últimos lugares em que morou?
  • quais são seus hobbies?
  • quais são os lugares que você mais frequenta?
  • você gosta de silêncio ou curte uma vida mais agitada e badalada?

O processo de compra do primeiro imóvel exige autoconhecimento e planejamento. Assim, você evita arrependimentos, pois terá um imóvel que supre todas as suas expectativas. 

3° passo: Defina o orçamento

Após organizar suas finanças pessoais ou profissionais e definir os critérios do imóvel, no caso do primeiro imóvel comercial, você precisa definir o orçamento disponível. Aqui são definidas as formas de pagamento do imóvel, se a compra será à vista ou financiada.

A compra à vista costuma ser mais simples do que a financiada. No entanto, se na organização financeira você percebeu que não existe a possibilidade de compra à vista, então considere o financiamento. 

Vale ressaltar, contudo, que as parcelas do financiamento precisam caber no seu bolso. Isso porque elas só podem comprometer até 30% do orçamento familiar bruto. As entradas, por sua vez, variam de 10% a 20%, dependendo da condição do imóvel. 

Logo, as possibilidades de orçamento para compra do imóvel são:

À vista 

A compra à vista do imóvel é bem mais simples se compararmos com o financiamento, isso porque aqui o imóvel é comprado com o montante do valor total. 

FGTS

O fundo de garantia por tempo de serviço (FGTS) pode ser usado para a compra de um imóvel residencial, porém é preciso entender as regras e condições do uso do FGTS na aquisição do bem.

Financiamento direto com o proprietário

Realizado na negociação direta com o proprietário, esse tipo de pagamento consiste em solicitar ao proprietário que o valor da parcela ou parte do valor total do imóvel seja postergado. As condições acordadas na negociação, assim, são documentadas no contrato de compra e venda. 

Financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário é um tipo de empréstimo exclusivo para a compra da casa própria ou imóvel comercial. Também conhecido como crédito imobiliário, o financiamento oferece valores mais altos, podendo ser a partir de 50 mil, além de prazos mais longos de pagamento. 

Consórcio imobiliário

O consórcio é um tipo de financiamento bastante popular no Brasil. Ele consiste em um grupo de pessoas que se reúnem para comprar o bem. No caso do consórcio imobiliário, este bem é um imóvel. As parcelas deste tipo de financiamento são pagas diretamente à administradora do consórcio. 

Assim, todo mês, o estabelecimento realiza um sorteio em que um ou mais membros são sorteados para receberem o valor total do imóvel. A vantagem deste financiamento é que não tem juros, são cobradas apenas as taxas da administradora. No entanto, às vezes, é preciso esperar de 10 a 15 anos até ser sorteado. 

4° passo: Pesquisa e visita aos imóveis

Com os tópicos anteriores bem mapeados e definidos, chegou o momento de pesquisar os imóveis e agendar as primeiras visitas. Nessa etapa, você pode navegar por sites especializados em imóveis ou verificar diretamente nas imobiliárias. Algumas dessas plataformas de venda e aluguel de imóveis são:

  • Imóvel Web;
  • Quinto Andar;
  • Viva Real;
  • Zap Imóveis;
  • Entre outros. 

Na pesquisa dos imóveis, crie uma lista daqueles que mais gostou. Em seguida, retorne para o levantamento dos critérios do segundo passo, faça uma análise e verifique qual se encaixa melhor nesses aspectos. Por fim, faça o agendamento das visitas direto na plataforma ou imobiliária. 

Ao visitar o imóvel, preste atenção em todos os detalhes. Isso porque algumas vezes o anúncio pode não corresponder com a realidade. Alguns dos pontos importantes para se atentar durante a visita são:

Infraestruturada da rua e arredores

Na visita, faça uma análise do bairro e, principalmente, da sua rua. Para isso, você pode conversar com moradores e fazer pesquisas na internet sobre as condições de moradia no local. Então, verifique se a infraestrutura do bairro a partir dos seguintes questionamentos:

  • A rua do imóvel e dos arredores são bem pavimentadas?
  • Como é o fornecimento de energia elétrica? Costuma faltar energia com frequência?
  • A rua e os arredores são bem iluminados?
  • A rua do imóvel e arredores atende aos critérios de saneamento básico, com água potável, coleta de lixo e tratamento de esgoto adequado?
  • A rua e os arredores costumam sofrer com alagamentos e enchentes?
  • As árvores da rua e área arborizada passam por manutenção?

Localização

Analisar a localização do imóvel é fundamental. Dado que o anúncio oferece uma noção da localização, porém, ao visitá-lo, você poderá verificar se o imóvel realmente condiz com o anúncio e atende aos seus critérios. 

Portanto, seguem alguns requisitos a serem considerados:

  • transporte público;
  • escolas; 
  • padarias e supermercados;
  • farmácias;
  • proximidade com o seu trabalho;
  • hospitais e clínicas;
  • área arborizada;
  • espaços de lazer. 

Vizinhança

A vizinhança é outro critério importante a ser analisado, uma vez que problemas decorrentes das relações com vizinhos são recorrentes nos bairros. Sendo assim, é preciso que você verifique o que é fundamental para ter uma convivência tranquila com seus vizinhos. 

Alguns desses pontos são:

  • barulho;
  • movimentação da região;
  • policiamento;
  • segurança;
  • receptividade dos vizinhos, que você pode analisar durante as visitas ao imóvel. 

Estado de conservação

Verifique o estado de conservação do imóvel, incluindo pintura, piso, acabamentos, encanamentos, instalações elétricas, entre outros. Caso note problemas, avalie se são pequenos reparos ou se exigirão investimentos significativos.

Portanto, analise se o imóvel tem:

  • infiltrações;
  • problemas com mofo e manchas;
  • infestação de cupins e outras pragas;
  • rachaduras e ferrugens;
  • áreas quebradas;
  • instalações hidráulicas adequadas e bem conservadas;
  • instalações elétricas adequadas e bem conservadas;
  • portas e janelas em bom estado de conservação;
  • e assim por diante. 

Se for o caso, contrate um profissional para ajudá-lo nessa avaliação. E, caso o seu primeiro imóvel necessite de reparos, verifique com ele os investimentos necessários para isso. 

Iluminação e ventilação

Um lugar bem iluminado e ventilado é um critério indispensável para a qualidade de vida dos moradores da casa. Sendo assim, avalie se o imóvel está iluminado de forma adequada e se não é abafado. 

Para isso, você precisa ficar um tempo em cada cômodo, procurando abrir as janelas e examinar a ventilação do lugar. Geralmente, quando chegamos ao imóvel à venda, ele costuma estar com as janelas fechadas, por isso, assim que entrar nos cômodos, também repare se o lugar não fica muito abafado com as janelas fechadas. 

Tamanho e disposição dos cômodos

Observe o tamanho e a disposição dos cômodos, se são adequados às suas necessidades. Verifique também a existência de áreas externas, como varanda, terraço ou jardim.

Infraestrutura do condomínio (caso seja um condomínio)

Caso o imóvel esteja em um condomínio, verifique a infraestrutura disponível, como áreas de lazer, segurança, serviços oferecidos e taxas condominiais.

5° passo: Verifique a documentação do imóvel

Depois de seguir todos os passos anteriores e decidir qual será o seu primeiro imóvel, não deixe de verificar a documentação do imóvel. Nesta etapa, você pode contar com os serviços de um advogado especializado em direito imobiliário para ajudá-lo. 

Aqui você precisa verificar se o imóvel está dentro das regularidades, se possui dívidas ou pendências jurídicas. Alguns documentos que deverão ser analisados nesta etapa podem ser: 

  • escrituras;
  • certidões negativas;
  • impostos em dia;
  • certidão de IPTU;
  • certidão de inexistência de débitos condominiais;
  • matrícula atualizada;
  • classificação como utilidade pública;
  • entre outros. 

Além disso, é preciso analisar também a documentação do vendedor, como certidão emitida pela justiça estadual ou federal e identificações da imobiliária ou proprietário (RG, CPF, CNPJ, CRECI).

6° passo: solicite a emissão da proposta do imóvel

A proposta de imóvel nada mais é do que um documento que valida a compra de um imóvel. Por isso, após escolher o imóvel, você deverá solicitar este documento. Essa proposta, por sua vez, não transfere o bem. Logo, este documento permite que o proprietário faça uma análise das condições sugeridas pelo comprador. 

Portanto, na proposta do imóvel, encontram-se os dados do interessados, além das seguintes informações:

  • banco para financiamento;
  • data da escritura;
  • valor do sinal;
  • e detalhamento da forma de pagamento.

Após receber este documento, o proprietário tem três opções de resposta: aceite, contraproposta e recusa. 

7° passo: prepare a documentação 

A entrega da documentação, após o aceite, garante transparência e segurança do procedimento. Dado que esta etapa protege não apenas o proprietário, mas também o comprador de possíveis golpes. 

Os documentos solicitados para a aquisição do seu primeiro imóvel costumam ser:

  • comprovante de identidade;
  • declaração de imposto de renda;
  • comprovante de estado civil;
  • extrato do FGTS.

8° passo: Contrato de compra e venda

Com todos os documentos em conformidade e a análise de crédito aprovada, é realizada a emissão do contrato. 

Apesar de ser um documento opcional, sua emissão é importante porque ele define as regras da negociação e da venda. 

Nele constam informações como:

  • valor final do pagamento;
  • valor da entrada;
  • finalidade do imóvel;
  • forma de pagamento;
  • entre outras.

Vale ressaltar, inclusive, que o contrato de compra e venda não garante a propriedade de um bem. A troca da titularidade só é concretizada com a emissão da escritura do imóvel ou contrato de financiamento imobiliário averbado na matrícula. 

Agora, se o imóvel está em construção ou em reforma, o contrato de compra e venda é fundamental, uma vez que a finalização da compra, realizada pelo registro de imóveis (RGI), não é imediata. 

9°passo: Efetivação da escritura do imóvel 

Realizada no cartório de notas, este documento oficializa a transferência do imóvel. Sem a escritura do imóvel não é possível fazer o registro do bem. Logo, sem a efetivação dessa escritura é mais difícil comprovar a compra do imóvel pelo comprador. 

Esse documento oferece a segurança necessária para a compra do imóvel, visto que o proprietário do imóvel pode vendê-lo para outra pessoa e você ficará em prejuízo. Portanto, é fundamental que você compareça em qualquer Cartório de Tabelionato de Notas e procure pelo tabelião, após comprar seu primeiro imóvel. 

No cartório, serão solicitados os seguintes documentos de todas as partes envolvidas no processo, além da documentação do imóvel. 

Documentos do comprador

  • RG e CPF próprio e do cônjuge;
  • certidão de nascimento ou certidão de casamento atualizada;
  • pacto antenupcial, caso a pessoa seja casada;
  • comprovante de endereço;
  • profissão. 

Documentos do vendedor do imóvel. 

  • RG e CPF;
  • certidão de casamento atualizada e pacto antenupcial, se for casado;
  • comprovante de endereço;
  • profissões de cada um dos proprietários.

Documentos do imóvel

  • matrícula do imóvel atualizada;
  • certidão negativa de débitos do imposto predial e territorial urbano (IPTU);
  • certidão de ônus, emitida no cartório de Registro de Imóveis;
  • certidão de ações. obtida em fóruns;
  • comprovante de recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
  • comprovante de quitação de débitos condominiais.

10° passo: Registro do imóvel 

Após seguir todos os passos anteriores, chegou o momento de efetuar o registro do seu primeiro imóvel. Essa etapa consiste na formalização da nova titularidade da casa, apartamento ou estabelecimento comercial junto ao Cartório de Registro de Imóveis. 

Assim, este documento comprova oficialmente que o imóvel está em seu nome. O processo de escrituração contribui para que a transação saia do âmbito privado e torne-se pública, sendo a prova da negociação do imóvel. 

A escritura, por sua vez, passa por uma análise pelo cartório. O prazo dessa avaliação, contudo, pode ser de até um mês, tempo necessário para a matrícula do imóvel ser alterada e a propriedade transferida. 

Porém, é importante ressaltar que, no caso de imóveis financiados, o registro do imóvel é realizado na quitação do saldo final. 

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Como fazer um empréstimo para comprar o primeiro imóvel?

Se você está decidido a adquirir seu primeiro imóvel, mas não tem o dinheiro suficiente para realizar este sonho, pode recorrer ao empréstimo

No mercado, há uma grande diversidade de crédito, porém, para a compra de um imóvel, uma das opções é o financiamento imobiliário. 

Alguns dos tipos de empréstimo para imóveis são:

  • Sistema de Financiamento de Habitação (SFH);
  • Sistema Financiamento Imobiliário (SFI).

Para solicitar um financiamento imobiliário, é preciso fazer uma simulação do valor junto a instituição escolhida. Muitas instituições que oferecem este tipo de crédito disponibilizam um simulador online e gratuito

Após a simulação, você precisará enviar alguns documentos a fim de passar por uma análise de crédito. Cada instituição tem seus próprios requisitos de documentação para crédito imobiliário. Contudo, listamos alguns documentos que costumam ser solicitados a seguir.

Documentos do comprador

  • RG e CPF;
  • comprovante de residência;
  • declaração de imposto de renda;
  • comprovante de renda;
  • certidão de nascimento;
  • comprovante de estado civil;
  • extrato do FGTS;
  • carteira de trabalho;
  • certidão conjunta de débitos referentes aos tributos federais;

Documentos do vendedor do imóvel

  • RG e CPF;
  • declaração de profissão;
  • certidão de nascimento ou casamento, se a pessoa for casada;
  • certidão conjunta de débitos referentes aos tributos federais. 

Caso o proprietário seja pessoa jurídica também precisa apresentar os seguintes documentos:

  • carta com firma reconhecida em cartório e assinada pelos representantes;
  • cópia simples da Certidão Negativa de Débito (CND);
  • cópia simples do contrato social ou estatuto social consolidado e registrado perante a Junta Comercial;
  • cópia simples da Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais (CCN);
  • Ata de Eleição da Diretoria registrada na Junta Comercial no caso de a empresa possuir estatuto social e não contrato social.

Documentos do imóvel

  • cópia simples do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) do ano corrente;
  • certidão negativa do IPTU;
  • cópia simples da matrícula do imóvel dentro da validade de 30 dias.

Conclusão

Como vimos, o processo de compras do primeiro imóvel abrange diversas etapas, que vão desde a organização financeira até o registro do imóvel. 

Para adquirir um bem, é importante ter ciência de que haverá gastos durante todos os procedimentos de compra. Por isso, é essencial fazer um planejamento financeiro detalhado a fim de evitar prejuízos e comprometer suas finanças. 

No que concerne às formas de pagamento, a compra do primeiro imóvel pode ser à vista ou financiada. Nas compras à vista, o comprador já tem o montante total do valor do imóvel, ao passo que no financiamento o interessado dá uma entrada e parcela o valor restante. Após a escolha da forma de pagamento, vem a busca pelo imóvel ideal. 

Nesta etapa de pesquisa, é fundamental ter cautela e analisar todos os aspectos do imóvel antes de fechar negócio, uma vez que esses critérios precisam suprir suas necessidades e oferecer boas condições de moradia. 

Com o imóvel definido e escolhido, vem todo o processo que envolve a compra, como separação de documentos, emissão do contrato de compra e venda, escritura e assim por diante. 

Embora pareça impossível para muita gente, a realização do sonho do primeiro imóvel é possível sim. Isso porque existem diversas linhas de crédito que tornam esse desejo ainda mais perto de ser realizado. 
Agora que você sabe tudo sobre a aquisição de um imóvel, aproveite para conhecer nossas soluções de empréstimo imobiliário e faça sua simulação agora mesmo.



O primeiro imóvel é um passo importante na vida de qualquer pessoa. Ele pode ajudar, inclusive, na concretização de outros sonhos e projetos. O empréstimo com garantia de imóvel possibilita créditos de até R$15 milhões com juros baixos e longos prazos para pagamento.





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