Contrato de gaveta: o que é e seus principais riscos

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Atualizado:
12/03/2021

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Publicado:
14/03/2021

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Redação CashMe

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O contrato de gaveta é um modelo de negociação que pode causar diversos danos tributários a todos os envolvidos, visto que não é oficializado em nenhum órgão jurídico.

Apesar disso, é amplamente utilizado, pois não exige o pagamento de diversos impostos e taxas as quais são pagas caso o imóvel em questão seja comprado/ vendido segundo os trâmites oficiais. Além disso, é um processo significativamente mais simples e menos burocrático.

Antes de fechar qualquer negócio utilizando o contrato de gaveta, leia o conteúdo a seguir para ficar ciente de todos os riscos envolvidos nesse processo.

O que é o contrato de gaveta?

É um contrato de compra e venda firmado apenas pelo comprador e vendedor. Além dessas duas partes, nenhum indivíduo é envolvido no acordo. Com isso, algumas exigências burocráticas são eliminadas e o processo torna-se mais simples e barato.

Entretanto, na mesma proporção em que é mais simples, é também menos seguro e mais suscetível a complicações futuras.

É um mecanismo muito utilizado na compra e venda de imóveis financiados quando os compradores não possuem condições suficientes de receber o financiamento formal das instituições financeiras por ter nome sujo ou por não cumprir os requisitos mínimos de aprovação de crédito. Ou também em situações nas quais o imóvel em questão não está 100% regularizado.

Nessas situações, as partes envolvidas acordam mutuamente que o contrato será de gaveta e o comprador paga os valores previamente decididos diretamente ao vendedor. Com isso, o vendedor continua com o status oficial de “proprietário” e, consequentemente, responsável pela dívida aberta.

Como funciona o contrato de gaveta?

Em qualquer negociação de compra e venda tradicional, o contrato acordado e assinado é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Com isso, a transferência do imóvel é oficializada. Esse processo assegura a todas as partes envolvidas que as decisões acordadas serão realizadas.

Entretanto, isso não acontece no contrato de gaveta. Nesse tipo de negociação, existem apenas duas partes envolvidas: comprador e vendedor. Com isso, diminui a burocracia, mas aumenta as possibilidades de consequências futuras.

Visto que o processo não é levado aos órgãos oficiais, o vendedor recebe as parcelas acordadas, mas continua sendo o proprietário formal perante a justiça.

Tem validade jurídica?

A oficialidade de qualquer contrato de compra e venda é obtida a partir do registro do mesmo no CRI (Cartório de Registro de Imóveis). Visto que o contrato de gaveta pula essa etapa, perde também a validade jurídica. Portanto, pesquise todas as opções possíveis antes de escolher comprar seu imóvel utilizando esse método.

Quais são os principais riscos? 

A confiança entre as partes é fundamental para a concretização dos pontos acordados, visto que é a base da legitimidade do negócio. E o perigo está exatamente nesse fator, pois é possível acontecer atos de má fé tanto do comprador quanto do vendedor.

Comprador

  • O vendedor pode vender o mesmo imóvel para mais de 1 comprador;
  • Se o comprador falecer, o imóvel não é inserido no inventário;
  • Se o vendedor possuir dívidas, o imóvel pode ser penhorado, uma vez que continua sob posse oficial do vendedor;
  • O imóvel pode não ser transferido ao comprador após a finalização do pagamento das parcelas.

Vendedor

  • O comprador pode não pagar as parcelas acordadas;
  • O comprador pode não pagar impostos sobre o imóvel, tais como condomínio e IPTU.

Qual a função da matrícula e escritura no processo de compra e venda?

Conforme explicado anteriormente, o contrato de gaveta não é a forma ideal de conduzir um processo de compra e venda de imóveis.

A maneira legal de realizar esse procedimento inicia-se na assinatura do contrato de compra e venda por ambas as partes. Feito isso, é preciso lavrar o registro do imóvel no nome de quem o comprou, ou seja, transmitir a propriedade definitiva a outro proprietário. Para isso, o contrato assinado e os documentos pessoais de todos os envolvidos devem ser encaminhados ao CRI. Posterior a isso, o tabelionato vai preparar a escritura e, após o pagamento dos impostos, ITBI (taxas de transmissão de imóveis) e demais taxas, a matrícula atualizada ficará pronta.

A matrícula é o documento que comprova o proprietário e estado legal do imóvel. Além disso, apresenta também todo o histórico de aquisições e ações realizadas sobre a legalização da propriedade em questão. Por isso, torna-se tão essencial a utilização da matrícula em um processo de tamanha importância quanto a transferência de posse de um imóvel, visto que propriedades deste tipo não possuem valores baixos.

Porque o contrato de gaveta não exige a escritura e a atualização da matrícula?

O processo de compra e venda realizado por contrato de gaveta não possui a matrícula e a escritura do imóvel, pois são processos caros e exigem burocracias adicionais. Em decorrência desses aspectos, algumas pessoas optam por pular essa fase. Ao fazerem isso, perdem automaticamente a segurança e a formalidade que esses documentos asseguram.

Quais medidas tomar para se proteger caso você opte pelo contrato de gaveta?

O contrato de gaveta não possui validade jurídica, por isso oferece poucas garantias aos envolvidos. Dessa forma, o ideal é sempre evitar fechar negócios utilizando essa ferramenta.

Caso você já tenha pesquisado todas as outras formas e chegou à conclusão de que a única saída é o contrato de gaveta, existem algumas medidas que podem te ajudar em possíveis complicações futuras.

Comprador

  • Exija recibo de todos os pagamentos realizados e guarde-os;
  • Reconhecer firma no cartório de todas as assinaturas do contrato e de outros documentos envolvidos no processo.

Vendedor

  • Guarde e-mails e comprovantes de conversas sobre as negociações e outros assuntos pertinentes;
  • Reconhecer firma no cartório de todas as assinaturas do contrato e de outros documentos envolvidos no processo.

É importante também contratar profissionais competentes para auxiliar as negociações.

Conclusão

O contrato de gaveta é um processo mais simples e menos burocrático se comparado com os contratos oficializados perante a lei. Entretanto, na mesma medida que é prático, é também perigoso, visto que não possui validade jurídica.

Por isso, pesquise as demais possibilidades antes de se comprometer com tal responsabilidade.

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Redação CashMe

Escrito por Redação CashMe

Equipe de redação de CashMe. Todos os conteúdos são revisados por especialistas do ramo e atualizados periodicamente.


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