ITBI: o que é e por que devo pagar?

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Atualizado:
28/01/2022

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Publicado:
28/01/2022

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Redação CashMe

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O ITBI significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É uma das cargas tributárias envolvidas dentro do processo de compra e venda de uma propriedade, tem por obrigatoriedade que seja pago caso o bem seja passado para um novo proprietário.

Quando procuramos um novo imóvel para comprar, temos de ter total consciência que haverão taxas durante a compra e venda. Muitos escutam falar sobre uma destas, sem se aprofundar. Mas então surge a dúvida: O que é ITBI e qual sua importância para um imóvel?

Este que um dos maiores influenciadores existentes durante a aquisição de um novo lar e está presente com um fator determinante dentro de todas as transações realizadas no mercado imobiliário.

Por este motivo, para responder tal questão, apresentaremos para você, caro leitor, o que é ITBI e qual a importância do mesmo para um imóvel que está em um processo de transmissão.

O que é ITBI?

Sendo um dos fatores mais influentes dentro das transações imobiliárias, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) deve ser pago por qualquer pessoa, seja física ou jurídica, para que possa oficializar a compra do terreno a qual este se refere, havendo a necessidade de que seja quitado antes do fechamento da negociação.

O processo de compra e venda de imóveis tem diversas etapas burocráticas e estas são deveras complexas. Quanto maior o entendimento destas para o interessado, melhor será para o corretor que realiza a vendo, uma vez que toda a transação se torna muito mais simples.

Neste não é incluído outros preços de qualquer documento. Aqui, é apenas a taxação da passagem do bem de um indivíduo para outro. Logo este valor é incluso na compra também, mas é apenas uma taxação, como qualquer tributo.

Por que devo pagar o ITBI?

Este necessita a ser pago pelo principal motivo da legislação. O governo apenas pode reconhecer a posse sobre uma propriedade uma vez que a mesma tenha sido totalmente quitada do ITBI.

Assim, pelo que consta em lei e continua a ser vigente, tal regularização apenas pode ocorrer uma vez que este tributo tenha sido saudado. Valendo dizer que não se pode confundir esta regularização com o registro do imóvel propriamente dito.

É previsto no Inciso II do Artigo 156 da Constituição Federal que diz que “compete aos Municípios instituir impostos (…) a qualquer título, por ato oneroso, de bens, por natureza ou acessão Física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”

Logo, todo item que esteja sujeito ao processo da compra e venda pela parte do comprador e do interesse pode ser taxado. Valor este que será variante dentre os estados e cidades de nosso país, podendo cada um ter o seu próprio.

Teoricamente, estes são arrecadados para o benefício do próprio cidadão. Este, em específico, serve para que o interessado em adquirir o imóvel possa regularizar a propriedade comprada e ter acesso à luz, saneamento, coleta de lixo, entre outros serviços dispostos.

Voltando a frisar que, ainda que o ITBI influencie na regularização do bem, ele não possui ligação com outros tipos de cobrança, sendo um tributo a parte de qualquer outro pedido durante a etapa de aquisição.

Documentos para o pagamento da ITBI

De uma forma generalizada, diversos documentos são recolhidos para que possa ser emitida uma guia de recolhimento referente a esta taxa tributária. Alguns destes envolvem contratos, comprovantes de pagamentos e certos formulários específicos, solicitados por cada cidade, separadamente.

Para entender quais são os requisitos pedido pela governança do município que vive, é necessário procurar a sede do próprio. Em algumas destas, é disponível na internet a lista destes facilitado a coleta dos mesmo pelo interessado.

Claro que o levantamento não será realizado sozinho. Em muitos casos, o corretor deverá ajudar o cliente durante as etapas. Buscar pela documentação ou por pessoas encarregadas desta, por exemplo, é um serviço deste profissional, a fim de facilitar todo a transação.

Em casos de discordância do valor cobrado referente ao imóvel cujo qual o interessado esteja prestes a adquirir para si, este pode contratar um avaliador de imóveis para que este possa realizar a averiguação da propriedade.

Uma vez que este processo tenha sido feito, tal atuante irá emitir um laudo técnico da avaliação para que tal imposto seja revisto e, possivelmente, alterado, passando a ser condizente com o bem.

Outro caso onde a cobrança de tal é negada é naqueles onde a pessoa consegue adquirir um imóvel por meio de herança, onde o antigo proprietário chegou ao falecimento, deixando seus bens para o herdeiro.

ITBI de imóvel na planta

Para aqueles que compram imóveis na planta, a cobrança deste ainda será feita, fazendo-se necessário que aquele que realizou a compra também acabe por pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Ainda que pareça contraditório, o mesmo não é, visto que a taxação, neste caso, será efetivada em cima do  projeto do bem, ou seja, na projeção que aponta cada detalhe do mesmo quando este estiver pronto

Perguntas frequentes

Para solidificar o seu conhecimento relacionado ao ITBI, apresentaremos, a seguir, algumas perguntas frequentes referente a este. Estas que se tornaram comuns entre diversos que escutam falar deste. Estas são:

O que acontece se eu atrasar o pagamento do ITBI?

Por mais que esta seja uma taxação similar ao IPTU, a mesma também possui de suas próprias individualidades, sendo a falta de flexibilidade em relação a data de vencimento uma destas.

Para aqueles que esqueceram ou se viram em uma situação de atraso no pagamento deste tributo, será necessário pedir pela emissão de uma nova guia, visto que a anterior, ao vencer, passará a não valer ou representar mais nada.

É possível parcelar o ITBI?

Tudo irá depender do município em que se vive. Por ser um fator muito influenciado pelas decisões feitas pelo governo local, é difícil dizer se é possível, para todos, fazer o parcelamento.

Existem alguns estado de nosso país que permitem o parcelamento deste tributo, cobrando, ou não, um adicional em cima do valor.

Logo, para se conseguir mais informações a respeito do parcelamento, somente será possível ao consultar diretamente a prefeitura responsável pela região, visto que está será a mais capaz de lhe dar a resposta.

Posso adiar o ITBI?

Levando em consideração que o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é uma condição para que se possa realizar a compra de maneira legal da propriedade, está pode não ser a melhor ideia.

Afinal, enquanto o bem em questão não for transferido para o nome do novo proprietário, este, legalmente falando, não será seu. Isto acontece ainda que você já tenha feito a quitação de cada um dos valores devidos.

Assim, é sempre importante levar em consideração que o pagamento deste é uma condição obrigatória quando a propriedade adquirida é conquistada via linha de crédito imobiliário, permanecendo como garantia de pagamento.

Caso não aconteça o pagamento de tal taxa, o crédito fica preso. Será preciso quitar o ITBI para que a negociação referente a este seja efetuada. Ou seja, seu financiamento só pode ser liberado quando o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é pago.

Valor Venal de Referência e ITBI: Como é Feito o Cálculo?

Valor venal de referência (VVR) é o valor mínimo estimado de cada imóvel da cidade definido pelo Poder Público. O VVR passa a ser usado como base de cálculo para imposto, caso o contribuinte declare um valor muito baixo de transação. Isso evita evasão fiscal.

Já ouviu falar sobre valor venal de referência? Bem, possivelmente não. Afinal, o que escutamos mais sobre é as taxas, mas nunca como tais são calculadas ou como sua divisão e representatividade é feita.

Realizar a conta deste, ainda que simples, se mostra necessária para diversas situações onde vamos realizar a transição de posse de um vendedor para o seu interessado.

Por isto, apresentaremos um dos maiores influenciadores deste tipo de taxa, o valor venal de referência, mostrando a você como este é calculado e qual a influência que o mesmo exerce.

Valor venal de referência está presente em que?

Este cálculo é diretamente ligado ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), visto que alguns municípios de nosso país utilizam este como base para calcular tal taxação.

Isto acontece, por exemplo, no estado de São Paulo, uma vez que a prefeitura deste utiliza o tal valor para referenciar a cobrança desde o ano de 2005, em qualquer bem em que este pode ser aplicado.

O valor venal de referência é criado pela governança do estado a partir de uma pesquisa realizada no mercado. Esta não possui data prevista para acontecer, assim como também não existe um critério ou objetivo para esta atualização.

Portanto, quaisquer locais que utilizem deste para basear o ITBI do mesmo acabam por usar um método próprio. Método este que não consta na legislação de nosso país, sendo assim, utilizado.

Como é feito o cálculo do valor venal de referência?

Agora que o caro leitor já possui destas informações cruciais, podemos introduzi-lo a maneira que é feita o cálculo. As citações acima eram necessárias para que você pudesse perceber o quanto está sendo cobrado injustamente.

A conta deste é bem simples, e leva em conta alguns outros valores. Imaginemos a situação a seguir:

  • Valor venal que consta no IPTU: R$ 250.000,00;
  • Preço da compra: R$ 350.000,00;
  • Valor venal de referência: R$ 580.000,00;
  • Alíquota: 3%

Usando o valor da transação, o imposto a ser pago de 3% de R$ 350.000,00, ou seja, R$ 10.500,00. Porém, quando é utilizado o valor venal de referência, este irá subir para R$ 17.400,00, logo, para 3% de R$ 580.000,00.

A diferença cobrada de um preço justo para o valor modificado pelo valor venal será de R$ 6.900,00. Pode encarar isto como um bom prejuízo de aquisição, visto que, com as informações citadas no artigo, é claramente um valor indevido e injusto.

E como eu faço para pagar o ITBI sem a inclusão do valor venal de referência?

É possível afastar o valor venal de referência do tributo cobrado referente a transmissão de um imóvel. Para tal, o interessado deverá procurar por um advogado especialista nesta área.

O profissional irá impetrar um mandado de segurança, obrigando a prefeitura a receber o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis sobre o valor venal, ou seja, um irá cobrir o outro.

Ressaltando que este processo precisa ser realizado antes da cobrança de tal imposto. Logo, é importante possuir de um profissional de direito antes da realização da transação imobiliária.

Caso você já tenha pago tal cobrança, e o tempo de pagamento seja inferior a 5 anos, a pessoa pode pedir a restituição daquilo que foi cobrado indevidamente. Portanto, aqueles que compraram uma propriedade neste período podem ir a justiça solicitando o reembolso.

A prefeitura pode usar o valor venal de referência?

Ainda que certas prefeituras dentro de nosso país o utilizem como base para que seja calculado o ITBI, como dito acima, este é um método não regulado, logo, não tendo qualquer justificativa que permita o uso deste.

Ou seja, qualquer município que utilize deste dentro do cálculo para realizar a cobrança do mesmo está indo contra a legislação. Por mais que não exista uma lei proibindo tal ato, também não existe a permissão do mesmo.

É importante entender que isto tem um impacto direto no valor referente a propriedade em que se está cobrando. Não existe qualquer previsão legislativa que diferencie a conta do IPTU para o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Isto quer dizer que, pelo fato do método ser único para cada lugar, existe uma enorme possibilidade de que o interessado esteja pagando mais do que devia dentro do valor cobrado pela taxa tributária. Ou seja, esteja sendo cobrado indevidamente.

Inclusivo, a própria Justiça da cidade de São Paulo é totalmente ciente do fato que o valor venal de referência não pode ser utilizado como parâmetro de cálculo para os tributos. Ainda sim, a mesma ignora o posicionamento deste e continua utilizando-o todos estes anos.

Valor venal de referência necessita de atenção

Ainda que nem todo estado utilize-o como parâmetro, é preciso sempre estar atento às transações imobiliárias, visto que este pode influenciar a depender do local. O melhor a se fazer antes da transação ser confirmada é procurar por um advogado especialista, uma vez que este poderá lhe guiar para evitar a cobrança indevida deste valor.

Conclusão

Como podemos conferir durante o artigo, este se faz necessário para que seja validado a transmissão do bem, ou seja, para que todo o processo de compra e venda do imóvel seja, pela legislação aceito.

Por isto que este se vê tão importante dentro destas. Afinal, uma propriedade adquirida sem o pagamento deste sofrerá com acusação de irregularidade, podendo ocasionar diversos problemas quais você, novo proprietário, não irá querer.

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