Como comprar um apartamento na planta: guia completo 

Comprar um apartamento na planta representa uma excelente oportunidade para quem deseja adquirir um imóvel novo com condições de pagamento facilitadas e possibilidade de personalização. Esse tipo de investimento imobiliário atrai tanto quem busca a primeira moradia quanto investidores que enxergam potencial de valorização. Para isso, é fundamental conhecer todos os detalhes do processo para tomar uma decisão segura e vantajosa. 

O que saber antes de comprar um apartamento na planta? 

Antes de dar o primeiro passo rumo à compra de um imóvel na planta, é essencial entender alguns pontos fundamentais que farão diferença na sua decisão. 

• Avalie sua capacidade financeira: o primeiro aspecto a considerar é seu orçamento disponível. Além do valor do imóvel, você precisará arcar com entrada, parcelas durante a construção e, possivelmente, financiamento imobiliário após a entrega das chaves. Faça um planejamento financeiro detalhado para garantir que conseguirá cumprir todas as obrigações sem comprometer sua estabilidade. 

• Pesquise a construtora: o histórico da construtora é um dos fatores mais importantes na compra de apartamentos na planta. Investigue a reputação da empresa no mercado imobiliário, consulte obras anteriores, visite empreendimentos já entregues e busque depoimentos de outros compradores. Uma construtora consolidada e com boa reputação minimiza os riscos de atrasos ou problemas na entrega. 

• Analise a localização: a localização do apartamento influencia diretamente tanto na sua qualidade de vida quanto na valorização imobiliária do imóvel. Considere a proximidade de serviços essenciais como transporte público, escolas, hospitais, supermercados e áreas de lazer. Bairros em desenvolvimento tendem a oferecer preços mais atrativos e maior potencial de valorização. 

• Estude o projeto arquitetônico: analise cuidadosamente a planta do apartamento, as áreas comuns de apartamentos e os diferenciais do empreendimento. Verifique se a metragem, a distribuição dos cômodos e as características atendem às suas necessidades. Lembre-se de que muitos projetos permitem personalização do apartamento na planta, o que pode ser uma grande vantagem. 

• Entenda as condições de pagamento: compreenda detalhadamente como funciona o pagamento. Normalmente, o processo envolve uma entrada inicial, parcelas mensais durante a construção e o saldo final que pode ser quitado à vista ou através de financiamento para apartamento na planta. Certifique-se de que as condições se encaixam no seu planejamento financeiro. 

Passo a passo para a compra de um apartamento na planta 

Seguir uma sequência organizada de etapas ajuda a garantir que sua compra seja realizada com segurança e tranquilidade. 

1. Pesquise o mercado e defina seu perfil: comece visitando diversos empreendimentos e estandes de vendas para conhecer as opções disponíveis na região desejada. Compare preços, plantas, localização e condições de pagamento. Defina claramente o que você busca em termos de tamanho, número de quartos e características do prédio. 

2. Escolha o empreendimento e a unidade: após analisar as opções, selecione o apartamento que melhor atende suas necessidades e expectativas. Nesta fase, você pode reservar a unidade mediante pagamento de um valor inicial, garantindo que ela não seja vendida para outro interessado enquanto você providencia a documentação. 

3. Reúna a documentação necessária: a documentação para compra de apartamento na planta inclui documentos pessoais como RG, CPF, comprovante de residência e de renda, certidões negativas e, caso seja casado, documentos do cônjuge. Se for utilizar financiamento imobiliário, o banco solicitará documentos adicionais para análise de crédito. 

4. Assine o contrato de compra: o contrato de compra de apartamento na planta é o documento mais importante da transação. Leia atentamente todas as cláusulas, prestando atenção especial aos prazos de entrega, condições de pagamento, penalidades por atraso e regras sobre personalização. Se necessário, consulte um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar. 

5. Pague a entrada e as parcelas: após a assinatura do contrato, você deverá pagar a entrada do apartamento na planta, que geralmente varia entre 10% e 30% do valor total. As parcelas mensais serão pagas durante o período de construção, com valores que costumam ser menores do que um aluguel. 

6. Acompanhe a construção: mantenha-se informado sobre o andamento da obra através de visitas ao canteiro de obras, relatórios da construtora e canais de comunicação disponibilizados. O acompanhamento de obra permite identificar eventuais problemas e garantir que o cronograma está sendo cumprido. 

7. Prepare o financiamento final: se você optou por financiar o saldo restante, inicie o processo junto ao banco escolhido alguns meses antes da entrega prevista. Organize toda a documentação necessária e acompanhe a análise de crédito para evitar surpresas de última hora. 

8. Realize a vistoria e receba as chaves: antes de receber as chaves, faça uma vistoria minuciosa no apartamento para identificar possíveis defeitos ou acabamentos fora do padrão contratado. Registre todos os problemas encontrados e exija que a construtora realize os reparos necessários antes da entrega definitiva. 

Vantagens de comprar um apartamento na planta 

Investir em apartamento na planta oferece diversos benefícios que justificam a preferência de muitos compradores por essa modalidade. Entre eles: 

• Preços mais atrativos: o preço de apartamento na planta costuma ser significativamente menor do que o valor de imóveis prontos na mesma região. As construtoras oferecem descontos para vender as unidades durante a fase de construção, permitindo que você adquira um imóvel novo com economia considerável. 

• Condições de pagamento facilitadas: as formas de pagamento durante a construção são geralmente mais flexíveis. Você pode parcelar o valor da entrada, pagar mensalmente durante a obra com prestações reduzidas e deixar para financiar apenas o saldo restante após a entrega, facilitando o planejamento financeiro. 

• Oportunidade de personalização: muitas construtoras permitem que os compradores façam alterações no projeto original, como mudanças na disposição de ambientes, escolha de revestimentos e pontos elétricos adicionais. Essa personalização de apartamento na planta permite criar um lar que realmente atenda suas preferências. 

• Imóvel novo e com garantia: você será o primeiro morador, desfrutando de instalações novas, acabamentos modernos e tecnologias atuais. Além disso, o imóvel conta com garantia legal e contratual contra defeitos de construção, oferecendo maior segurança. 

• Potencial de valorização: a valorização de imóvel na planta é uma das grandes vantagens para investidores. À medida que a obra avança e o bairro se desenvolve, o valor do apartamento tende a aumentar, permitindo que você venda o imóvel com lucro antes mesmo da entrega ou após receber as chaves. 

• Menor concorrência inicial: no início das vendas, há maior disponibilidade de unidades e você pode escolher os melhores andares, posições e vistas. Quanto mais cedo você comprar, mais opções terá para selecionar o apartamento ideal. 

• Pagamento diluído no tempo: como a entrega pode levar de dois a quatro anos, você tem um período extenso para organizar suas finanças, economizar recursos e preparar-se para o financiamento final ou quitação do imóvel. 

Quanto dar de entrada em um apartamento na planta? 

A entrada mínima para comprar um apartamento na planta costuma variar entre 10% e 30% do valor total do imóvel, sendo 20% o percentual mais comum no mercado. Essa quantia é paga diretamente à construtora e serve como garantia de que você terá condições de arcar com as parcelas seguintes. 

Quais são as opções de pagamento para apartamento na planta? 

Existem três principais formas de pagamento ao comprar um apartamento na planta, cada uma com características específicas que se adequam a diferentes perfis de compradores. 

1. Pagamento à vista: se você tem o valor total disponível, a compra à vista oferece maior poder de negociação e pode gerar descontos significativos, geralmente entre 5% e 15% do valor do imóvel. Essa opção elimina preocupações com correções e financiamentos, mas exige uma reserva adicional para documentação e mudança. 

2. Financiamento direto com a construtora durante a obra + financiamento bancário: essa é a opção mais comum e funciona em duas etapas. Durante a construção, você paga a entrada (que pode ser parcelada) e parcelas mensais corrigidas pelo INCC diretamente à construtora, totalizando cerca de 30% do valor. Após a entrega, você financia os 70% restantes com um banco, pagando parcelas com juros por 20 a 35 anos. 

3. Consórcio imobiliário: funciona como um grupo de pessoas que se reúnem para adquirir imóveis. Você paga parcelas mensais e pode ser contemplado por sorteio ou lance. Essa modalidade não tem juros, apenas taxa de administração, mas a contemplação pode demorar e não garante aquisição imediata. 

Quanto valoriza um apartamento na planta? 

De acordo com estudos do mercado imobiliário, esses imóveis costumam valorizar entre 15% e 50% apenas durante o período de construção, com a média variando entre 20% e 40%. É importante destacar que a valorização não é garantida e depende de diversos fatores, incluindo localização, qualidade da construtora, desenvolvimento da região, oferta e demanda local e condições econômicas. 

Cuidados ao comprar um apartamento na planta 

Apesar das inúmeras vantagens, a compra de imóveis na planta também envolve riscos que precisam ser considerados. 

• Risco de atraso na entrega: atrasos em obras residenciais são relativamente comuns e podem comprometer seus planos. Verifique se o contrato prevê cláusulas de penalidade para a construtora em caso de atraso e se há um prazo de tolerância estabelecido. Pesquise o histórico de pontualidade da empresa em entregas anteriores. 

• Problemas financeiros da construtora: em casos extremos, a construtora pode enfrentar dificuldades financeiras que resultem em paralisação da obra ou até falência. Para minimizar esse risco, escolha empresas consolidadas no mercado imobiliário e verifique se o empreendimento está registrado e regularizado junto aos órgãos competentes. 

• Divergências entre projeto e execução: o apartamento entregue pode apresentar diferenças em relação ao projeto apresentado no momento da compra. Guarde todo o material promocional, plantas e especificações técnicas para ter base de comparação durante a vistoria final. O contrato deve especificar claramente todos os acabamentos e características prometidas. 

• Taxas e custos extras: além do valor do imóvel, considere as taxas de compra de apartamento na planta, como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), registro em cartório, taxas cartorárias e despesas com financiamento. Esses custos podem representar cerca de 3% a 6% do valor do imóvel. 

• Valorização menor que o esperado: embora a expectativa seja de valorização, mudanças no mercado imobiliário, problemas na região ou desenvolvimento urbano diferente do previsto podem resultar em valorização menor ou até desvalorização. Pesquise bem a área e seu potencial de crescimento. 

• Alterações na legislação: mudanças em leis urbanísticas ou zoneamento podem afetar o projeto ou a região. Verifique se o empreendimento possui todas as licenças e aprovações necessárias e se está em conformidade com o plano diretor do município. 

• Análise superficial do contrato: muitos problemas surgem de cláusulas contratuais que passam despercebidas. Nunca assine um contrato sem ler completamente e, preferencialmente, sem a análise de um advogado especializado. Preste atenção especial às condições de distrato, penalidades e garantias. 

• Segurança na compra: verifique se o patrimônio de afetação está instituído no empreendimento, o que protege os compradores em caso de problemas financeiros da construtora. Confirme também se há seguro de conclusão de obra. 

Afinal, vale a pena comprar apartamento na planta? 

A decisão de comprar um imóvel na planta depende de diversos fatores individuais, como: 

Para o comprador tradicional 

Se você busca moradia própria e tem estabilidade financeira para arcar com as parcelas durante a construção, comprar na planta pode representar uma economia significativa. O valor menor em comparação a imóveis prontos e as condições de pagamento facilitadas tornam o sonho da casa própria mais acessível. A possibilidade de personalizar o apartamento de acordo com suas preferências é um bônus que agrega muito valor à experiência de morar. 

Para o investidor 

Do ponto de vista de investimentos imobiliários, apartamentos na planta oferecem excelente potencial de retorno. A diferença entre o preço de compra e o valor de mercado após a entrega pode gerar lucros interessantes. Além disso, durante o período de construção, você pode revender o contrato e obter ganhos sem precisar esperar a conclusão da obra. Investidores experientes diversificam aplicações incluindo imóveis na planta em seu portfólio. 

Quando não vale a pena? 

A compra pode não ser ideal se você precisa de moradia imediata, não tem reserva financeira para lidar com possíveis imprevistos ou atrasos, ou se o mercado local está em retração. Também não é recomendável se você encontrou uma construtora sem histórico confiável ou se as condições contratuais são desfavoráveis. 

Perguntas frequentes sobre comprar apartamento na planta 

Reunimos as principais dúvidas de quem está considerando comprar um apartamento na planta. 

Posso desistir da compra depois de assinar o contrato?  

Sim, é possível desistir através do distrato, mas isso geralmente implica em perda de parte dos valores pagos conforme previsto no contrato. A legislação limita as penalidades que podem ser cobradas pela construtora, mas é importante verificar as condições específicas estabelecidas no seu contrato de compra. 

Quanto tempo leva para um apartamento na planta ficar pronto?  

O prazo médio varia entre 24 e 48 meses, dependendo do tamanho do empreendimento e da complexidade da construção. Alguns projetos maiores podem levar até quatro anos. Verifique sempre o prazo de entrega previsto em contrato e considere a possibilidade de atrasos ao fazer seu planejamento. 

É possível negociar o preço e as condições de pagamento?  

Sim, especialmente no início das vendas ou em períodos de menor demanda no mercado imobiliário. As construtoras têm interesse em vender rapidamente para financiar a obra, o que abre espaço para negociação de descontos, condições de entrada e formas de pagamento. Não hesite em propor alternativas que se adequem melhor ao seu orçamento. 

O que é patrimônio de afetação e por que é importante?  

O patrimônio de afetação é um regime jurídico que separa os recursos e patrimônio de cada empreendimento dos demais bens da construtora. Isso protege os compradores em caso de problemas financeiros da empresa, garantindo que o dinheiro investido naquele projeto específico será usado exclusivamente para concluir a obra. 

Posso vender o apartamento antes da entrega das chaves? 

Sim, é possível vender um apartamento na planta antes mesmo de receber as chaves. Essa prática é conhecida como cessão de direitos ou transferência de contrato, e pode ser uma excelente oportunidade para investidores que desejam obter lucro com a valorização do imóvel durante a construção. 

Como funciona a declaração do apartamento na planta no Imposto de Renda? 

Na ficha “Bens e Direitos”, você deve: selecionar o código 11 (apartamento) ou o código correspondente ao tipo de imóvel; informar o CNPJ da construtora ou incorporadora; descrever as características do imóvel, incluindo endereço, metragem e número da unidade; declarar o valor total do contrato na coluna “Situação em 31/12” do ano correspondente.