Hipoteca de imóvel no Brasil? O que é, como funciona e mais

29 jul 2020
10min de leitura

A hipoteca é a utilização de um imóvel como garantia para conseguir um empréstimo com juros baixos e pagamento a longo prazo, muito utilizado nos Estados Unidos. No Brasil, existem algumas modalidades de empréstimo com garantia e você pode solicitar.

Fizemos este post para te apresentar tudo sobre a hipoteca, como fazer, tipos e vantagens. Mostramos também a modalidade Home Equity que é similar e também pode ser vantajosa, confira!

O que é hipoteca de imóvel?

A hipoteca de imóvel se trata da utilização de uma propriedade como garantia de um empréstimo, dessa forma, a instituição financeira consegue praticar juros mais baixos e prazo maior para pagamento. Essa modalidade tem mais chances de ser aprovada do que o crédito pessoal.

É um tipo de empréstimo muito popular nos Estados Unidos, principalmente, para aqueles que possuem uma idade mais avançada. No Brasil, não é tão conhecido e solicitado, visto que envolve diversas barreiras legais e burocráticas.

Vale dizer que a hipoteca de imóvel é diferente da modalidade Home Equity que é conhecida como empréstimo com garantia de imóvel. Ainda que o princípio pareça o mesmo, seus objetivos, formas e regras são bem diferentes.

Um fator que faz muitas pessoas se preocuparem com a hipoteca e o Home Equity é o fato da possibilidade da perda do imóvel, que ocorre em situações extremas, porque as instituições financeiras desejam receber os valores do empréstimo com juros e não visam obter o patrimônio dos clientes.

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Como funciona a hipoteca de imóvel?

Por não ser tão comum no Brasil, várias dúvidas surgem sobre o assunto. Como dissemos anteriormente, a hipoteca é uma modalidade de empréstimo em que há uma propriedade como garantia, diminuindo consideravelmente a inadimplência.

Com essa garantia, a instituição financeira pratica juros baixos e oferece um prazo muito longo para quitação do empréstimo, por isso, essa modalidade possui total capacidade de competir com outras modalidades de empréstimos.

Vale ressaltar que, na hipoteca, ao fazer tal transação, o dono do imóvel permanece com total posse do mesmo e, em caso de inadimplência do empréstimo, a instituição financeira precisa reaver o imóvel por meio de forma judicial, que pode demorar anos.

Além disso, a Lei n° 10.406/2002, Art 1.475 permite que o dono ainda negocie a residência com outra pessoa ou outro credor, mesmo que a sua moradia esteja hipotecada. Caso isso ocorra, o crédito hipotecário expira e o devedor deverá quitar todo o valor à vista.

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Hipotecas previstas na legislação

Além da hipoteca convencional, existem mais dois tipos de previstos pela lei brasileira, confira abaixo:

Hipoteca judicial (judiciária)

A hipoteca judicial está prevista no artigo 466 do Código de Processo Civil, visando evitar possíveis fraudes em que o credor retome o bem, independentemente de quem esteja com ele. Exige registro em cartório e é executada quando o réu do processo for condenado a entregar bens para pagar a inadimplência.

Hipoteca legal

Esse tipo de hipoteca não necessita de registro em cartório, porém exige um processo jurídico para validar a hipoteca.

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Qual a diferença entre hipoteca e empréstimo com garantia de imóvel?

As duas modalidades de empréstimo oferecem um imóvel como garantia, mas a diferença é o tipo de contrato de cada uma. No Home Equity (empréstimo com garantia de imóvel), o beneficiário transfere para a instituição financeira seu imóvel a título de garantia, mediante contrato de alienação fiduciária, o que permite ao credor praticar taxa de juros mais baixas.

Nessa modalidade, o cliente continua utilizando o imóvel normalmente, seja para morar ou alugar. No entanto, por estar alienado não pode vendê-lo até quitar todas as parcelas do empréstimo.

É como se o imóvel servisse de incentivo para que o cliente cumpra com o pagamento de todas as parcelas do empréstimo. Trata-se de uma forma de segurança para a instituição financeira credora e também uma vantagem para o cliente, que pode conseguir juros menores no empréstimo.

Ainda, existe a possibilidade da operação de crédito conhecida como interveniente quitante. Por exemplo, se você tem um financiamento e a taxa de juros são muito altas, você pode ir até outra instituição financeira e solicitar outro empréstimo. O novo crédito vai quitar a dívida anterior e você pode pagar novas parcelas com juros menores ao novo credor.

Na hipoteca, existe o registro da operação no cartório de registo de imóveis, no qual a propriedade oferecida como garantia está matriculada ou no processo jurídico para validar a hipoteca. Em caso de inadimplência, o credor pode reivindicar o imóvel.

O que é hipoteca de primeiro e segundo grau?

Como consta na nossa legislação, no caso da hipoteca é possível que um mesmo imóvel venha a ser oferecido como garantia para mais de uma dívida. Ou seja, uma única casa pode servir de garantia para diferentes credores, em diferentes valores. Cada hipoteca é associada a um grau diferente, que irá depender da quantidade de instituições que estão associadas à propriedade.

Na prática, a preferência de posse em caso de inadimplência por parte do devedor será da primeira empresa cujo foi feita a negociação de crédito. Logo, esse acaba por ser outro fator de risco para as empresas que trabalham com essa opção de empréstimo.

Leia também: Portabilidade de dívida: como funciona e quando vale a pena fazer

É preciso, no entanto, que cada nova hipoteca referente à moradia mencione a anterior. Isso ocorre para evitar que o proprietário esteja cometendo o crime de estelionato, de acordo com o Código Penal Brasileiro.

Na hora do registro da segunda hipoteca, caso a primeira não tenha sido registrada, será dever do oficial de Registro de Imóveis citar o primeiro credor para que ele apresente seus documentos.

Caso isso não ocorra em trinta dias corridos, a segunda passará a ter os direitos da primeira, incluindo a preferência em caso de não cumprimento do contrato.

Ainda existe a possibilidade de hipoteca reversa para pessoas idosas, muito comum nos Estados Unidos e pouco comentada no Brasil.

Como fazer uma hipoteca?

  1. Primeiro, você deve fazer o registro juntamente ao Cartório de Registro de Imóveis;
  2. A possibilidade de um seguro deve ser avaliada. Assim, o seguro cobrirá perdas que possam acontecer por fatores naturais, como incêndios, roubos e tempestades;
  3. O registro da hipoteca fica ligado ao imóvel até que toda a dívida seja quitada;
  4. Após a dívida ter sido quitada, o credor solicita a permissão para dar baixa na hipoteca, que deve ser levada à declaração no Cartório de Imóveis. No cartório, o imóvel deve ser liberado.

Saiba mais: Qual a diferença entre consórcio e financiamento?

Qual banco faz hipoteca de imóvel?

No Brasil, os grandes bancos e financeiras oferecem a hipoteca de imóvel. Cada uma possui suas regras, critérios para aprovação e as taxas que serão aplicadas dentro da transação. Para sua segurança, antes de fazer a simulação do empréstimo, confira se a instituição financeira é regulada pelo Banco Central.

Antes de assinar o contrato, é importante procurar informações sobre o contrato que será firmado entre as partes, evitando surpresas e entendendo melhor as divergências entre as empresas. Verifique o CET (custo efetivo total) dos valores, taxas de juros praticados, quantidade de parcelas e flexibilidades.

Como escolher entre hipoteca e outros meios de empréstimo?

Para que possa escolher qual opção encaixa melhor com a sua situação, separamos dicas valiosas para te auxiliar na decisão. Ainda que hipotecar seja útil, não significa que é a melhor opção.

Faça uma pesquisa

O primeiro passo para você que deseja hipotecar a sua casa é realizar uma pesquisa a respeito das instituições que oferecem esse serviço. No Brasil, esse serviço já foi quase totalmente substituído pela alienação fiduciária do Home Equity.

Entretanto ainda é possível encontrar algumas instituições financeiras que oferecem a hipoteca. Pesquise sobre a reputação e as opiniões de antigos clientes. Verifique a trajetória profissional, algumas reclamações e analise se as pessoas estão satisfeitas com o serviço que lhes foi prestado.

Isso tudo pode ser facilmente levantado na internet de maneira fácil e simples. Aproveite e pergunte para os amigos e conhecidos se têm alguma indicação ou referência desse tipo de serviço, visto que isso pode lhe ajudar a encontrar a instituição perfeita para você.

Confira quais as taxas de juros da hipoteca

Depois da filtragem das organizações que oferecem esse tipo de serviço, é hora de estudar a respeito das taxas de juros que estão envolvidos nessa transação. É muito comum que as financeiras disponibilizem essas informações em seus sites.

Faça uma tabela com cada um dos números que foram encontrados a respeito das empresas que foram avaliadas de forma positiva em sua concepção. Veja se a tributação está sendo condizente com o mercado e descarte imediatamente qualquer uma que cobra valores abusivos em relação à transação. De preferência, também, para empreendimentos que lhe oferecem vantagens.

Analise todas as taxas

Engana-se aquele que acredita que, nesse tipo de negociação, deve atentar-se apenas aos tributos. Existem diversas taxas que envolvem o crédito e são cobradas por aquelas que oferecem tal serviço.

Pergunte à empresa qual o custo efetivo total da dívida que está prestes a adquirir. Nesse valor, ainda irá conter todos os seguros obrigatórios e as taxações embutidas em suas parcelas.

Existem calculadoras de empréstimos: aprenda a calcular as taxas para saber qual o CET das operações. Além disso, você ainda conseguirá visualizar a diferença entre o valor avaliado e o valor total, ajudando na hora de analisar qualquer prática abusiva.

Vale a pena fazer o empréstimo com garantia de imóvel?

O Home Equity é uma das linhas de crédito mais indicadas, uma vez que, além de ter taxas de juros baixas, oferece prazos mais longos para pagamento e a quantia a ser recebida pelo empréstimo é bastante alta. Vale também destacar que as taxas do Home Equity são menores do que as de Hipotecas!

É sempre bom lembrar que, mesmo com o contrato de alienação fiduciária, o credor não pretende tomar o seu imóvel. As formas de fazê-lo são poucas e os índices de leilão são baixos no Brasil. O imóvel para o credor é somente como segurança, um colete salva-vidas: está ali, mas não pretende usá-lo. 

Você sabe quanto de empréstimo pode pegar com o imóvel em garantia? Saiba mais no vídeo abaixo com Magally Aleixo, diretora comercial da CashMe.

Para que serve a hipoteca?

Por oferecer o imóvel em garantia, a hipoteca serve para conseguir uma boa quantia de dinheiro com menores taxas de juros e maior prazo de pagamento. As condições do uso da garantia de imóvel são as melhores do mercado.

Quais tipos de imóveis podem ser hipotecados?

Os tipos de imóveis que podem ser hipotecados são os residenciais, como casa ou apartamento, salas comerciais, terrenos (dependendo da localização), fazendas, ou seja, propriedades privadas no geral.

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Continue navegando no nosso blog e leia também o consórcio de imóveis: descubra como funciona essa linha de crédito. Nos vemos no próximo post!

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