Pedro Daltro: imóvel comercial para renda vale a pena?

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Rodrigo Osmo, presidente da CCP, fala sobre Fundos Imobiliários, Mercado e até Sustentabilidade.. Confira a transcrição da entrevista completa abaixo.

Conte um pouco de quem é a CCP.

A CCP é uma empresa que existe há 12 anos, ela saiu de dentro da Cyrela e se tornou independente. E, nesses 12 anos, a gente construir um portfólio de prédios de escritórios, em sua grande maioria triplo-a, também muito focado em São Paulo, - 90% do portfólio é em São Paulo - temos também shopping e estamos retornando ao segmento de galpão. É uma empresa com ações negociadas em bolsa, mais ou menos com um valor de mercado de uns 4.2 bi, e a gente é proprietário ou gere quase 9 bilhões de reais em ativos Imobiliários.

E por que móveis para renda, por que tem esse foco?

No primeiro ponto da sua pergunta é pela previsibilidade, então quem investe usualmente em renda são pessoas ou investidores que pensam num Horizonte de médio e longo prazo e que gostam de uma previsibilidade no fluxo de caixa. Hoje é um setor que eu diria que está na moda, principalmente após a reforma da Previdência, que as pessoas chegaram à conclusão que vão ter que ter a sua própria poupança, que não não dá mais para depender somente da aposentadoria do governo.

Como você começou?

Eu nasci em Salvador, sou baiano de coração, torcedor do Bahia desde que nasci. Vim para cá quando me formei em administração lá na Bahia, fiquei um ano aqui buscando emprego e comecei a trabalhar no setor financeiro, meus primeiros dez anos de carreira foram no setor financeiro. E fiz uma mudança definitiva em 2007 quando um fundo de private equity estava criando uma Startup, porque só tinha Caixa na época, que depois se chama BR Properties, para investir no setor de imóveis de renda. Fizemos mais de 100 transações de imóveis nesses oito anos. E em 2015 eu me juntei a CCP. Na época era um período de recessão, então tinha que fazer alguns ajustes na companhia, e a gente passou os dois primeiros anos fazendo ajustes. E desde 18 e, mais especificamente, 2019, a gente voltou a crescer. Eu morei também dois anos nos Estados Unidos, fiz MBI lá, e foi um período também muito interessante que eu peguei uma daquelas crises americanas pós 11 de setembro e deu para estudar e aprender bastante que às vezes as coisas dão certo, mas às vezes dão errado. Eu acho que o cara que já vivenciou os altos e os baixos do setor imobiliário acaba tendo uma vantagem competitiva.

O portfólio era, em sua maioria, empreendimentos da Cyrela? 

Não, já tinham investimentos CCP porque a CCP saiu de dentro da Cyrela em 2007. Depois ficou como uma empresa independente sem nenhuma relação societária. Era um período de de baixa, mas era um período de baixa do Brasil. Então, em 2015 era difícil você achar também alguém que tivesse indo muito bem, mas foi bastante rico porque várias das coisas que a gente teve que fazer nesse período virou aprendizado para o futuro. Então, eu acho que a gente não vai cometer os mesmos erros.

E naquela época, em 2015, era taxa de vacância alta, tinha que ir atrás do ocupante, aquela fase dos descontos absurdo de condomínio. Mudou isso hoje?

Mudou. A gente foi bastante pragmático nesse período, o que ajudou a manter o nível de ocupação muito alto. Eu costumo fazer uma analogia que um prédio nosso é como se fosse um avião, então, ele está ali e vai sair cheio ou vazio. Então, se está faltando meia hora para sair o avião e falta a metade do voo, o melhor que você tem é dar desconto para que o voo saia ocupado. Então, a gente já investiu do prédio e o momento é ruim, um preço ruim é melhor do que nada.

As pessoas estavam querendo ir para prédios melhores com aluguéis mais baratos e, muitas vezes, sem se preocupar com a revisional, que iria chegar algum momento por um preço mais adequado ao padrão do edifício. Isso aconteceu?

Bastante. Esse pessoal agora está pensando se fica ou se sai, porque quando você volta 3 anos para trás de 2020, nós entregamos em 2017, que é o início da saída da recessão. Então, os preços ainda eram muito baixos. A minha recomendação para quem estiver querendo investir, trabalhar ou se envolver com setor de renda é pensar sempre que esse é um setor de longuíssimo prazo. Então você tem que pensar em 3, 5, 10 anos.

Esse ciclo novo agora, o que está imaginando que vai acontecer?

Eu acho, que a partir da aprovação da reforma da previdência, a gente entrou no ciclo de alta. Então ainda é um ciclo que está muito no início. Os ciclos econômicos, no passado nesse setor imobiliário, duravam 6, 7 anos. É uma coisa muito nova de Brasil, taxa de juros baixa no Brasil é coisa de um ano. Então, eu acho que a gente vai viver aí um período, uma geração que pode surfar e ter bons retornos nesse setor de renda.

Esse cenário de shopping está melhorando também ou não, está mais lento?

Ele está melhorando, não na mesma velocidade. O shopping, eu acho que o futuro vai ser a multicanalidade, então, você misturar o online com offline. Um ponto que é importantíssimo é que acho que, no Brasil, o shopping tem mais entretenimento, mais alimentação e menos varejo do que o shopping fora do Brasil. E tem um outro ponto que é o seguinte, hoje, quando você fala com os varejistas que estão fazendo melhor o e-commerce, eles estão cada vez mais buscando vendas que a retirada seja na loja física. E tem uma explicação para isso: o custo de frete é altíssimo. Ainda mais se você tiver que devolver a mercadoria. 40% das pessoas que vão retirar a mercadoria na loja, compram outra coisa. Então, não só você diminui o custo de frete - pensa que um galpão bem localizado aqui em São Paulo fica 60 km da capital, então só de pedágios vai pagar uns 30, 40 reais para ir e para voltar. Então, as lojas físicas estão se tornando uma coisa multicanal, ou seja, vai ser para quem vai ao shopping passear e pode comprar lá, vai ser para quem vai retirar, porque usualmente tem um shopping perto da sua casa, e tem os atrativos de entretenimento também.

Quais são os shoppings que são de vocês ou que estão sob gestão?

A gente tem um shopping na Paulista, o Cidade São Paulo; um na Marginal Tietê chamado Tietê Plaza; tem um shopping em Santo André, que é o maior do ABC, um shopping regional bem grande, chama Gran Plaza; temos um shopping indo para Guarulhos que chama Shopping D; um shopping no Rio, na barra, o Metropolitano; e um em Goiânia chamado Cerrado. E a gente participa, divide, um shopping com a BRMalls, em Belo Horizonte, o Estação BH. São sete.

A parte comercial é também a parte digital.

Exato. A gente chegou a conclusão de que os varejistas grandes conseguem ter um canal de vendas próprio, mas esses varejistas são os que pagam menos para a gente. Os varejistas que mais geram negócios para gente são menores, então eles têm dificuldade de montar sua estratégia digital. Então, que a gente fez com o On Store foi ajudar esses varejistas que são menores, que não tem capacidade de investimento na parte digital a efetuar venda online. Além disso, a gente está começando a fazer venda cruzada dos nossos prédios para os nosso shopping.

Você pode contar um pouco para gente como foi esse processo de uma empresa que era pouco inovadora passasse a ser uma empresa extremamente inovadora?

O mais interessante é que foi em um momento de crise. Então no auge da crise, estudando o que estava acontecendo no setor imobiliário nos Estados Unidos, a gente percebeu que o nosso setor imobiliário era muito voltado para o produto, então o cara constrói um prédio bonito, conversa com arquiteto que faz um projeto bonito, se preocupa com tudo isso, e depois muitos deles terceirizam a venda ou a locação e fazem uma gestão passiva. A gente chegou à conclusão que esse modelo não tinha muito futuro, que na realidade se a gente só fizesse isso, a gente iria acabar perdendo, no longo prazo, o cliente porque parte das pessoas que decidem onde vai ser o escritório são os funcionários. E aí,o RH, fazendo pesquisa com os funcionários, vai chegar a conclusão que aquele prédio que é seu não funciona para eles porque você nunca deu atenção para o usuário. Então essa ideia de inovação veio de como é que a gente transforma o usuário no prédio em cliente? 

Saem muitas matérias falando que o mercado online está acabando com os shoppings, mas na verdade isso foi muito erro de estudo de viabilidade de shopping mesmo, montar shopping em lugares que não tem viabilidade nenhuma.

Sim. A Amazon, que é hoje o maior player online compra shopping. E já compraram 4. No final do dia, você vê sempre que o contato físico e a presença física aumentam a disponibilidade da pessoa consumir exponencialmente. Então, acho que o futuro vai ser você ter que dar as duas coisas: você tem que dar o consumidor quer e a flexibilidade.

A respeito de inovação, tem esses aplicativos agora, tem os serviços para seus prédios. Como é isso? 

Isso também foi desse aprendizado de mudar a filosofia de que nós temos usuários para que nós temos clientes. Então hoje, no trabalho, as pessoas gostam de conveniência. Então a gente fez algumas mudanças, tipo: a gente tem uma pessoa que vai no prédio 3 vezes semana para consertar as bicicletas porque ao longo desse tempo, outra mudança também cultural, muita gente começou a trabalhar de bicicleta e não mais de carro. Esse cara tem uma demanda. A gente inclusive cobra vaga VIP para bicicleta. Hoje todos os prédios tem manicure, cabeleireiro, massagista, nós temos uma plataforma de aluguel de carro. 

Esses serviços tinham lugar previsto no prédio? A impressão que a gente tem, até por frequentar tantos prédios, principalmente os da Cyrela, eram sempre aqueles halls absurdamente lindos, mas tinha pouco serviço.

É, mas era a concepção de empresa voltada para o produto. Então produto é lindo. Agora o que tem que ser bonito, o produto tem que ser bonito também, mas tem que estar preocupado com a conveniência do usuário. 

E a parte de educação, como funciona?

Nós fazemos palestras gratuitas, mas agora a gente está trazendo as universidades para dentro do prédio. Então, hoje, para o cara fazer aula de que qualquer coisa que seja, é muito mais fácil ele descer o elevador e achar uma aula de interesse que pode fazer lá do que ele pegar o carro, se for em dia de chuva, ficar horas no trânsito e ainda perder a aula.

Como é que funciona esse novo comportamento das pessoas que querem gastar de forma mais consciente em Shopping Center? Tem uma nova leitura para isso ?

Como a gente mencionou antes, parte hoje do shopping é entretenimento. A gente faz eventos dos mais diversos tipos, as coisas mais loucas possíveis. Então hoje é também um centro de consumo, mas não é mais o templo do consumo. E um ponto de encontro também. Isso eu acho, que vai ter no futuro, se você olhar as últimas pesquisas, hoje em dia as pessoas se sentem muito só, necessitam contato com outros e não existe lugar melhor para você fazer isso do que no shopping. 

A gente tem falado sempre em CCP na região da Faria Lima. Isso é estratégia ou acabou acontecendo? Ou você não acredita que as outras regiões tinham tantas oportunidades?

Tem um negócio do segmento de escritório que você precisa de densidade. Então, para você desenvolver uma área de escritório, vou dar um exemplo, se você botar um shopping na frente do outro, um canibaliza o outro e acabam os dois perderam um pouco de valor. Se você coloca um prédio de escritório na frente de outro, os dois começam a ganhar valor. E se você botar 10 prédios de escritório em torno do próprio lugar, todos se valorizam. Então a Faria Lima, na época em que a CCP foi criada, estava se desenvolvendo e era um vetor de crescimento. Então eu acho que foi por isso que a CCP se desenvolveu lá. Tendo dito isso, tem outras regiões interessantes. No ponto de vista de escritório, a cidade está andando para o sul, que é onde está andando o transporte público também. Acho que é natural que algum dia a gente tenha a presença nessa região também.

Você pode falar um pouco da recém aquisição que vocês fizeram agora no prédio JK Iguatemi? Por que faz sentido para uma Brookfield vender um imóvel desse e para vocês comprarem?

Do lado deles eu não sei, mas eu suponho que chegou em um período de investimento e de desinvestimento. No nosso lado, era o ciclo. Então a gente está vendo preço de locação subindo rapidamente, duplo dígito, estamos vendo taxa de juros baixando, a qualidade do prédio e a localização era inequívoca. Tinha um andar que não estava locado e a gente acabou locando a 20% acima do que a gente imaginava um mês atrás. Então, para gente foi muito bom porque está saindo melhor do que nós imaginamos. Já conseguimos subir o preço de locação em uma localização em uma região que a gente conhece bem. 

Da onde vem o capital? Como é a estrutura de capital de vocês, quem são os investidores? Qual é a expectativa que tem de retorno?

A gente é uma empresa aberta, com ações negociadas em bolsa, então a base de acionistas muda diariamente. A gente fez uma oferta de ações no final de novembro, levantamos R$ 870 milhões, temos um sócio que tem um acordo de investimento com a gente de U$ 400 milhões e também podemos sempre levantar dívida, que é uma coisa bastante importante. 

Quando que você usa dívida? Qual é a lógica? 

Eu acho que você deve usar sempre. E aí tem uma porta, uma janela gigantesca para surgimento de novas empresas para fazer esse papel que os bancos não fazem hoje em dia. Então assim, você quer a fazer próxima transação, mesmo que você não tenha posto dívida na primeira, de uma das formas de fazer a segunda transação é usar alavancagem na primeira. Eu acho que esse setor no Brasil vai ter um crescimento de financiamento imobiliário fabuloso, porque na parte de financiamento imobiliário eu acho que nós estamos na idade da pedra. Esse é o estágio do financiamento imobiliário no Brasil.

Como você vê essa questão do fundo imobiliário? Dá para investir no fundo imobiliário ancorado por imóveis que vocês fazem a gestão ou são proprietários? 

Eu acho que sim. É um segmento regulado, então não é tão simples assim de aventureiros aparecerem, mas é natural que, como a indústria vem entregando bons retornos, vai aparecer gente que não tem nenhum expertise no negócio, que está vendo só o lado de fazer um ganho muito rápido e vai tentar se aproveitar. Eu acho que sim, ainda tem ganho em fundo imobiliário. A minha recomendação é só que, quem estiver investindo, olhe quais são os ativos que estão por trás deste fundo. 

E qual é a expectativa que a pessoa tem ao investir na CCP como imóveis para renda?

A CCP é um pouco diferente porque a gente quer usar esse fluxo de caixa para crescimento, porque a gente acha que nós estamos no início do ciclo. Enquanto vai ter fundo imobiliário que o mês que vem vai ter que distribuir toda renda, e vai ter investidor que gosta disso, no nosso a gente quer pegar a renda do mês que vem e reinvestir em imóveis, porque a gente acha que nos próximos 6, 7, 8 anos os preços de móveis vão se apreciar.

Vocês tem muito foco certificação ambiental e sustentabilidade. O pessoal paga por isso? Vale a pena fazer, é obrigatório? 

Uma das nossas executivas faz parte do Green Building Council. Ninguém paga por isso, mas vai ficar inevitável. Então, se você olhar essa última conferência de Davos, ela foi totalmente focada em sustentabilidade. Você já vê fora do Brasil e já já você vai ver no Brasil, e a CCP vai ser uma das primeiras, empresas a se comprometer a ter carbono zero em um horizonte de médio prazo.

Esse investimento é quanto acima do custo normal? Isso retoma em quantos anos?

Normalmente custa 5% a mais. Você dilui em 20 anos, mas eu não acho que a questão de se pagar ou não vai ser assim, vai ter locatário que dizer "eu só quero ir um green building". Em sustentabilidade, não vai fechar conta se olhar ROI, mas vai ter que ter. Até porque se você não tiver, o ROI vai ficar negativo porque não vai ter ocupante. Então, se você pagar as empresas que mais pagam hoje em dia, as empresas de tecnologia, por exemplo, exigem isso. Vai ser inevitável.

Sobre a infraestrutura dos prédios, a gente vê que tem muita parte de tecnologia, de elétrica. E esses lobbies vaziosporque aquele lobby inteiro enorme de granito que não tem nenhum sofá?

Então, porque eles ficam bonitos. Entretanto, eu acho que o futuro não é mais assim. Se você for ver os prédios mais recentes, eles têm lobbies menores. No futuro você vai ter lobbies bem diferentes, bem menores e com outros usos. 

A respeito da parte exterior, a gente tem sempre debatido essa de usar mais a cidade. Como você está vendo isso nos prédios novos?

O plano diretor que está em vigor incentiva isso. Então,você vai ver em cada vez mais prédios. Uma coisa que a gente tem que ter cuidado no setor imobiliário é que o adensamento imobiliário ajudou a boa parte do crescimento econômico da humanidade nos últimos 100 anos, porque cidades são mais produtivas do que o campo. E quanto mais adensado você estiver, mais produtivo fica; maior produtividade, maior crescimento econômico; maior crescimento, econômico as pessoas são mais ricas. Se você for olhar o grande crescimento do Brasil no século 20, foi o adensamento das cidades. Ou seja, as pessoas ficam mais produtivas quando elas trabalham.

Sobre equipe, diversidade e inclusão, como vocês trabalham isso dentro da CCP e dentro dos prédios de vocês?

Existem vários estudos, e eu mostrei para o meu pessoal isso lá, que empresas que têm mais diversidade são mais rentáveis. Por um único motivo: elas trazem mais inovação. Então, hoje a gente tem metade do time de mulher, - o que é pouco usual no setor imobiliário. A gente está fazendo uma parceria com a Universidade Zumbi dos Palmares porque a gente quer buscar na fonte mais negros para poder participar da companhia e do nosso quadro gerencial. Temos uma população relevante LGBT, isso em posição de gestão. O mercado imobiliário normalmente é feito por homens brancos engenheiros. Acho que tem ação afirmativa, botar isso como mantra e ir atrás, não ficar esperando "ah, não apareceu um currículo de um negro, não apareceu um currículo de um LGBT". 

Sua agenda tem muito espaço para inovação?

Tem, boa parte do meu dia. Aqui 10% da meta do pessoal é projeto de inovação, então, se você vai receber 100, 10 é a inovação. Se você não trouxer um processo de inovação você recebe 90, você deixa 10 na mesa. Isso também é uma coisa que dá bastante prazer, porque a gente tem um comitê de inovação e vai gente de diversos níveis hierárquicos, diversas origens apresentar o projeto. É bem curioso, o meu dia de trabalho fica melhor quando eu tenho uma reunião de inovação.

A respeito da renda, também tem os condomínios logístico. Vocês estão olhando para isso?

A gente chegou a desenvolver um milhão de metro quadrado de condomínio logístico, vendemos, e agora estamos voltando com projeto de 120 mil metros quadrados aqui, em São Paulo, capital. É um segmento que nós gostamos muito, bem interessante. Com o e-commerce e a busca da última milha entrega no mesmo dia, esse segmento tem se desenvolvido bastante.

Quais seus hábitos e sua rotina?

Eu leio bastante, gosto de ler muito. Leio muito sobre setor imobiliário fora do Brasil, tenho alguns livros sobre. Para quem é curioso, tem livro de história de tudo que você quiser, desde construção do Rockefeller Center, do Chrysler Building, do Empire State. Então, eu leio bastante, assisto bastante futebol e hoje tento que praticar esporte também porque nossa vida exige isso. 

Desses empreendimentos todos, qual você acha que é um ícone mundial imobiliário?

Eu gosto muito do Empire State, apesar de ser um prédio bem antigo. Ele representa tudo que você quer aprender no setor imobiliário, porque ele começou a ser construído no final de 1929, que foi a maior depressão econômica dos Estados Unidos. Ele foi construído numa velocidade que você não consegue hoje fazer.

Quais são as suas motivações? Seus hábitos?

Eu acho que o esporte é um hábito, a leitura é outro. O esporte, seja para praticar, seja para ver, e a corrida, eu gosto muito de correr na rua. Até porque você vê os imóveis. Esse é outro ponto de inovação também, ninguém faz inovação sentado em casa num quarto fechado. Todas as inovações, as melhores inovações partem de observação do cotidiano.

O que é o Instituto CCP?

O Instituto tem dois anos. No passado, a gente fez 22 projetos, a maior parte focado em diversidade e empreendedorismo. A gente vai nas comunidades e faz um equivalente a um shark tank de empreendedorismo nas comunidades de baixa renda. Fazemos coisas para imigrantes, a gente tem um projeto de regularização de documentação de imigrantes. 

Que dica que você dá para esse jovem que está começando hoje para ter uma carreira de sucesso que nem a sua?

Acho que ser mente aberta e ficar prestando atenção no que está rolando no mundi. Isso com tudo, seja com diversidade, seja com investimento.

O que está pensando para o futuro?

Eu estou encantado com essa questão de empreendedorismo porque eu acho que a tecnologia está causando uma revolução uma grande e facilitando a mobilidade social e econômica. Então,eu gostaria de, em um longo prazo, tocar uma entidade filantrópica que ajudasse as pessoas a realizar o seu sonho de vida. Então a gente já investe em algumas organizações que fazem isso. A gente vai lá nas comunidades, chamam as pessoas que querem participar, pega os projetos e estamos dispostos a investir . 

Vocês tem essa política de startup na CCP?

Tem, a gente trabalha com umas 20 e poucas. Algumas dão certo, outras dão errado, mas é um processo. Eu aprendi mais nesses 4 anos de CCP do que acho que o resto da minha carreira inteira por causa dessa interação com esses caras, mudou minha vida.

Qual é a missão de vocês?

A gente quer ser a empresa que vai transformar os lugares em que as pessoas vivem e trabalham. Seja com inovação, seja com diversidade, seja com tecnologia. Então a gente quer não quer ser uma empresa de cimento e tijolo, a gente quer ser uma empresa em que as pessoas consigam interagir e paguem por isso. 

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