Como financiar um imóvel? Veja o passo a passo

O passo a passo de como financiar um imóvel começa com a escolha do local. Depois, é preciso verificar o valor do imóvel e realizar simulações para analisar o tamanho das parcelas, prazo de pagamento e a entrada necessária. A análise de crédito, do imóvel e da documentação também são passos importantes.

Saber como financiar um imóvel é importante para quem ainda não conseguiu juntar o valor total, mas quer efetivar a compra do bem. Se esse é o seu caso, então este é o artigo para você. Aqui vamos trazer as principais informações sobre crédito imobiliário! 

Qual é o processo de solicitação de financiamento imobiliário?

Antes de tudo, vale falar que, diferente de um empréstimo, o financiamento imobiliário tem um processo mais longo e, em certa medida, lento. As etapas envolvem um número maior de documentos e diferentes análises (que podem parecer demoradas quando comparadas às de um empréstimo). 

Isso é, de certa forma, esperado devido aos valores e lados envolvidos no processo (comprador, vendedor, instituição financeira, cartório etc). Todos (pessoas e imóvel) precisam estar com os documentos em dia. 

Não tente apressar as etapas e, em cada uma delas, revise as informações e se certifique de que está tomando a decisão correta. Afinal, a compra de um imóvel é um momento importante e sério. 

Abaixo detalhamos um processo geral de solicitação do crédito imobiliário. Tenha em mente que essas etapas podem variar de acordo com a instituição escolhida. 

• Simulação;
• Escolha da instituição;
• Entrega da documentação (as suas e do imóvel);
• Análise de crédito e da documentação do imóvel;
• Avaliação física e do valor de mercado do imóvel (paga pelo comprador);
• Análise jurídica;
• Emissão e assinatura do contrato (inclusive do vendedor do imóvel);
• Registro dos contratos em cartório e pagamento dos impostos envolvidos;
• Pagamento do imóvel.

Quais são os documentos necessários para solicitar um financiamento imobiliário?

Perceba que as etapas não são tantas e não diferem muito da de um empréstimo. Então, como financiar um imóvel pode ser um processo demorado? Primeiro, o tempo para execução dessas etapas e segundo problemas com a documentação necessária. 

Por isso, é importante fazer a sua parte: entregar a documentação correta, atualizada e sem erros. Porém, você também vai depender da situação do vendedor e do imóvel. Se houver alguma inconsistência nas informações deles, será preciso arrumá-las para que o processo do financiamento imobiliário possa seguir. 

A seguir, vamos listar os documentos necessários para solicitar o crédito imobiliário exigidos do comprador, do vendedor e do imóvel. Para isso, vamos levar em consideração a lista solicitada pela Caixa, mas lembre-se que ela pode mudar a depender do banco e, principalmente do tipo de financiamento (veremos isso mais abaixo).

Documentos do comprador

• Documento de identificação oficial;
• Comprovante de renda (máximo dois meses de emissão);
• Certidão de nascimento ou casamento;
• Comprovante de residência;
• Certidão de débitos de tributos federais;
• Última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à Receita Federal (se for usar o FGTS);
• Carteira de Trabalho ou Extrato de FGTS (se for usar o FGTS).

Documentos do vendedor

Pessoa Física

• Documento de identificação oficial (do cônjuge caso tenha);
• Comprovante de estado civil;
• Certidão de débitos de tributos federais.

Pessoa Jurídica

• Documento de identificação oficial do representante legal;
• Documento de constituição e alterações devidamente registradas e Certidão Simplificada da Junta Comercial (se Empresa Ltda ou Firma Individual);
• Estatuto Social e Ata de Eleição da última Diretoria publicada no Diário Oficial (se Sociedade Anônima).
• Cópia da Certidão Negativa de Débito (CND).

Outros documentos às vezes solicitados

• Carta do Empregador;
• Opção de Compra e Venda;
• Seguradora (se for utilizar instituição do mercado);
• Proposta de Apólice aceita pela Seguradora;
• Custo Efetivo do Seguro Habitacional;
• Material Publicitário de divulgação do imóvel (se houver);
• Certidão de Regularidade junto à SUSEP;
• Declaração dos compradores informando ter conhecimento das diferenças entre as apólices.

Documentação do imóvel

A documentação do imóvel merece um tópico à parte porque ela varia a depender do estado do bem (novo ou usado) e se ele está localizado em um condomínio. Mas, fique tranquilo, pois o envio desses documentos é de responsabilidade do vendedor. 

Ainda assim, é importante conhecê-los, pois, na etapa da análise jurídica e avaliação do imóvel, eles podem trazer alguns problemas. 

Outro ponto que cabe relembrar é que imóveis sem Habite-se não podem ser financiados. Então, na hora de procurar a casa ou apartamento de sua escolha, é fundamental se certificar de que ele possui esse documento. 

• Certidão de Matrícula do Imóvel e também das vagas, quando se tratar de unidades autônomas;
• Título de propriedade registrado;
• Carnê do IPTU e certidões negativas de débito do imposto;
• Cópia da convenção de condomínio (se aplicável);
• Certidão negativa de ônus reais;
• Cópia do boleto com o pagamento da Taxa de Cadastro e Avaliação (TCA);
• Averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis;
• Alvará de utilização ou “Habite-se”;
• Planta do imóvel;
• Registro de ações reipersecutórias e alienações
• Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro responsável pela obra (imóvel novo).

Quer saber como financiar um imóvel? Confira aqui o que é Habite-se e qual a sua importância nesse processo.

Como funciona uma análise de crédito para financiar imóvel?

Parte dessa documentação vai ser usada na análise de crédito. Aqui o banco quer avaliar qual é a sua possibilidade de pagamento da dívida considerando sua renda atual e histórico como pagador. Se você não passar nessa etapa, o crédito será negado e o processo do financiamento não vai continuar. 

O banco vai avaliar seus dados pessoais, profissionais e financeiros. Aqui contam idade, renda familiar e individual, outros empréstimos em andamento, score de crédito, regularidade do CPF, bens em seu nome e finalidade do uso do imóvel (se para morar ou investir). 

De modo geral, a análise é similar às de outros empréstimos, mas leva estritamente em conta o comprometimento de até 30% da renda com a parcela do financiamento. O resultado da análise vai determinar não apenas a liberação do crédito, mas o valor financiado, prazo de pagamento e juros. 

Como é determinado o prazo do financiamento imobiliário?

Sim, o prazo do financiamento também é influenciado pela análise de crédito. Porém ele também vai depender do tipo de taxa (se fixa ou variável. Se variável, o prazo também vai ser influenciado pelo indexador) e do sistema de amortização escolhido. 

Falaremos um pouco mais sobre tipos de taxa de amortização e taxas de juros mais à frente, pontos importantes de como financiar um imóvel.

Quais são os custos adicionais associados ao financiamento imobiliário?

O valor do imóvel não é o único custo de um financiamento. Além do valor de entrada, temos também:

• taxas administrativas e operacionais do banco;
• impostos municipais;
• taxas de cartório;
• seguros;
• custos das avaliações;
• eventuais taxas de corretagem.

Especialistas recomendam incluir na conta de 10% a 15% do valor do imóvel a ser gasto com essas despesas “extras”. 

Na etapa da liberação do crédito para pagamento do imóvel citada anteriormente, você vai precisar mostrar ao banco o comprovante de pagamento do Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI). 

O imposto é pago ao município e é calculado de acordo com a alíquota do ITBI e do valor venal do imóvel, ambos estabelecidos pela cidade. Aqui no blog da CashMe, temos um conteúdo completo sobre ITBI! 

Quais são os principais tipos de financiamento imobiliário

Outro ponto fundamental para quem está procurando saber como financiar um imóvel é conhecer os tipos de sistema de financiamento. No Brasil, temos o Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) – mais popular e organizado pelo Governo – e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) – voltados a todos os financiamentos que não estão dentro do SFH. 

Sistema de Financiamento Habitacional (SFH)

Criado pela Lei 4380, o SFH é regulamentado pelo Governo Federal e seu objetivo é facilitar a compra de imóveis residenciais. Ou seja, aqui não se enquadram imóveis comerciais ou para investimento. O uso do bem é estritamente para moradia do comprador.

Entre as condições estabelecidas pelo Governo está o limite do valor do imóvel: R$ 1,5 milhão. Ele também determina que os juros não podem passar de 12% ao ano. 

Uma das principais características do SFH é a abrangência do programa Minha Casa, Minha Vida e a possibilidade do uso do FGTS para amortizar a dívida. 

Para usar o FGTS, o SFH exige que a pessoa esteja adquirindo seu primeiro imóvel e tenha pelo menos três anos de contribuição ao FGTS.

Para todos os casos, é preciso que o imóvel esteja em área urbana e na mesma região de residência ou trabalho do comprador. Ele também deve ter registro em Cartório de Registro de Imóveis e não pode ter sido objeto de outro financiamento com uso do FGTS nos últimos três anos. 

Além disso, o valor da parcela do financiamento não pode ultrapassar 30% do valor da renda mensal. 

O financiamento no SFH não está disponível para pessoas com CPF irregular, negativadas ou com pendências na Receita Federal.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Já no SFI existe a livre negociação, sem determinação dessas condições estabelecidas pelo Governo Federal. Isso permite maior liberdade de negociação entre as instituições financeiras e o comprador. 

O SFI também acaba abrangendo financiamentos não incluídos pelo SFH, como o de imóveis acima de R$ 1,5 milhão. É o caso do financiamento imobiliário da CashMe. 

Quer se aprofundar nesses dois sistemas? Leia nosso artigo comparativo entre SFH e SFI.

Como é determinado o valor do financiamento imobiliário?

Outro ponto essencial de como financiar um imóvel, é descobrir quanto de financiamento você irá conseguir. No geral, os bancos financiam 80% do imóvel, mas a porcentagem vai depender bastante da sua análise de crédito e também do sistema de amortização que rege seu contrato. 

O sistema de amortização determina se a sua parcela vai ser fixa ou variável; e se a porcentagem do saldo devedor que compõe a parcela será fixa ou crescente. 

No Sistema de Amortização Constante (Tabela SAC), o financiamento pode chegar a até 90% do valor do imóvel. Esse sistema é caracterizado por parcelas variáveis e, como o nome diz, amortização constante. 

Já na Tabela Price, esse percentual máximo é de 80%. Esse sistema é caracterizado por parcelas fixas e uma amortização crescente. Conheça melhor cada um dos sistemas em nosso artigo sobre Tabela Price e Tabela SAC.

Mas lembre-se, o fato do seu financiamento se enquadrar na Tabela Price não significa que você vai conseguir financiar 80% do valor do imóvel. Isso vai depender da sua análise de crédito. O mesmo se aplica à Tabela SAC.

Qual é a taxa de juros para financiamento imobiliário?

Outro ponto que vai depender da sua avaliação de crédito, é a taxa de juros. Por isso, não é possível determinar qual é a taxa de juros para financiamento imobiliário, mas sim uma média.

Como comentado, existe um limite anual de 12% no SFH. Você pode verificar os boletins mensais do Banco Central do Brasil sobre financiamentos imobiliários com taxas reguladas e comparar a média das instituições financeiras. 

No SFI, a liberdade de negociação é maior, mas elas costumam ficar entre 10% e 16% ao ano. Também é possível consultar o boletim mensal do Banco Central do Brasil para financiamentos imobiliários com taxas de mercado.

Qual é a diferença entre juros fixos e juros variáveis?

Se você for consultar os boletins de taxas de juros para financiamento imobiliário divulgados pelo Banco Central do Brasil, vai perceber que existem aqueles para taxas pré-fixadas e aqueles para taxas pós-fixadas. Nos de pós-fixadas, ainda existem categorias como TR, IPCA, juros flutuantes e moeda estrangeira.

Isso pode parecer um tema muito avançado de finanças, mas não é e ele vai influenciar diretamente no custo do seu crédito. Ou seja, é fundamental para entender como financiar um imóvel.

Na hora de fazer a simulação e optar pela melhor oferta, você vai precisar avaliar se o melhor é o financiamento com juros fixos ou juros variáveis, pré-fixados e pós-fixados respectivamente.

Juros fixos

Como o nome diz, em um financiamento com juros fixos não vai existir variação do valor dos juros a serem pagos. Eles podem sim variar de uma parcela para outra, mas apenas no valor. A porcentagem acordada seguirá sendo a mesma.

Por exemplo, se você assinou o contrato de um financiamento com juros fixos de 12% ao ano, essa será a porcentagem incidente. Nesse caso, estamos falando de uma taxa de juros pré-fixada. Ou seja, um percentual acordado antes mesmo do primeiro pagamento ser feito. 

Ainda que fixas, o financiamento imobiliário pode ter correções em suas taxas de juros usando índices de inflação como o IPCA.

Juros variáveis 

Ao contrário da pré-fixada, temos a taxa pós-fixada. Nele os juros são calculados de acordo com algum índice da economia. No geral, são usados índices da inflação, como o IPCA. Esse índice é acordado no momento do contrato, mas o percentual dos juros incidente vai depender do desempenho do índice ao longo do pagamento da dívida.

Ou seja, se em um período o IPCA, por exemplo, está baixo, seus juros serão mais baixos do que em um período em que o índice esteve mais alto. 

Essa oscilação dos juros variáveis em um financiamento depende diretamente do desempenho da economia do país, deixando o comprador mais vulnerável ao risco se considerarmos a longa duração de um financiamento. 

O que algumas instituições fazem é colocar um teto para essa variação, diminuindo o risco do comprador sofrer com altas dos índices. Outras utilizam uma combinação dos juros fixos e dos juros variáveis, oferecendo taxas compostas por esses dois tipos de juros.

Estude mais sobre o tema em nosso artigo completo sobre taxas de juros. 

É possível antecipar as parcelas do financiamento imobiliário?

Sim, é possível adiantar as parcelas de um financiamento imobiliário. Inclusive, alguns casos podem usar o saldo do FGTS para essa amortização. Mesmo que o seu financiamento tenha uma duração de 20, 30 anos; você pode e deve se planejar para antecipar o final da dívida.

Isso diminui o total dos juros a serem pagos ao final do financiamento, fazendo a dívida sair mais barata do que foi previsto inicialmente. Mas, para isso, é preciso planejamento financeiro e disciplina.  

A antecipação das parcelas, hoje em dia, pode ser simulada nos aplicativos disponibilizados pelas instituições financeiras. Você também pode verificar as condições ligando para a central de atendimento ou indo até uma agência. O adiantamento pode diminuir o tempo da dívida ou o valor das parcelas futuras. 

A escolha de qual tipo de antecipação fazer vai depender do seu objetivo, mas, no geral, a diminuição do tempo visa diminuir o valor pago pelo crédito ao final da dívida. Já a diminuição do valor da parcela é feita por pessoas que estão com o orçamento mensal comprometido.

Qual é a diferença entre amortização e pagamento antecipado?

Na verdade, o pagamento antecipado é uma forma de amortização – tema essencial no estudo de como financiar um imóvel. A amortização é qualquer tipo de pagamento, constante ou não, que diminua o débito principal. Quando você paga o valor total da parcela mensal do financiamento, você está fazendo uma amortização. 

Da mesma forma, quando junta um dinheiro a mais e quita parcelas futuras, você está amortizando o débito principal. A diferença mesmo estará no valor final pago pelo crédito, pois adiantar parcelas influencia nessa quantia.

Neste artigo, você pode entender melhor como funciona a amortização.

O que acontece se o comprador não puder pagar as parcelas do financiamento imobiliário?

Mesmo em casos de financiamento realizados com planejamento financeiro, pode ocorrer casos em que o comprador não consegue pagar uma ou outra parcela. As consequências disso variam de acordo com o que foi estabelecido no contrato em questão, que por sua vez variam a depender da instituição financeira. 

Em geral, o atraso de uma parcela já incorre na incidência de juros sobre os juros não pagos no mês anterior. Alguns oferecem a prorrogação temporária do pagamento da parcela. A inclusão do nome da pessoa em cadastros como SPC e Serasa e a renegociação da dívida também são possibilidades.. 

Porém, quando o número de parcelas atrasadas começa a se acumular, o imóvel pode acabar indo a leilão.

O que acontece se o comprador quiser vender o imóvel antes do término do financiamento?

Sim, também é possível vender um imóvel em financiamento. Para isso, você pode quitar o saldo devedor com o valor pago pelo novo comprador à vista.

Outra opção é fazer um novo financiamento em acordo com o banco e com o comprador usando parte do novo crédito para quitar o saldo antigo. Ou ainda fazer um financiamento com outro banco que terá a responsabilidade de quitar o financiamento atual. 

Em ambos casos, você recebe o valor da venda do imóvel (menos o saldo devedor) após o novo contrato de alienação ser celebrado. Quando a venda envolve um novo financiamento, a operação vai depender de um interveniente quitante. 

É possível transferir o financiamento imobiliário para outra pessoa?

Essas duas últimas formas de vender o imóvel é uma forma de “transferir” o financiamento imobiliário em andamento para outra pessoa, mas essa operação específica não existe. Porém, é importante considerar a possibilidade ao estudar como financiar um imóvel.

Quais são as vantagens e desvantagens do financiamento imobiliário?

Agora que você já está por dentro dos principais pontos de um financiamento imobiliário, vamos citar as vantagens e desvantagens desse tipo de crédito. 

Entre as vantagens podemos falar da aquisição de um imóvel sem esperar anos para juntar o valor do bem, não perdendo o timing de uma oferta desejada. Outro ponto é o pagamento de um valor menor à vista (entrada), vantagem para quem ainda não tem uma quantia maior, mas precisa de um imóvel próprio. Por fim, cabe citar o longo prazo de pagamento. 

Por outro lado, o financiamento tem a desvantagem dos juros, que no longo prazo, resultam em um valor alto pago por um crédito. Você estará pagando um valor para ter um bem que não vale essa quantia. Porém, essa é a realidade de tomar um crédito: pagar pelo “aluguel” desse dinheiro emprestado. 

Como escolher a melhor opção de financiamento imobiliário para o meu caso?

Essas desvantagens podem ser minimizadas com adiantamentos bem planejados, reduzindo consideravelmente o tempo da dívida e o custo total da dívida. Se o crédito é uma boa escolha para a sua situação financeira, você vai precisar avaliar qual é a melhor opção de financiamento imobiliária para o seu caso.

Para isso, avalie a tabela SAC e Price e veja em qual delas o adiantamento das parcelas é mais vantajoso a longo prazo. Esse é um fator importante se você pretende economizar dinheiro para amortizar a dívida. 

Outro ponto fundamental, é avaliar se as parcelas (variáveis ou fixas) cabem no seu orçamento nos próximos anos. Também verifique o Custo Efetivo Total (CET) para além da taxa de juros de cada oferta simulada.

Leve em consideração ainda a possibilidade de utilizar seu FGTS, valor da entrada a ser dada, taxas operacionais e administrativas e seguros envolvidos. 

Conclusão

O financiamento imobiliário é uma das principais formas encontradas pelos brasileiros para adquirir seu imóvel próprio. Os financiamentos tendem a durar longos anos, podem ser quitados antecipadamente ao adiantar parcelas (em alguns casos o FGTS é usado na para isso).

Para conseguir o crédito imobiliário, além de passar na avaliação de crédito, é preciso cumprir alguns pré-requisitos como comprovar renda e escolher um imóvel com Habite-se. Impostos, taxas de cartório e da própria avaliação do imóvel são outros gastos que devem ser considerados por você.

O processo todo para conseguir crédito imobiliário pode parecer cansativo e assustar aqueles que estão em busca do seu imóvel próprio, mas é possível de ser feito com mais tranquilidade. 

Especialmente quando você pesquisa informações e acaba conhecendo instituições parceiras e que prezam por um processo descomplicado, como a CashMe! Conheça nosso financiamento imobiliário e veja se ele é uma boa opção para você que está buscando como financiar um imóvel.