Alienação fiduciária: o que é e como funciona?

Alienação fiduciária: o que é e como funciona?
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Atualizado:
22/03/2022

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Publicado:
16/12/2021

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Leandro Mello

Leandro Mello


Você já ouviu falar em alienação fiduciária? E em serviços de crédito com garantia de bens? Esse nome que parece tão complicado e difícil, nada mais é do que o oferecimento de um bem como garantia de pagamento de uma dívida.

Esse modelo de garantia de pagamento de dívidas é muito comum. Ele é utilizado em financiamentos, por exemplo. Nesses casos, o imóvel que você está comprando fica em alienação fiduciária

Ou seja, o imóvel fica no nome da instituição financeira até que você consiga quitar a dívida. Só então, ele pode ser transferido para o seu nome. Além disso, se você não conseguir pagar as parcelas do financiamento, a instituição financeira pode vendê-lo para cobrir o saldo devedor.

Conheça o Empréstimo com Garantia de Imóvel

Existem diversos fatores e regras para a alienação fiduciária, que envolve as relações de posse e propriedade de bens. Eles podem acabar trazendo confusão para quem não conhece muito sobre o assunto. Desenvolvemos esse conteúdo para ajudar a desmistificar o assunto. Confira!

O é alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é uma garantia oferecida em negociações de serviços de crédito, seja um financiamento ou um empréstimo. Nessa modalidade, o devedor transfere para o credor um bem que ele possui como garantia de que irá pagar as parcelas da dívida. 

Vamos entender o que cada palavra significa:

Alienação – Transferência para outra pessoa de um bem ou direito (termo jurídico).

Fidúcia – Confiança.

Ou seja, a alienação fiduciária é uma “transferência de um bem ou direito com confiança”. No caso, o devedor passa o bem para o nome do credor para que este confie e tenha uma garantia de que a dívida será paga.

Como funciona e para que serve a alienação fiduciária?
Como funciona e para que serve a alienação fiduciária?

Como funciona a alienação fiduciária?

Normalmente, esse tipo de garantia é oferecida em financiamentos ou empréstimos feitos com instituições financeiras. Na prática, funciona assim:

  • Se uma pessoa quer financiar a compra de um bem, como um imóvel ou veículo, ela pode deixar esse bem no nome da instituição;
  • Se uma pessoa precisa de um valor alto de empréstimo para qualquer fim, ela pode colocar um bem, normalmente quitado, em nome da instituição financeira.

Dessa forma, ela oferece o bem como garantia do pagamento das parcelas. A instituição, por outro lado, costuma oferecer melhores condições de pagamento e taxas reduzidas, já que o risco de inadimplência é muito menor.

De maneira diferente das hipotecas e penhores, nos quais o devedor continua sendo o proprietário do bem, na alienação fiduciária, quem empresta o dinheiro se torna o proprietário daquele bem.

Vantagens e riscos da alienação fiduciária

Assim como outros formatos de garantia de pagamento de dívidas, quem opta pela alienação fiduciária encontra vantagens e riscos, sobre os quais vamos falar um pouco.

Vantagens

A principal vantagem desse tipo de garantia é que as instituições financeiras reduzem os juros e aumentam o tempo de parcelamento dos serviços de crédito. 

Riscos

O maior risco da alienação fiduciária é o fato de o bem alienado passar a ser propriedade do credor. Isso porque, caso a pessoa que colocou o bem como garantia não consiga pagar as parcelas, pode acabar perdendo seu bem.

Nesse caso, o credor tem o direito de vender o bem alienado para que o valor cubra o saldo devedor restante. Porém, lembre-se que esse não é o objetivo das instituições financeiras. Elas ganham quando você consegue quitar o empréstimo. 

Tomar o bem é uma medida extrema em casos de inadimplência prolongada. Cada empresa tem sua politica sobre isso. Algumas só usam essa medida após 90 dias de inadimplência. Outras chegam a 120. 

O que é alienação fiduciária de veículo?

Se você precisar tomar um empréstimo, pode oferecer seu veículo quitado como garantia do pagamento do empréstimo. Essa transação é chamada de alienação fiduciária de veículo.

Quando você faz um financiamento junto a uma instituição financeira para adquirir um veículo, está automaticamente oferecendo o próprio veículo como garantia do pagamento das parcelas de sua dívida.

Para registrar essa informação, um aviso é inserido no campo de observação do documento do veículo. Nela, fica registrado que o veículo é propriedade da instituição financeira até que as parcelas sejam quitadas.

O que é alienação fiduciária de imóvel?

No caso dos imóveis, a lógica é a mesma. Isso ocorre quando uma pessoa faz um financiamento ou empréstimo com garantia de imóvel e oferece o imóvel como garantia do pagamento.

Essa é a modalidade de crédito que praticamos aqui na CashMe. Quando você coloca seu bem como garantia, podemos oferecer a menor taxa de juros, a partir de 0,94% ao mês + IPCA, e você pode conseguir valores mais altos, a partir de R$ 50 mil.

Nesse caso, também é inserida uma observação no registro do imóvel. Nela, consta que o imóvel é de propriedade do credor até a quitação das parcelas.

Como funcionam empréstimos com alienação fiduciária?

Quem possui um imóvel ou um veículo quitados pode usar o bem para conseguir melhores condições em empréstimos. Essa modalidade é chamada de empréstimo com garantia de bens ou refinanciamento.

Nesse caso, após a assinatura do contrato com a instituição financeira, o devedor continua em posse do bem. Ou seja, ele pode continuar usando o veículo ou imóvel normalmente. Porém a propriedade é passada para a instituição que fez o empréstimo.

Etapas de como funciona alienação fiduciária para empréstimo
Etapas da alienação fiduciária

Por que as financeiras fazem alienação fiduciária?

Quando uma instituição financeira faz um empréstimo para qualquer pessoa, ela corre risco de sofrer inadimplência. Isso porque a pessoa que solicitou o crédito pode pegar o dinheiro e não pagar as parcelas.

Porém, quando a empresa faz empréstimos com garantia de bens, o risco de inadimplência diminui muito. Isso porque, quando a pessoa oferece um bem como garantia, a probabilidade de as parcelas serem pagas em dia aumenta muito, já que ninguém vai perder um bem de propósito.

Por esse motivo, as instituições financeiras costumam oferecer condições bem melhores para esse tipo de empréstimo:

  • Você pode conseguir valores mais altos;
  • Juros mais baixos;
  • Maior prazo de pagamento;
  • Carência para o primeiro pagamento.

Qual é a diferença entre garantias pessoais e garantias reais?

As garantias de pagamento que podem ser oferecidas pelos consumidores podem ser tanto garantias reais quanto garantias pessoais. Entenda mais sobre cada uma delas:

Garantias reais

Nessa categoria entram a hipoteca, o penhor e a alienação fiduciária. Elas definem que algum bem deve ser colocado como garantia do pagamento das dívidas que o consumidor possui com o credor.

Quando o pagamento não é realizado, o bem colocado como garantia do pagamento pode ser tomado, leiloado ou vendido. O objetivo, nesse caso, é fazer com que quem emprestou o dinheiro não saia no prejuízo.

Garantias pessoais

Nessa categoria entram a fiança e o aval, que funcionam de maneira diferente. No lugar de um bem entrar como garantia do pagamento, uma terceira pessoa assume a responsabilidade sobre a dívida. Quando um parente ou amigo aceita ser seu fiador no aluguel, por exemplo, você está oferecendo uma garantia pessoal do pagamento.

Qual é a diferença entre a alienação fiduciária e outras garantias reais?

A alienação fiduciária, assim como a hipoteca e o penhor, são considerados garantias reais. Mas, qual é a diferença entre essas três modalidades?

Alienação fiduciária

Como já definimos, nessa forma de garantia, o bem deve ser colocado no nome do credor até que a dívida seja quitada. Mesmo que o devedor utilize o bem e tenha sua posse, juridicamente o bem não é sua propriedade.

Hipoteca

Na hipoteca, um bem imóvel e alguns móveis deve ser entregue como garantia do pagamento da dívida ao credor. Porém, a diferença é que qualquer bem pode ser entregue como pagamento da dívida, e não propriamente o bem do qual o devedor tem a posse.

Penhor

No caso do penhor, o devedor precisa entregar um bem móvel para o credor até o pagamento da dívida. Esses bens móveis podem ser quadros, veículos, jóias, coleções e outros. A principal diferença para as outras modalidades é que a propriedade é do devedor, mas o bem fica em posse do credor até que a dívida seja quitada.

Leis que regulam a alienação fiduciária

De acordo com a legislação brasileira, é possível realizar alienação fiduciária de bens móveis e imóveis. Porém, cada um desses tipos de bens possui legislação específica para sua aplicação.

Alienação fiduciária de bens móveis

A alienação fiduciária de bens móveis é regida pelo nono capítulo do Código Civil. O art, 1.361 traz a definição do que é considerado um bem móvel fiduciário:

“Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor”.

A Lei determina que, para esse tipo de transação, deve ser feito um contrato com as seguintes informações:

  1. O valor total da dívida, ou sua estimativa;
  2. O prazo, ou a época do pagamento;
  3. A taxa de juros, se houver;
  4. A descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua identificação.

Além disso, caso a dívida vença e não seja paga, o credor fica obrigado a vender o bem judicial ou extrajudicialmente. O valor deve ser usado para quitar a dívida e as despesas de cobrança e, se houver saldo, ele deve ser entregue ao devedor.

Alienação fiduciária de bens imóveis

A Lei nº 9.514/97 é a reguladora do sistema de financiamento imobiliário e institui a alienação fiduciária. De acordo com o art. 22:

“A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”

Ou seja, a alienação fiduciária de bens imóveis pode ser feita entre qualquer devedor e credor. Por mais que essa não seja uma prática comum, a alienação fiduciária de bens imóveis não é restrita às relações com instituições financeiras.

Quais são as etapas da alienação fiduciária?

Para que a transação de crédito com alienação fiduciária seja feita dentro da legalidade, é preciso seguir algumas etapas:

  1. Elaborar o contrato de alienação fiduciária, no qual estará estipulado o bem adquirido ou o crédito fornecido e a modalidade de garantia ficará registrada;
  2. Este contrato deve ser registrado em cartório ou ao local onde o bem estiver matriculado, em caso de bens móveis;
  3. No cartório, será realizado o desdobramento de posse, na qual o bem deixará de ter apenas um proprietário. O devedor é o possuidor direto, que tem a posse do imóvel, enquanto o credor será o possuidor indireto.

Quando a dívida for quitada da maneira determinada em contrato, também se encerra a posse do credor sobre o bem. Isso acontece porque a propriedade fiduciária é resolúvel, ou seja, pode ter um fim estipulado.

Quando a dívida for quitada, o credor deve entregar um termo de quitação ao devedor. Esse termo deve ser levado ao cartório no qual o contrato de alienação fiduciária foi registrado para que o bem seja transferido completamente para seu nome.

O que acontece em casos de inadimplência?

Devido a diversos motivos, nem todos os contratos com alienação fiduciária são cumpridos da forma correta por credor e devedor. Quando o devedor não consegue pagar as parcelas e fica inadimplente, existem leis que protegem o credor para que este não perca seu dinheiro.

Porém, lembre-se que o risco de perder o imóvel ocorre apenas se o devedor não conseguir pagar as parcelas nem renegociar sua dívida com o credor. A renegociação é um direito do consumidor. 

Caso a pessoa tenha algum imprevisto, como desemprego, por exemplo, ela pode entrar em contato com o credor e renegociar as parcelas em um valor que caiba no seu bolso. Se mesmo assim a pessoa não conseguir pagar, o credor pode tomar outras medidas.

Na CashMe, por exemplo, todos os clientes têm direito de solicitar carência adicional para ajudar a aliviar as contas e se restabelecer financeiramente. Para isso, é preciso escolher entre duas opções durante a vigência do contrato: carência de um mês por ano ou carência única de até seis meses.

Em ambos os casos é necessário que tenha ocorrido o pagamento de, no mínimo, seis parcelas antes da solicitação do recurso. No caso de carência única, é necessário que os pagamentos dos juros, correção incidente no contrato e seguro sejam feitos. Desse modo, o pagamento do valor principal deve ser retomado no mês subsequente.

Nos casos em que, mesmo com a renegociação, o devedor não consegue fazer o pagamento, o credor precisa fazer uma notificação de inadimplência para o devedor. Se mesmo assim o devedor não pagar, a lei permite que o credor transfira o bem para seu nome e se torne seu único dono.

Isso feito, o credor é obrigado a leiloar ou vender o bem que recebeu para reaver o valor da dívida. Isso porque o objetivo da alienação fiduciária não é que o credor receba o bem em si como pagamento, mas que ele receba o valor ao qual tem direito.

Leilão de bens móveis e imóveis: existe diferença?

Quando se trata do leilão dos bens móveis e imóveis, as leis específicas possuem diferenças. Nos dois casos, o credor pode leiloar o bem para reaver seu capital caso haja inadimplência. 

Porém, a alienação fiduciária dos bens móveis tem uma particularidade: se o bem for vendido e o valor não for suficiente para quitar a dívida, é direito do credor continuar cobrando a diferença do devedor.

Na alienação fiduciária de bens imóveis, o cenário é diferente: se o bem for vendido e o valor não for suficiente para quitar o valor que está em débito, a dívida é considerada liquidada. Dessa forma, o credor não tem direito de cobrar a diferença do devedor.

É possível passar a titularidade da dívida com alienação fiduciária para outra pessoa?

É possível transferir a titularidade de uma dívida com alienação fiduciária. Nesse caso, a pessoa que estiver interessada em adquirir o bem deve assumir a dívida e continuar pagando ao credor o valor que ainda falta para que ele se torne dono do bem.

Porém, essa transferência de titularidade só pode ser feita se todas as partes envolvidas estiverem de acordo. Ou seja, o devedor, o interessado e o credor. Depois da troca de registro de propriedade e das alterações contratuais, a pessoa que adquiriu o imóvel e a dívida, será o dono do bem.

O que acontece com o contrato de alienação fiduciária em casos de morte do devedor?

Normalmente, leva anos até que os contratos de alienação fiduciária sejam quitados e o devedor se torne o único proprietário de seu bem. Caso o devedor venha a falecer durante o pagamento do contrato, a dívida é transferida para os herdeiros.

De acordo com o art. 1.821 do Código Civil, os herdeiros se tornam responsáveis pelo pagamento das dívidas até o valor limite da herança recebida:

“É assegurado aos credores o direito de pedir o pagamento das dívidas reconhecidas, nos limites das forças da herança”.

É possível vender um bem alienado?

Um bem móvel ou imóvel alienado pode, sim, ser vendido. Porém, é necessário que o devedor siga todos os trâmites para informar ao interessado que o bem está em alienação fiduciária.

Para isso, é necessário preencher os documentos necessários para que a transferência dos custos do bem e da dívida seja feita. Essa é uma garantia de que o restante da dívida será pago ao credor.

O credor também deve ser avisado da transferência. Isso porque, se a venda não for feita da forma correta, o devedor inicial continuará sendo o responsável por arcar com a dívida que ele adquiriu inicialmente.

O que é quitação de alienação fiduciária?

A quitação da alienação fiduciária acontece quando o devedor faz o pagamento da última parcela do crédito solicitado. Ou seja, quando sua dívida se encerra e o imóvel passa a ser sua propriedade, e não mais da instituição financeira.

Quando isso acontece, a relação entre você, seu bem móvel ou imóvel, e a instituição financeira é encerrada. Quando isso acontecer, você só precisa esperar um tempo para poder solicitar um novo crédito utilizando o mesmo imóvel, se quiser.

Como retirar a alienação fiduciária após sua quitação?

Após a quitação da alienação fiduciária, é hora de atualizar a informação no registro do imóvel ou no documento do veículo, de acordo com o bem escolhido. Lembre-se de solicitar ao credor a declaração de quitação da alienação fiduciária.

Com o documento em mãos, você pode se dirigir ao órgão ou entidade responsável pelo registro do bem para a atualização do registro.

No caso do veículo, o órgão dará baixa no gravame constante no cadastro do veículo em até dez dias. Se a atualização não for feita nesse prazo, verifique se o veículo não possui nenhuma pendência como multas ou atraso no IPVA. 

Se isso tiver acontecido, basta fazer o pagamento e solicitar a emissão de um novo certificado de registro do veículo (CRV) e um novo Certificado de Registro de Licenciamento (CRLV).

Já no caso do imóvel, é necessário se dirigir até o Cartório de Registro de Imóvel com os documentos necessários e a declaração de quitação da dívida. Lá, você pode solicitar a atualização.

A informação da alienação ainda constará no histórico do imóvel. Contudo, uma nova cláusula será adicionada para informar que a dívida foi quitada e a alienação chegou ao seu fim.

Cuidados que você deve tomar antes de alienar seu bem

Como as consequências da inadimplência em um empréstimo com garantia ou financiamento são grandes, é preciso ser muito cauteloso antes de entrar nesse tipo de dívida. 

Como o pagamento dos débitos costuma ser feito em longo prazo, é necessário analisar suas finanças com muito cuidado:

  • Certifique-se de que o pagamento das parcelas não irá comprometer mais de 30% do orçamento familiar (porcentagem normalmente indicada para manter sua saúde financeira);
  • Tenha uma reserva de emergência que seja suficiente para cobrir o valor das parcelas por, pelo menos, seis meses, caso haja imprevistos como desemprego e outros;
  • Procure por instituições financeiras sérias e seguras para fazer a solicitação de crédito. Dessa forma, você reduz muito seus riscos;
  • Fique atento, pois nenhuma instituição financeira séria faz a cobrança de valores antecipados para a liberação de crédito. 

Conclusão

A alienação fiduciária é um tipo de garantia real do pagamento de uma dívida que pode ser oferecida pelo devedor. Normalmente, instituições financeiras oferecem essa modalidade para poder oferecer melhores condições de pagamento e parcelamento da dívida.

Nesse tipo de garantia, o credor é o proprietário jurídico do bem e o devedor tem apenas a sua posse. A principal vantagem desse formato de crédito é que é possível conseguir as taxas de juros mais baratas do mercado e outros benefícios. Por outro lado, se houver inadimplência, o devedor acaba perdendo seu bem. 

Por esse motivo, se você pretende contratar um serviço de crédito com, é preciso analisar suas finanças e se planejar bem para não correr o risco de não conseguir quitar sua dívida. Além disso, o devedor pode contar com a ajuda de um advogado para tirar eventuais dúvidas. 

Após se planejar bem, escolha uma empresa confiável para solicitar seu crédito com alienação fiduciária. Na CashMe, trabalhamos com empréstimo com garantia de imóvel, por meio do qual você consegue até 60% do valor do seu imóvel, tem um ano para pagar a primeira parcela e até 240 meses para quitar sua dívida. 

O processo de contratação é feito de forma totalmente online. Faça uma simulação de crédito agora mesmo!

Esse conteúdo te ajudou a entender um pouco mais sobre como funciona a alienação fiduciária? Desenvolver conteúdos que simplificam assuntos como este faz parte da missão da CashMe de democratizar o acesso ao crédito e à educação financeira. Deixe sua opinião sobre nosso texto nos comentários!


Leandro Mello

Escrito por Leandro Mello

Diretor jurídico da CashMe, advogado atuante na área empresarial desde 2006 com experiência em Direito Imobiliário, Direito Urbanístico, Estruturação de Operações de Real Estate e Fundos de Investimento Imobiliário.


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Tiago Pastore

Tiago Pastore no 30/04/2020 a partir do 12:58

Esclarecedor.

Omar Moreira de Araújo

Omar Moreira de Araújo no 28/02/2022 a partir do 13:20

É possível alienar imóvel que esteja em inventário ?

CashMe

CashMe no 23/03/2022 a partir do 16:28

Olá, Omar! Tudo bem? Segundo o Código de Processo Civil, se você for o inventariante, é preciso buscar uma autorização do juiz para alienar o imóvel. Combinado?

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