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23/06/2020

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Publicado:
13/04/2020

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Redação CashMe

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O Habite-se é um documento muito importante para o proprietário do imóvel, já que o mesmo garante que a construção da sua propriedade fora concluída com êxito, permitindo que possa, finalmente, residir no local.

Por ser um dos diversos termos conhecidos somente por aqueles que fazem parte do mundo imobiliário, ainda que bem simples, surte um grande impacto na regularização do imóvel, sendo fundamental para constatar que este não possui irregularidades.

Sendo assim, neste artigo, apresentaremos mais afundo para você o que é o Habite-se, assim como de quais maneiras pode estar fazendo a emissão deste que seja referente a sua moradia e quanto custa para obter tal documento, além de alguns pontos adicionais.

O que é o Habite-se

Habite-se

Conhecido por diversos nomes, como Auto de Conclusão de Construção, Auto de Vistoria, Certificado de Conclusão de Obra, Alvará de Utilização ou, ainda, Carta de Habitação, o Habite-se trata-se de um documento de conclusão de obra.

Este funciona como uma certidão que é emitida pela prefeitura do seu município, atestando que o bem imóvel que comprou está pronto para ser habitado por você e sua família, e que fora construído de acordo com todas as exigências legais estabelecidas.

Ele é essencial para a regularização do imóvel. Por conta disso, ela só estará concluída com a averbação deste documento, provando que a residência se encontra em todos os padrões legais de moradia.

Sua liberação somente será feita após a vistoria comprovar que tudo dentro da casa se encontra em ordem, para que o dono deste possa ter certeza de que o que foi construído é tudo que está retratado no projeto aprovado inicialmente.

Uma vez que tenha sido emitido, este seguirá para o Cartório de Registro de Imóveis em que a propriedade está localizada e será registrado na matrícula deste que a construção tenha sido concluída com sucesso.

Os problemas gerados por falta do Habite-se

Por se tratar de um documento tão importante, existem diversas consequências que irão lhe assolar caso esqueça ou não venha a fazer a solicitação da vistoria que levará a emissão do Habite-se.

Muita gente considera que uma propriedade com estrutura, que possua de água, luz e telefone, já está pronta para uso. Porém, estes não garantem a regularização do imóvel na visão da prefeitura, além de falar que isso também não lhe dá garantia nenhuma se é seguro para moradia, já que um erro na estrutura pode comprometer a vida de todos que ocuparam o espaço.

Ocupar uma residência que não conte com este certificado de conclusão é uma situação perigosa tanto para sua integridade e de seus familiares quanto para o aspecto econômico de sua vida, já que, provavelmente, terá de arcar com multas por causa da irregularidade.

E se essa situação já é difícil para uma casa, fica ainda mais difícil para um condomínio, seja de casas ou de apartamentos, podendo ocasionar em valores mais graves nas multas por conta do perigo gerado a ainda mais vidas.

Outro ponto a se ressaltar no caso dos apartamentos é que, por se tratar de um empreendimento imobiliário, a ausência do Habite-se irá impedir que seu futuro inquilino possa tirar o alvará de funcionamento e consiga residir no local.

Este documento será único para todo o empreendimento, ou seja, não é individual para cada um dos espaços. Essa individualidade é aplicada somente na hora do registro. No caso de aquisição por um indivíduo, cada morador que comprar um ambiente deverá ter acesso a matrícula daquele apenas, já que está é única para cada um.

Não se mude para um imóvel que não possua deste documento. Caso venha a vendê-lo, é necessário informar ao comprador tal irregularidade, para que este já esteja ciente.

No que mais a falta do Habite-se pode intervir?

Além das questões que foram levantadas no tópico acima, a falta da existência do Habite-se de um terreno ainda irá impedir a averbação da construção, que se trata do registro na matrícula do imóvel da edificação realizada no terreno.

Com isso, a transmissão da posse sobre o bem no Cartório de Registro de Imóveis será prejudicada, e somente poderá ser feita como se fosse um terreno. Em outras palavras, é como se a sua casa não pudesse ser reconhecida.

Isso surte um impacto muito maior na venda do que parece. Muitos bancos não aceitam financiar terrenos, dificultando ainda mais todo o processo de compra e venda, além de que isso poderá provocar desvalorização na propriedade.

Já no caso daqueles que possuem de um imóvel comercial para locação, é ainda mais importante possuir do Habite-se. Afinal, caso este não exista, a empresa ocupante interessada na localidade não poderá obter o seu alvará de funcionamento de atividades comerciais.

Não assuma um compromisso que não pode cumprir. Regularize o espaço antes de alugá-lo, pois, caso seja constatado ato mal intencionado contra o locatário, o proprietário irá arcar com um processo judicial e responder pagando uma multa que será baseada no valor do ambiente, como danos morais.

Quem pode solicitar o Habite-se

Quando uma propriedade é construída, é necessário levar o documento de Habite-se para ser registrado no cartório.

É dever do proprietário legal do imóvel e da construtora que realizou toda a obra fazer a solicitação desta avaliação deste o início da obra.

No entanto, caso tenha adquirido um terreno e vá construir neste ou tenha feito a compra de um imóvel na planta, será de extrema importância que vá ao cartório mais próximo, para fazer a verificação da averbação, que se trata do próprio processo de registro.

Documentos para se solicitar o Habite-se

Como apenas o dono do local e o responsável técnico pela execução da obra (um engenheiro, arquiteto ou até mesmo alguém que seja técnico em edificações se encaixam neste) que esteja sob o nome da marca que fora contratada pelo proprietário do local podem fazer tal solicitação, é preciso estar ciente dos documentos necessários para tal.

Se informe no departamento da prefeitura de seu município, que seja responsável pela fiscalização e construção, sobre quais as exigências documentais deste. Vale lembrar que pode haver algumas diferenças entre cada cidade.

Abaixo segue uma lista de alguns documentos comumente exigidos, como:

  • Requerimento padrão devidamente preenchido com identificação do imóvel;
  • CREA do profissional e sua Inscrição Municipal;
  • RG e CPF do requerente ou, se for uma pessoa jurídica, seu CNPJ e o Contrato Social desta;
  • ART do técnico responsável pela execução da obra;
  • Capa do IPTU do imóvel e o número de Cadastro Municipal deste;
  •  Cópias dos projetos aprovados e do Alvará de Construção;
  • Guia quitada ou comprovante de arrecadação da taxa e preço público devido ao órgão municipal;
  • Atestados das concessionárias de água, esgoto e energia elétrica, junto a uma declaração do Corpo de Bombeiros (AVCB) que comprovam a correta funcionalidade de toda a parte hidráulica, sanitária, elétrica e de combate a incêndio da residência;
  • Comprovantes da quitação do ISS da obra. Este se refere ao imposto que incide sobre os prestadores de serviço de toda construção. Como muitos pagam estes na informalidade ( com simples recibos e ausentes da nota fiscal), a fiscalização de arrecadação municipal deve calcular o montante devido e não recolhido. Você deverá quitar os valores ou apresentar os comprovantes para que consiga o seu Habite-se;

Como cada município possui uma hierarquia diferente em nosso país, o departamento responsável pela emissão deste documento pode ser a subprefeitura local, secretaria regional, secretaria de habitação, departamento de planejamento, departamento de engenharia e arquitetura, entre outros.

Por isso, antes de ir ao local, entre em contato via telefone com a parte governamental de sua cidade e informe-se a respeito de onde é possível fazer o processo e quais os documentos serão exigidos, já que a lista muda de maneira frequente.

Após a requisição perante o órgão competente da Prefeitura, o fiscal realizará uma vistoria na propriedade para constatar que a construção fora executada conforme foi prevista no projeto e que não exista nenhum detalhe que a difere da legislação.

Uma vez que seja declarado que tudo se encontra em seus conformes, o mesmo aprovará a emissão do documento.

Comprei um imóvel, mas não sei se ele possui Habite-se, como posso verificar?

Ainda que este tipo de acontecimento esteja mais presente na vida daqueles que adquirem propriedades irregulares (afinal, ainda que essas possuam de contra indicações, seu preço pode ser um grande atrativo) existe sim a possibilidade de comprar uma casa que não tem o Habite-se.

Para verificar se a mesma está devidamente regularizada, o novo proprietário pode estar checando na prefeitura se o bem que adquiriu conta com a papelada referente a este documento.

Isso fica muito mais claro caso a pessoa venha fazer a compra da moradia através de um financiamento, já que, como dito anteriormente, muitos bancos não aceitam financiar uma casa que não possua da documentação em dia, já que este acaba tendo um valor menor no mercado caso este precise fazer uma revenda.

Outro ponto a ser levantado é que imobiliárias geralmente vendem imóveis regularizados, por conta de todos os problemas que estas podem gerar caso estejam irregulares. Se uma empresa deste tipo tenta lhe passar, sem avisos prévios, o bem, é por que algo de errado existe neste.

Além destes meios, é possível fazer a consulta da matrícula tanto indo ao Cartório de Registro de Imóveis responsável pela residência que lhe interessa e fazer a verificação em primeira mão como levantar essas informações na própria internet, sendo um processo muito mais cômodo.

E mais uma maneira de se verificar a inexistência deste documento é a inaptidão deste de ser registrado em seu nome. Geralmente, o que leva a isso é justamente a falta do Habite-se. Caso já tenha entrado no lar, saiba que poderá ser multado por tal.

Quanto custa para tirar um Habite-se?

Como este se trata de um documento municipal, este possui um preço variável. Enquanto que em algumas cidades de nosso país a emissão é isenta de taxas, em outros lugares o dono poderá arcar apenas para tirar o seu Habite-se.

E isso não é o único fator que influencia nas mudanças. Conforme varia a gestão, alguns prefeitos podem reduzir totalmente o custo deste ou aumentar.

Portanto, não podemos dar uma previsão de o quanto a emissão do Habite-se pode vir a custar para aqueles que estejam interessados. O mais recomendado é entrar em contato com a prefeitura para obter mais informações.

Quem deve pagar pelo Habite-se?

Esta é uma dúvida muito comum. Afinal, existem algumas maneiras interessantes e diferentes para se conseguir uma casa, como dar entrada utilizando o Fundo de Garantia, por exemplo.

Logo, alguns pensariam que poderiam se livrar do pagamento desta documentação. Ou ainda, em uma possibilidade mais exagerada, que haveria descontos para idosos, funcionários públicos e pensionistas do INSS.

E acredite, ao depender da gestão governamental, a possibilidade destas é totalmente real de existir, ainda que sejam inéditas na história de algum município.

Caso tenha contratado uma construtora para executar sua obra, esta inclui, geralmente, as licenças e toda a documentação necessária no preço do acordo, antes que o mesmo seja firmado. Porém, se o seu contrato exclui esse tipo de despesa ou ainda se limita a unicamente o serviço que será prestado, então é de sua responsabilidade, proprietário, arcar com todo o custo das taxas de emissão dos documentos regulatórios.

Portanto, é preciso estar muito atento às cláusulas do contrato, para evitar surpresas. Em caso de maiores dúvidas, é sempre válido consultar um advogado especialista no assunto para que ele esclareça os pontos que deseja.

Quanto tempo demora a emissão do Habite-se?

Outro fator que se altera facilmente no Habite-se é o tempo de emissão. Assim como os outros dois anteriormente citados, este também é influenciado pela gestão atual, e pode se tornar muito diferente daqui alguns meses.

Além do governo, a análise dos documentos que são exigidos também pode variar muito de um local para outro, e de uma política para outra. Este ainda leva em consideração o tamanho da obra e a rotina do trabalho do departamento público responsável.

Logo, será necessário ter muita paciência ou contar com uma boa quantidade de sorte. Não é possível oferecer uma média de tempo para que este saia, já que tudo irá depender do próprio governo e como este está gerindo esses documentos.

Para regularizar o meu imóvel preciso só do Habite-se?

Ainda que o Habite-se seja um fator de influência dentro dos que se deve considerar na regularização de imóveis, este não é o único. Ainda que exerça certa influência, existem outros pontos a se prestarem atenção quando o assunto é imóvel irregular.

Além do clássico caso de problema por conta do Imposto de Renda, onde o proprietário esquece ou deixa de arcar com a taxa tributária, existem mais outros variados acontecimentos que podem tornar tirar a propriedade do status de regular.

Um dos maiores e mais comuns pontos para tal é a Certidão negativa de Débitos. Também chamada de CND, esta se trata de uma documentação essencial para que a propriedade possa ser considerada regularizada.

Está é tão necessária na averbação da construção de registro de imóveis quanto o Habite-se, sendo uma das partes principais para a realização deste processo.

Além deste, existe também o Imposto Sobre Serviço (ISS). Este é um tributo aplicado em todos os municípios do Brasil que varia conforme a localidade e está relacionado ao próprio processo para colocar a sua propriedade nos conformes.

Quanto pode custar a regularização do seu imóvel

Antes de abordarmos preços, é necessário dar uma dica fundamental para evitar surpresas quando for adquirir a sua propriedade: Procure, sempre, ter, ao menos, reservado 5% do valor da casa destinado a lidar com a parte burocrática.

Isso se faz muito mais importante do que parece, visto que os custos de um bem vão além de apenas realizar a compra do mesmo. Seria fácil dizer que para comprar a sua moradia e finalmente realizar seu sonho bastaria pagar por esta, mas não é bem assim.

Com isso dito, saiba que, o valor para regularizar totalmente uma residência é tão variável quanto às leis e os processos que afetam o Habite-se. Ou seja, não é possível estabelecer, de forma precisa, o quanto isso irá lhe custar.

São tantas variáveis a serem levadas em consideração que a existência de uma precisão se esvai por terra.

Ainda que alguns dados apontam que este pode flutuar entre R$ 1.000,00 e R$ 7.000,00, não se pode dizer, com certeza, quando ele irá sair mais caro que isso ou quando virá a ser mais baixo que estes presumidos.

O próprio CND, citado no tópico anterior, pode chegar a custar até R$ 2.000,00, e seu valor estará sujeito a mudanças. Enquanto isso, a alíquota do ISS pode ficar entre 2% e 5% do valor do serviço que foi prestado para a emissão da documentação regularizada.

Por isso, em muitos casos, vale a pena contratar uma empresa especializada no setor imobiliário. Ela vai garantir que toda a documentação necessária seja providenciada, e que você tenha menos estresse e trabalho para regularizar o seu bem.

Nunca omita algum detalhe em um processo de regularização

Por mais óbvio que isso seja, não vale a pena omitir detalhes do seu processo regulatório. As consequências podem ser severas, e irão variar desde multas enormes até, em último caso, a toma da casa por parte do governo.

Afinal, ao depender do detalhe que foi deixado propositalmente fora deste para diminuir o custo do mesmo, isso poderá acarretar em um caso grave de sonegação, podendo levar a diversas consequências.

Certificado de Conclusão de Demolição

Para aqueles que não sabem, uma demolição também precisa ser aprovada pelo governo para que possa acontecer. Assim como o Habite-se, esta serve para provar que todo o processo de destruição foi feito de maneira assertiva.

Mas, o que ela tem a ver com o Certificado de Conclusão da Obra? Isso é bem simples!

Quando alguém adquire uma propriedade, mas só está interessado no terreno e na localidade deste, é natural que a pessoa venha a procurar por destruir a residência e construir uma nova no local da antiga, da maneira que gostaria.

Porém, uma casa antiga que tenha sido adquirida precisa contar com o todos os seus documentos atualizados, incluindo Habite-se, para que a mesma possa ser destruída e no lugar desta seja feita uma nova.

Esse processo deve aparecer constando na matrícula do antigo imóvel, sendo necessário registrá-lo no Cartório de Registros de Imóvel responsável por esta que virá abaixo.

A entrada desta deverá ser dada antes do início da demolição onde será preciso levar ao local o Alvará de Execução de Demolição; Após o final desta, será preciso que uma pessoa do governo vá ao local, avalie e, caso esteja tudo em seus conformes, faça a emissão do documento.

Percebe o quão parecido estes são, ainda que seus propósitos sejam distintos? Além disso, eles são cruciais para manter a sua residência regularizada e evitar quaisquer cobranças que possam surgir por conta de irregularidades com o governo.

Habite-se se faz muito necessário

Como podemos ver ao longo do artigo, o habite-se se faz muito necessário no processo de compra e regularização de uma casa. É sempre importante estar atento a cada um destes detalhes, para evitar que o maior sonho de sua vida acabe se tornando em um pesadelo.

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Redação CashMe

Escrito por Redação CashMe

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