Código Civil em condomínio: saiba como funciona a lei

Código Civil em condomínio trata de questões como criação de convenção, eleição e destituição do síndico, direitos e deveres do condômino. Em vigor desde 2003, ele trouxe mudanças para boa parte dos assuntos antes determinados pela Lei 4.591, conhecida como Lei dos Condomínios. 

A vida em sociedade é orientada por uma série de legislações. Em um condomínio, não seria diferente. Até 2002, a principal delas era a Lei 4.591, que trazia disposições sobre criação de convenções, pagamento das despesas, assembleia geral e mais. Entretanto, em 2003, o novo Código Civil entrou em vigor, alterando boa parte dos pontos anteriores.

O que diz o Código Civil sobre condomínio

Instituído pela Lei 10.406 (publicada em janeiro de 2002), o Código Civil em condomínio é o guia fundamental para saber quais tratamentos jurídicos devem ser respeitados nas questões desses locais. Ele traz dois capítulos dedicados ao condomínio geral (capítulo VI) e ao condomínio edilício (capítulo VII).

O condomínio geral é a propriedade simultânea do bem (móvel ou imóvel) por duas ou mais pessoas. Já o condomínio edilício é, especificamente, um imóvel constituído por áreas comuns a todos proprietários (piscina, elevadores, saguão) e áreas exclusivas (apartamento, sala, casa). Neste, incluem-se condomínios residenciais e comerciais.

Dentro de cada capítulo, estão artigos importantes que, além de orientarem soluções de eventuais problemas entre os condôminos, são fundamentais para a criação da convenção de condomìnio, regimento interno ou estatuto. O Artigo 1.334 do Código Civil sobre condomínio edilício, diz que a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

Qual lei regulamenta os condomínios

Ou seja, o Código Civil estabelece limites e exigências para a conduta e criação das próprias regras internas do condomínio. E ele é um dos principais instrumentos jurídicos que devem ser levados em conta por quem convive ali. 

Entretanto, a antiga Lei de Condomínio (Lei 4.591) segue em vigor e os artigos que não foram revogados pelo Código Civil ainda devem ser levados em consideração, especialmente sobre incorporação imobiliária. 

Além delas, também são leis do condomínio a Constituição Federal e as leis do município e do estado em que ele está localizado. 

Todas devem servir como um guia, pois o condomínio não está acima desses instrumentos jurídicos, mesmo que os próprios dêem a eles a liberdade de criarem suas próprias “leis” que irão formar a identidade da convivência no local.

Como fazer o estatuto de um condomínio?

Documentos legais como o Código Civil são importantes na hora de fazer ou modificar o estatuto de um condomínio. Isso porque, nenhuma norma deve ir de encontro com o que está disposto nas leis que regulamentam condomínios – com exceção dos artigos e incisos que sugerem uma conduta “salvo disposição contrária” da convenção. 

Esse é o caso, por exemplo, do que estabelece o Código Civil em condomínio sobre a cobertura:  

§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.    

Nessas ocasiões, abre-se uma brecha para que o condomínio decida qual será a regra para determinada questão. Se você está elaborando a convenção, estatuto ou regimento interno, é importante ficar atento aos seguintes artigos do Código Civil sobre condomínio: 

• 1.332 – Registro do condomínio;
• 1.350 a   1.355 – Assembleias e prestação de contas;
• 1.336 e 1.337 – Multas, conduta antissocial, barulho e alteração de fachada de condomínio;
• 1.341, 1.342 e 1.343 – Obras. 

A compilação dos artigos com redirecionamento para o texto do Código Civil pode ser consultada na tabela elaborada pelo site Sindiconet.  

O que diz o artigo 1.348 do Código Civil em condomínio

O Código Civil serve como um guia inclusive para a conduta de uma figura essencial e, às vezes, polêmica: o síndico. O artigo 1.348 do Código Civil serve para você – síndico ou condômino – que tem dúvida sobre o que o síndico pode ou não fazer. 

Localizado na seção II, sobre a administração do condomínio, ele diz que compete ao síndico convocar a assembleia dos condôminos e representar o condomínio praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns. Estes são, respectivamente, os incisos I e II. O artigo 1.348 lista ainda como competências do síndico: 

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Direitos e deveres dos condôminos segundo o Código Civil em condomínio 

E não é só sobre as competências do síndico que ganharam um artigo especial no Código Civil em condomínio. Os direitos e deveres do condômino também estão listados, em especial, nos artigos 1.335 e 1.336.

Quais são os direitos do condômino?

O artigo 1.335 determina que são direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Quais são os deveres do condômino?

Já o artigo 1.336. estabelece como deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

O Código Civil em condomínio orienta inclusive sobre a conduta para inadimplência. Nesse caso, o condômino está sujeito aos juros moratórios previstos em convenção. Se eles não forem estabelecidos pelo documento, o inadimplente pode ser cobrado em 1% ao mês e multa de até 2% sobre o valor devido.

Conclusão

O Código Civil em condomínio veio para ajudar a esclarecer impasses que podem surgir no dia a dia desses locais. Antes dele, a principal lei que regulamentava os condomínios era a Lei 4.591. Boa parte dos artigos desta foram revogados, mas ela segue ativa.

Questões relativas aos direitos e deveres de condôminos, multas, obras, assembleias, prestação de contas, competências do síndico e mais foram atualizadas ou modificadas com o Código Civil em condomínio. Além dele e da Lei 4.591, é importante levar em conta a legislação municipal e estadual e a Constituição Federal. 

Seguir esses documentos junto ao Código Civil em condomínio é importante para um boa gestão e convivência. As respostas para dúvidas sobre a conduta legal estão neles. Decidido o que fazer com o problema, a solução financeira pode estar em um empréstimo para condomínio.

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