Lucro imobiliário: o que é e qual é o imposto sobre ele?

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Atualizado:
08/12/2020

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Publicado:
08/12/2020

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Lucro imobiliário é o ganho de capital obtido na venda de um imóvel. Ele equivale à diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição. Sobre a quantia recai um imposto de renda, que segue a tabela progressiva de alíquotas previstas para ganho de capital. 

A aquisição de imóveis não é uma simples transação de compra e venda. Ela envolve burocracias, taxas a serem pagas em cartório, ITBI, regularização de documentação e outras exigências. Dependendo da situação, é possível que você tenha que pagar um tributo à Receita Federal caso obtenha lucro com a venda do imóvel.

O que é lucro imobiliário?

Esse tributo é popularmente conhecido como imposto sobre o lucro imobiliário, que nada mais é do que a quantia que você ganha com a venda de um imóvel. Ele acontece quando o valor de venda é maior que o valor de aquisição (valor que você pagou na época em que comprou o bem). 

Como calcular o lucro imobiliário?

Por exemplo, imagine que sua casa atual tenha sido adquirida por R$ 800 mil. Alguns anos depois, você a coloca à venda por R$ 950 mil. Caso ela seja comprada, o lucro imobiliário será de R$150 mil. 

A Receita Federal entende que esses R$ 150 mil representam um ganho de capital e que, portanto, pode ser cobrado um imposto sobre essa renda. De maneira simplificada, o ganho de capital pode ser calculado pela subtração:

Ganho de capital = Valor de alienação de bens ou direitos – custo de aquisição

Logo, não há ganho se o resultado é negativo. Nesses casos em que existe uma perda com a venda do imóvel, não ocorre lucro imobiliário. 

Qual é a porcentagem do lucro imobiliário?

O lucro imobiliário é, então, um ganho de capital e pode sofrer taxação como tal. Explicaremos mais à frente quando você deve pagar imposto sobre essa renda e quando ocorre isenção. Antes, é importante saber que a porcentagem do imposto era única e correspondia a 15%. 

Hoje em dia, ela não é mais fixa e obedece à tabela progressiva de ganho de capital. 

Segundo a Lei 13.259 de 2016, essa alíquota varia de acordo com o valor obtido na transação.     

AlíquotaLucro imobiliário
15%Não ultrapassa R$ 5 milhões
17,5%Excede R$ 5 milhões e não ultrapassa R$ 10 milhões
20%Excede R$ 10 milhões e não ultrapassa R$ 30 milhões
22,5%Ultrapassa R$ 30 milhões

Quando fica isento de lucro imobiliário?

Não é toda venda de imóvel que deverá pagar imposto sobre ganho de capital. É possível obter isenção de imposto de renda na venda de imóveis residenciais em algumas situações como quando:

  • O imóvel foi adquirido até 1969;
  • Você compra outro imóvel residencial em até 180 dias após a assinatura do contrato;
  • O imóvel foi vendido por um valor igual a ou menor do que R$ 440 mil. Nesse caso, é preciso ser proprietário de um único bem e não ter vendido outro imóvel nos últimos cinco anos. 

É importante fazer uma ressalva quanto ao segundo ponto. Se o valor não for totalmente usado para comprar outro imóvel residencial, o restante será proporcionalmente devido no imposto. Além disso, essa isenção para venda seguida de compra também só pode ser utilizada novamente depois de cinco anos. 

Outras situações que se encaixam na isenção de imposto sobre ganho de capital com venda de imóveis podem ser consultadas na página 216 do guia de perguntas e respostas da Receita Federal sobre o Imposto de Renda 2020 ou preenchendo o formulário do programa Ganho de Capital (GCAP).

Quando pagar o lucro imobiliário?

Conforme informado pela Receita Federal em seu site, dentro do GCAP é possível obter informações específicas do seu caso e sobre “conceito, obrigatoriedade, exclusão da tributação e pagamento do imposto” em venda de imóveis  

Caso você não esteja entre os isentos, será preciso pagar o imposto sobre o lucro imobiliário. O recolhimento do tributo deve acontecer até o último dia do mês subsequente à venda e não apenas no ano posterior com a declaração anual do Imposto de Renda. Ou seja, é preciso informar a Receita e pagar o imposto dentro de 30 dias após a venda. 

Como pagar lucro imobiliário?

Para efetuar o pagamento, antes de tudo, é preciso baixar o programa GCAP no site da Receita Federal. Preenchendo os dados solicitados, o programa informará o valor que você deve pagar de imposto sobre o lucro imobiliário. Será emitido, então, um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais). 

Se você tem dúvidas sobre como emitir DARF do lucro imobiliário saiba que é preciso baixar o programa para gerar o boleto. Lembre-se de que o tributo deve ser quitado em até 30 dias após a venda.

O que acontece se não pagar o ganho de capital?

Assim como todos os deveres relacionados à tributação, se você não pagar imposto sobre lucro imobiliário poderá ter um prejuízo muito maior mais para frente. Quem perde o prazo para repassar a alíquota está suscetível à multa e juros sobre o ganho de capital. O valor cobrado varia de acordo com o atraso

Como reduzir o lucro imobiliário?

Mesmo que você não seja isento, é possível reduzir o lucro imobiliário em algumas situações e não perde tanto na venda do seu imóvel. Por exemplo, desde que comprovadas, despesas com escritura e registro podem ser abatidas no valor do ganho de capital (o que fará com que o imposto diminua, pois o tributo é cobrado em cima do lucro). 

Também entram nessa conta eventuais comissões para corretores e gastos com reformas. 

No caso das reformas, elas, na verdade, são incluídas no valor do imóvel (valor de aquisição). Mas lembre-se: todos eles devem ser comprovados e apontados no GCAP.

Conclusão 

O lucro imobiliário é o ganho de capital que você obtém em uma venda de imóvel. Para isso, o valor de aquisição (o que você pagou quando comprou) deve ser menor que o valor de venda. Nesse caso, você acabará auferindo uma renda. 

Sobre essa renda, incide um imposto. A alíquota segue uma tabela progressiva que inicia em 15% para ganhos que não ultrapassam R$ 5 milhões. O tributo tem que ser pago em até 30 dias após a venda. Ou seja, você não deve esperar a declaração anual de imposto de renda para cumprir com essa obrigação.

Para pagar lucro imobiliário ou saber se há isenção, basta recorrer ao site da Receita Federal e baixar o GCAP. Lá, além de emitir o DARF, você pode conferir se o seu caso é apto para isenção do imposto, descontos ou em quanto, de fato, o lucro será tributado.

O lucro imobiliário é um conceito importante para você que é proprietário de um imóvel. Mesmo que você não deseje vendê-lo no momento, é possível conseguir dinheiro usando seu bem em um empréstimo com garantia de imóvel. Tudo isso sem precisar desocupá-lo! Faça uma simulação com a CashMe e conheça uma das melhores taxas de juros da modalidade.


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Escrito por CashMe

Equipe de redação de CashMe. Todos os conteúdos são revisados por especialistas do ramo e atualizados periodicamente.


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