O que é SFI? Veja quais são as vantagens e desvantagens

O SFI é um sistema que engloba todos os financiamentos imobiliários que não são abrangidos pelo SFH. Seu fundo é composto por investimentos privados (bancos, pessoas físicas, empresas etc). Nele, não há limite para o valor do imóvel, que pode ser 100% financiado a depender das condições do banco. 

A depender do seu perfil financeiro e do tipo de imóvel escolhido, seu financiamento talvez não se enquadre no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), aquele cujo recurso do fundo é constituído pelo FGTS e investimentos na caderneta de poupança. 

Se o seu financiamento não é coberto pelo SFH, fique tranquilo, pois existe uma outra sistemática para você: o SFI.

O que é SFI?

SFI é a sigla para Sistema Financeiro Imobiliário, criado em 1997 pela Lei 9514. Junto do SFH, ele é um dos dois tipos de financiamento de imóveis existentes no Brasil.

Sua principal característica está na flexibilidade de valores de imóvel, negociação de taxas de juros, atendimento de pessoas jurídicas e uso da alienação fiduciária. Outro ponto importante é a composição do seu fundo, formado principalmente pelo investimento de instituições privadas.    

O SFI é conhecido por abrigar financiamento de imóveis não-populares, sendo mais voltado ao mercado de luxo. Porém, ele também é uma opção para quem já é dono de um imóvel, mas quer financiar outro, popular ou não – algo que não é possível no SFH. 

Como funciona o SFI?

Ou seja, o SFI é um sistema que rege parte dos financiamentos imobiliários do país. Seu funcionamento é similar ao do SFH no que diz respeito às etapas de solicitação do crédito (simulação, análise financeira e do imóvel, liberação do crédito). 

Porém, o limite da taxa de juros não é regulado pelo Governo. As instituições ficam livres para negociar com o cliente e estabelecer regras como valor mínimo de financiamento e porcentagem máxima do valor financiado. 

Quais são as diferenças entre o SFI e o SFH?

Avaliar as diferenças em relação ao SFH é uma boa forma de entender melhor o que é SFI. O SFH é um sistema mais antigo, criado na década de 60, e voltado para imóveis populares e de nível médio. Muito dessa última característica vem do fato do limite do valor do imóvel financiado ser de R$1,5 milhão. 

Confira outras características do SFH

• Financiamento só pode ser usado na aquisição do primeiro imóvel;
• Parcela não pode ser ocupar mais de 30% da renda;
• Juros máximo de 12% ao ano;
• CPF sem restrições no mercado privado ou com o Governo;
• Prazo máximo de 35 anos para pagamento da dívida;
• Imóvel não pode ter sido alvo de financiamento nos últimos 3 anos;
• Disponível apenas para pessoas físicas. 

Outro ponto importante é a origem dos recursos que compõem o fundo do SFH: a caderneta de poupança e o FGTS. Como já vimos, a composição do SFI é feita principalmente de investidores privados. 

Diferente do SFH, o SFI não estipula tantas condições. O que pode ocorrer é a limitação estabelecida pela própria instituição financeira escolhida por você. 

A seguir, vamos responder uma série de dúvidas sobre o SFI, mas tenha em mente que a flexibilidade desse sistema permite que o credor tenha condições próprias.

Qual é o valor máximo que pode ser financiado pelo SFI?

No SFI, não existe valor máximo de financiamento. O que acontece é a limitação de valor e percentual estabelecida pelas instituições. 

Na CashMe, por exemplo, não existe um valor máximo de financiamento. O crédito, porém, não pode ultrapassar 60% do valor de avaliação do imóvel – que deve custar mais de R$ 300 mil. Por outro lado, o crédito mínimo é de R$ 50 mil. 

Qual é a taxa de juros praticada pelo SFI?

No SFI, também não existe uma taxa máxima ou mínima de juros e nem a limitação do comprometimento da renda. O SFH é conhecido por ter taxas de juros mais baixas, porém no SFI elas costumam ficar entre 10% e 16% ao ano.

Taxa de juros muito alta? Veja como fazer portabilidade de financiamento imobiliário.

Quem pode solicitar um financiamento pelo SFI?

Diferentemente do SFH, no SFI o financiamento está aberto para pessoas físicas e jurídicas a depender da oferta da instituição. Ele também aceita clientes que já possuam algum imóvel adquirido com financiamento ou não.

Quais são os tipos de imóveis que podem ser financiados pelo SFI?

Outra diferença em relação ao SFH é o tipo de imóvel financiado pelo SFI. Ele não precisa ser voltado ao uso como moradia, podendo incluir bens para aluguel ou uso comercial, novos ou usados. Como sempre, é importante avaliar as condições estabelecidas pela instituição financeira escolhida.

Qual é o prazo máximo para pagamento do financiamento pelo SFI?

Uma similaridade em relação ao SFH, é o prazo máximo de pagamento: 35 anos. Mas, novamente, esse limite pode variar conforme a política da instituição.

Quais são as garantias exigidas pelo SFI?

Por fim, uma diferença entre SFI e SFH está no fato do SFI utilizar a alienação fiduciária como garantia. Nela, o credor tem a propriedade do imóvel até o final da dívida, facilitando a execução da sua venda para quitar o saldo devedor em casos de inadimplência – respeitando, claro, condições estipuladas em contrato. 

Por outro lado, o devedor pode utilizar o imóvel como bem entender (com exceção da venda). Quer saber mais sobre esse tipo de garantia? Confira um conteúdo sobre alienação fiduciária elaborado por um especialista da CashMe. 

Quais são as vantagens e desvantagens do SFI em relação a outras opções de financiamento imobiliário?

Pelas suas características, você já pode avaliar se o SFI é vantajoso ou desvantajoso para a sua situação financeira. Entre as desvantagens temos:

• possível taxa de juros mais alta se compara ao SFH;
• limitação no uso do FGTS (algumas instituições já aceitam, outras não);

Veja como usar o FGTS para amortizar financiamento imobiliário.

Por outro lado, o SFI oferece vantagens para quem procura mais flexibilidade nas condições do crédito:

• possibilidade de financiar já tendo um imóvel próprio;
• não ter limitação na comprovação de renda;
• oferta voltadas à pessoa física e jurídica;
• longo prazo de pagamento;
• valor máximo do imóvel não atrelado ao teto de R$ 1,5 milhão;
• imóvel pode ser usado para fins comerciais ou residenciais. 

Conclusão

Vimos que o SFI é um dos principais sistemas de financiamento de imóveis do país. Suas principais características são: flexibilidade do valor do imóvel e da negociação da taxa de juros, garantia por meio de alienação fiduciária, possibilidade de adquirir mais de um imóvel por esse sistema. 

Ficou interessado nas vantagens do SFI? Então conheça mais sobre o financiamento imobiliário da CashMe! Ele é realizado dentro das leis desse sistema e pode apoiar a realização do sonho de ter sua casa própria ou imóvel comercial. Fale com um de nossos especialistas!