LTV (loan to value): como ele influencia o seu empréstimo?

O que é Loan-to-Value (LTV)? 

O Loan-to-Value, ou LTV, é uma métrica financeira que expressa a relação entre o valor do empréstimo e o valor do ativo que está sendo financiado, geralmente um imóvel. Ele é representado como uma porcentagem e indica a proporção do financiamento em relação ao valor total do bem. Em outras palavras, o LTV mostra quanto do valor do bem está sendo coberto pelo empréstimo. 

O que impacta o LTV? 

Diversos fatores influenciam o LTV que uma instituição financeira está disposta a oferecer. Entre eles: 

1. Condições econômicas: o cenário macroeconômico, incluindo taxas de juros básicas (como a Selic no Brasil), inflação e perspectivas de crescimento econômico, afeta diretamente a política de crédito das instituições financeiras. Em períodos de maior incerteza econômica, os bancos tendem a ser mais conservadores e oferecer LTVs mais baixos para mitigar riscos. 

2. Regulamentação do mercado imobiliário: órgãos reguladores podem estabelecer limites máximos para o LTV em diferentes tipos de financiamento imobiliário, visando a estabilidade do sistema financeiro e a proteção dos mutuários. 

3. Tipo de imóvel: imóveis residenciais, comerciais ou terrenos podem ter diferentes limites de LTV devido a fatores como liquidez e risco de depreciação. Geralmente, imóveis residenciais para moradia própria tendem a ter LTVs mais elevados do que imóveis para investimento ou terrenos. 

4. Perfil do tomador do crédito: as instituições financeiras avaliam rigorosamente o histórico de crédito (score), a renda, a estabilidade empregatícia e a capacidade de pagamento do solicitante. Um bom perfil de crédito geralmente permite obter um LTV mais alto e condições de financiamento mais favoráveis. 

1. Checklist do perfil do tomador: 

1. Bom histórico de crédito (score positivo). 

2. Renda comprovada e estável. 

3. Baixo nível de endividamento. 

4. Histórico de bom relacionamento com instituições financeiras. 

5. Valor do imóvel: em alguns casos, imóveis de maior valor podem ter limites de LTV diferentes de imóveis de menor valor. Isso pode ocorrer devido à maior dificuldade de revenda de imóveis de luxo ou a políticas específicas da instituição financeira. 

6. Finalidade do crédito: se o crédito imobiliário for para aquisição, construção ou reforma, as políticas de LTV podem variar. Por exemplo, financiamentos para construção podem ter liberações de recursos parciais e um LTV total diferente da aquisição de um imóvel pronto. 

Por que o LTV é importante? 

O LTV desempenha um papel tanto para os mutuários (quem toma o empréstimo) quanto para os credores (quem empresta o dinheiro). 

• Para os credores: um LTV mais alto significa que o credor está financiando uma porção maior do valor do ativo, o que aumenta o risco de perda em caso de inadimplência e subsequente execução da garantia. LTVs mais baixos oferecem maior segurança ao credor, pois o mutuário possui uma participação maior no ativo. 

• Para os mutuários: o LTV influencia diretamente as condições do empréstimo, como taxas de juros e a necessidade de seguros adicionais (por exemplo, o seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente, e o DFI – Danos Físicos ao Imóvel, em financiamentos imobiliários com LTVs mais elevados). LTVs mais baixos geralmente resultam em taxas de juros mais favoráveis, pois o risco para o credor é menor. Além disso, um LTV menor exige um pagamento inicial (entrada) maior por parte do mutuário. 

Como calcular o LTV? 

O cálculo do LTV é: 

LTV = (Valor do Ativo / Valor do Empréstimo ) × 100% 

Por exemplo, se você deseja comprar um imóvel no valor de R$ 500.000 e consegue um financiamento de R$ 400.000, o LTV será: 

LTV = (500.000 / 400.000) × 100% = 80% 

Isso significa que 80% do valor do imóvel será financiado, e você precisará dispor de 20% como entrada. 

Qual a relação entre LTV e empréstimo? 

O LTV é um dos principais fatores que os credores consideram ao avaliar um pedido de empréstimo, especialmente aqueles garantidos por um ativo, como imóveis ou veículos. Ele ajuda a determinar o montante do empréstimo que será oferecido e as condições associadas. 

• Montante do empréstimo: credores geralmente estabelecem limites máximos para o LTV, dependendo do tipo de ativo e do perfil do mutuário. Quanto menor o LTV desejado pelo mutuário, maior a probabilidade de aprovação do empréstimo e, potencialmente, maior o valor que pode ser financiado (dentro dos limites estabelecidos). 

• Condições do empréstimo: LTVs mais baixos geralmente estão associados a taxas de juros menores e condições de pagamento mais favoráveis. Isso ocorre porque o menor risco para o credor se traduz em melhores termos para o mutuário. 

Como o LTV pode afetar a taxa de juros do empréstimo?  

O Loan-to-Value (LTV) tem uma relação inversamente proporcional com a taxa de juros de um empréstimo. Em outras palavras: 

• LTV mais alto = taxa de juros geralmente mais alta: quando o valor do empréstimo representa uma porcentagem maior do valor do ativo financiado (LTV alto), o risco para o credor aumenta significativamente. Isso ocorre porque, em caso de inadimplência e necessidade de execução da garantia, o credor pode ter mais dificuldade em recuperar todo o valor emprestado, especialmente se o valor do ativo se desvalorizar. Para compensar esse risco elevado, as instituições financeiras tendem a cobrar taxas de juros mais altas. 

• LTV mais baixo = taxa de juros geralmente mais baixa: por outro lado, quando o valor do empréstimo é uma porcentagem menor do valor do ativo (LTV baixo), o risco para o credor diminui. O mutuário possui uma participação maior no bem, o que aumenta o incentivo ao pagamento e oferece uma margem de segurança maior para o credor em caso de problemas. Com menor risco de perda, as instituições financeiras podem oferecer taxas de juros mais competitivas. 

Qual a relação do LTV no empréstimo imobiliário? 

As instituições financeiras avaliam o LTV para determinar o risco do financiamento e definir as condições oferecidas. No Brasil, por exemplo, o Banco Central estabelece limites máximos de LTV para alguns tipos de financiamento imobiliário, visando a estabilidade do sistema financeiro. 

Um LTV mais alto em um financiamento imobiliário significa que o comprador precisará de uma entrada menor, mas provavelmente enfrentará taxas de juros mais altas e poderá ser obrigado a contratar seguros adicionais para proteger o credor. Por outro lado, um LTV mais baixo exigirá uma entrada maior, mas pode resultar em taxas de juros mais competitivas e menor custo total do financiamento a longo prazo. 

LTV e Home Equity 

O conceito de LTV também é fundamental ao considerar o Home Equity, também conhecido como empréstimo com garantia de imóvel. No Home Equity, o proprietário utiliza um imóvel quitado ou com uma pequena parte financiada como garantia para obter um empréstimo com taxas de juros geralmente mais baixas e prazos mais longos do que outras modalidades de crédito. 

O valor do empréstimo no Home Equity é diretamente influenciado pelo LTV. As instituições financeiras avaliam o valor de mercado do imóvel e aplicam um limite máximo de LTV (que geralmente varia entre 50% e 70%) para determinar o montante máximo que pode ser emprestado. O empréstimo com garantia da CashMe, por exemplo, oferece um valor de até 60% do valor do imóvel, ou seja, 60% do LTV. 

Exemplo de home equity: 

Imagine que você possui um imóvel avaliado em R$ 800.000 e a instituição financeira oferece um limite de LTV de 60% para Home Equity. O valor máximo que você poderia obter de empréstimo seria: 

Valor máximo do empréstimo = valor do imóvel x LTV máximo do empréstimo = 800.000 x 60% = R$ 480.000. 

O que é considerado um bom LTV? 

Não existe um valor de LTV universalmente considerado “bom”, pois isso depende de diversos fatores, incluindo o tipo de empréstimo, as condições do mercado e o perfil do mutuário. No entanto, algumas diretrizes gerais podem ser observadas: 

• Para mutuários: um LTV mais baixo é geralmente considerado melhor, pois implica menor endividamento, taxas de juros potencialmente mais baixas e maior patrimônio inicial no ativo. Um LTV abaixo de 80% é frequentemente visto como favorável em financiamentos imobiliários. 

• Para credores: LTVs mais baixos representam menor risco. As instituições financeiras geralmente preferem LTVs mais baixos para proteger seus investimentos. 

Dica da Especialista: como avaliar se o LTV é bom para você 

Para ter certeza de que um determinado LTV é vantajoso para a sua situação específica, considere os seguintes pontos abaixo: 

• Sua capacidade financeira atual: analise profundamente sua saúde financeira. Você possui uma reserva de emergência robusta para imprevistos? Consegue arcar confortavelmente com as parcelas do financiamento, mesmo com um LTV mais alto e, consequentemente, parcelas maiores (e possivelmente seguros adicionais)? Um LTV menor pode exigir uma entrada maior, mas pode aliviar a pressão mensal no seu orçamento. 

• Seus objetivos a longo prazo: pense no futuro. Você pretende morar nesse imóvel por muitos anos ou tem planos de vendê-lo em um prazo mais curto? Um LTV menor significa que você terá uma participação maior no imóvel desde o início, o que pode ser vantajoso em caso de revenda futura. 

• As condições do mercado: avalie o cenário econômico e imobiliário. Em mercados instáveis ou com tendência de desvalorização, um LTV menor pode oferecer mais segurança. Em mercados aquecidos, um LTV mais alto pode ser uma porta de entrada para não perder a oportunidade, mas exige ainda mais cautela. 

• As taxas de juros e custos associados: Compare as taxas de juros oferecidas para diferentes cenários de LTV. Um LTV menor geralmente vem com taxas mais atrativas. Além disso, leve em conta os custos adicionais, como seguros obrigatórios (que podem ser mais altos com LTVs elevados), tarifas de avaliação e registro. Calcule o custo total do financiamento em ambos os cenários. 

• Seu perfil de risco: seja honesto consigo mesmo sobre sua tolerância ao risco. Um LTV mais alto significa maior alavancagem e, consequentemente, maior risco financeiro. Se você prefere mais segurança e menos dívida, um LTV menor pode ser mais adequado. 

• Oportunidade de investimento: considere se o valor que seria utilizado para uma entrada maior (para obter um LTV menor) poderia ser investido em outras aplicações financeiras com retornos mais significativos. Avalie o custo de oportunidade. 

• Flexibilidade financeira: um LTV menor libera mais capital inicial, que pode ser utilizado para outras necessidades ou investimentos. Pondere sobre a importância dessa flexibilidade para você. 

Perguntas frequentes sobre Loan-To-Value (LTV) 

Abaixo, listamos as principais dúvidas sobre o tema. 

Qual a diferença entre LTV e o valor da entrada?  

O LTV representa a porcentagem financiada do valor do imóvel, enquanto a entrada é a porcentagem do valor do imóvel que você paga com seus próprios recursos. A soma do LTV e da porcentagem da entrada sempre será 100%. 

Um LTV alto é sempre ruim?  

Não necessariamente. Um LTV alto pode ser vantajoso para quem tem pouca reserva para a entrada, mas é importante estar ciente dos maiores custos de juros e do maior risco de endividamento. 

Como posso conseguir um LTV mais alto?  

Geralmente, um bom histórico de crédito, uma renda estável e um baixo nível de endividamento podem ajudar a obter um LTV mais alto. A política da instituição financeira e o tipo de imóvel também são fatores importantes. 

O valor de avaliação do imóvel sempre coincide com o preço de compra?  

Não. O valor de avaliação é determinado por um profissional contratado pela instituição financeira e pode ser diferente do preço que você está pagando pelo imóvel. O LTV é sempre calculado com base no valor de avaliação. 

O LTV afeta a taxa de juros do meu financiamento?  

Sim. Geralmente, financiamentos com LTVs mais altos tendem a ter taxas de juros mais elevadas para compensar o maior risco para a instituição financeira. 

Existe um LTV ideal?  

Não existe um LTV ideal universal. Ele depende da sua situação financeira individual, seus objetivos e sua tolerância ao risco. É importante encontrar um equilíbrio que funcione para você. 

Posso refinanciar meu imóvel para mudar o LTV?  

Sim. O refinanciamento imobiliário pode ser uma opção para reduzir o LTV, caso o valor do seu imóvel tenha aumentado ou você tenha amortizado uma parte significativa da dívida. Isso pode resultar em taxas de juros mais baixas. 

O LTV é importante apenas para financiamento imobiliário?  

Não. O conceito de LTV é utilizado em outros tipos de empréstimos com garantia, como o Home Equity e financiamentos de veículos. 

Como o LTV se relaciona com o seguro habitacional?  

Em financiamentos com LTVs mais altos, as instituições financeiras geralmente exigem seguros habitacionais mais robustos para proteger o saldo devedor em caso de imprevistos. 

O que acontece se o valor do meu imóvel cair e meu LTV aumentar?  

Se o valor do seu imóvel diminuir, seu LTV efetivo aumentará. Isso pode dificultar a venda futura do imóvel ou o refinanciamento do seu financiamento. Em casos extremos, se o valor da dívida superar o valor do imóvel, você estará em uma situação conhecida como “água”.