Crédito Imobiliário: saiba como funciona e critérios para solicitação

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Atualizado:
15/06/2022

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Publicado:
04/01/2022

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Redação CashMe

Redação CashMe


O crédito imobiliário é uma forma de financiar um imóvel. Na negociação, o banco, muitas vezes por meio de um agente financeiro, paga parte do valor do bem que uma pessoa deseja adquirir. Um dos critérios para solicitação é ter mais de 18 anos. As etapas incluem passar pela análise de crédito e fazer uma avaliação do imóvel. 

Entre janeiro e outubro de 2021, foram concedidos R$ 152,8 bilhões em crédito imobiliário para pessoas físicas. Os números são destacados pela notícia do Poder360, que analisa os dados do Banco Central do Brasil (BCB), apontando que este é o maior valor desde 2011 – quando os registros da série histórica do Banco iniciaram. 

A baixa na taxa Selic e os novos comportamentos sociais motivados pela pandemia da COVID-19 foram dois dos motivos citados pelo BCB para esta alta. Se você é uma das pessoas que estão atrás de financiamento para conseguir comprar seu imóvel próprio, este conteúdo vai lhe ajudar a entender como funciona e quais são os critérios para solicitação do crédito imobiliário

O que é crédito imobiliário?

O crédito imobiliário é o conhecido financiamento imobiliário. Uma linha de crédito onde o banco empresta dinheiro especificamente para aquisição de um imóvel. Enquanto a dívida não é quitada, a propriedade fica no nome da instituição financeira e você fica com a posse do bem, que acaba funcionando como uma garantia de pagamento. 

Quanto é possível financiar?

Essa dívida é paga em parcelas que duram em média 30 anos. Normalmente, os bancos financiam 80% do valor do bem. Além dos critérios da instituição, o sistema de amortização escolhido determina a porcentagem máxima de financiamento, como mostra a sessão de perguntas frequentes do Banco Central, dedicada ao crédito imobiliário

No Sistema de Amortização Constante (Tabela SAC) ou no Sistema de Amortização Crescente (SACRE), o financiamento não pode ultrapassar 90% do valor de avaliação do imóvel. Para os demais sistemas, o limite é de 80%. É o caso da Tabela Price, por exemplo.  O valor restante do imóvel deve ser dado de entrada por você.

Existem algumas situações nas quais é possível financiar 100% do valor do imóvel. É o caso de pessoas que entraram na menor faixa de renda familiar do antigo programa Minha Casa Minha Vida, rebatizado para Casa Verde e Amarela. Algumas construtoras também flexibilizam pagamentos para imóveis adquiridos na planta, financiando até 100% do valor.

SFH ou SFI?

A porcentagem de financiamento é importante, mas também é interessante saber que pode haver um limite no valor total do imóvel. Isso vai depender do sistema de financiamento imobiliário no qual está enquadrado a linha de crédito oferecida pelo banco. No Brasil, os dois principais são: 

Como explica o Banco Central, o SFH é regulamentado pelo Governo Federal. Entre as condições estabelecidas por ele está o limite do valor do imóvel: R$ 1,5 milhão. Ele também determina que o Custo Efetivo Total (CET) não pode passar de 12% ao ano. Já no SFI existe a livre negociação, sem determinação dessas condições ou regulamentação do Governo Federal.

Em ambos os casos, parte do dinheiro proveniente para o financiamento dos imóveis é captada pelos depósitos em poupança pelos integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). No caso do SFH, os recursos repassados em crédito aos clientes também provêm do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

A diferença é que, tradicionalmente, o SFH ficou conhecido como um sistema de imóveis mais populares, com taxas de juros menores. Por outro lado, o SFI tende a abarcar os bens que não se enquadram no sistema anterior, especialmente aqueles com um padrão mais alto e que tendem a custar acima de R$ 1,5 milhão. 

Caso queira saber mais sobre os sistemas, recomendamos a leitura deste artigo sobre SFH e SFI.

Como funciona o crédito imobiliário?

Entender essas siglas é importante, mas, de modo geral, um crédito imobiliário vai funcionar de forma simples: o banco te empresta dinheiro para adquirir um imóvel específico (exatamente aquele!) e você paga a dívida dentro das condições acordadas. Visto de outra forma, o banco está comprando o imóvel que você deseja. 

E claro, ele vai precisar avaliar e estar de acordo com esse bem que será adquirido. Isso envolve verificar as condições jurídicas do imóvel, as condições físicas, se o valor que o dono atual pede é adequado, se você pode pagar por ele e outros detalhes. 

Além disso, estarão envolvidas outras pessoas além do comprador e do banco. Avalistas, o dono do imóvel, profissionais de cartório etc. Esses detalhes tornam o processo de solicitação bem mais demorado do que em outras linhas de crédito. 

E isso é normal, pois existem muitos pontos que precisam ser alinhados e checados. De certa forma, o tempo é favorável para que você se certifique de que aquele é o imóvel, releia com cuidado o contrato e tome todas as precauções necessárias para garantir que assumir aquela dívida vai valer a pena. 

Quais as taxas de financiamento imobiliário?

Verificar quais taxas (fora as de cartório) o banco vai cobrar de você, por exemplo, é essencial. Além das taxas de juros mais divulgadas, é comum que os bancos cobrem taxas de administração mensal, seguros e um valor pela avaliação do imóvel. 

Na questão dos seguros, estão contemplados a Morte ou Invalidez Permanente (MIP) e os Danos Físicos ao Imóvel (DFI). Segundo o BCB, o MIP serve para “a liquidação da dívida junto à instituição financeira que concedeu o financiamento em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário”. 

Ou seja, evita que os herdeiros tenham que arcar com a dívida nesse tipo de situação. Já o DFI cobre custos em casos de incêndios e desastres naturais (raios, enchentes, vendavais). Vale saber que você pode apresentar uma proposta diferente de seguro à recomendada pelo banco. 

Por outro lado, os valores pagos pela avaliação do imóvel não são baixos, mas os bancos costumam oferecer a possibilidade de incluí-los no financiamento, assim como os gastos com cartório.

TR ou IPCA?

Voltando às taxas de juros, a forma mais comum de financiamento envolve uma taxa com correção pela Taxa Referencial (TR). A TR faz a atualização monetária de algumas aplicações financeiras, como a poupança, e operações de crédito, como financiamentos. Ou seja, ao longo do tempo ela é utilizada para ajustar (aumentar) os juros.

Recentemente, também ficou conhecida a modalidade de taxa de juros com correção pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O IPCA é um dos principais índices da inflação. Então, uma inflação anual maior ou menor impacta diretamente nesse tipo de financiamento. E o que interfere nisso? O desempenho da economia do país. 

Mas atenção! Se você quer saber quanto realmente vai pagar pelo crédito imobiliário, é preciso analisar com cuidado o Custo Efetivo Total (CET). Muitos bancos dão mais ênfase às taxas de juros e colocam em menor destaque as demais taxas. É preciso ter cuidado, pois elas podem mudar e muito o valor da sua dívida.

Passo a passo do financiamento imobiliário

Como já adiantamos, o processo de solicitação do crédito imobiliário é mais demorado e envolve uma série de documentos. Sempre destacamos aqui que as etapas para concessão de empréstimos e financiamentos variam de acordo com as instituições escolhidas. 

Algumas são menos burocráticas, permitindo que boa parte do processo aconteça de forma online, caso da CashMe, e outras são um pouco mais tradicionais. Aqui vamos listar o passo a passo do financiamento imobiliário considerando a trajetória mais comum para solicitação do crédito. 

Tenha em mente que algumas variações podem acontecer e ordens das etapas serem invertidas a depender da instituição escolhida.

1. Simulação

Vamos supor que você já tenha escolhido o imóvel que deseja financiar ou, pelo menos, estabelecido a quantia que deseja e pode pagar pelo bem. Sua busca pelo crédito imobiliário deve começar com a simulação, etapa que vai indicar uma média da taxa de juros e quanto o banco vai liberar para você de financiamento. 

Hoje em dia, a maioria das instituições já oferecem simulação online de financiamento imobiliário. Informando dados básicos pessoais (CPF, telefone, e-mail para contato e, às vezes, renda) e do imóvel (localização, valor total e valor a ser financiado), o banco retorna em poucas horas uma proposta indicando se o crédito está disponível ou não para você.

A vantagem é poder realizar essa simulação em diferentes instituições, pesquisando a fundo qual o melhor banco para financiamento imobiliário considerando a sua situação pessoal. Neste artigo, reunimos os principais simuladores de financiamento imobiliário para te ajudar nessa busca!

2. Escolha do banco

Feita a pesquisa, é hora de escolher o banco que melhor se encaixou nas suas condições. Tenha em mente que o tempo de um financiamento imobiliário costuma ser bem longo. Verifique de antemão possibilidades de amortização das parcelas e de portabilidade da dívida.

3. Entrega da documentação pessoal e certidões do imóvel

Inicialmente, o banco vai solicitar suas documentações pessoais e do imóvel (inclusive certidões negativas de condomínio). Mais abaixo detalhamos quais são os documentos solicitados em um financiamento imobiliário. É importante se organizar e já deixar tudo corretamente separado para não atrasar etapas que dependem apenas de você. 

4. Análise dos documentos, do crédito pessoal e dos documentos do imóvel

Depois da entrega, o banco vai avaliar seu limite de financiamento, dívidas inscritas em serviços de proteção ao crédito (como Serasa e SPC), valor das parcelas de acordo com um limite de comprometimento da sua renda etc. Também acontece uma análise das certidões do imóvel para verificar eventuais dívidas atreladas a ele. 

O objetivo é verificar a regularidade do comprador e do próprio bem, afinal o banco precisa saber qual é a situação do imóvel que ele está adquirindo.  

5. Aprovação do crédito

É somente após essa análise que você vai saber de fato se o crédito foi aprovado, qual será o valor e quanto ficará para dar de entrada no financiamento do imóvel. Nesse momento, a instituição também faz a proposta das parcelas, indica as demais taxas a serem pagas, o sistema de amortização etc. 

6. Avaliação física do imóvel

Além da avaliação da documentação do imóvel, a instituição financeira também dedica uma etapa para avaliar as condições físicas do bem. A vistoria verifica as condições, valor de mercado e adequação do imóvel às regras de financiamento do banco. Quem realiza a avaliação são profissionais credenciados pela instituição. 

Já o serviço é pago pelo comprador. Essa é uma etapa que pode demorar um pouco mais de tempo para acontecer, pois vai depender da velocidade da instituição financeira em agendar e realizar a visita técnica. 

7. Análise jurídica

Paralelamente, ocorre a análise jurídica da documentação e da transação financeira que será firmada com a concretização da compra e venda do imóvel. Essa etapa dá mais segurança a todas as partes envolvidas no financiamento imobiliário.

8. Assinatura de contrato, pagamento do ITBI e registro em cartório

Tendo todas as etapas anteriores sendo concluídas com sucesso, é emitido o contrato para avaliação de todas as partes. Incluindo a sua! É fundamental ler com cuidado, tirar dúvidas, verificar as condições de pagamento e só assinar caso tudo esteja conforme acordado com o banco.  O vendedor do imóvel também vai precisar assinar o contrato. 

Nesta etapa, você vai pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é emitido pela prefeitura ou órgão competente. Esse comprovante deve ser levado a um Cartório de Registro de Imóveis junto do contrato assinado para registro e autenticação. Uma cópia precisa ser entregue a cada um dos envolvidos na transação.

9. Liberação do pagamento

Com as cópias desses documentos sendo entregues ao banco, só então, a instituição libera o pagamento do imóvel ao vendedor. Quando o valor é recebido, as chaves são liberadas e você pode, enfim, entrar no imóvel!

Quais documentos eu preciso ter para comprar um imóvel?

Como é possível perceber por esse passo a passo do financiamento imobiliário, o processo todo é um pouco mais demorado e burocrático. Para não atrasar algumas etapas, você pode se adiantar e já deixar preparadas as informações que o banco com certeza vai te pedir. 

É o caso da documentação necessária para financiar um imóvel, solicitada na etapa 3. Vamos listar abaixo esses documentos, mas considere que o banco pode dispensar alguns deles e solicitar outros. Tudo vai depender da instituição escolhida, imóvel e, algumas vezes, do sistema financeiro imobiliário (SFI ou SFH, lembra?). 

Documentos do comprador

Quando pessoa física:

  • Proposta de financiamento;
  • Cópia do RG (inclusive do cônjuge ou convivente);
  • Cópia do CPF (inclusive do cônjuge ou convivente);
  • Documentos para comprovação de estado civil;
  • Documentos para comprovação de renda;
  • Documentos para comprovação de residência;
  • Certidão de débitos de tributos federais.

Quando pessoa jurídica:

  • Proposta de financiamento;
  • Cópia do contrato social ou estatuto social; 
  • Atualizações do contrato social ou estatuto social
  • CND – Certidão Negativa de Débitos no INSS
  • CQTF – Certidão de Quitação de Tributos Federais
  • CRF – Comprovante de recolhimento de FGTS

Documentos do vendedor 

Quando Pessoa Física:

  • Cópia do RG (inclusive do cônjuge ou convivente);
  • Cópia do CPF (inclusive do cônjuge ou convivente);
  • Documentos para comprovação de estado civil;
  • Documentos para comprovação de residência;
  • Documentos para comprovação bancária;
  • Certidão de débitos de tributos federais.

Quando Pessoa Jurídica:

  • Carta assinada pelos representantes legais com firma reconhecida;
  • Cartão CNPJ (se utilizar FGTS);
  • Certidão de Débitos Previdenciários (INSS) original ou cópia autenticada;
  • Cópia do Contrato Social;
  • Certidão Conjunta da Receita Federal e Dívida Ativa da União (negativa ou positiva com efeitos de negativa);
  • Cópia do estatuto social;
  • Documentos para comprovação bancária;
  • Cópia do CPF, RG e declaração de estado civil dos representantes legais.

Documentos do imóvel

Aqui é preciso ficar atento, pois a documentação muda se o imóvel for novo ou usado e se está localizado ou não em um condomínio. Mas, fique tranquilo, pois o envio desses documentos é de responsabilidade do vendedor. 

Ainda assim, é importante conhecê-los para saber que nem todos os imóveis podem ser financiados, especialmente aqueles sem Habite-se. Confira a lista dos possíveis documentos a serem exigidos na solicitação do crédito imobiliário!

  • Certidão de Matrícula do Imóvel e também das vagas, quando se tratar de unidades autônomas;
  • Título de propriedade registrado;
  • Carnê do IPTU e certidões negativas de débito do imposto;
  • Cópia da convenção de condomínio;
  • Certidão negativa de ônus reais;
  • Cópia do boleto com o pagamento da Taxa de Cadastro e Avaliação (TCA);
  • Averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis;
  • Alvará de utilização ou “Habite-se”;
  • Planta do imóvel;
  • Registro de ações reipersecutórias e alienações
  • Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro responsável pela obra (imóvel novo).

Demais documentos

Eventualmente, outros documentos podem ser solicitados a depender das condições do crédito imobiliário (se o imóvel é novo ou usado, se está em um condomínio, se o comprador pretende usar o FGTS etc). Confira alguns deles abaixo:

  • FGTS (se for utilizar);
  • Autorização para saque de FGTS preenchida e assinada com firma reconhecida;
  • Extrato(s) original(is) do FGTS atualizado(s);
  • Cópia da CTPS (Carteira de Trabalho e Previdência Social);
  • Carta do Empregador;
  • Opção de Compra e Venda;
  • Declaração do Imposto de Renda;
  • Seguradora (se for utilizar instituição do mercado);
  • Proposta de Apólice aceita pela Seguradora;
  • Custo Efetivo do Seguro Habitacional;
  • Material Publicitário de divulgação do imóvel (se houver);
  • Certidão de Regularidade junto à SUSEP;
  • Declaração dos compradores informando ter conhecimento das diferenças entre as apólices.

O que é preciso para conseguir crédito imobiliário?

Além de apresentar todos esses documentos, existem alguns critérios para financiamento imobiliário. É claro que alguns vão depender do banco escolhido, mas, de forma geral, para conseguir crédito imobiliário é preciso:

  • Ser maior de 18 anos;
  • Comprovar renda equivalente ao valor da dívida;
  • Assumir parcelas que não comprometam mais que 30% da renda familiar (não é regra, mas uma média geral);
  • Estar com o nome limpo;
  • Imóvel com documentação em dia. 

Quais taxas devem ser pagas na compra de um imóvel?

Na maioria dos casos, você também vai precisar dar conta da entrada do financiamento. O que muita gente não leva em consideração é o valor das taxas de cartório e os impostos na compra de um imóvel. Especialistas recomendam incluir na conta de 10% a 15% do valor do imóvel a ser gasto com essas despesas “extras”. 

Já citamos aqui que na etapa da assinatura do contrato, é preciso mostrar o comprovante de pagamento do ITBI. Se ele não for quitado 100%, o Estado não vai reconhecer a transferência de posse do bem. 

O imposto é pago ao município e é calculado de acordo com a alíquota do ITBI e do valor venal do imóvel (encontrado no carnê do IPTU), ambos estabelecidos pela cidade. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota do imposto é de 3%. Aqui no blog da CashMe, temos um conteúdo completo sobre ITBI

Além desse imposto, é preciso considerar as taxas de cartório para registro do contrato e eventuais taxas de corretagem.

Como faço para comprovar minha renda?

Na questão da comprovação de renda, é possível usar documentos como:

  • Imposto de renda;
  • Contracheque;
  • Extrato bancário.

Caso você seja um Microempreendedor Individual e esteja procurando financiamento imobiliário para MEI, a comprovação de renda pode ser feita com:

  • Extratos bancários
  • Declaração de imposto de renda
  • Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (Decore – documento emitido por contadores).

Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel?

Sim! Antigamente, isso era possível apenas para créditos imobiliários dentro do SFH. Entretanto, desde agosto de 2021, o uso do FGTS em financiamentos de imóvel foi liberado para o SFI, contanto que respeitem a condição do valor do bem ser de no máximo R$ 1,5 milhão.  

De modo geral, as instituições que oferecem crédito imobiliário dentro SFI ainda estão se adaptando a essa novidade e esperando maiores orientações sobre como se adaptar. 

Para usar o FGTS na compra de um imóvel financiado, é preciso:

  • Somar 3 anos de carteira assinada dentro do regime do FGTS;
  • Não ter financiamento dentro do SFH;
  • O imóvel a ser financiado deve ser usado como moradia do comprador;
  • Não ter um imóvel residencial na cidade onde trabalha e/ou mora;
  • O imóvel deve estar na zona urbana;
  • O imóvel não pode ter sido comprado usando o FGTS nos últimos 3 anos;
  • A matrícula do imóvel não pode ter dívidas por parte do vendedor;
  • O proprietário atual deve ter o nome limpo.

Todo o processo de saque e recebimento do FGTS vai ser organizado pelo banco ou agente financeiro envolvido. Ou seja, o trabalhador/comprador não recebe o dinheiro em sua conta. É importante destacar que o FGTS não pode ser usado na compra de terrenos, para reformas ou aquisição de imóvel comercial.

Neste artigo, você pode ler mais sobre como usar o FGTS para amortizar financiamento

Financiamento imobiliário com fintechs

Atualmente, o financiamento imobiliário já é uma possibilidade oferecida por algumas fintechs, que são empresas que inovam no mercado financeiro por meio do uso prioritário da tecnologia em seus processos junto aos clientes. 

Nós, por exemplo, somos uma fintech especialista em empréstimo garantia de imóvel. E por isso oferecemos as taxas de juros mais baratas do mercado (0,72% a.m. + CDI) e um longo prazo para pagar (168 meses).

Crédito imobiliário no SFI

Além do empréstimo home equity, sua carteira de produtos inclui o financiamento imobiliário baseado no Sistema de Financiamento Imobiliário para pessoas físicas e jurídicas. Isso permite financiar também imóveis comerciais, sendo uma boa opção para o empreendedor que está em busca de um local para o seu negócio. 

Assim como os demais serviços oferecidos pela fintech, o processo de solicitação do crédito imobiliário preza por uma resposta rápida, atendimento próximo e personalizado de acordo com a necessidade do comprador. Boa parte das etapas acontecem pela internet, com um acompanhamento remoto da equipe.

Para iniciar a solicitação do crédito imobiliário da CashMe, é preciso já ter escolhido o imóvel que você deseja comprar. Na própria simulação online do financiamento imobiliário, são pedidas informações pessoais (nome, CPF, data de nascimento e contato) e do imóvel (endereço, valor total e valor a ser financiado). 

O crédito imobiliário está disponível para imóveis a partir de R$ 300 mil e créditos mínimos de R$ 50 mil. É possível financiar até 60% do valor do bem e incluir despesas com ITBI e gastos em cartório. O prazo de pagamento é de 240 meses para o sistema de amortização SAC e 168 meses para a tabela PRICE. E você ainda tem até três meses de carência para começar a pagar.

Conclusão

O crédito imobiliário é uma das principais formas encontradas pelos brasileiros para adquirir seu imóvel próprio. Ele é uma linha de crédito na qual a instituição financeira empresta dinheiro para pagar parte do valor do bem, enquanto o comprador arca com o restante na forma de uma entrada. Em alguns casos mais raros, é possível financiar 100% do valor do imóvel.

Em cima das parcelas, incide uma taxa de juros que é corrigida por um índice que costuma ser a TR ou o IPCA (um dos indicadores da inflação). Os financiamentos tendem a durar longos anos, podem ser amortizados e, em alguns casos, o FGTS é usado na compra do imóvel.

Para conseguir o crédito imobiliário, além de passar na avaliação de crédito, é preciso cumprir alguns pré-requisitos como ser maior de 18 anos, comprovar renda e escolher um imóvel que esteja com a documentação em dia. Impostos, taxas de cartório e da própria avaliação do imóvel são outros gastos que devem ser considerados por você.

O processo todo para conseguir crédito imobiliário pode parecer cansativo e assustar aqueles que estão em busca do seu imóvel próprio, mas é possível de ser feito com mais tranquilidade. Especialmente quando você pesquisa informações e acaba conhecendo instituições parceiras e que prezam por um processo descomplicado, assim como a CashMe!

Visite já o nosso site, leia nossa sessão de perguntas frequentes e entenda como funciona e como conseguir o financiamento imobiliário pelo SFI.


Redação CashMe

Escrito por Redação CashMe

Equipe de redação de CashMe. Todos os conteúdos são revisados por especialistas do ramo e atualizados periodicamente.


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