Como financiar construção em terreno próprio? Veja opções, documentos e passo a passo 

Quem já possui um terreno está a meio caminho de conquistar o sonho da casa própria, mas o que muitos ignoram é que a outra metade da jornada costuma ser a mais cara. Para quem busca descobrir como financiar uma construção em terreno próprio, a boa notícia é que o mercado oferece diversas alternativas mesmo para quem ainda não tem o terreno quitado.  

Entre as principais estão o financiamento para construção, o empréstimo com garantia de imóvel e o consórcio imobiliário. O blog da CashMe entrou em contato com especialistas para falar destas alternativas e traz os detalhes a seguir.  

O que é o financiamento para construção em terreno próprio 

O financiamento para construção é um crédito para quem já tem o terreno e precisa de recursos para erguer o imóvel. Segundo Jonata Tribioli, especialista em operações imobiliárias e diretor comercial da IBR Capital, a instituição analisa a capacidade de pagamento do cliente, a documentação do lote e o projeto da obra. 

Para Débora Pezzotti Ribeiro, advogada e especialista em crédito imobiliário, este tipo de financiamento é uma linha sob medida. “Serve para iniciar uma construção residencial ou comercial, ou até concluir uma obra parada por falta de recursos próprios”, afirma. 

Como funciona o financiamento para construção  

Os especialistas explicam que o dinheiro é liberado por etapas, as chamadas tranches, conforme a obra avança. Por meio de uma vistoria, a instituição que financia confere o percentual executado antes de cada nova liberação de recursos.  

Tribioli recomenda verificar quanto será liberado no início e quais gastos precisarão ser antecipados. “Também pode haver juros, atualização monetária, seguros e outras cobranças durante a obra. Quem continua pagando aluguel precisa incluir essas despesas na conta”, alerta o diretor da IBR Capital.  

Quais são as formas de financiar a construção 

Quem busca entender a dinâmica de como financiar construção em terreno próprio deve ter em mente que quando se trata da modalidade financiamento, o crédito vai diretamente para a obra e sai por etapas.  

Já no empréstimo com garantia de imóvel, pode haver liberdade de uso do dinheiro. Enquanto o consórcio depende de sorteio ou lance e cobra taxa de administração. Tem ainda a alternativa de empréstimo pessoal, mas que exige cuidado com custos e prazos.  

Tribioli, da IBR Capital, exemplifica e compara as modalidades com um caso hipotético de como funcionaria uma construção de R$ 400 mil em terreno quitado. Neste caso, seria possível obter até R$ 300 mil via crédito, deixando o restante a ser pago com dinheiro próprio. Veja abaixo: 

Modalidade	Crédito no exemplo	Quanto falta para pagar a obra	Como funciona
Financiamento para construção	R$ 300 mil	R$ 100 mil	O crédito é destinado à construção. A instituição analisa o projeto e normalmente libera o dinheiro por etapas, após verificar o andamento da obra. O terreno e a construção ficam em garantia.
Empréstimo com garantia de imóvel	R$ 300 mil	R$ 100 mil	O cliente coloca um imóvel em garantia. Depois da aprovação e do registro da garantia, recebe o dinheiro de uma vez e pode usá-lo para pagar a obra. A dívida é paga em parcelas, com juros e encargos.
Consórcio imobiliário	Carta de R$ 300 mil	R$ 100 mil	O cliente paga as parcelas do consórcio e pode usar a carta depois de ser contemplado por sorteio ou lance, desde que cumpra as exigências da administradora. Para construção, a liberação pode ocorrer por etapas, conforme o contrato.
Empréstimo pessoal	R$ 50 mil	R$ 350 mil	O cliente solicita o crédito com base na renda e na análise do seu perfil, sem colocar um imóvel em garantia. Após a aprovação, recebe o dinheiro para usar na obra e paga o empréstimo em parcelas, com juros e encargos.

Fonte: Jonata Tribioli, IBR Capital 

Obs: Valores hipotéticos, considerando o crédito disponível para construção. Custos e dívida ficam fora da conta. Em caso de lance de consórcio, o valor da carta diminui e o cliente precisa acrescentar mais dinheiro para fechar o orçamento.  

Como financiar construção em terreno próprio  

Os especialistas consultados pela CashMe destacam que o ponto de partida é o terreno. Tribioli aconselha começar conferindo a matrícula e o que pode ser construído no endereço. Depois, o próximo passo seria contratar um engenheiro ou arquiteto para definir o projeto e levantar os custos.  

“Com esse trabalho feito, o cliente consegue buscar propostas para a necessidade real”, afirma Tribioli.  

Na comparação, ele aconselha olhar o Custo Efetivo Total (CET) e o indexador, não só a taxa de juros. 

Já Débora Pezzotti cita que as exigências mudam bastante de uma instituição para outra. A especialista compara por exemplo, o financiamento oferecido pela CashMe com o de outras instituições.  

Atualmente, o Crédito para Construção da CashMe financia o início ou a conclusão de obras residenciais ou comerciais, para pessoa física, jurídica ou operações mistas. Os valores vão de R$ 50 mil a R$ 25 milhões, limitados a 50% do valor de avaliação do imóvel finalizado (ou 30% do terreno).  

Critério	CashMe	Demais instituições*
Comprovação de renda	Maior flexibilidade, incluindo análise de extratos bancários	Comprovação formal de renda ou relacionamento prévio
Carência	Até 3 meses para começar a pagar	Sem carência
Imóveis comerciais	Possibilidade de financiar	Apenas imóveis residenciais
Terreno com saldo devedor	Aceito, sujeito a análise	Terreno quitado e registrado em nome do comprador

Comparação feita pela especialista 

Requisitos e documentos para financiar a construção  

Uma das dúvidas principais de quem está atrás do sonho de ter um imóvel é como financiar uma construção em terreno próprio com sucesso. Afinal, existe um checklist a ser seguido? 

Para os especialistas, alguns requisitos devem ser levados em conta, entre estes: comprovar capacidade de pagamento, ter um terreno urbano e regularizado e apresentar projeto aprovado pela prefeitura. 

Os documentos costumam incluir identificação, comprovantes de renda, matrícula atualizada, IPTU, projeto aprovado, alvará, memorial descritivo, orçamento, cronograma físico-financeiro e ART ou RRT do responsável técnico. 

Além disso, podem ser solicitados Imposto de Renda, formulários próprios e outros comprovantes. Para empresas, entram documentos societários, financeiros e dos representantes. 

Dá para financiar se o terreno ainda não estiver quitado? 

Tribioli destaca que é possível sim, mas desde que a operação aceite esta condição. Ele exemplifica que se foram aprovados R$ 350 mil em financiamento e R$ 100 mil são usados para quitar o lote, restariam R$ 250 mil para construir, antes de outras despesas eventualmente descontadas.  

É por este motivo que o especialista aconselha fazer um orçamento com o valor disponível para a obra e não com o total do contrato.  

Terreno em nome de outra pessoa: o que muda 

Outra dúvida comum sobre como financiar construção em terreno próprio é o que acontece quando o terreno está no nome de outra pessoa. Os especialistas destacam que isso muda a estrutura jurídica da operação. Segundo Tribioli, a autorização de um proprietário para construir não substitui a titularidade registrada. 

Débora Pezzotti afirma que caso o imóvel estiver no nome de outra pessoa e ainda tenha saldo devedor, haverá a quitação do saldo ao proprietário e incidência do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) na transferência. “A maior vantagem neste caso é que a dívida do terreno será embutida no novo contrato, unificando tudo em um único saldo e único pagamento”, aponta.  

Passo a passo para financiar a construção 

Os especialistas citam que o primeiro passo é conferir a situação do terreno e as regras para construir no endereço. Depois, segundo Tribioli, vem a contratação do responsável técnico, que define o projeto e prepara orçamento e cronograma. 

Com o projeto aprovado e o alvará em mãos, o cliente envia a documentação para análise. Pezzotti explica que, nessa etapa, a instituição avalia o perfil financeiro, o terreno, o projeto e a estimativa de preço do imóvel como se estivesse pronto. Aprovado o crédito, o contrato é assinado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis e só então começam os desembolsos. 

Ao concluir a obra, ainda é preciso obter o habite-se, regularizar a construção na Receita Federal e averbá-la. “As obrigações fiscais e cadastrais, incluindo o Cadastro Nacional de Obras, devem ser acompanhadas desde o início”, alerta Tribioli. 

Quanto pedir: como definir o valor do financiamento 

Tribioli afirma que o orçamento precisa cobrir tudo até a casa ficar pronta e regularizada. Isso inclui, além de materiais e mão de obra, custo de preparação do terreno, fundação, instalações, acabamentos, projetos, licenças, ligações de serviços e despesas financeiras.  

O especialista da IBR Capital aconselha criar uma reserva para imprevistos, de entre 10% e 15% e que pode ser ajustada com o responsável técnico conforme o avanço do projeto.  

Ele exemplifica com uma obra de R$ 400 mil, em que a reserva seria de R$ 40 mil e outras despesas de R$ 20 mil, o que leva o planejamento final para R$ 460 mil. Com R$ 100 mil disponíveis, faltariam R$ 360 mil. Segundo Tribioli, o crédito aprovado pode ser menor, porque depende da renda, da garantia e dos itens financiáveis. 

“Ter o terreno quitado ajuda na estrutura da operação, mas não substitui o dinheiro necessário para pagar fornecedores entre as liberações. Eu preservaria a reserva de emergência da família”, destaca ele.  

Já para moradia própria, Tribioli aconselha também verificar o uso do FGTS, desde que o trabalhador, o imóvel e a operação atendam às regras. 

Crédito para Construção da CashMe  

Entre as alternativas de como financiar construção em terreno próprio está o crédito oferecido pela CashMe, que financia o início ou conclusão de obras residenciais ou comerciais, para pessoa física, jurídica ou operações mistas. Os valores vão de R$ 50 mil a R$ 25 milhões, limitados a 50% do valor do imóvel finalizado ou 30% do terreno. Na construção unifamiliar, a garantia mínima é de R$ 500 mil. 

O prazo chega a 240 meses, com carência de até 3 meses e o dinheiro é liberado em tranches conforme a obra avança. A linha aceita terreno quitado ou com saldo devedor, que é unificado à dívida da construção, sujeito a análise. Não são aceitos imóveis de uso misto, construções multifamiliares nem prédios com mais de três andares. Obras já iniciadas precisam ter ao menos 20% concluído e dívida do terreno abaixo de 70% do seu valor. 

Para Pezzotti, a principal vantagem do crédito da CashMe é a flexibilidade para viabilizar a construção. Os juros, por exemplo, incidem apenas sobre os valores já liberados. Além disso, a especialista em crédito imobiliário destaca que existe a possibilidade de incorporar a dívida, permitindo a construção sem quitar previamente o terreno. Outra vantagem desta modalidade seria o prazo de 240 meses, distribuindo o saldo devedor por um período maior.  

Já entre os pontos de atenção ela aconselha ter em mente que um prazo longo pode aumentar o total de juros pagos e que a liberação por etapas exige planejamento de caixa.  

Perguntas frequentes 

1. Dá para financiar a construção com o terreno ainda não quitado? 

Sim, desde que a operação aceite essa condição. Nesse caso, parte do crédito é usada para quitar o lote e o restante vai para a obra. 

2. Como o dinheiro do financiamento é liberado? 

Por etapas, as chamadas tranches. Antes de cada liberação, uma vistoria confere o andamento da obra. 

3. Quais documentos são exigidos? 

Em geral, identificação, comprovantes de renda, matrícula atualizada, IPTU, projeto aprovado, alvará, memorial descritivo, orçamento, cronograma e ART ou RRT. 

4. Como definir quanto pedir no financiamento? 

O orçamento precisa cobrir tudo até a casa ficar pronta e regularizada. Também vale prever uma reserva de 10% a 15% para imprevistos. 

5. Quais são as condições do Crédito para Construção da CashMe? 

Valores de R$ 50 mil a R$ 25 milhões, prazo de até 240 meses, carência de até 3 meses e liberação em tranches. A linha aceita terreno quitado ou com saldo devedor.