Rafael Birmann e o acaso que o tornou um dos maiores nomes do mercado imobiliário

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No quinto episódio da série, conversamos com o empresário Rafael Birmann, que há 35 anos administra a sua empresa no ramo imobiliário. 

Ele foi responsável por vários projetos que impactaram o mercado de São Paulo. Atualmente, o profissional está envolvido na construção do edifício B32, um empreendimento corporativo no coração da Avenida Faria Lima, que mudará para melhor a relação de todas as pessoas que vivem e frequentam a região diariamente. 

A proposta do projeto de Rafael Birmann foi olhar mais à frente, além da incorporação e do negócio imobiliário, e pensar no movimento de transformação da cidade. 

Para o desenvolvimento do edifício foram estabelecidos três objetivos: criar um marco arquitetônico e urbano; excelência nas especificações técnicas e sistemas e modernidade na propriedade e gestão.

Considerado hoje o ícone da Faria Lima, Rafael Birmann entrou quase que sem querer no mercado imobiliário. Confira a transcrição da entrevista completa abaixo.

Conte para nós um pouco da sua história, o que te motivou a entrar no mercado imobiliário.

O meu pai era banqueiro e ele ficou doente, lá em 1978. Ele decidiu vender o Banco Crédito Sul, e falou para mim que iríamos montar um negócio imobiliário. Então criamos essa empresa, que naquele tempo chamava Arby, e eu logo entendi que a gente não sabia nada de mercado imobiliário e passei muitos anos pastando para aprender. 

Meu pai estava bem doente, ele faleceu três anos depois. Eu era muito jovem, um garoto de 25 anos, e tive que assumir o negócio. Eu lembro que fui em uma palestra de um cara IBM, por volta de  1978/1980, e ele falou "olha, a gente tem os fundos de pensão, estamos fazendo hoje, mas precisamos de investimento, tragam projetos que a gente investe.". Eu saí de lá e disse pra gente montar algo. Como não tinha founding, a gente comprava um terreno, achava o inquilino e, antes de construir,  ele já vendia para o fundo e fechava a operação.

O seu estilo de comprar terreno virou uma referência para a gente, comprar um terreno no "estilo Birmann". Como é que era isso?

A gente tinha que se virar de qualquer jeito. Naquele tempo, financiamento era o problema, a gente estava sufocado pela forma de financiamento. Então, você tem que convencer o proprietário de fazer algum negócio e receber depois, funcionou durante um tempo.

Qual que é a arte do terreno na Faria Lima?

Esse tem um aspecto importante. Talvez eu tenha sido um perfil mais arriscado, mais ousado. Eu lembro que a Faria Lima, quando abriu, em 1994, todos os terrenos eram dezenas de casinhas, não tinha terrenos grandes. E eu tinha uma filosofia que era diferente, chegava botando o pé e começamos a comprar tudo e vamos ver o que a gente consegue. 

Tivemos situações no Birmann 21 que fica na Marginal, por exemplo, que nós compramos uma parcela grande de uma empresa de ônibus. A metade do terreno era tudo casinhas, um terreno de 15.000 m. Eu tinha uma diretora, a Solange, falei para ela ir lá para a gente comprar aqueles terrenos todos. Então, a Solange morou lá, compramos a primeira casinha e ela ficou morando lá. 

Mas a Solange ficava amiga das pessoas, legítima e verdadeiramente amiga. E tinha um cara que, logo no começo, ele trabalhava na prefeitura, e pedia o dobro do que valia o terreno. A gente falou "nem sonhando, esquece, deixa esse cara para lá.". Continuamos comprando as casinhas e voltamos lá no Fulano. Ele pedia o dobro do que tinha pedido antes, a gente falou "esquece esse cara, começa a obra.". No final, ele foi o último a vender e nós pagamos um preço absurdamente alto. O cara nos deu um banho. Eu digo sempre o seguinte, o que importa é a média, eu não tenho porque ficar ofendido se o cara está negociando pelo o que é dele, ele está certo, você que foi inábil ou incompetente. 

 Você acabou se especializando muito em incorporativo, hoje você é a maior referência de incorporativos no Brasil, sem dúvida nenhuma. Isso foi desde o início da sua história, foi planejado ou não?

Nada na minha vida foi planejado. Nós estávamos fazendo residenciais, fizemos alguns projetos no Rio de Janeiro, começamos a fazer em São Paulo, e por volta de 1979, apareceu a Richard Ellies no Brasil, aí eu conheci o Anthony McVeigh. 

Com isso, consegui fazer um projeto que chamava São Paulo Office Park,  na Marginal, é um terreno grande que a gente comprou de uma vez, no esquema de permuta também, e começamos a fazer o primeiro prédio, depois o segundo... Aquilo virou um processo de aprendizado. Então, quando fomos fazer o segundo prédio, fomos corrigindo aquilo que a gente tinha feito errado no primeiro. 

E eu sempre tive esse approach de querer aprender. Eu queria sempre aprender e que a equipe aprendesse junto. Fizemos aquele Deutsche Bankfoi um prédio um pouquinho diferente, é o primeiro prédio de incorporação para terceiros, para vender, de fachada completamente de granito. 

Esse prédio tem uma história muito engraçada, porque nós tínhamos o terreno, fizemos o projeto, queríamos começar a construir especulativamente, mas não tínhamos financiamento. Aí eu me lembro que chamei um cara do Ceará e falei "escuta, vamos fazer o seguinte, eu te dou uma obra, mas você me financia." Ele perguntou por quanto tempo e eu disse que era até eu conseguir alguma coisa, até vender. E foi super engraçado, porque começou obra, andou, toda a estrutura, aí apareceu o Deutsche Bank falando que queria comprar o prédio de qualquer jeito. Chegamos a uma situação que era 24 milhões de dólares por seis andares e fechamos.

Hoje tem o branding e muitas empresas sempre pensando em como valorizar as marcas. E você, desde o começo, seus prédios eram o "Birmann X". De onde saiu isso? 

Esse negócio do número começou mais forte no Deutsche Bank. Era o 8. Tinha isso de número, mas não com uma marca forte. Aí nós queríamos colocar uma placa enorme com  "Edifício 8 Deutsche Bank". Mas não concordaram, não podia colocar o nome deles, não queriam a placa. A gente disse para colocar só o 8 na frente. Então, colocamos uma placa enorme só com o número 8. Ficou super interessante. E aí a gente começou com essa ideia, enumeramos, e ficou B1, B2, etc. 

Quais prédios mais chamaram a atenção?

Os mais marcantes acho que foi o 8, do Deutsche Bank, depois teve o Office Park, nós demos um salto, porque chamamos os arquitetos americanos, usamos empresas de engenharia americana, e o 21, da Abril, o arquiteto de lá foi o David Childs, que fez o Freedom Tower. 

No 21, tem umas histórias engraçadas. Queriam colocar o David para fazer todo o projeto e o ele disse "não, eu pego uma torre, a principal, e vamos chamar arquitetos do mundo inteiro para fazer o resto.", ele foi super generoso. Eu me lembro que eu sentava com os arquitetos às vezes e falava "escuta, eu queria fazer um negocinho assim." e eles diziam que iriam pensar e trazer o negócio. “Eu não quero que você pense e me traga o negócio, eu não quero prato feito, eu quero ir para a cozinha dizer tempera assim, tempera assado.”, dizia. E o brasileiro não aceitava isso. 

Como é essa sua relação da arquitetura com a cidade?

Eu acho que existe uma resistência muito grande no Brasil ao arquiteto estrangeiro, tem uma visão nacionalista no assunto. Mas falando de urbanismo, existe até um certo conflito entre a arquitetura e o urbanismo, porque urbanismo é uma coisa e arquitetura é outra. 

Eu acho até que o urbanismo às vezes pede que o projeto fale mais baixo e seja menos chamativo. A gente fez um projeto, esse 32, ele é bastante chamativo. Eu fiz o projeto com o Didi Pei, e eu disse que ele iria fazer só o prédio e ele ficou "não, mas o urbanismo?" e eu disse que a gente iria fazer depois, acabou aceitando. Até teve uma vez que eu arquiteto disse que faltava uma certa unidade no projeto e eu disse "claro, ainda bem que falta, porque o urbanismo não é a unidade, é pluralidade, é diversidade".  Então, as coisas mais agradáveis do urbanismo é aquela cidade que está cheia de coisa diferentes, não é aquela impactante única.

E vai ter uma baleia na Faria Lima. Como é essa história?

Esse projeto é com o Tom Bosley, que é um paisagista de Nova York, então é um cara genial com quem a gente se entrosou muito rápido. Fizemos o projeto e ele falou "Agora, Rafael, vamos botar aqui, nessa esquina, um elemento.", que ele chamou de Pavillion Escultura. Perguntei o que seria e ele disse "Não importa, você vê lá no Brasil alguma coisa, chama um arquiteto, faz alguma coisa para ficar nessa esquina aqui.". Aí eu falei com meu filho, Pedro, que é artista, e eu disse para fazermos alguma coisa com significado, que traga alguma mensagem. 

O Pedro desenhou algumas coisas com umas mãos para cima, até que um dia, eu estava no consultório médico e tem aquelas revistas velhas, e eu vi uma escultura de Cuba, muita engraçada, que chamava Los Carpinteros. Aí sentei com o Pedro e disse para fazermos uma baleia. E o Pedro disse "Por que baleia, pai? Você falou tanto de significado." e eu disse o significado a gente iria achar depois mesmo. É uma coisa meio que de destino, a baleia deve ser a escultura com mais significado que você pode achar na história.. Por exemplo, Moby Dick é um símbolo de obsessão, perseguir um objetivo obsessivamente, e Leviatã é um símbolo de resiliência, invencível, não é morto, e tem a história principal que é do Jonas. 

Então a ideia é que, para ir em uma missão dessas, você tem que descer ao caos, ao inferno, que é a barriga da baleia, e daí renascer com essa nova visão, nova disposição. E tem também o seguinte, que São Paulo é um caos, a gente precisa passar por esse caos para renascer, para ter uma nova visão. 

Como é esse ciclo do B32?

O primeiro terreno que a gente comprou aqui foi 1997/1998, logo em seguida compramos mais uns 2 ou 3, aí eu tive uma crise muito grande, em 2000, teve um processo que eu gosto de chamar de reestruturação radical, nós ficamos bastante imobilizados, não tinha recursos. Isso de 2000 até 2005. 

Foram os anos mais duros que passei, e em 2005, conseguimos um grupo de investidores para terminar a compra do terreno. O terreno estava hipotecado, tinha dívida, e resolvemos tudo nesse processo com esses investidores. Nós compramos e depois começamos a pensar no projeto. 

E também, como tinha passado aqueles anos meio fora do mercado, a equipe que eu tinha estava toda desmobilizada, não tinha mais, a empresa tinha enxugado, eu fiquei "Poxa, mas como é que eu vou fazer esse prédio agora, sem ter aquela equipe, vão ter que contratar uma construtora.". E nós resolvemos, depois de ter todo aquele processo de aprendizado, aquelas construções de um prédio atrás do outro, que era uma oportunidade também para rediscutir o prédio do escritório. 

Hoje falamos muito em questão de propósito, das pessoas trabalharem por um propósito muito mais que por sucesso financeiro que faz parte, que acompanha.

Todas as pessoas almejam uma vida com bom significado. Não só as nossas pessoas, o inquilinos também querem isso, dão valor para isso. Todo mundo quer ter uma ligação mais do que "Eu comprei aquele apartamento!". Querem ter alguma ligação com a cidade. 

Você é um cara que entende muito de localização. Como você definiu essa localização do B32? Qual a sua visão de localização?

Pelo contrário, eu não entendo nada de localização. Eu peguei o melhor terreno, o mais fácil, todo mundo sabe que o melhor é o mais fácil.

Essa coisa da arquitetura e do urbanismo, aprovar esse projeto, essa relação com o público que tem, não é fácil. Não é fácil você conseguir aprovar.

Foi uma Odisseia. Toda vida é uma jornada, é um aprendizado, uma caminhada. A questão não é ser corajoso, audaciosos, é não ter medo do medo, é ir em frente, ir tocando. O problema acontece e às vezes você tem que aguentar, garantir que você aguente as consequências dos seus atos. 

Mas enfim, falando das dificuldades de fazer um projeto e a questão urbana, uma grande briga desse projeto,foi que no mesmo momento que olhamos o terreno, eu disse "Poxa, mas aqui você pode fazer um espaço grande, se colocar o prédio nessa posição, você vai deixar esse espaço todo aberto e tem que ver um espaço público que não tem na Faria Lima.". Para botar o prédio naquela posição, eu tinha que comprar uma ruazinha, 500 metros quadrados, era um beco sem saída, que não levava a nada, então foi essa briga toda para comprar essa rua. 

A prefeitura aprovou o projeto, apoiou a ideia,  e o Kassab mandou para câmara. No final do governo, nos últimos dias, ele manda para a câmara, dando um ar de coisas erradas. Assumiu o Haddad. O Haddad, sem entender nada, foi lá e retirou o projeto da câmera. Naquele momento, a gente percebeu que não tínhamos feito um bom trabalho de comunicação. 

Eu fiz um trabalho que foi muito interessante, eu fui conversar com todos os condomínios em volta do prédio, que são uns 20. E uma das associações que eu fui, que era Associação Amigos do Itaim, tinham sido os mais vocais contra o projeto, falando que iriam entrar com uma ação contra o projeto, e eu tentei fazer uma reunião. E no final levantou um cara e disse "Olha, eu estou nesse bairro aqui faz tempo, desde de criança eu brincava aqui na rua, e agora, graças a Deus veio o Birmann restaurar essa rua.".  

Qual a sugestão que você daria para melhorar para os próximos 10 anos?

Nós temos que mudar o Brasil. O país precisa mudar esse negócio de que é necessário regulamentar, tem que planejar, isso é uma bobagem, um contra senso. Porque, na verdade, você está sufocando qualquer iniciativa. O estado quer preencher todos os espaços, sufoca as pessoas e só louco sai para tentar fazer alguma coisa. No fim, você acaba tendo que se acomodar ou recuar.

E o que você vê no futuro da arquitetura?

Eu acho que está acontecendo uma revolução na arquitetura. É engraçado que a revolução é do lado da arquitetura é dentro do urbanismo. É uma revolução mundial. E aqui, mudou completamente o caráter da Paulista. Esse convívio da cidade é exatamente isso, nem todo mundo vai estar satisfeito com algumas coisas. 

O que a gente quer é exatamente isso, que a gente chama de cidade melhor é, em parte, essas pequenas coisas, pequenos gestos, pequenas atitudes. Então a gente quer que a pessoa desça na hora do almoço, que ela possa sentar em algum lugar. Então, aproveitar um pouco sol, ver gente, que o grande espetáculo da cidade são as pessoas. 

Fale um pouco do B32, especificamente. São  trinta e poucos andares, uma tecnologia toda diferenciada, todo um pensamento de logística interna. Como é que é isso? 

A gente pensou muito no processo todo do desenho do prédio. Em todos aspectos técnicos, visitamos cada assunto e discutimos o tema. A energia no gerador é a gás, sobra um resíduo térmico  e com essa energia térmica, você produz água gelada. Então, tem um aproveitamento maior do gás. 

Então, começamos uma conta de viabilidade, para atender a legislação, os requisitos, tem um gerador de diesel, resolvia o problema da energia. Hoje tenho 100% da geração de energia do prédio à gás, o que é mais barato do que o custo da EletroPaulo (atual Enel). O interessante é que eu posso ligar e desligar essa geração à gás a qualquer momento. Isso me dá uma flexibilidade enorme. 

Dessa forma, eu não só vou reduzir meu curso de energia para os meus inquilinos, como vou poder gerar energia para vender para o mercado e ganhar dinheiro com isso.

Você comentou sobre esse paradigma entre o construtor e o gestor. Quem constrói às vezes está pensando em baixar o custo de construção,  ao longo do tempo, esse custo é baixo perto do custo do prédio operando 40, 50 anos. 

Tudo isso afetou o desenho do prédio. Esse conceito de "vamos ficar para alugar" significa que a gente tem uma visão de longo prazo no prédio. Quando eu fiz o gerador, pensei em gastar mais em algo que vai beneficiar a operação do prédio. 

Sempre que a gente acaba contratando alguém, o fato de ter vindo da escola Birmann era muito relevante. É um legado que fica até hoje.

Acho que o que acontecia, era que eu, pessoalmente, sempre acreditei nas pessoas. Sempre achei que não precisa ter gênios, precisa ter gente dedicada e alinhada para fazer as coisas. Por exemplo, eu nunca tive um processo de seleção super rigoroso. Se a pessoa faz dez entrevistas, às vezes eu contratava a pessoa em 5 minutos. Aí, o cara perguntava o que iria fazer. Eu falava "Olha, aqui é meio bagunçado o negócio, mas você tem que ocupar o seu espaço, cabe à você."

E essa ideia de você abrir para o pessoal participar, deixar uma estrutura fluida para irem ocupando espaço... Então, eu acho que é mais isso do que uma seleção.

Mudando um pouco, como é a história do hotel? Como é chegar no hotel hoje, no Palácio Tangará, com ele pronto?

Tinha esse terreno que a gente conseguiu, e quem deu a ideia do hotel foi um cara chamado James Croft, que era um inglês da Richard Ellis. Eu perguntei se ele tinha certeza de iria dar certo e ele respondeu "Se não der certo, a gente muda para lá, você vai ter uma puta casa.".  Perguntei se ele tinha feito hotel alguma vez na vida e ele disse "Eu nunca fiz um hotel, mas vou fazer o melhor possível agora.". Então, a gente foi perguntando, discutindo, escolhendo arquiteto.

A proposta era fazer um negócio, só que aí, começamos a construção e, logo que chegou nos anos 2000, teve a crise, eu tive problemas financeiros na empresa. Eu tinha conseguido que o Four Seasons financiasse o resto do hotel, a obra precisava de 15 milhões de dólares, naquela época o dólar estava R$ 4. Aí eles falaram "Eu coloco os 15 milhões, mas eu quero uma coisa, você tem que pedir para a Previ anuar isso." 

A Previ era prioritária, mas não queriam correr o risco de ficar brigando com um sócio de 49%. Eu fui lá na Previ falar com Sérgio, que na época era diretor financeiro, e eu disse para ele. Em resposta, falou assim "Eu só anuo se a gente inverter as posições, você vende 2% e eu fico como controlador.". Eu fiquei ofendido, todo enciumado, mas era uma bobagem. Mas eu não aceitei, o negócio desandou, a obra acabou parando e eu não terminei o hotel. Em 2013, acabei vendendo para o GTS, João Teixeira, eles terminaram hotel e inauguraram.

Pegando esse ponto, a gente como incorporador, nesse ciclo imobiliário, não só no Brasil, a gente vai e volta, tem até uma certa resiliência. Como ficava sua cabeça para poder passar por esse momento de dificuldade e voltar e encarar de novo?

Eu sempre digo que para dar conselhos sobre como ser um bom empresário, não sou eu. Talvez, na verdade, eu não tive sucesso financeiro que, por exemplo, o Ellie teve. Eu tenho muita satisfação de ter feito algumas coisas, de ter lutado sem desistir e enfrentado. Eu acho que isso, eu sempre digo, que talvez como empresário não tenha sido o melhor. Eu prefiro fazer algo que eu goste, que me dê mais satisfação do que ganhar mais um troquinho.

Olhando o futuro, tem a sua proposta de cápsula do tempo, que é pensar a cidade em 2050. Você fez uma proposta para as pessoas mandarem suas sugestões, elas chegaram?

Chegaram, tem umas 30 mil cartas, temos um baú de aço inox, e no sexto subsolo tem um buraco imenso, no B32, onde vai ser enterrado, concretado. Em 2050, 32 anos depois, vamos abrir e assumir o compromisso de entregar essas cartas para os descendentes ou para as pessoas com 32 anos a mais. A ideia da carta é qualquer coisa, você pode, por exemplo, falar com o futuro.

Da parte pessoal, uma rotina que você tenha, os seus hábitos, um livro que você lê, filme que você gosta, como é seu dia-a-dia?

Eu acho que pessoal, eu me sinto bem e às vezes não tão bem. Eu acho que eu consegui fazer algumas coisas, talvez, deixar alguma coisa aí, umas ideias. Não conseguiu outras, tive lá as derrotas. 

Eu penso na família, tenho quatro filhos, não tenho aquele desejo que de eles sigam os meus passos, mas queria que eles todos conseguissem se realizar cada um no seu canto. O que mais me motivaria é realmente fazer alguma coisa para fazer uma cidade melhor, para transmitir uma ideia de que a gente pode fazer um prédio que motive as pessoas, que deixa todo mundo se realizar naquele processo.

Para o jovem que está começando hoje, para os seus filhos, que aprendizado, que dica que você dá?

Olha, durante muitos anos, com meus filhos, sempre dei a mesma dica, quer dizer, faça o que você quiser, mas faça com tesão e faça bem feito. 

E, sempre hoje, tenho pensado muito nisso, acho que em termos de mercado imobiliário, o que a gente está fazendo, temos  que pensar no urbanismo, ou seja, como fazer a cidade melhor. E o urbanismo, para mim, vem muito ligado com um outro conceito que é ética. Então, essas duas coisas, essa reflexão de ética e urbanismo, eu acho que o importante, estamos precisando no setor, temos que pensar mais nisso.

Quer deixar aqui sua dica de mercado, o que está vendo no mercado brasileiro hoje? Com os juros baixos,  inflação baixa, coisa que nunca vimos antes. O que você está sentindo aí?

Eu acho que é uma oportunidade gigante. O Brasil, durante décadas, um século não sei, era o país que tinha uma excentricidade no juros, o custo dinheiro era absurdamente alto. Você vê que o país, depois que caiu a União Soviética, os países saíram da Europa Oriental, dois anos depois já tinha um juro de país normal, que era de 3%, 4%, 5%. Agora nós estamos chegando nisso. 

Acho que o mercado residencial vai ser muito beneficiado pelo juros baixos, mas também nós temos que buscar fazê-lo acessível. Se a gente conseguir construir mais barato e vender com juros mais barato, o mercado explode.  Precisamos dar esse choque de mercado, que estão falando nessa livre-iniciativa, pode ser fantástico para nós. 

Separamos para você mais esses episódios:

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