Este conteúdo foi escrito por Leandro Mello, diretor Jurídico da CashMe.

Nos últimos anos a contratação de empréstimo com garantia em imóveis tem se tornado cada vez mais presente no Brasil em razão de diversos fatores. Por exemplo, as taxas de juros mais reduzidas, agilidade na liberação do recurso, maior flexibilização nas condições da contratação, menor burocracia e outros motivos. Tal modalidade de empréstimo é conhecida no Brasil como Home Equity e suas características são distintas de outras modalidades como empréstimo pessoal ou empréstimo consignado.

Particularmente, no tocante à forma de contratação, no Home Equity a instrumentalização da operação se diferencia de outras modalidades de empréstimo e se dá por meio de contrato de Alienação Fiduciária, justamente por conta da utilização de garantia real (imóvel) como recurso garantidor da operação. 

Nesse sentido, os contratos de Alienação Fiduciária de bens imóveis são disciplinados pela Lei nº 9.514/1997, por meio da qual o instrumento tanto pode servir como fonte de financiamento imobiliário, como também possibilita que um imóvel possa ser utilizado e dado como garantia principal de uma obrigação pela qual o devedor, então conhecido como “Fiduciante”, contrai uma obrigação e transfere a propriedade de seu bem ao respectivo credor por necessidade própria ou visando beneficiar um terceiro. 

Vale ressaltar que a transferência da propriedade do imóvel dado em garantia pelo devedor fiduciante não é plena e/ou definitiva, mas sim resolúvel, isto é, válida enquanto estiver vigente a obrigação principal celebrada entre devedor e credor, justamente como acontece nas operações de Home Equity

Assim, tem-se que no momento da contratação de uma obrigação (como por exemplo, um empréstimo) em que um imóvel é dado em garantia sob as regras da lei da Alienação Fiduciária, o proprietário do imóvel transfere temporariamente e transitoriamente a propriedade resolúvel de seu bem ao credor da operação, de modo que este passa a se chamar credor fiduciário e a possuir a propriedade fiduciária do bem, permanecendo com esse status e condição até que o contrato principal seja quitado pelo devedor.

Importante observar que este contrato não visa a transmissão definitiva do imóvel pelo devedor fiduciante ao credor fiduciário, mas tão somente possibilita que uma obrigação seja contraída, como costumeiramente acontece nas operações de empréstimo. 

O contrato de Alienação Fiduciária é um instrumento formal, pode ser celebrado por instrumento público ou particular, e para que se tenha validade é necessário o seu registro no respectivo cartório de registro de imóveis onde o bem imóvel possui matrícula e está registrado. 

Além disso, por se tratar de instrumento com robusta segurança jurídica, sua formalização deve obedecer alguns critérios e requisitos, dentre os quais se destacam: legitimidade das partes contratantes e principalmente do devedor fiduciante (proprietário do imóvel); utilização de um bem imóvel livre de ônus e demais constrições como bloqueios judiciais e hipotecas; apresentação de documentações e certidões que normalmente são requisitadas pelos cartórios de registros de imóveis para o registro da Alienação Fiduciária; legalidade da obrigação principal contratada entre as partes no contrato de empréstimo e fiel cumprimento aos demais requisitos formais sem os quais a operação não pode prosseguir.

Pode-se dizer, então, que as operações de Home Equity atingem a sua finalidade quando há o registro do contrato de Alienação Fiduciária na matrícula do imóvel que foi dado em garantia pelo devedor fiduciante ao então credor fiduciário, cujo ato de transição é o que dá segurança à operação e possibilita que as partes possam iniciar o cumprimento de suas obrigações, sendo:

  • O desembolso pelo credor do empréstimo pretendido pelo devedor e;
  • O início dos pagamentos do saldo devedor, a fim de que a dívida contraída seja amortizada pelo devedor em benefício do credor.

Assim sendo, o contrato de Alienação Fiduciária é o instrumento que possibilita aos proprietários de imóveis a alienação de seus bens na modalidade garantia, com o objetivo de contratação de empréstimos via operação de Home Equity, sendo que tal modalidade é totalmente segura e está sendo cada vez mais utilizada no Brasil.

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Informações complementares referentes ao Empréstimo com Garantia de Imóvel: mínimo de 36 meses e máximo de 120 meses. “””Exemplo – Empréstimo de R$ 200.000,00 para pagar em 15 anos (180 meses) com LTV de 43,3% (sendo R$ 200.000,00 + despesas acessórias, para um apartamento avaliado em R$ 500.000,00) – Prestação inicial de R$ 2.685,09, com uma taxa de juros de 0,99% ao mês + IPCA, Sistema de Amortização Tabela Price. CET de 13,04% ao ano.”””


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