O distrato representa uma das ferramentas jurídicas mais importantes quando você precisa desfazer um negócio imobiliário ou qualquer operação de compra e venda.
Quando você assina um contrato de compra e venda, assume compromissos que geram consequências jurídicas e financeiras. O distrato surge como a solução legal para desfazer essa relação contratual de forma organizada, protegendo os direitos de ambas as partes e evitando conflitos futuros.
Este guia abordará todos os aspectos práticos e legais do distrato, desde sua conceituação até modelos prontos para uso. Você descobrirá quando utilizar esse instrumento, como redigir adequadamente e quais cuidados tomar para proteger seus interesses.
O que é um distrato de contrato de compra e venda?
O distrato consiste no acordo formal entre as partes para desfazer um contrato de compra e venda já celebrado. Funciona como uma “desconstituição” do negócio original, retornando as partes à situação anterior ao contrato.
Diferentemente do rompimento unilateral, o distrato exige concordância mútua. Ambas as partes devem aceitar o fim do contrato e estabelecer como lidarão com eventuais valores já pagos, benfeitorias realizadas ou outras questões pendentes.
O distrato possui força jurídica plena quando elaborado corretamente. O Código Civil brasileiro reconhece expressamente essa modalidade nos artigos 472 e 473, garantindo segurança jurídica para quem precisa desfazer um negócio.
Na prática, imagine que você comprou um apartamento na planta, pagou parte do valor e depois descobriu problemas graves na construtora. Se o vendedor concorda em desfazer o negócio, vocês podem formalizar um distrato estabelecendo a devolução dos valores pagos e eliminando todas as obrigações futuras.
O distrato também se aplica a outros tipos de compra e venda, como veículos, móveis, equipamentos ou qualquer bem móvel ou imóvel. O importante é que exista um contrato válido anterior e vontade mútua de encerrá-lo.
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Quando é necessário fazer um distrato?
Várias situações práticas podem levar à necessidade de um distrato:
Mudança na situação financeira do comprador representa uma das principais causas. Quando você perde o emprego, tem redução significativa de renda ou enfrenta emergências familiares, pode se tornar impossível honrar os pagamentos restantes. Nessas situações, o distrato permite sair do contrato sem as penalidades de um inadimplemento.
Problemas identificados no imóvel ou produto também justificam o distrato. Se você descobre vícios ocultos, irregularidades na documentação ou questões estruturais graves após a assinatura do contrato, pode negociar o desfazimento do negócio. Um exemplo comum ocorre quando o comprador descobre que o imóvel possui pendências judiciais não informadas pelo vendedor.
Demora excessiva na entrega gera direito ao distrato, especialmente em contratos de imóveis na planta. Quando a construtora atrasa significativamente a obra sem justificativa plausível, você pode exigir o distrato com devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária.
Mudança de planos pessoais também pode motivar o distrato. Se você precisa se mudar para outra cidade por motivos profissionais ou familiares, pode negociar com o vendedor o desfazimento do contrato. Embora não seja um direito automático, muitos vendedores aceitam essa modalidade para manter bom relacionamento comercial.
Problemas com financiamento bancário representam outro cenário frequente. Quando o banco nega o financiamento ou oferece condições muito diferentes das esperadas, você pode usar essa situação para negociar um distrato, especialmente se o contrato previa essa possibilidade.
Descoberta de informações não reveladas pelo vendedor pode fundamentar o distrato. Se você descobre que o imóvel terá uma grande obra pública ao lado, que há planos de desapropriação da área ou outras informações relevantes omitidas, pode argumentar pela rescisão do contrato.
Como elaborar um distrato de contrato de compra e venda?
O melhor caminho é sempre solicitar auxílio de um advogado especializado, já que a elaboração adequada do distrato exige atenção a elementos essenciais que garantem validade jurídica e proteção dos interessados:
Identificação completa das partes constitui o primeiro passo fundamental. Inclua nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF/CNPJ, RG e endereço de cada parte. Se alguma das partes for casada, identifique também o cônjuge, pois sua anuência pode ser necessária dependendo do regime de bens.
Qualificação do contrato original deve aparecer de forma detalhada. Mencione a data de celebração, objeto do contrato, valor total pactuado, forma de pagamento e cartório onde foi registrado, se for o caso. Essa identificação precisa permite eliminar qualquer dúvida sobre qual contrato está sendo desfeito.
Declaração expressa de distrato precisa ser clara e inequívoca. Use linguagem direta como “as partes acordam em desfazer integralmente o contrato de compra e venda”. Evite termos ambíguos que possam gerar interpretações divergentes.
Acerto financeiro representa a cláusula mais sensível do distrato. Estabeleça com precisão como serão tratados os valores já pagos, benfeitorias realizadas, despesas incorridas e eventuais multas. Se houver devolução de dinheiro, defina prazo, forma de pagamento e correção monetária aplicável.
Liberação de garantias deve ser abordada quando existirem avais, fianças ou outras garantias relacionadas ao contrato original. O distrato deve especificar que todas essas garantias ficam liberadas com o desfazimento do negócio.
Quitação mútua constitui cláusula de proteção essencial. Estabeleça que as partes se dão quitação recíproca para nada mais reclamar uma da outra em relação ao contrato desfeito. Isso evita ações futuras baseadas no contrato original.
Repartição de custos relacionados ao distrato deve ser definida previamente. Inclua quem arcará com custas cartoriais, impostos, taxas de registro e honorários advocatícios, se houver.
Cláusula de confidencialidade pode ser importante quando o distrato envolve informações comerciais sensíveis ou quando as partes desejam manter discrição sobre os motivos do desfazimento.
Data e local de assinatura devem ser indicados claramente, preferencialmente com testemunhas presentes. Se o contrato original foi registrado em cartório, o distrato também deve seguir o mesmo procedimento.
Reconhecimento de firma das assinaturas confere maior segurança jurídica ao documento, especialmente quando valores significativos estão envolvidos ou quando existe risco de questionamento futuro da autenticidade.
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Direitos e deveres das partes no distrato
O distrato estabelece um novo conjunto de direitos e obrigações que substituem completamente as cláusulas do contrato original. Compreender esses direitos e deveres evita conflitos e garante execução adequada do acordo.
Direitos do comprador no processo de distrato incluem primeiramente a restituição dos valores pagos, conforme acordado no distrato. Você tem direito de receber de volta as quantias investidas, respeitando eventuais deduções previamente estabelecidas para despesas administrativas ou outras penalidades consensuais.
O comprador também possui direito à restituição de benfeitorias necessárias realizadas no bem. Se você executou reparos urgentes, adequações de segurança ou outras melhorias indispensáveis, pode exigir ressarcimento proporcional, desde que comprovadas através de notas fiscais e orçamentos.
A liberação de garantias pessoais representa outro direito importante. Se você ofereceu avalistas ou fiadores para o contrato original, essas pessoas devem ser liberadas automaticamente com o distrato, sem necessidade de procedimentos adicionais.
Deveres do comprador incluem a devolução imediata da posse do bem, se já estiver em seu poder. Você deve entregar o imóvel ou produto nas mesmas condições em que recebeu, salvo desgaste natural pelo uso regular.
O comprador deve também colaborar com eventuais procedimentos cartoriais necessários para formalizar o distrato. Isso inclui comparecer ao cartório para assinatura de documentos complementares e fornecer documentação pessoal atualizada quando solicitada.
Direitos do vendedor abrangem o recebimento de volta da posse plena do bem objeto do contrato. Se o comprador já ocupava o imóvel, o vendedor pode exigir desocupação imediata, salvo prazo diferente estabelecido no distrato.
O vendedor tem direito de reter valores proporcionais às despesas administrativas comprovadas, quando essa possibilidade foi prevista no distrato. Isso inclui custos com documentação, taxas cartoriais e outros gastos diretamente relacionados à operação original.
A recuperação de benfeitorias voluptuárias ou úteis realizadas pelo comprador também pode ser direito do vendedor, especialmente quando essas melhorias agregaram valor significativo ao bem.
Deveres do vendedor incluem a restituição dos valores recebidos conforme cronograma estabelecido no distrato. O vendedor deve cumprir rigorosamente prazos e condições de pagamento acordadas, sob pena de inadimplemento do próprio distrato.
O vendedor deve providenciar documentação necessária para cancelamento de registros cartoriais, quando aplicável. Isso inclui anuência para cancelamento de promessas de compra e venda registradas e colaboração para limpeza de ônus que possam ter sido criados.
Responsabilidades compartilhadas incluem o cumprimento de boa-fé durante todo o processo. Ambas as partes devem agir com transparência, fornecendo informações verdadeiras e colaborando para execução adequada do distrato.
A divisão proporcional de tributos incidentes sobre a operação original também constitui responsabilidade compartilhada. ITBI, ITCMD ou outros impostos devem ser rateados conforme participação de cada parte no período de vigência do contrato original.
Quais são as consequências de não fazer um distrato?
A ausência de formalização adequada do distrato gera riscos jurídicos e financeiros significativos que podem prejudicar gravemente seus interesses:
Ausência de segurança jurídica representa a principal consequência negativa. Sem um distrato formal, qualquer das partes pode posteriormente alegar que o contrato original continua válido e exigir seu cumprimento integral. Isso deixa você vulnerável a ações judiciais de cobrança ou cumprimento de obrigações.
Dificuldades para recuperar valores pagos surgem quando não existe documento formal estabelecendo direito à restituição. O vendedor pode se recusar a devolver dinheiro alegando que o contrato permanece válido, forçando você a buscar solução judicial com custos e demora significativos.
Problemas registrais afetam especialmente contratos de imóveis registrados em cartório. Se o contrato original foi averbado na matrícula do imóvel, apenas um distrato devidamente registrado pode cancelar essa anotação. Sem isso, o bem permanece gravado indefinidamente.
Impossibilidade de negociar o bem pode ocorrer quando o vendedor não consegue comprovar a disponibilidade jurídica para nova venda. Compradores futuros podem exigir esclarecimentos sobre contratos anteriores, dificultando negociações.
Responsabilidade tributária indefinida gera problemas tanto para comprador quanto vendedor. ITBI, ITCMD e outros tributos podem continuar sendo exigidos de ambas as partes na ausência de definição clara sobre responsabilidades no distrato.
Riscos de execução forçada aumentam quando uma das partes decide exigir cumprimento do contrato original através do Poder Judiciário. Você pode ser obrigado a cumprir obrigações que acreditava já resolvidas informalmente.
Perda de direitos específicos pode ocorrer quando o comprador perde prazos legais para exercer direitos de arrependimento ou outras prerrogativas temporárias previstas em lei. O distrato formal preserva esses direitos dentro dos prazos aplicáveis.
Dificuldades probatórias surgem quando é necessário comprovar acordos verbais ou informais perante terceiros. Bancos, órgãos públicos e outros credores podem não reconhecer arranjos não documentados adequadamente.
Incidência de multas contratuais pode ocorrer se uma das partes interpretar o abandono informal como inadimplemento. Multas previstas no contrato original podem ser exigidas judicialmente na ausência de distrato formal.
Problemas sucessórios podem afetar herdeiros quando uma das partes falece sem ter formalizado o distrato. A herança pode incluir obrigações contratuais que os sucessores não tinham conhecimento ou condições de cumprir.
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Perguntas frequentes sobre distrato de contrato de compra e venda
Posso fazer distrato sem concordância da outra parte?
Não. O distrato bilateral exige acordo entre comprador e vendedor. Sem consenso, você deve buscar rescisão unilateral baseada em inadimplemento, vício do negócio ou outra causa legal prevista no contrato ou em lei.
Quanto tempo tenho para propor um distrato?
Não existe prazo legal específico para propor distrato consensual. Entretanto, algumas situações têm prazos próprios: direito de arrependimento em 7 dias para contratos de consumo celebrados fora do estabelecimento, prazo decadencial para vícios do produto e prescrição de 3 anos para pretensões relacionadas ao contrato.
Posso recuperar 100% dos valores pagos no distrato?
Depende da negociação e das circunstâncias. Em distratos consensuais, as partes podem acordar qualquer percentual de restituição. Por lei, incorporações podem reter até 25% por despesas administrativas, e parcelamentos de solo urbano até 10%.
O distrato precisa ser registrado em cartório?
Se o contrato original foi registrado em cartório de imóveis, o distrato também deve ser averbado para produzir efeitos perante terceiros. Para contratos não registrados, o distrato particular com firmas reconhecidas é suficiente.
Quem paga as custas do distrato?
As partes podem acordar livremente quem arcará com custas cartoriais, impostos e taxas. É comum dividir meio a meio ou estabelecer que quem deu causa ao distrato assume esses custos.
Posso fazer distrato de financiamento bancário?
O distrato entre comprador e vendedor não afeta automaticamente o financiamento bancário. Você deve negociar separadamente com o banco a quitação antecipada ou transferência do financiamento, seguindo regras específicas da instituição financeira.
O distrato gera imposto de renda?
Depende da situação. Se você obtém ganho com o distrato (recebe mais do que pagou), pode haver incidência de IR. Se há perda (recebe menos do que pagou), pode gerar direito a compensação tributária. Consulte contador para análise específica.
Posso fazer distrato parcial?
Sim, é possível desfazer apenas parte do contrato. Por exemplo, em venda de múltiplos lotes, você pode distratar apenas alguns deles, mantendo o contrato válido para os demais. O distrato deve especificar claramente quais obrigações permanecem válidas.
O que fazer se a outra parte descumpre o distrato?
O descumprimento do distrato gera direito à execução judicial das obrigações estabelecidas. Você pode cobrar valores em atraso, exigir cumprimento de prazos ou pleitear indenização por perdas e danos decorrentes do inadimplemento.
Distrato pode ter prazo de carência?
Sim, as partes podem estabelecer período de carência durante o qual o distrato não pode ser executado. Isso é útil quando uma das partes precisa de tempo para organizar recursos financeiros necessários ao cumprimento das obrigações.
