Alienação fiduciária: o que é e como funciona? 

Alienação fiduciária é um nome que parece complicado, mas tem um significado simples: nada mais é do que usar um bem, seja ele um imóvel ou um veículo, como garantia de pagamento de empréstimos ou financiamento. 

Ou seja, o bem que você usa para tomar um empréstimo fica em alienação fiduciária e é transferido para o credor até o pagamento total dos débitos. Durante esse período, o imóvel fica no nome da instituição financeira e, somente após quitar a dívida, ele é transferido de volta para o seu nome. 

Por se tratar de uma garantia real — existe um bem material como segurança para a entidade financeira em caso de inadimplência —, é um recurso usado em modalidades de crédito, cujas taxas de juros tendem mais atrativas e cujo pagamento acaba sendo facilitado. 

Aqui neste conteúdo, vamos falar sobre todas as regras que envolvem a alienação fiduciária e todos os cuidados que você deve ter no processo, assim você tem mais tranquilidade e segurança na hora de contratar. Confira!  

O que é alienação fiduciária? 

A alienação fiduciária é quando você oferece o seu bem como garantia durante o período de pagamento de um crédito tomado, seja um empréstimo ou um financiamento. Você não precisa se preocupar com seu imóvel ou veículo sendo alienado por outras instituições nem com a perda dele para a entidade credora, pois, ao fim do pagamento, o bem volta para o seu nome.  

Neste tipo de contrato, existe a possibilidade de alienar diferentes bens. Confira a seguir: 

Alienação fiduciária de bens imóveis 

Aqui, para tomar um empréstimo, você oferece o seu imóvel como garantia de pagamento. É a modalidade utilizada no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e no home equity — modalidade de crédito que temos aqui na CashMe. 

Para informar a alienação de bens imóveis, uma observação é adicionada na matrícula de registro do imóvel, comunicando que ele é de propriedade da instituição financeira até a quitação das parcelas. Esse registro de alienação tem um custo, mas aqui na CashMe ele é embutido na operação e pago junto com as parcelas, pois sabemos que, no momento da contratação, nem sempre você tem o recurso necessário para arcar com essa despesa. 

Alienação fiduciária de bem móveis 

No caso de alienação de veículo, você utiliza o seu automóvel como garantia de quitação das dívidas. Normalmente é escolhido por quem necessita de menos crédito ou por quem ainda não possui um imóvel próprio, mas é importante entender as propostas de crédito e compará-las com as suas necessidades. 

No empréstimo com veículo em garantia, também é inserida uma informação no documento do carro, que mostra a transferência de propriedade do bem para a entidade financeira até o fim do pagamento das parcelas. 

Qual a diferença entre alienação fiduciária de imóvel e hipoteca? 

Antes de entender o que diferencia o empréstimo com imóvel em garantia e a hipoteca, vamos descobrir o que são garantias de pagamento: 

Garantia real 

Essa categoria engloba a hipoteca, a alienação fiduciária e o penhor. São modalidades de empréstimos e financiamentos que possuem um bem para assegurar o pagamento da dívida. Em caso de inadimplência, é possível renegociar a quantia restante e, somente em último recurso, a instituição vende ou leiloa o imóvel para quitar os débitos, já que ela não possui interesse em adquirir imóveis. 

Alienação fiduciária 

Como já dito anteriormente, o bem é colocado no nome da instituição financeira até a quitação total da dívida. Nessa modalidade, existe exclusividade no contrato, ou seja, o imóvel será alienado apenas em uma empresa de crédito. Isso traz mais segurança para o credor e, por isso, pode também trazer condições melhores de pagamento para o tomador. 

Em algumas instituições, o bem deve primeiramente estar em seu nome. Não é o caso da CashMe: nossos contratos são personalizados para seu momento e suas necessidades. Então, é possível alienar o imóvel de terceiros, desde que estejam na operação, além de ter a possibilidade de alienar mais de um imóvel para aumentar o valor do crédito. 

Na prática, nada muda: durante o contrato, você pode continuar morando no seu imóvel e até mesmo alugá-lo ou fazer reformas. 

Hipoteca 

Nesse caso, não há uma transferência de titularidade: o bem continua no nome do proprietário, que pode ser o tomador de crédito ou não. Ou seja, qualquer bem imóvel pode ser entregue como pagamento da dívida (claro, após avaliação da empresa) e um mesmo imóvel pode ser hipotecado em várias instituições. 

Com isso, esse tipo de crédito possui mais riscos do que a alienação fiduciária e, por consequência, tende a ter taxas mais altas. Além disso, a hipoteca precisa de uma escritura pública, que é um documento mais caro do que o registro de alienação. 

Penhor 

Aqui, o bem fica sob posse da instituição financeira até o fim da dívida, mas a propriedade dele ainda é do devedor, isto é, mesmo que fiquem com o credor, não há transferência de nome durante o processo. No geral, esses bens móveis podem ser veículos, quadros, joias e outros materiais de valor. 

Garantia pessoal 

Nessa categoria, diferente dos empréstimos com bens materiais em garantia, você precisa de uma terceira pessoa, alguém que assuma a responsabilidade de pagar a dívida, caso você não possa. Aqui, entram fiança e aval. 

Quais as vantagens da Alienação Fiduciária? 

Dentre os principais benefícios da alienação fiduciária, destaca-se a taxa de juros menor, em comparação com outros tipos de crédito, e prazos de pagamento maiores, o que traz mais segurança financeira para o cliente. Além disso: 

• Você pode conseguir valores mais altos, principalmente no home equity. Aqui na CashMe, você pode ter até 60% do valor do seu imóvel! 

• É uma operação segura para ambos os lados. Mas vale reforçar a necessidade de pesquisar instituições sérias, fazer simulações e sanar todas as dúvidas antes do fechamento do contrato, assim você diminui os riscos. 

• As condições de pagamento são mais facilitadas. Para o home equity, por exemplo, você tem até 240 meses para pagar e ainda 3 meses de carência para a primeira parcela; para o SFI, você também possui parcelas de até 240 meses. 

• As taxas de juros são mais baixas justamente pela segurança da operação, vinda por meio do bem alienado. 

Alienação fiduciária possui riscos? 

Alienar um bem é uma operação bastante segura, mas existem algumas dicas que podem te ajudar a minimizar quaisquer riscos que possam existir: 

• Planeje-se: apesar de oferecer um imóvel como garantia para ter mais segurança, é importante que você não comprometa a sua renda com parcelas que ultrapassem 30% do seu faturamento mensal. Assim, você pode arcar com a dívida com mais tranquilidade. 

• Durante a alienação fiduciária, caso precise vender o imóvel, existe um caminho a ser seguido. Vale consultar a entidade financeira e deixar claro para o comprador. Mas não se esqueça de que é possível fazer isso sem dor de cabeça, já que você pode usar seu imóvel normalmente enquanto estiver alienado. Falaremos sobre isso mais para frente! 

Quais as etapas da Alienação Fiduciária? 

Para que a transação de crédito com alienação fiduciária seja feita, é preciso seguir algumas etapas: 

1. Antes de mais nada, a matrícula do imóvel deve estar regularizada. É nela que constam todas as informações sobre o imóvel, desde a construção, até eventuais vendas, reformas e mudanças de proprietários. Sem ela, não é possível dar entrada no processo de alienação fiduciária no cartório. 

2. Com a matrícula regularizada, é feito o contrato de alienação fiduciária, onde encontram-se todas as informações da operação, como o valor total da dívida, prazo de pagamento, descrição das taxas cobradas e até detalhes do bem a ser alienado. 

3. Esse contrato será registrado em cartório e nele constarão todas as informações relacionadas à alienação, como o desdobramento de posse, registrando a instituição como possuidora indireta do imóvel. 

4. Ao quitar a dívida, a entidade de crédito deverá emitir um termo de quitação, que deve ser levado ao cartório em que o contrato foi registrado, para que seja realizada a baixa da cláusula de alienação fiduciária. 

Execução de alienação fiduciária 

A execução da alienação fiduciária ocorre quando o devedor não consegue arcar com as parcelas do empréstimo e fica inadimplente. Nesses casos, o primeiro passo é tentar renegociar a dívida para que você consiga quitá-la. Mas atenção: esse é um recurso que pode ser solicitado após o pagamento de, no mínimo, seis parcelas do contrato vigente. 

Se, mesmo com uma possível renegociação, não der para quitar as parcelas, a instituição financeira precisa fazer uma notificação de inadimplência para o devedor, por carta registrada ou protesto do título. Caso a dívida ainda permaneça, a entidade deve vender ou leiloar o bem para reaver o valor emprestado, ao qual tem direito. 

Leilão do bem alienado 

Nos casos em que não é possível receber o valor do devedor, a instituição deve fazer a venda do bem sem a necessidade de um processo judicial. Ela tem a liberdade de escolher como recuperar esse crédito e o leilão é uma das formas mais comuns. 

Mas quando se trata do leilão dos bens móveis e imóveis, as leis específicas possuem diferenças: 

• Para bens móveis: caso o valor não seja suficiente para quitar a dívida, é direito do credor continuar cobrando a diferença do devedor. 

• Para bens imóveis, o cenário é diferente: se o bem for vendido e o valor não for suficiente para quitar o débito, a dívida é considerada liquidada e o credor não tem direito de cobrar a diferença. 

Em ambos os casos, se o valor leiloado for maior do que a dívida, o dinheiro é devolvido ao devedor. 

Como evitar a execução da alienação fiduciária? 

A dica mais importante para conseguir quitar todas as parcelas em dia é ter um planejamento financeiro organizado e saber quanto do seu faturamento poderá destinar a isso mensalmente. Na fase de pesquisa e contratação, procure instituições que possam te ajudar a encontrar uma oferta de crédito mais personalizada. 

Aqui na CashMe, nós temos uma equipe destinada à fase de aprovação de crédito que conversa com você para entender o seu momento e suas necessidades e, assim, oferecer um contrato de crédito pensado especialmente para você. São diversos fatores considerados além dos 30% de praxe do mercado, pois buscamos entender o cenário financeiro como um todo. 

É possível comprar ou vender um imóvel com alienação fiduciária? 

No geral, para quaisquer transferências de titularidade, todas as partes envolvidas devem estar cientes e de acordo com a mudança, tanto credor e devedor, quanto a nova pessoa interessada em adquirir o bem. Ainda assim, a transferência do imóvel só deverá acontecer em alguns casos, entenda: 

• Se um imóvel é alienado para capital de giro, por exemplo, o novo comprador não se responsabilizará pelo pagamento dessa dívida. 

• Se o imóvel é alienado para financiamento, existe a possibilidade de o novo comprador quitar as dívidas para que a alienação fiduciária seja cancelada e o imóvel possa ser transferido livre de ônus. 

• Existe a opção de ele assumir o financiamento existente, desde que o credor concorde e sejam cumpridas todas as exigências legais e contratuais. 

Nesse processo, há a troca do registro de propriedade e o contrato é alterado, para atualizar não somente o novo dono do bem como o novo devedor. 

Para vender um bem imóvel ou móvel que está alienado, é preciso preencher todos os documentos necessários para a transferência e os trâmites devem ser seguidos à risca, pois se a venda não for feita de forma correta, o devedor inicial continuará sendo o responsável por arcar com a dívida que ele adquiriu inicialmente. 

Uma segunda opção é quitar as dívidas antes de vender o imóvel para que ele seja transferido sem nenhuma alienação fiduciária. Caso isso seja possível, também é uma boa opção, já que o imóvel poderá ser vendido mais facilmente. 

Como faço para retirar a alienação fiduciária após a quitação da dívida? 

A quitação da dívida se dá quando não existe mais nenhuma obrigação financeira junto à instituição de crédito. Ocorre quando você faz o pagamento da última parcela do empréstimo e, por consequência, torna-se de novo o único dono do bem. 

Ao fim do contrato, é importante atualizar o registro do imóvel ou o documento do veículo, basta levar o termo de quitação onde o veículo foi matriculado — lembre-se, portanto, de solicitá-la ao credor. 

No caso do veículo, o órgão responsável dará baixa no registro do veículo em até dez dias. Se a atualização não for feita nesse prazo, verifique se o veículo não possui nenhuma pendência como multas ou atraso no IPVA. 

Já no caso do imóvel, é necessário se dirigir até o Cartório de Registro de Imóvel com os documentos necessários e o termo de quitação. Lá, você pode solicitar a atualização. O histórico de todo o processo ficará na matrícula do imóvel, assim como a baixa na cláusula de Alienação e a atualização de que você é, novamente, o único dono. 

Conclusão 

A alienação fiduciária é um contrato de garantia que traz mais segurança às operações de crédito por conta do bem alienado. Possui melhores condições de pagamento, prazos estendidos e menores taxas de juros em comparação a outros empréstimos, além de ser menos burocrática. 

Por outro lado, há o risco, por menor que seja, de ter o bem tomado em caso de inadimplência. Então, tenha um planejamento financeiro bem estruturado antes de contratar um empréstimo com garantia: compare propostas e escolha instituições que tenham mais suporte na hora da contratação. 

Aqui na CashMe, temos uma equipe dedicada para te apoiar e ajudar a sanar todas as suas dúvidas na contratação de um empréstimo com garantia de imóvel, além de você poder ter até R$ 15 milhões ou 60% do valor do imóvel em crédito liberado. Simule agora!