Matrícula de imóvel: O que é como emitir

Matrícula de imóvel é um dos documentos mais importantes no processo de análise de compra do bem. É este documento que atesta a existência do imóvel e possui as informações mais importantes e relevantes sobre ele.

Por ser um documento fundamental no momento da compra do imóvel, é fundamental que você compreenda a necessidade dele para que não tenha problemas na negociação, simulação de empréstimo ou na aprovação do financiamento, por exemplo.

Com isso, caso você não saiba o que é ou como emitir a matrícula de imóvel, separamos aqui todas as informações mais importantes para que esclarecer todas as suas dúvidas.

Vamos começar?

O que é a matrícula de imóvel

A matrícula é um dos documentos mais importantes no processo de análise de compra de um imóvel. Podemos compará-la a nossa certidão de nascimento, já que esse é o documento que “atesta”  nossa existência e contém informações essenciais sobre quem somos, como sexo, data de nascimento, entre outras informações.

A matrícula de imóvel possui as mesmas características, mas em relação a um imóvel. Ela documenta a existência do imóvel contendo a descrição detalhada do mesmo, bem como informações de seus proprietários, medidas e confrontações, operações de compra e venda e outros fatos relevantes do imóvel.

A matrícula do imóvel é constituída pelas seguintes informações:

• Localização;
• Dimensão;
• Lote e quadra;
• Qualificação do proprietário atual (nome, CPF, RG, estado civil etc.);
• Datas dos registros e averbações;
• Inventários;
• Ações judiciais;
• Compras e vendas;
• Alterações pelas quais o imóvel passou (cada ato jurídico relacionado a ele deve ser averbado na matrícula).

Vale ressaltar que, todos os imóveis devem possuir esse documento, a qual fica arquivada perante o Registro de Imóveis competente, responsável pelos registros e averbações constantes da matrícula.

Toda matrícula possui um número próprio e é obrigatoriamente aberta quando é feito o primeiro registro do imóvel, em caso de fusão de imóvel, averbação, etc. A cada novo registro, é feita uma averbação.

Ou seja, ao averbar uma escritura, por exemplo, registra-se na matrícula que ocorreu uma compra e venda e que existe um novo proprietário do imóvel.

Importância da matrícula de imóvel

A certidão de matrícula do imóvel tem como principal função a certificação da propriedade. Em outras palavras, é ela quem prova que uma pessoa é, de fato, o proprietário do imóvel nela especificado. Além disso, por conter todas as alterações e atos realizados desde a criação do imóvel, ela serve como um histórico dele.

Se você deseja verificar quem é o dono da propriedade, por exemplo, basta consultar a matrícula imobiliária do imóvel em questão. Isso é uma das práticas recomendadas na hora de negociar uma compra e venda de apartamento, por exemplo.

A matrícula do imóvel pode ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis da cidade em que foi registrado o imóvel ou pela internet. Em qualquer caso, é preciso saber o número da matrícula e a qual cartório se dirigir.

Além disso, em casos de financiamento, a matrícula do imóvel tem um papel fundamental. Com a documentação, a instituição financeira avalia se o imóvel possui alguma pendência, dívida ou ação judicial.

Entretanto, é fundamental que você não confunda matrícula de imóvel com contrato particular ou escritura pública. Por isso, compreenda a diferença entre eles abaixo:

Entenda a diferença entre: matrícula de imóvel, contrato particular e escritura pública

A parte burocrática da aquisição de um imóvel pode ser complicada para quem não está habituado a tratar de negócios imobiliários. Os vários documentos com nomes incomuns e até mesmo semelhantes podem confundir o futuro comprador. 

Por isso, é importante entender as diferenças entre eles , conforme abaixo:

Contrato particular de compra e venda

Diferente da matrícula de imóvel, esse documento não transcreve o imóvel e todo seu histórico. Trata-se do documento que mostra a transação imobiliária formalizada entre comprador e vendedor, contendo a qualificação das partes, descrição do imóvel, preço e condições de pagamento, dentre outras informações da aquisição.

É a partir dele que se oficializa a obrigação do vendedor de entregar o imóvel ao comprador e esse último pagar o preço ajustado.

É importante salientar que o contrato particular de compra e venda deve ser registrado no Oficial de Registro de Imóveis competente, pois a ausência do registro não transmite publicamente para si a titularidade do imóvel. Enquanto não registrado, o contrato gera efeitos apenas entre as partes apenas.

Na maioria dos casos onde se adquire um imóvel de um incorporador imobiliário e que o pagamento ocorre de forma parcelada, ou até mesmo por financiamento bancário, esse contrato particular será o instrumento que garantirá ao comprador a futura entrega do seu imóvel.

Escritura pública

Documento público oficial que transcreve a transação imobiliária formalizada entre vendedor e comprador, mas sua simples lavratura ainda não garante que você seja o efetivo proprietário do imóvel. Isso porque a escritura não transfere a propriedade, mas apenas gera direitos.

O que realmente transfere o imóvel para o seu nome é o registro da escritura no Registro de Imóveis competente, após recolhimento do imposto de transmissão (ITBI).

É sempre recomendável a lavratura da escritura em um Cartório de Notas, principalmente nos casos de compra à vista. Em caso de financiamento bancário, o contrato da instituição financeira substitui a necessidade de escritura pública, mas ainda é obrigatório o seu registro.

Matrícula de imóvel

Como explicamos acima, a matrícula de imóvel é o documento onde constam todas as informações sobre o imóvel, incluindo as alterações de proprietários, metragens, ônus e localização do bem. 

Se o bem está inventariado ou se possui alienações, hipotecas, desmembramentos ou usufruto, essas informações são encontradas na matrícula de imóvel.

Portanto, podemos entender a matrícula como um documento que contém o histórico completo de um determinado imóvel, incluindo seus registros anteriores, divisões, unificações, por exemplo.

Como emitir a matrícula de imóvel

Se você quer emitir a matrícula de imóvel, a boa notícia é que já é possível fazer isso online, ou seja, sem ter de se dirigir a um Registro de Imóveis. Via internet, você encontra vários sites que realizam esse tipo de serviço e que enviam o documento pelos correios ou até mesmo por e-mail.

Como dissemos, é muito importante que ao comprar um imóvel, você faça a prévia verificação de toda documentação do imóvel e seus proprietários, principalmente a matrícula do imóvel, a fim de se constatar se a propriedade do bem de fato é de quem lhe pretende vender o imóvel.

É sempre recomendável ter o suporte de um advogado especializado em transações imobiliárias para a análise documental do imóvel e dos proprietários.

Outros documentos necessários para adquirir um imóvel

Como dissemos anteriormente, antes de adquirir um imóvel, é recomendável a verificação de documentos relativos ao mesmo e aos proprietários anteriores, a fim de se verificar se não há qualquer risco para você nesta operação.

Para tanto, abaixo sugerimos uma relação inicial de documentos que devem ser avaliados:

Dos vendedores:

Pessoa física:

• Cópia autenticada do RG e do CPF de todos os proprietários;
• Certidão de casamento ou nascimento atualizada;
• Pacto antenupcial registrado ou Escritura Pública do pacto antenupcial;
• Endereço e profissão de todos os proprietários e cônjuges;
• Certidões negativas de ações judiciais estaduais, federais e trabalhistas;
• Certidões negativas da Receita Federal, INSS, Estaduais e Municipais;
• Certidões de cartórios de protestos;
• Certidões esclarecedoras de eventuais ações judiciais.

Pessoa jurídica:

• Contrato ou estatuto social consolidado;
• Inscrição no CNPJ;
• RG e CPF dos sócios administradores, bem como profissões e endereços;
• Certidão simplificada da Junta Comercial;
• Certidões negativas de ações judiciais estaduais, federais e trabalhistas;
• Certidões negativas da Receita Federal, INSS, e Estaduais e Municipais;
• Certidões de cartórios de protestos;
• Certidões esclarecedoras de eventuais ações judiciais.

Imóvel:

• Matrícula de imóvel atualizada;
• Comprovantes do IPTU;
• Certidão de cadastro no Município, valor venal e certidão negativa dos débitos municipais do imóvel;
• No caso dos condomínios, é preciso apresentar uma declaração assinada e autenticada pelo síndico que confirme a inexistência de débitos pendentes, além da ata de eleição do síndico.

Além desses documentos, outros poderão se mostrar necessários no decorrer da análise. Todos esses documentos deverão ser guardados pelo comprador juntamente com documentação da aquisição do imóvel, pois poderão servir de prova em eventual ação judicial futura que questione a negociação.

A matrícula do imóvel é apenas um dos documentos que devem ser providenciados e analisados quando da aquisição de um imóvel, por isso é preciso estar atento a todos os detalhes.

Conclusão

Agora que você entenda o que é, como emitir e qual a importância da matrícula de imóvel nas transações de compra ou venda de bem, fica mais fácil compreender o que torna este documento tão fundamental neste processo.

Por isso, fique atento à matrícula do imóvel e também aos outros documentos que destacamos aqui e se achar necessário, busque consultoria jurídica para se resguardar e evitar maiores problemas.

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