Escrito por Redação CashMe
Iniciar uma obra pode representar o sonho ou o pesadelo de muitas pessoas. Em geral, a ideia de contar com um espaço novo em folha é animadora. Contudo, sem um bom planejamento, pode ser o início de um grande sofrimento. Para que isso não aconteça, você precisa fazer um bom gerenciamento de obras para tirar suas ideias do papel.
De forma bastante resumida, o gerenciamento de obras é uma das ferramentas mais importantes da construção civil. Com ela, é possível alinhar procedimentos que acontecem simultaneamente em uma cadeia de produção que faz sentido. Isso é essencial para agilizar a obra e, claro, reduzir custos.
Nesse post, você irá entender o que é o gerenciamento de obra, qual é a sua importância e a forma como ele pode ser usado para tirar as suas ideias do papel.
Não importa se você está pensando em fazer algo pequeno, como uma simples reforma, ou algo grande, como a construção de um imóvel para investimento.
Para aprender o jeito certo de gerenciar tudo isso, continue lendo.
O que é gerenciamento de obras
O gerenciamento de obras nada mais é do que uma ferramenta da construção civil.
Com ela, o profissional responsável por essa gestão vai alinhar expectativas e processos para entender contratos, prazos, equipe, orçamento e cronogramas de compra e entrega de materiais, por exemplo.
Aliás, a entrega de uma obra inclui diversas etapas. Além dos passos iniciais, como a escolha do terreno e toda a burocracia envolvendo a sua aquisição, existem muitas escolhas e decisões que precisam ser tomadas.
Para começar, quando pensamos em uma construção do zero, existem oito passos:
- Escolha do terreno
- Planejamento
- Fundação
- Alvenaria
- Estrutura
- Instalação elétrica e hidráulica
- Cobertura
- Acabamento
E isso, em uma analogia ao universo da construção, seria apenas o esqueleto do projeto. Cada um desses passos se subdivide em novas etapas, todas elas acompanhadas de diversos procedimentos burocráticos, como é o caso dos alvarás.
Como você pode ver, não é algo simples, mas ter um bom gerenciamento de obras faz toda a diferença.
Vamos dar mais detalhes depois sobre quando e como você pode fazer isso. Por hora, o mais importante é que você entenda o que é o gerenciamento de obras.
Essa gestão é normalmente feita por um profissional que se dedica a planejar todos esses passos. É ele quem desenha o fluxo de trabalho da equipe, é ele quem garante que todo esse planejamento seja cumprido.
Em outras palavras: essa é uma etapa com impacto significativo no decorrer do trabalho.
Quando é necessário fazer o gerenciamento de uma obra
O gerenciamento de obras é uma parte obrigatória do trabalho de toda empresa da construção civil. Principalmente daquelas que desejam se profissionalizar e oferecer soluções mais completas e vantajosas para os clientes.
Contudo, não são apenas as empresas que podem se beneficiar disso.
Essa ferramenta pode ser de grande ajuda para qualquer empreitada que você pretenda realizar. Desde uma simples reforma à construção completa de um imóvel – não importa o seu tamanho.
A verdade é que toda obra pode apresentar mais questões do que inicialmente se imagina e ter um bom planejamento, assim como uma boa execução, vem a calhar.
Pensando nisso, você pode usar essa ferramenta sempre que for iniciar um novo projeto.
Dessa forma, se há a necessidade de reformar, remodelar ou reconstruir, ter estratégias de gestão de obras já vai ser de grande ajuda para você.
Isso porque, como você já deve ter percebido, uma boa gestão está diretamente ligada a um bom resultado.
Como funciona o gerenciamento de obras?
Em linhas gerais, o gerenciamento de obras é uma série de passos que levam em consideração o objetivo final: realizar a obra com qualidade.
Bem como dito anteriormente, uma obra – por mais simples que seja – envolve uma série de desafios.
Dentre eles, o acúmulo de diversas atividades e demandas durante um período curto de tempo.
O mais comum é que muitas dessas tarefas se sobreponham e tornam a situação um verdadeiro desafio. O que pode ser controlado, por outro lado, com uma boa gestão.
Para você ter uma visão melhor sobre o todo, separamos algumas informações valiosas a respeito de como funciona o uso dessa ferramenta.
1. Diferentes formas de chegar ao mesmo resultado.
Essa é a primeira consideração que deve ser feita. A primeira mesmo.
Isso deve ser avaliado antes de iniciar todo e qualquer planejamento, já que a sua decisão afeta todo o decorrer da obra.
Sabendo que não existe uma única maneira de executar cada uma das etapas da obra, o primeiro passo é definir os seus objetivos e os passos que você irá adotar para chegar até ele.
No início do projeto, é o momento de fazer um apanhado geral sobre a obra.
Essa é a hora de entender se o projeto é de fato viável, e também é o momento de considerar as prioridades. Seja de demandas, de recursos, de impacto e até de retorno gerado.
Esse último ponto pode ser sensível para algumas pessoas. No caso de reformas em casa própria, algumas pessoas desconsideram o retorno esperado para um certo investimento e se comprometem apenas com a satisfação pessoal para com o resultado.
Contudo, nem toda reforma é sinônimo de valorização do imóvel: em alguns casos, as adições são muito particulares e não influenciam o valor de mercado da propriedade. Mesmo quando as escolhas feitas não são as mais baratas.
Para evitar esse tipo de frustração, considere com sinceridade as suas expectativas e veja o que é mais importante para você e sua família.
Afinal, não custa nada você se precaver com argumentos mais racionais e convincentes.
2. Os primeiros passos oficiais.
Depois de ter considerado, com cuidado, as razões por trás da obra e a viabilidade do projeto, chega a hora de definir alguns aspectos.
É nessa etapa que você irá definir algumas informações essenciais, tais como:
- O escopo do projeto;
- A duração estimada;
- Os recursos necessários;
- Os potenciais riscos, restrições e permissões necessárias;
- A equipe envolvida no projeto.
Em se tratando de uma simples reforma, você pode considerar, por exemplo:
- O orçamento disponível;
- O que será alterado;
- O que não pode ser mudado do projeto original;
- Quando é a melhor época do ano para fazer essa reforma;
- Qual será a mão de obra necessária;
- Quais serão os seus fornecedores.
Essa pequena lista não engloba nem metade de tudo o que deve ser pensado e estudado. Portanto, continue lendo atentamente esse conteúdo para não complicar a sua vida na hora de realizar um sonho.
É também nessa fase que você irá detalhar melhor o plano de ação. Para organizar as suas ideias, faça um documento listando as principais orientações a respeito da execução e do controle do projeto.
Aproveite para definir todas as linhas bases, dando especial atenção ao cronograma e aos custos.
Saber o quanto está disposto a pagar por algo pode ser um precioso “norte” na hora de contratar uma equipe ou comprar os materiais necessários.
Sobretudo, sabendo que, em geral, as obras custam um pouco a mais do que o imaginado.
3. A execução do projeto
Essa é a fase mais demorada da obra. O ideal é que seja demorada apenas na medida certa.
Em outras palavras, uma obra que se prolonga demais no tempo provavelmente é uma obra que será mais cara do que o desejado.
Utilizando termos mais técnicos, é aqui que os entregáveis são desenvolvidos e concluídos.
A execução é o ápice do gerenciamento, já que é o momento de maior agitação de todo o projeto, com diversas etapas acontecendo ao mesmo tempo.
Por exemplo, é comum que a construção ou reforma aconteça de forma paralela à aquisição dos materiais.
Também é comum que algum imprevisto aconteça e o projeto precise ser adaptado. Nada que irá realmente te pegar de surpresa se você tiver feito um bom trabalho nas etapas anteriores, claro.
Por isso é fundamental que você dê a devida atenção a cada uma dessas fases.
Aliás, durante a execução você também deve fazer todo o monitoramento e controle.
Tudo acontece em paralelo: enquanto parte da sua atenção está dedicada à execução do projeto, outra parte precisa medir a progressão e o desempenho dessas etapas, além de conferir os aspectos burocráticos também.
4. Encerramento
Ao fim da execução do projeto, é importante que você avalie tudo o que foi feito, o que funcionou e o que pode ser melhorado.
Ainda que você não pretenda fazer novas obras, ou até mesmo obras em níveis profissionais, é legal aproveitar ao máximo a sua experiência como aprendizado.
Como você pode começar seu gerenciamento de obras
Não dá para falarmos de gerenciamento de obras sem falarmos sobre planejamento. É por isso que essa é uma etapa que merece nossa maior atenção.
Para fazer um planejamento sólido, é preciso ter bem claro quais são os resultados que ele deve gerar.
Por isso, essa é uma das etapas mais complexas de todo o gerenciamento.
Claro, essa complexidade é diretamente proporcional à complexidade do projeto.
E isso implica, também, no nível de detalhamento necessário.
Por exemplo, se é um projeto no qual muitas pessoas irão trabalhar, é fundamental que o documento de formalização do projeto contenha a quantidade necessária para que fique claro a responsabilidade de cada um no decorrer do projeto.
Além de dizer o que será feito, cabe dizer: como será a execução, como será o monitoramento e quando será o encerramento do projeto.
Um gerenciamento de obras bem-sucedido deve ter uma série de processos planejados, tais como:
- Planejamento do escopo (objetivo do projeto)
- Planejamento do cronograma
- Planejamento dos custos
- Planejamento da qualidade
- Planejamento das aquisições
- Planejamento dos riscos
- Planejamento das comunicações
Quando tudo isso é feito de maneira adequada, é possível realizar um projeto com maximização dos resultados e minimização dos riscos.
Para que fazer gerenciamento de obras
É evidente que algo que demanda tanto do seu tempo e dedicação não é feito de forma leviana.
Empreender esse esforço para que consiga executar o início, o meio e o fim do projeto da melhor forma tem bons motivos para merecer a sua atenção.
Aqui você fará uso de conhecimentos, habilidades, ferramentas e técnicas variadas para atingir, principalmente, o objetivo de reduzir os custos e aumentar a velocidade da obra – sem prejudicar a qualidade do projeto.
Contudo, essa é apenas a pontinha do iceberg. A seguir, você encontrará uma breve lista com os principais objetivos desse esforço:
- Cumprir os objetivos definidos;
- Aumentar as oportunidades e reduzir os riscos;
- Administrar o objetivo da obra, os custos e os prazos;
- Atender as expectativas das partes interessadas no projeto;
- Fazer as adaptações necessárias ao projeto da melhor forma;
- Garantir que os produtos certos chegaram no momento adequado;
- Aproveitar ao máximo os recursos;
- Identificar e eliminar problemas;
- Aumentar a velocidade de resolução de problemas;
- Adequar o projeto às novas necessidades.
Todos esses benefícios se aplicam, não importa se estamos falando de um gerenciamento mais limitado ou mais pleno.
Não é à toa que tantas empresas têm se especializado exclusivamente em oferecer esse tipo de serviço, principalmente para projetos de grande porte.
Em resumo: uma boa gestão de obras é sinônimo de uma equipe mais eficiente e de um maior nível de satisfação com o resultado final do projeto!
Tipos de reformas que você pode fazer em casa
Quando falamos em gestão de obras, não falamos apenas sobre as grandes construções.
Claro, essas mesmas técnicas podem ser utilizadas quando você estiver planejando construir algo do zero.
Porém, essa não é a única utilidade que o gerenciamento de obras pode ter na sua vida.
Um caminho alternativo é a reforma do seu lar, da sua casa. Ou daquele imóvel que você gostaria de usar para investimento.
Uma boa reforma pode fazer o preço comercial de um imóvel subir mais 30% ou 40%.
Existem três principais tipos de reformas:
1. Reformas que valorizam o imóvel
Em geral, essas são as reformas de adição. Nesse tipo de projeto, você pode aumentar a área construída, por exemplo, ou reconfigurar o espaço interno.
Alguns exemplos são a construção de um sótão, de um anexo ou até mesmo de uma área de lazer externa.
Fique atento, nesses casos, à regularização do seu imóvel junto à prefeitura, já que essa obra irá influenciar no custo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).
Também faz parte do gerenciamento de obras incluir o planejamento dessas etapas burocráticas.
2. Reformas que dão conforto
Nem toda reforma inclui barulho e quebra-quebra. Se você está pensando em ter mais conforto na sua casa, dar uma repaginada em algum ambiente, já pode cumprir esse papel.
Esse é o tipo mais simples e rápido de reforma, e consiste apenas em alterações estéticas do ambiente. Como, por exemplo, mudar a pintura, alterar a disposição dos móveis ou trocá-los, mudar cortinas, tapetes e afins.
Itens como uma poltrona, uma cama ou sofá novo, podem melhorar muito seu conforto em casa. Além de proporcionar uma sensação de bem-estar.
O mais interessante disso tudo é que mesmo algo mais simples pode ser capaz de trazer retornos financeiros. Aliás, o gerenciamento de obras também é importante quando falamos de projetos pequenos.
Pense da seguinte forma: quando você investe o seu tempo e dinheiro para fazer a sua casa ficar mais agradável, talvez até mesmo mais moderna, você muito provavelmente não está falando de uma mudança pontual.
Ainda que você faça tudo aos poucos, o gerenciamento de obras permite que você tenha um panorama mais completo e que vá, etapa por etapa, concluindo a sua reforma dos sonhos.
3. Reformas de manutenção
Por último, o terceiro tipo de reforma é a reforma necessária para manutenção.
Todo imóvel está suscetível a danos causados pelo clima e pela passagem do tempo. Por isso, periodicamente, é preciso fazer pequenas reformas de manutenção.
Essa é uma forma de evitar que o valor do imóvel seja prejudicado pelo envelhecimento da propriedade, por exemplo.
Assim, esses projetos, normalmente, consistem em obras de menor escala para reparar alguma área específica da casa. E podem incluir: a ampliação do espaço, alteração da finalidade de algum cômodo, troca de pisos e azulejos, reparos no encanamento ou na rede elétrica e mais.
Se você já frequentou alguma casa mais antiga, é provável que tenha visto banheiros com bidê. Em uma reforma para modernizar o ambiente, é quase certo que isso será retirado.
Durante esse tipo de reforma pequena, é comum os moradores precisarem desocupar a área a ser reformada e contratar profissionais da área para a realização da mesma.
Nesse caso, é recomendado pedir o auxílio de um profissional experiente para cuidar de qualquer documentação que venha a ser necessária e também para supervisionar todos os processos da obra.
Afinal, esse acompanhamento próximo faz parte do gerenciamento de obras e pode fazer toda a diferença no resultado final do projeto.
Valorização do imóvel como investimento
A necessidade de reformas e a falta de cuidados e reparos, pode ser um problema. Isso porque ela diminui o potencial de valorização de um imóvel e pode prolongar a tentativa de venda, justamente por não chamar a atenção de possíveis compradores.
Em muitos casos, é mais vantajoso realizar uma reforma de valorização do imóvel mesmo que se pretenda vendê-lo. Exatamente pensando na valorização estratégica do valor de mercado.
Contudo, precisamos alertar: essa deve ser uma situação estudada com atenção, já que em alguns casos a reforma pode não influenciar nas ofertas para venda.
Por outro lado, as reformas possuem uma grande importância no potencial de valorização de um imóvel.
Basta acompanhar o seguinte raciocínio: quando você está em busca de uma nova casa, é quase certo que você tenha pressa. E pessoas com pressa não desejam adquirir um imóvel que ainda precisa passar por uma grande e demorada reforma.
Sem mencionar que as pessoas são muito visuais e ter um imóvel em excelente estado, ainda que a pessoa deseje fazer alguma modificação, é muito mais atrativo do que adquirir algo que parece estar em mal estado.
Fatores como: design e acabamentos de qualidade, assim como possuir varandas, banheiros extras, paisagismo no quintal e até a possibilidade de reformas futuras podem elevar bastante o valor e chamar mais a atenção de compradores.
É por isso que o empréstimo com garantia de imóvel tem ganhado ainda mais espaço na vida dos brasileiros.
Essa é uma excelente estratégia para conseguir o capital necessário para fazer aquela reforma dos sonhos, com condições muito mais atraentes do que as de um financiamento de reformas, por exemplo.
O que pode ser feito utilizando o próprio imóvel a ser reformado como garantia – adicionando as vantagens de prazos mais longos e de ter os menores juros do mercado.
Quanto custa fazer um gerenciamento de obras?
Por último, essa provavelmente é uma questão que deve ter passado pela sua cabeça.
A verdade é que temos duas respostas para você:
A primeira é a que o custo de um gerenciamento de obras é zero quando é você mesmo quem faz. Afinal, esse é simplesmente um serviço de gestão, acompanhamento da obra e gerenciamento de serviços – o que não impede que você assuma as rédeas do projeto.
No entanto, se optar por contratar um profissional da área para realizar esse acompanhamento para você, o valor pode ser estimado em 3 ou 4% do custo da obra.
Nesse último caso, é o que recomendamos para projetos maiores e quando você não tem tempo para, por exemplo, visitar a obra.
Financiamento para construção ou reforma
Você provavelmente sabe que o orçamento pode, muitas vezes, frustrar o desejo de reformar seu imóvel.
Nesse caso, existem opções para que você tenha acesso a esse dinheiro de forma antecipada.
Já falamos, ainda que brevemente, sobre o financiamento para reforma. Agora, vamos falar mais sobre esse assunto, suas vantagens e desvantagens, e também sobre outra alternativa, o empréstimo com garantia de imóvel.
A Caixa Econômica Federal é, atualmente, o único banco que possui uma linha de crédito voltada exclusivamente para reformas, aquisição de materiais de construção, acabamento e melhoria do imóvel.
Esse é o programa Financiamento Para Reforma e Construção.
No entanto, esse tipo de financiamento pode trazer desvantagens, como taxas de juros que podem chegar a 12% ao mês. Além disso, algumas modalidades limitam o uso do crédito liberado apenas para a mão de obra e custos da reforma, não incluindo itens de decoração e utensílios domésticos.
Para conseguir acesso a esse crédito, é preciso fazer uma solicitação e o acompanhamento burocrático junto à instituição financeira. O que pode incluir algumas visitas à agência bancária.
Nesse caso, você pode fazer o financiamento tanto como pessoa física quanto como pessoa jurídica. Com o detalhe de que o imóvel passará a pertencer ao banco até o momento da quitação do financiamento.
Por outro lado, fazendo um empréstimo com garantia de imóvel – uma das modalidades mais vantajosas do mercado de crédito, por dispor das menores taxas de juros – você pode contratar, por exemplo: serviços, comprar materiais de construção, utensílios domésticos e até itens de decoração.
E mais! Com a CashMe, você consegue realizar todas as etapas mais burocráticas de forma mais rápida e prática – já que você não precisa nem sair de casa, tudo é realizado online.
Outra vantagem é que, além dos juros muito mais baixos e dos prazos de pagamento estendido, é provável que você consiga acesso a mais crédito, dependendo do imóvel que você deseja utilizar como garantia.
Para mais informações a respeito disso, é só entrar em contato com o nosso time. Eles estão sempre a postos para tirar todas as suas dúvidas!
