SFH: entenda o Sistema Financeiro da Habitação

O sonho da casa própria é uma realidade para muitos brasileiros graças a programas de financiamento que tornam o processo mais acessível. Entre as diversas opções disponíveis no mercado, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) se destaca como um dos mais importantes e vantajosos, principalmente para quem busca taxas de juros mais baixas e condições de pagamento mais flexíveis. Entender como funciona o SFH proporciona um planejamento financeiro adequado para alcançar seus objetivos. 

O que é o SFH (Sistema Financeiro da Habitação)? 

O SFH é um programa criado pelo governo federal com o objetivo de facilitar a compra, construção, reforma ou ampliação de imóveis residenciais. Sua principal finalidade é promover o acesso à moradia digna para a população, especialmente para a classe média. 

Como funciona o SFH?

O funcionamento do SFH é baseado na oferta de crédito imobiliário por instituições financeiras credenciadas, como a Caixa Econômica Federal e outros bancos. Essas instituições concedem empréstimos de longo prazo para a compra de imóveis, seguindo um conjunto de regras estabelecidas pelo governo.  

Principais características do SFH

Uma das principais características do SFH é a possibilidade de usar o FGTS para diversas finalidades relacionadas ao financiamento. O fundo pode ser usado para pagar parte da entrada, amortizar ou liquidar o saldo devedor e até mesmo para reduzir o valor das parcelas. Essa flexibilidade é um dos maiores benefícios do programa, tornando a compra de imóvel mais acessível. 

Os benefícios do SFH incluem: 

• Juros mais baixos: as taxas de juros são limitadas a um máximo estabelecido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), geralmente em torno de 12% ao ano, o que torna as parcelas mais acessíveis. 
• Prazos longos: os financiamentos pelo SFH podem ser feitos em prazos de até 35 anos, o que dilui o valor das parcelas e facilita o planejamento financeiro familiar. 
• Uso do FGTS: a utilização do Fundo de Garantia é um dos grandes diferenciais, permitindo o pagamento de parte do imóvel e a redução da dívida. 
• Segurança: o sistema é regulamentado e fiscalizado pelo Banco Central e pelo CMN, garantindo a transparência e a segurança das operações. 

Vantagens e desvantagens do SFH 

Embora o SFH seja uma das melhores opções de financiamento no Brasil, é importante entender suas vantagens e desvantagens para tomar a melhor decisão. 

Vantagens do SFH 

• Juros mais baixos: as taxas de juros são mais competitivas, já que vêm de recursos da poupança e do FGTS. 
• Prazo estendido: o longo período de pagamento, de até 35 anos, torna as parcelas mais acessíveis. 
• Uso do FGTS: a possibilidade de usar o FGTS para entrada, amortização ou pagamento de parcelas é um grande diferencial que facilita a compra. 
• Segurança e regulamentação: por ser um sistema regulamentado pelo governo, oferece mais segurança jurídica ao comprador. 

Desvantagens do SFH 

• Limites de valor: o valor máximo do imóvel financiado pode ser um obstáculo para quem busca propriedades de alto padrão, pois é limitado a R$ 1,5 milhão. 
• Regras rígidas: as exigências em relação à renda, à propriedade de outros imóveis e ao uso do FGTS podem excluir uma parte dos compradores. 
• Burocracia: o processo de aprovação pode ser mais lento e exigir uma grande quantidade de documentos e comprovantes.

Regras e exigências do SFH

Para ter acesso ao financiamento pelo SFH, o comprador e o imóvel precisam atender a algumas regras e exigências específicas. É fundamental conhecer esses requisitos para garantir que a sua solicitação seja aprovada. 

Requisitos do comprador 

• Renda e capacidade de pagamento: a parcela do financiamento não pode comprometer mais do que 30% da renda familiar mensal bruta. 
• Primeiro imóvel: o comprador não pode ser proprietário, promitente comprador ou cessionário de outro imóvel residencial urbano no mesmo município ou em cidades vizinhas onde trabalha ou mora. Essa regra pode ter exceções se o imóvel já estiver quitado. 
• Histórico de uso: o comprador não pode ter outro financiamento ativo no âmbito do SFH em qualquer lugar do país. 
• Uso do FGTS (se aplicável): se for usar o FGTS, é preciso ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se todos os períodos, e não ter usado o benefício nos últimos três anos para amortização, liquidação ou abatimento de parcelas de outro financiamento imobiliário. 

Requisitos do imóvel 

• Uso residencial: o imóvel deve ser exclusivamente residencial, urbano e destinado à moradia do comprador. 
• Valor máximo: o valor do imóvel financiado não pode ultrapassar o limite estabelecido pelo CMN, que atualmente é de R$ 1,5 milhão em todo o Brasil. 
• Avaliação: o imóvel deve passar por uma avaliação de um engenheiro ou arquiteto credenciado pelo banco para confirmar o valor de mercado e a regularidade da construção. 
• Registro: o imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis, sem nenhuma pendência judicial ou hipoteca. 

Documentação necessária 

A lista de documentação para financiamento pode variar um pouco entre os bancos, mas geralmente inclui: 

• Documentos pessoais: RG e CPF (do comprador e do cônjuge, se for o caso), certidão de nascimento ou casamento. 
• Comprovante de renda: holerites, declaração de imposto de renda, extratos bancários e outros documentos que comprovem a renda do solicitante. 
• Comprovante de residência: contas de água, luz ou telefone em nome do comprador. 
• Documentação do imóvel: matrícula atualizada do imóvel, certidão negativa de débitos condominiais e IPTU, e o contrato de compra e venda. 

Diferença entre SFH e SFI

O SFH, como já explicado, utiliza recursos da poupança e do FGTS. Por ser um programa com fins sociais, ele é mais regulamentado e possui limites de valor de imóvel, taxas de juros e regras mais rígidas, o que o torna mais seguro e acessível. 

Já o SFI foi criado em 1997 para complementar o mercado de crédito imobiliário, mas funciona com recursos do mercado, como fundos de investimento e outros títulos. As regras são mais flexíveis, com as seguintes características: 

• Sem limite de valor: não há teto para o valor do imóvel financiado. 
• Juros de mercado: as taxas de juros são negociadas entre as partes e podem ser mais altas, pois não estão limitadas a 12% ao ano. 
• Uso do FGTS: o FGTS não pode ser usado para amortização, liquidação ou abatimento de parcelas no SFI. 
• Imóveis comerciais: o SFI também pode ser usado para financiar imóveis comerciais, como lojas e escritórios, além de residenciais. 

Como escolher entre SFH e SFI? 

A escolha entre SFH e SFI vai depender das suas necessidades e do valor do imóvel que você deseja adquirir. Para a maioria das pessoas que buscam o primeiro imóvel para moradia e que se encaixam nos limites de preço, o SFH é a opção mais vantajosa devido aos juros baixos. 

Como solicitar um financiamento pelo SFH?

O processo para solicitar um financiamento habitacional pelo SFH é bastante direto. O passo a passo é o seguinte: 

1. Escolha o imóvel: pesquise e encontre o imóvel que atenda às suas necessidades e se encaixe nos limites de valor do SFH. 
2. Escolha o banco: compare as condições de diferentes instituições financeiras. Verifique as taxas de juros, os prazos de pagamento e os custos adicionais. 
3. Análise de crédito: o banco fará uma análise de crédito para verificar sua capacidade de pagamento e se você atende a todos os requisitos do SFH. 
4. Avaliação do imóvel: um engenheiro ou arquiteto credenciado pelo banco avaliará o imóvel para verificar se ele está em conformidade com as exigências. 
5. Assinatura do contrato: se todas as etapas forem aprovadas, o contrato de financiamento será elaborado. É importante ler o documento com atenção antes de assinar. 
6. Registro: o contrato deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para ser registrado. Somente após essa etapa o financiamento é liberado e o imóvel passa a ser seu. 

Perguntas frequentes sobre SFH

Abaixo, as principais perguntas sobre SFH. 

Posso usar o SFH para comprar um segundo imóvel?  

Geralmente, não. A regra do SFH exige que o comprador não tenha outro imóvel residencial no mesmo município onde mora ou trabalha. Se você já tem um imóvel quitado em outra cidade, por exemplo, pode ser possível. O ideal é verificar as condições junto à instituição financeira. 

O FGTS pode ser usado para pagar a entrada?  

Sim, o uso do FGTS no financiamento é uma das maiores vantagens do SFH. O valor pode ser utilizado para pagar uma parte ou a totalidade da entrada, reduzindo o valor total a ser financiado. 

Quais são os prazos de financiamento no SFH? 

Os prazos de financiamento podem chegar a até 35 anos (420 meses), o que permite parcelas menores e mais acessíveis, facilitando a economia familiar. 

As taxas de juros são fixas ou variáveis?  

As taxas podem ser fixas, variáveis ou híbridas, dependendo do contrato e da instituição financeira. No entanto, o teto máximo de juros para o SFH é de 12% ao ano. 

Quem pode usar o SFH?  

Qualquer pessoa física que atenda aos requisitos do programa, como renda, ausência de outros financiamentos pelo SFH e capacidade de pagamento. 

Como o SFH se relaciona com o programa ‘Minha Casa, Minha Vida’? 

O Minha Casa, Minha Vida (ou Casa Verde e Amarela) é um programa habitacional do governo federal que utiliza os recursos do SFH e do FGTS para oferecer condições de financiamento ainda mais facilitadas para famílias de baixa renda. Em resumo, o programa é uma das modalidades do SFH, mas com condições de subsídio e juros diferenciadas e exclusivas para o público-alvo, como taxas de juros reduzidas e possibilidade de subsídio para a entrada. 

O que acontece se eu não conseguir pagar as parcelas? 

A inadimplência em um financiamento pelo SFH pode levar à consolidação da dívida, ao leilão do imóvel e à perda do bem. No entanto, é importante saber que os bancos costumam oferecer soluções para renegociação antes de chegar a esse ponto extremo. Se você tiver dificuldades para pagar, a recomendação é entrar em contato com a instituição financeira o mais rápido possível para negociar a reestruturação da dívida ou a suspensão temporária do pagamento, se as regras do seu contrato permitirem.