Alienação fiduciária: o que é e como funciona? 

A alienação fiduciária é uma das modalidades de garantia mais comuns em empréstimos e financiamentos no Brasil, especialmente para a compra de imóveis e veículos. Entender em detalhes o que é a alienação fiduciária, como ela funciona, quais seus benefícios e riscos, e por que ela é tão diferente de uma hipoteca é o que fará a diferença para fazer boas escolhas financeiras. 

O que significa alienação fiduciária e quais suas características? 

A alienação fiduciária é um tipo de garantia de dívidas em que um bem, seja ele móvel ou imóvel, é utilizado para assegurar o pagamento de uma obrigação. Em essência, é um acordo baseado na confiança entre o credor (quem empresta o dinheiro) e o devedor (quem recebe o empréstimo). 

Alienação fiduciária de bens móveis e imóveis

A alienação fiduciária pode ser aplicada tanto a bens móveis (como veículos) quanto a bens imóveis (casas, apartamentos, terrenos). No caso de veículos, o processo é mais simples e o registro da alienação é feito no Certificado de Registro do Veículo (CRV). Já em imóveis, o processo envolve o registro em cartório de Registro de Imóveis, o que confere maior segurança jurídica à operação.

Como funciona a alienação fiduciária?

O processo de alienação de bens segue algumas etapas bem definidas, tornando a transação segura para ambas as partes. 

1. Assinatura do contrato: o processo começa com a assinatura do contrato de garantia, que detalha a obrigação (por exemplo, um financiamento imobiliário), o bem dado como garantia e as condições de pagamento. Esse documento é registrado em um cartório, o que dá validade jurídica ao acordo. 
2. Transferência da propriedade: com o registro, a transferência de propriedade do bem é formalizada. O devedor, embora mantenha a posse, não é mais o dono pleno do bem. Ele tem apenas a “propriedade resolúvel”, ou seja, o direito de readquirir a propriedade total após o pagamento de toda a dívida. 
3. Posse e uso do bem: o devedor mantém a posse direta do bem, podendo usá-lo normalmente. No caso de um imóvel, ele pode morar nele. No caso de um veículo, ele pode dirigir. 
4. Pagamento da dívida: o devedor faz os pagamentos mensais acordados no contrato. 
5. Quitação da dívida: ao pagar a última parcela, a dívida é considerada quitada. O credor emite um termo de quitação, e o registro da alienação é baixado no cartório. Com isso, a propriedade plena do bem volta para o devedor. 

Contrato de alienação fiduciária 

Neste contrato de alienação, o devedor transfere a propriedade fiduciária do bem ao credor. Isso significa que, enquanto a dívida não for totalmente quitada, a posse do bem fica com o devedor, mas a propriedade legal pertence ao credor. O devedor tem o direito de uso e gozo do bem, mas não pode vendê-lo ou transferi-lo sem a autorização do credor. 

Legislação e regulamentação da alienação fiduciária 

A alienação fiduciária é um instrumento jurídico sólido no Brasil, regido por leis específicas que garantem a segurança e a agilidade das operações. A principal lei que regulamenta a alienação fiduciária de bens imóveis é a Lei nº 9.514/97, que estabeleceu as normas para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e tornou essa modalidade de garantia a preferida para financiamentos de imóveis. Para bens móveis, como veículos, a legislação fiduciária é o Decreto-Lei nº 911/69. 

Essas leis simplificam o processo de execução da garantia em caso de inadimplência, permitindo que o credor retome o bem de forma extrajudicial, o que contrasta com a morosidade de processos de execução judicial. 

Alienação fiduciária é seguro? 

Essa modalidade de garantia real é uma das mais seguras para as instituições financeiras, pois agiliza o processo de recuperação do bem em caso de inadimplência, reduzindo os riscos de perdas e tornando o crédito mais acessível para a população. 

O risco da inadimplência 

Se o devedor deixar de pagar as parcelas (inadimplência), o credor tem o direito de iniciar um processo de execução da garantia. Diferente de outros tipos de cobrança, a legislação fiduciária (Lei nº 9.514/97 para imóveis e Decreto-Lei nº 911/69 para veículos) torna esse procedimento mais rápido e menos burocrático. 

O credor notifica o devedor para regularizar a situação. Caso a dívida não seja paga, o bem é consolidado em nome do credor e, posteriormente, levado a leilão para que o valor arrecadado seja utilizado para quitar a dívida. Se o valor do leilão for maior que a dívida, o devedor tem direito a receber a diferença. Se for menor, a dívida é considerada extinta. 

Importante reforçar que o interesse da instituição não é a posse do bem, mas sim, receber o recurso da dívida de volta. 

Vantagens da Alienação Fiduciária

A alienação fiduciária se popularizou no mercado de crédito devido às vantagens que oferece para ambas as partes envolvidas. São elas: 

Para o devedor (mutuário) 

• Juros mais baixos: como a garantia é forte e o risco de inadimplência é menor para o credor, as taxas de juros cobradas no financiamento com garantia são significativamente mais baixas do que em outras modalidades de empréstimo. Isso torna o crédito mais acessível. 
• Aprovação mais fácil: a segurança oferecida pelo bem em garantia aumenta as chances de aprovação do crédito, mesmo para quem não tem um histórico financeiro perfeito. 
• Prazos de pagamento maiores: a menor exposição ao risco de inadimplência permite que as instituições financeiras ofereçam prazos de pagamento mais longos, tornando as parcelas mais acessíveis ao bolso do devedor. 

Para o credor (Instituição Financeira) 

• Segurança jurídica: a lei garante ao credor o direito de recuperar o bem de forma rápida e eficiente em caso de inadimplência, sem a necessidade de um processo judicial demorado. O procedimento de leilão é ágil e direto. 
• Redução do risco de crédito: o fato de ter um bem de valor como garantia de pagamento diminui o risco de perdas financeiras para o credor. 
• Estímulo ao mercado de crédito: a segurança do mecanismo permite que as instituições ofereçam mais crédito, com melhores condições, aquecendo o mercado de bens, como o imobiliário e o de veículos. 

Riscos associados à alienação fiduciária

Embora seja um instrumento poderoso, a alienação fiduciária também apresenta riscos que o devedor precisa conhecer antes de assinar o contrato. 

• Perda do bem: o maior risco é a perda do bem em caso de inadimplência. Se você não conseguir pagar as parcelas, a lei permite que o credor consolide a propriedade e leve o bem a leilão. 
• Falta de flexibilidade: em muitos casos, o contrato de alienação fiduciária é menos flexível. A negociação de parcelas atrasadas pode ser mais difícil do que em outros tipos de financiamento. 
• Limitação de uso do bem: embora você tenha a posse, não pode vender, alugar ou transferir o bem a terceiros sem a autorização do credor. Essa limitação dura até a quitação total da dívida. 
• Custos adicionais: a consolidação da propriedade e o leilão do bem podem gerar custos adicionais para o devedor, como taxas de cartório, honorários advocatícios e outros encargos previstos em contrato. 

O que acontece em caso de inadimplência?

Se o devedor deixar de pagar as parcelas, o credor pode iniciar o processo de retomada do bem. O procedimento, regido pela legislação fiduciária, é rápido e extrajudicial. O devedor é notificado para pagar as parcelas em atraso e, caso não o faça, a propriedade do bem é “consolidada” em nome do credor.

Após a consolidação, o credor tem um prazo para realizar um leilão público do bem. O valor arrecadado é usado para quitar a dívida e os custos do processo. Se sobrar dinheiro, o excedente é devolvido ao devedor. Se o valor do leilão for menor que a dívida, a dívida é considerada extinta e o devedor não pode ser cobrado pelo restante, o que é um ponto importante para a proteção do consumidor.

Diferença entre alienação fiduciária e hipoteca

A alienação fiduciária e a hipoteca são as duas principais formas de garantia de dívidas imobiliárias no Brasil. Embora pareçam similares, a diferença entre garantias é fundamental.

Característica	Alienação fiduciária	Hipoteca
Transferência de Propriedade	A propriedade é transferida para o credor, mantendo o devedor a posse.	A propriedade do bem continua com o devedor. O bem é apenas “dado em garantia”.
Processo em Caso de Inadimplência	Rápido e extrajudicial. O credor retoma o bem e o leva a leilão.	Lento e judicial. O credor precisa entrar com uma ação na justiça para executar a garantia.
Custos de Financiamento	Geralmente tem taxas de juros menores devido ao baixo risco.	Geralmente tem taxas de juros maiores por ser um processo mais burocrático para o credor.
Proteção ao Devedor	Menor proteção. A legislação fiduciária favorece o credor na retomada do bem.	Maior proteção. O devedor tem mais tempo para negociar e se defender judicialmente antes da perda do bem.

Maior proteção. O devedor tem mais tempo para negociar e se defender judicialmente antes da perda do bem. 

Alienação fiduciária com a CashMe 

A alienação fiduciária é uma ferramenta poderosa, e a escolha do parceiro financeiro faz toda a diferença. A CashMe se destaca no mercado de crédito com garantia de imóvel por oferecer uma experiência com condições altamente competitivas. 

Ao optar por um empréstimo com garantia de imóvel junto à CashMe, você aproveita as seguintes vantagens: 

• Juros baixos e flexibilidade: com a segurança do seu imóvel como garantia, a CashMe consegue oferecer taxas de juros competitivas. 
• Prazos estendidos: a CashMe oferece um dos prazos mais longos para pagamento, de até 240 meses. Isso proporciona mais tranquilidade para o seu planejamento financeiro, diluindo o valor das parcelas. 
• Crédito acessível: você pode obter até 60% do valor do seu imóvel em crédito, com valores que chegam a R$ 15 milhões. Essa flexibilidade permite realizar projetos de grande porte, como a compra de outro imóvel, investimentos, ou quitação de dívidas. 
• Processo rápido e descomplicado: com um processo 100% online, a CashMe simplifica cada etapa, desde a simulação até a assinatura do contrato. Isso elimina a burocracia excessiva e garante que você tenha acesso ao crédito de forma eficiente, sem precisar sair de casa. 
• Ampla aceitação de imóveis: a CashMe aceita diferentes tipos de imóveis como garantia, incluindo apartamentos, casas, imóveis comerciais, e até terrenos, ampliando as suas opções e o seu poder de negociação. 

Perguntas frequentes sobre alienação fiduciária

Abaixo, as principais dúvidas sobre o tema alienação fiduciária. 

É possível vender um imóvel com alienação fiduciária? 

Sim, é possível, mas o processo exige a anuência do credor. O comprador pode assumir a dívida (se aprovado pelo banco) ou quitar o saldo devedor no momento da compra. A venda só é finalizada após a quitação da dívida e a liberação da propriedade pelo credor. 

O que acontece se o valor do leilão for menor que a dívida? 

De acordo com a Lei nº 9.514/97, a dívida é considerada quitada e o credor não pode cobrar o restante do valor. Esse é um ponto positivo para o devedor, que não fica com um saldo negativo. 

Posso usar um bem que já é financiado como garantia? 

Não. O bem já está comprometido com a obrigação fiduciária do financiamento original. Você só pode usar um bem quitado ou outro que não esteja vinculado a nenhuma garantia de dívidas. 

A alienação fiduciária é segura? 

Sim, é uma modalidade de garantia segura para ambas as partes, desde que o contrato seja claro e o devedor tenha a certeza de que conseguirá arcar com os pagamentos. A sua segurança jurídica e a clareza dos procedimentos são os motivos da sua popularidade no mercado de crédito.