A busca por um financiamento, seja para a casa própria ou para outros projetos, é um momento de muitas decisões. Entre as mais importantes está a escolha do sistema de amortização que irá reger a sua dívida. No Brasil, dois modelos se destacam: a Tabela Price e a Tabela SAC, sendo a segunda uma das mais populares, especialmente no financiamento imobiliário.
O que é a Tabela SAC?
A sigla SAC significa Sistema de Amortização Constante. Sua principal característica é a amortização constante do saldo devedor. Isso significa que, em cada parcela, uma fatia fixa do valor principal da dívida é paga, fazendo com que o montante total a ser quitado diminua de forma previsível e acelerada.
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Como funciona o cálculo da Tabela SAC?
O cálculo na tabela SAC é bastante transparente e pode ser dividido em duas partes principais: a amortização e os juros.
- Cálculo da amortização: o valor da amortização mensal é fixo. Para descobri-lo, basta dividir o valor total do financiamento pelo número de parcelas.
Fórmula: amortização = valor financiado / número de parcelas
- Cálculo dos juros: os juros de cada mês são calculados sobre o saldo devedor atual, ou seja, o valor que ainda falta ser pago.
Fórmula: juros = saldo devedor atual × taxa de juros mensal
- Cálculo da parcela: o valor da parcela de cada mês é a soma da amortização com os juros.
Fórmula: parcela = amortização + juros
Exemplo Prático de tabela SAC
Vamos a um exemplo para ilustrar o processo. Suponha um financiamento de R$ 120.000,00, a ser pago em 36 meses, com juros mensais de 1%.
- Amortização Mensal: R$ 120.000,00 / 36 = R$ 3.333,33 (constante)
| Mês | Saldo Devedor Inicial | Juros (1%) | Amortização | Parcela | Saldo Devedor Final |
| 1 | R$ 120.000,00 | R$ 1.200,00 | R$ 3.333,33 | R$ 4.533,33 | R$ 116.666,67 |
| 2 | R$ 116.666,67 | R$ 1.166,67 | R$ 3.333,33 | R$ 4.500,00 | R$ 113.333,34 |
| 3 | R$ 113.333,34 | R$ 1.133,33 | R$ 3.333,33 | R$ 4.466,66 | R$ 110.000,01 |
Perceba no cálculo de amortização que, enquanto o valor da amortização permanece o mesmo, os juros e, consequentemente, o valor da parcela, diminuem a cada mês.
Vantagens e desvantangens da Tabela SAC
A escolha entre os sistemas de amortização depende muito da sua situação financeira e objetivos. A tabela SAC tem seus prós e contras:
Vantagens
- Menor custo total: como os juros são calculados sobre um saldo devedor que diminui mais rápido, o valor total pago em juros ao final do contrato é significativamente menor em comparação a outros sistemas.
- Redução acelerada da dívida: a amortização constante e o pagamento de juros sobre um saldo decrescente fazem com que a dívida seja quitada mais rapidamente.
- Parcelas decrescentes: as parcelas decrescentes se tornam um alívio para o bolso ao longo do tempo. Elas começam mais altas, mas com o passar dos meses, seu valor diminui, facilitando o planejamento financeiro no futuro.
- Mais acessível para aprovação: por ser considerada uma opção de menor risco para as instituições financeiras, a tabela SAC é frequentemente a modalidade mais recomendada pelos bancos.
Desvantagens
- Parcelas iniciais mais altas: a principal desvantagem é o valor elevado das primeiras parcelas. Isso exige uma maior capacidade de pagamento no início do contrato e pode ser um obstáculo para quem não tem uma boa margem financeira.
- Menor previsibilidade no orçamento: A variação no valor das parcelas pode dificultar o planejamento financeiro mensal, principalmente para quem prefere ter um gasto fixo.
Comparação: Tabela SAC vs. Tabela Price
Para entender o que torna a tabela SAC única, é essencial compará-la com sua principal concorrente: a tabela Price.
- Tabela Price: nesse sistema, as parcelas mensais são fixas do começo ao fim do contrato. No entanto, a composição da parcela muda ao longo do tempo: no início, a maior parte do valor é de juros, e a amortização é pequena. Com o passar do tempo, a parcela de juros diminui e a de amortização aumenta. Isso faz com que a dívida demore mais a ser quitada no início.
- Tabela SAC: a amortização é constante, o que garante que uma parte fixa da dívida seja paga todos os meses. Os juros diminuem e, por consequência, a parcela também.
De forma resumida, temos:
| Critério | Tabela SAC | Tabela Price |
| Valor das Parcelas | Decrescente | Fixo |
| Amortização | Constante | Crescente |
| Juros Totais | Menores | Maiores |
| Parcelas Iniciais | Mais altas | Mais baixas |
| Velocidade de Redução da Dívida | Mais rápida | Mais lenta |
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Quando escolher a Tabela SAC?
A tabela SAC é a melhor opção em cenários específicos, dependendo do seu perfil de consumidor e do seu planejamento financeiro.
- Quando sua renda permite: se você tem uma renda atual que permite arcar com as parcelas iniciais mais altas sem comprometer suas finanças, a tabela SAC pode ser uma excelente escolha, pois o custo total do financiamento será menor.
- Quando você quer se livrar da dívida mais rápido: se o seu objetivo é acelerar a quitação do financiamento para se livrar das dívidas e dos juros o mais rápido possível, a tabela SAC é ideal.
- Para quem prevê uma renda maior no futuro: se sua carreira ou profissão tem uma perspectiva de aumento de renda nos próximos anos, as parcelas decrescentes do sistema de amortização constante podem ser uma vantagem, pois elas diminuirão naturalmente, deixando mais dinheiro disponível para você no futuro.
Como a tabela SAC afeta o valor do imóvel?
A escolha da Tabela SAC não afeta diretamente o valor de mercado do imóvel. No entanto, ela impacta a sua capacidade de pagamento e, indiretamente, o seu poder de compra. Ao optar pela SAC, você tem um custo total com juros menor, o que pode te permitir, no futuro, reinvestir a economia em melhorias no imóvel ou adquirir outro. Além disso, a amortização acelerada faz com que seu patrimônio aumente mais rapidamente, já que o saldo devedor cai de forma mais eficiente.
Erros comuns ao usar a Tabela SAC
Apesar de suas vantagens, a tabela SAC exige atenção para que você não cometa erros que possam comprometer seu planejamento:
- Subestimar as parcelas iniciais: o erro mais comum é não se preparar para as parcelas iniciais mais altas. Muitos se focam no benefício das parcelas decrescentes no futuro e esquecem que o começo exige uma capacidade de pagamento maior. Faça um planejamento financeiro robusto e considere um “colchão” financeiro para os primeiros anos.
- Não usar um simulador de financiamento: confiar apenas em estimativas ou nos cálculos de uma tabela básica é um erro. Use um simulador de financiamento online para entender o impacto real dos juros e das parcelas na sua vida financeira. Um cálculo online detalhado pode evitar surpresas.
- Não considerar as taxas e seguros: o valor da parcela não é composto apenas por amortização e juros. Ele também inclui seguros obrigatórios (como o MIP – Morte e Invalidez Permanente e DFI – Danos Físicos ao Imóvel) e taxas administrativas. Não incluí-los no seu planejamento pode levar a um orçamento apertado.
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Perguntas Frequentes sobre a Tabela SAC
Abaixo, as principais perguntas sobre o uso da tabela SAC.
A tabela SAC é a melhor opção para financiamento imobiliário?
A tabela SAC é uma das melhores opções por ter o menor custo total em juros. No entanto, a “melhor” opção é aquela que se encaixa melhor na sua capacidade de pagamento e planejamento financeiro. Para quem precisa de parcelas iniciais mais baixas, a Tabela Price pode ser mais vantajosa.
É possível usar o FGTS na tabela SAC?
Sim, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado em financiamentos imobiliários que usam a Tabela SAC. O FGTS pode ser usado para abater parte do saldo devedor ou pagar uma parte das parcelas, acelerando ainda mais a quitação da dívida.
O que é amortização extraordinária na tabela SAC?
A amortização extraordinária é o pagamento de um valor adicional para abater parte do saldo devedor do seu financiamento. Isso é altamente vantajoso na Tabela SAC, pois, ao diminuir o saldo devedor, os juros cobrados nas parcelas futuras também serão menores, reduzindo o custo total e o tempo de pagamento da dívida.
A tabela SAC tem juros compostos?
Sim, assim como a maioria dos financiamentos no Brasil, os juros da tabela SAC são juros compostos, pois são calculados sobre o saldo devedor atual, que diminui a cada mês.
