Veja porque o empréstimo com garantia de imóvel é um dos mais baratos do mercado

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Por conta da crise econômica que se instalou no país, está cada vez mais difícil manter uma vida financeira estabilizada. Muitas pessoas estão se endividando cada vez mais, o que coloca o Brasil na posição de um dos primeiros na lista mundial de dívidas. No caso de dívidas no cartão de crédito, a medalha de ouro é nossa. 

De acordo com dados divulgados pela Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) e do Sistema de Proteção ao Crédito (SPC Brasil), devido ao mau endividamento, a inadimplência – ou seja, o nome sujo – afetou 62,6 milhões de brasileiros no ano de 2018.

 A falta de informação, somada com a alta taxa de juros do país faz com que a população caia no endividamento com mais facilidade. Isso se deve ao fato do cartão de crédito ser muito prático e simples de usar. Por isso o consumidor dificilmente percebe que contraiu uma dívida por meio dele. Contudo, as suas taxas de juros também são uma das maiores do mercado.

O cheque especial, por sua vez, atingiu 323,3% ao ano no mês de abril, se consagrando como a taxa mais cara do mercado. No mesmo período, o juros rotativo do cartão de crédito bateu 298,6%.

O que a maior parte da população brasileira não sabe, é que o empréstimo fica muito mais barato quando se coloca um bem como garantia.

Considerada a modalidade mais saudável do mercado financeiro, o empréstimo com garantia ainda é desconhecido no país. Suas taxas são bem abaixo dos valores demonstrados tanto no cheque especial quanto no cartão de crédito. Para acessar essas taxas, o tomador do empréstimo deve oferecer um bem – pode ser um veículo, o salário ou o imóvel – como garantia de que a dívida será paga à instituição que concedeu o crédito.

A garantia de um empréstimo

Segundo um estudo disponibilizado pelo Banco Central, que mede o impacto das garantias sobre os custos de um empréstimo, é evidente que essas garantias contribuem de forma relevante para diminuir as taxas de juros cobradas pelas empresas bancárias ou financeiras nas operações de crédito. 

O estudo reforça a necessidade de melhorar o processo de recuperação de garantias no sistema financeiro. O motivo para isso é que essa avaliação comprova que a inadimplência é o principal componente do spread bancário. Esse spread é a diferença entre o preço de compra e venda de uma ação, título ou transação monetária.

O Banco Central também fez comparações entre os custos das linhas de crédito, para mostrar a importância de uma garantia. No caso do empréstimo pelas linhas rotativas – como o cartão de crédito e o cheque especial – a taxa de juros cobrada é de 300,5 pontos percentuais superior à cobrada no empréstimo com garantia de imóvel ou veículo. 

Por sua vez, o empréstimo pessoal sem garantias tem suas taxas de juros 92,3 acima daquelas que são aplicadas do empréstimo com garantia. É um número bem menor do que as taxas do cheque especial e do cartão do crédito, mas ainda assim é extremamente alto. O levantamento concluiu que as taxas dos empréstimos sem garantia são aproximadamente o dobro dos empréstimos que exigem garantia. 

Empréstimo com garantia e sua expansão no Brasil

O empréstimo com garantia é bastante popular nos países desenvolvidos, como por exemplo nos Estados Unidos, onde é a linha de crédito mais procurada. Porém, em solo brasileiro, uma das principais dificuldades encontradas por esse tipo de empréstimo que o impede de expandir é justamente a falta de conhecimento da modalidade por parte da população. 

No Brasil, o empréstimo com garantia correspondendo menos de 50% do mercado financeiro, enquanto nos Estados Unidos essa modalidade supera os 90% de participação do mercado. 

De acordo com um ranking elaborado pela S&P Ratings Services Global Financial Literacy Survey, o alto nível de procura do empréstimo com garantia coloca os norte-americanos entre as 15 nações com maior educação financeira no mundo. Consequentemente, sua economia também é uma das maiores do mundo.

Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel?

Apesar de existirem diversos tipos de garantia a serem oferecidos em um empréstimo – como um imóvel quanto um veículo, jóias ou até mesmo o salário – o mais vantajoso deles talvez seja o imóvel.  O empréstimo com garantia é uma modalidade de linha de crédito na qual o cliente oferece um bem à financeira, conseguindo assim juros mais baixos e prazos maiores para quitar a dívida.

É por conta dessa garantia que a empresa bancária ou financeira sente-se segura de aceitar emprestar o crédito, fazendo com que o cliente não deixe de cumprir o compromisso. Assim, as financeiras oferecem taxas de juros menores, uma vez que o risco sofrido por elas também é reduzido.

Também conhecido como home equity ou refinanciamento de imóvel, o empréstimo com garantia de imóvel é a linha de crédito com as menores taxas do mercado. O valor de crédito liberado é o mais alto de todas as linhas de crédito, podendo variar bastante. Geralmente, engloba valores de R$ 80 mil a R$ 2 milhões, sendo que esse valor é limitado a um percentual. 

A quantia liberada está relacionada ao valor do imóvel, podendo cobrir até 60% do valor total da propriedade. Assim, se o consumidor quer contratar um crédito de R$200 mil, é importante que a propriedade colocada como garantia valha, no mínimo, R$400 mil. Esse valor é estipulado por uma avaliação de um profissional de uma empresa especializada. 

Como em qualquer tipo de empréstimo, as parcelas do empréstimo com garantia não podem ultrapassar 30% da renda mensal do solicitante.

Mesmo que o imóvel esteja quitado e toda a documentação em ordem, se não atender a essa exigência, o empréstimo pode vir a ser negado.

Apesar do processo de análise ser bem detalhado, colocar um bem como garantia aumentam as chances de ter o empréstimo aprovado. Um imóvel vende a se valorizar com o tempo, de modo que as condições de pagamento permitem o parcelamento do crédito em até 30 anos. Mesmo com a propriedade dada como garantia, é preciso comprar a renda, mostrando para a financeira a capacidade de arcar com as parcelas ao longo do prazo estabelecido. 

Essa modalidade pode ser confundida com a hipoteca, já que ambas envolvem uma propriedade como garantia. Porém, no caso da hipoteca, o registro do imóvel continua no nome do cliente, dificultando assim a retomada do bem pela financeira no caso de não pagamento da dívida. Por conta disso, a hipoteca caiu em desuso no mercado brasileiro, sendo substituída pelo empréstimo com garantia.

Nesse tipo de empréstimo ocorre a alienação fiduciária, ou seja, o imóvel é transferido indiretamente para o nome da instituição financeira, com usufrutos do solicitante do empréstimo. Atualmente, as financeiras podem retomar o imóvel e o leiloam para quitar o restante da dívida que não foi pago.

Entretanto, a instituição não tem interesse algum em retomar o bem, já que isso gera ainda mais custos. Utilizado como último recurso, são oferecidas diversas negociações antes do bem ser retomado. Além disso, para que o bem seja retomado pela financeira, é preciso realizar um processo judicial. Assim, é bem mais prejudicial para a empresa bancária quando ocorre a inadimplência, que costuma ser raro nesta modalidade de crédito.

Quem oferece esse tipo de empréstimo?

O empréstimo com garantia de imóvel é oferecido por diversas empresas bancárias, financeiras independentes ou até  correspondentes bancárias. Pode ser realizado também pela internet ou aplicativos oferecidos por financeiras. 

Para solicitá-lo, depende do perfil de cada cliente. Tanto pessoa física quanto jurídica podem procurar essa modalidade de linha de crédito. É importante sempre comparar os custos do empréstimo, saber quais são os riscos envolvidos na operação e avaliar seu perfil de tomador de empréstimo para entender qual a melhor opção e qual cabe em seu orçamento.

Dependendo da instituição financeira, pode ser necessário também fazer uma verificação jurídica a respeito do imóvel, assim como o seguro, o registro do imóvel e uma tarifa de cadastro, para que o crédito seja liberado.

Apesar de não ser oferecido por todas empresas bancárias e financeiras que trabalham com o empréstimo com garantia, é possível fazê-lo mesmo que esteja com o nome negativado. Contudo, as taxas serão um pouco mais altas do que as normalmente oferecidas. Ainda assim, sai mais barato do que realizar um outro tipo de empréstimo. 

A falta de informação sobre o empréstimo com garantia

O principal motivo pelo qual o empréstimo com garantia ainda não é o mais procurado no Brasil é o receio de que o bem seja tomado pela financeira, assim como o medo de fraudes online. Essa desinformação pode fazer com que o crediário acaba escolhendo outra modalidade de linha de crédito, com taxas de juros maiores, prejudicando assim o seu orçamento.

Infelizmente, o empréstimo com garantia requer uma educação financeira para que possa se tornar mais conhecido. Contudo, isso está mudando. O aumento das fintechs – finance and technology – no mercado financeiro está trazendo mais visibilidade a respeito dessa linha de crédito, fomentando assim uma nova opção de empréstimo com taxas de juros mais baixas. 

As fintechs já oferecem juros menores em geral por conta de serem empresas mais enxutas. Além disso, as plataformas financeiras digitais não possuem uma agência física que necessite de manutenção, o que já diminui por si só alguns encargos. Também costumam ser especializadas em somente um tipo de empréstimo, o que faz com que o atendente possa dar mais atenção para o cliente e acompanhar o empréstimo mais eficiente e de perto. 

O mercado financeiro está abrindo mais espaço para novas modalidades de empréstimo com garantia. Por exemplo, o crédito consignado, que tem como garantia o recebimento do salário ou do benefício. Assim, pequenas instituições financeiras oferecem alternativas saudáveis para o consumidor, fazendo com que o governo aprimore e desenvolva esses novos produtos financeiros. 

O empréstimo com garantia é considerado um empréstimo saudável.

Geralmente, o tomador de re´dito paga taxas de juros elevadas por certas fontes de recurso, como o cheque especial e o cartão de crédito. Quando se está com estes tipos de dívida, uma alternativa é amortizar ou eliminar essas taxas, tomando um crédito com taxas de juros mais baixas. Também facilita na hora de concentrar as dívidas em um só lugar, mais barato.

No caso do crédito com garantia, as taxas de juros costumam ser entre 13% e 14% ao ano. Esse diferencial de juros cobrados, que não são mais 300% ao ano, pode encontrar na economia por meio do consumo ou de poupança, no sentido de poupar o que sobra. Isso estimula tanto o investimento no próprio mercado financeiro, quanto no comércio e nas indústrias. Esse valor poupado pode movimentar a economia no geral. 

Antes de realizar um empréstimo, é preciso fazer um planejamento com a comparação de custos, fazendo também uma simulação de empréstimo. É importante ficar atento ao Custo Efetivo Total, ou seja, o custo total do empréstimo. Nesse Custo Efetivo Total estão inclusas as taxas de juros, tarifas, seguro e outros encargos que podem vir a ser cobrados pela empresa bancária ou financeira. 

Normalmente, a própria instituição financeira ajuda o cliente a fazer isso. Isso ajuda a calcular e a determinar qual será a taxa de juros, assim como o valor da prestação e o benefício que o empréstimo irá trazer. 

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