Ao comprar um imóvel, seja uma casa, apartamento, terreno ou sala comercial, você encontrará alguns custos. Um dos mais importantes é o ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Entender o que é, como ele funciona e qual a sua importância e planejar-se financeiramente para incluí-lo nos custos da transação é fundamental para garantir uma compra segura e legal.
O que é o ITBI?
O ITBI é um imposto municipal cobrado sobre a transmissão de propriedade de bens imóveis. Ele incide em “transmissões onerosas”, ou seja, aquelas que envolvem a compra e venda de bens. Portanto, sempre que um imóvel é transferido de uma pessoa para outra por meio de uma transação comercial, o pagamento do ITBI é exigido.
Quer saber qual é a linha de crédito mais barata do mercado?
Nosso Empréstimo com Garantia de Imóvel tem taxas até 12 vezes mais baixas do que outras linhas e prazos muito maiores para você quitar sem preocupação.
Quem deve pagar o ITBI?
Geralmente, o comprador do imóvel é o responsável pelo pagamento do ITBI. No entanto, a legislação municipal pode variar e, em alguns casos, o contrato de compra e venda pode estabelecer uma forma diferente de divisão da responsabilidade, como por exemplo, o vendedor assumindo parte do custo. A falta de quitação do imposto pelo comprador pode levar a prefeitura a cobrar o vendedor, já que ambos são solidariamente responsáveis.
Como calcular o ITBI?
O cálculo do ITBI segue uma fórmula padrão:
ITBI = Valor do Imóvel x Alíquota do Município
A base de cálculo é o valor venal do imóvel (valor de mercado) ou o valor declarado na escritura ou contrato de financiamento, prevalecendo o maior entre eles. A alíquota do imposto varia de cidade para cidade, mas geralmente fica entre 2% e 3%. Para saber a alíquota exata e os procedimentos, é necessário consultar a legislação específica da prefeitura do município onde o imóvel está localizado.
ITBI na compra direta
Na compra direta, onde a transação não envolve financiamento, a base de cálculo será o valor de mercado ou valor venal de referência do imóvel. É importante que o comprador se informe sobre a alíquota da sua cidade e os procedimentos para a emissão da guia do imposto.
ITBI em imóveis financiados
No caso de imóveis financiados, a base de cálculo é a mesma, mas é importante ressaltar que a legislação federal (Lei 6.941/81) prevê um desconto de 50% no valor do ITBI para imóveis adquiridos pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), incluindo programas como o “Minha Casa Minha Vida”. Esse benefício é destinado a quem está comprando o primeiro imóvel residencial.
ITBI de imóveis na planta
Para imóveis na planta, o cálculo do ITBI é feito sobre o valor do contrato de compra e venda, que pode ser o valor total ou apenas a parcela do imóvel quitada até a emissão da guia do imposto. Os procedimentos podem variar, então é necessário consultar a prefeitura ou a construtora para entender o processo corretamente.
Quando o ITBI deve ser pago?
O momento do pagamento do ITBI varia conforme a legislação municipal, mas geralmente é exigido antes da formalização da escritura pública ou do registro do imóvel. Em muitos casos, o pagamento deve ser efetuado antes da entrada da documentação no Cartório de Registro de Imóveis para que o processo seja concluído.
Onde pagar o ITBI?
O pagamento do ITBI é feito diretamente para a prefeitura do município onde o imóvel está situado. A guia do imposto pode ser emitida online, no site da prefeitura, ou presencialmente, em uma secretaria de finanças.
Documentos necessários para o pagamento do ITBI
Para a emissão da guia do ITBI e a quitação do imposto, é necessário ter em mãos os seguintes documentos:
- Matrícula atualizada do imóvel.
- Contrato de compra e venda ou contrato de financiamento imobiliário.
- Documentos de identificação do comprador (RG, CPF).
- Documentos de identificação do vendedor (RG, CPF).
- Guia de IPTU do ano vigente.
Precisa de crédito descomplicado?
Veja como a CashMe pode te ajudar:
O pagamento do ITBI pode ser parcelado?
A possibilidade de parcelamento do ITBI depende exclusivamente da legislação de cada município. Algumas prefeituras permitem o parcelamento, enquanto outras exigem o pagamento à vista para a liberação da certidão de quitação.
Isenção do ITBI: quem tem direito?
Existem casos de isenção ou imunidade do ITBI que podem representar uma grande economia. Os principais beneficiados são:
- Pessoas que compram o primeiro imóvel residencial: em muitos municípios, a legislação oferece um desconto de 50% ou até mesmo a isenção total para compradores que nunca tiveram um imóvel em seu nome.
- Transmissões de imóveis para incorporação de capital social: a Constituição Federal prevê a imunidade do ITBI em casos de incorporação de bens ao patrimônio de uma pessoa jurídica, exceto se a atividade principal da empresa for a compra e venda de imóveis.
- Programas habitacionais populares: a aquisição de imóveis por meio de programas de habitação popular, como o Minha Casa Minha Vida, pode garantir a isenção ou um desconto significativo no valor do ITBI.
ITBI e custos adicionais na compra do imóvel
O imposto sobre transmissão é apenas um dos custos na compra de um imóvel. Para um planejamento financeiro completo, é essencial considerar também:
- Taxa do registro de imóveis: o custo para registrar a escritura do imóvel e oficializar a transmissão de propriedade.
- Despesas com a escritura pública: valor cobrado pelo cartório de notas para a elaboração da escritura.
- Custos de vistoria e avaliação: em alguns casos de financiamento, pode haver custos adicionais para a vistoria do imóvel.
Consequências da não quitação do ITBI
O não pagamento do ITBI impede a finalização do processo de compra e venda. Sem a quitação do imposto, não é possível registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, e o comprador não se torna legalmente proprietário. Além disso, o atraso no pagamento pode gerar multas e juros, aumentando consideravelmente o valor a ser pago.
Diferenças entre ITBI e ITCMD
É comum confundir o ITBI com o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). A principal diferença entre eles é a natureza da transação:
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, ou seja, na compra e venda. É um imposto municipal.
- ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): incide sobre a transmissão gratuita de bens, seja por herança (causa mortis) ou por doação. É um imposto estadual.
Posso registrar o imóvel antes de pagar o ITBI?
Não, pois o pagamento do ITBI é uma etapa fundamental e pré-requisito para o registro do imóvel. O cartório de registro de imóveis só irá transferir a propriedade para o nome do novo dono após a apresentação da guia de quitação do imposto.
Crédito maior, juros menores!
Com o Empréstimo com Garantia de Imóvel da CashMe, você acessa grandes valores com as menores taxas. Consiga até 25 milhões para projetos pessoais ou empresariais e use como quiser!
Principais dúvidas sobre o ITBI
Abaixo, as dúvidas mais frequentes sobre ITBI.
O que é valor venal de referência?
É o valor de mercado de um imóvel estipulado pela prefeitura para fins de cálculo de impostos, como o ITBI e o IPTU.
Posso contestar o valor do ITBI?
Sim, se você achar que o valor venal de referência é superior ao valor de mercado do imóvel, é possível entrar com um recurso administrativo ou judicial para contestar o cálculo.
O ITBI é cobrado em todos os tipos de imóveis?
Sim, o ITBI incide sobre qualquer tipo de bem imóvel, incluindo casas, apartamentos, terrenos, imóveis na planta, comerciais, rurais, entre outros.
