Compensa fazer portabilidade de financiamento imobiliário?

Compensa fazer portabilidade de financiamento imobiliário?
ícone de calendario

Atualizado:
04/01/2022

ícone de calendario

Publicado:
29/11/2021

ícone de relógio

Leitura de
12 min

ícone de conversa

Comentarios
0

Redação CashMe

Redação CashMe


A portabilidade de financiamento imobiliário permite que seja transferido o financiamento de um imóvel que está em uma instituição financeira, para outro banco que garanta melhores condições.

O sonho da maioria dos brasileiros é comprar uma casa e ter o seu próprio imóvel. Seja para morar ou alugar, de modo que possa gerar uma renda extra. 

Financiar um imóvel requer um compromisso que pode durar por décadas, uma vez que as quantidades de prestações de um imóvel podem chegar a mais de 30 anos. No entanto, você sabia que o financiamento do seu imóvel não precisa ficar “preso” ao banco que você financiou o bem? Desde 2006, existe a possibilidade de realizar a portabilidade de financiamento imobiliário para outra instituição financeira. 

Mas será que essa modalidade compensa? Você sabe como fazer a portabilidade de crédito imobiliário e quais são as regras? Este conteúdo especial irá abordar tudo sobre esta modalidade. 

Navegue pelo conteúdo:

O que é portabilidade de financiamento imobiliário? 

De forma prática e sucinta, a portabilidade de financiamento imobiliário é quando se faz a transferência de financiamento de um imóvel, a pedido do cliente, de uma instituição financeira para outra. 

Isso acontece quando uma pessoa opta por esse tipo de crédito, buscando melhores condições de financiamento do imóvel, cujo as condições estejam mais vantajosas em comparação ao contrato original da outra instituição financeira. 

Isto é, se você comprar um imóvel hoje de forma financiada, isso não quer dizer que você precisará estar preso à instituição financeira original até o fim das parcelas nas mesmas condições. 

Você pode continuar buscando sempre melhores condições com taxas de juros mais baixas ou outras formas de negociação mais vantajosas e migrar o seu contrato de financiamento para outro banco. 

Portabilidade de financiamento imobiliário: Quais as vantagens e desvantagens?

É bem comum se deparar com uma variação nas taxas de juros para financiamento imobiliário flutuarem bastante. Alguns especialistas do mercado de imóveis, indicam que quando as taxas de juros estão mais baixas, torna-se mais vantajoso realizar a portabilidade de financiamento imobiliário. 

Porém, antes de fechar qualquer tipo de troca de instituição financeira, é importante realizar as simulações com outros bancos, realizando a comparação da proposta simulada e do contrato de financiamento que você possui atualmente.

Em entrevista para a Agência Brasil, o professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV) Pedro Seixas, diz que quanto mais próximo ao fim do contrato de financiamento do imóvel, menores serão os benefícios, visto que o cliente já pagou grande parte do financiamento.

A portabilidade de financiamento imobiliário pode ser um bom negócio, porém é preciso ficar de olho nas vantagens e desvantagens que esse recurso possui. Confira as principais:

Vantagens

  • Possibilidade de reduzir o valor das parcelas do financiamento com as quedas de juros;
  • Ter mais chances de melhorar as condições para pagamento do crédito imobiliário;
  • Investir o dinheiro economizado em melhorias para a residência ou realizar outros investimentos financeiros;
  • Mais liberdade para comparar, pesquisar e escolher qual a melhor instituição financeira para a qual você deseja realizar a portabilidade;
  • Não será obrigatório abrir uma conta no banco, independentemente do banco selecionado.

Desvantagens

  • Arcar com os custos de cartório, uma vez que será realizado um novo contrato de alienação fiduciária, ou seja, realizar a transferência do bem com confiança;
  • O banco receptor da portabilidade do imóvel financiado, pode solicitar uma reavaliação do imóvel com valores atualizados. Isso pode se tornar um ponto crucial e tornar a negociação desvantajosa;
  • Um contrato que está prestes a ser encerrado pode não compensar, uma vez que o cliente já pagou grande parte dos débitos. Sendo mais vantajoso renegociar o restante da dívida com o banco em que o financiamento se encontra;
  • Não encontrar uma outra instituição financeira com taxa de juros mais atrativa no mercado.

Por que a portabilidade de financiamento imobiliário vem crescendo?

Devido ao status atual do país e como a pandemia impactou a economia nacional desde 2020, o brasileiro passou a ter contas mais apertadas e a renegociar dívidas. A portabilidade de financiamento imobiliário foi uma das mais altas. De acordo com o jornal O Globo, houve uma alta de 144,1% em março de 2021

Em março de 2020, foram registrados 3.606 pedidos de portabilidade de financiamento do imóvel, somando o Sistema Financeiro Habitacional (SFH), com juros limitados e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Em comparação com o mesmo período em 2021, foram realizados 8.803 pedidos de portabilidade.

A portabilidade do financiamento é sempre vantajosa se o consumidor consegue reduzir a taxa de juros, principalmente quando ainda falta muito tempo para o vencimento do contrato. 

Uma vez apresentada as vantagens e desvantagens de se realizar a portabilidade de financiamento do imóvel, alguns casos, de acordo com especialistas, o mais indicado é continuar com o banco de origem do financiamento e tentar renegociar a dívida. 

Realizando uma negociação deste modo, evita-se que o consumidor tenha que passar por uma nova avaliação de crédito e também de arcar com os custos do procedimento.

Porém, se você já tentou renegociar a dívida com a instituição financeira e, ainda assim, as condições continuam a não agradar, veja abaixo o passo a passo para fazer a portabilidade de financiamento imobiliário com outras instituições.

Passo a passo de como fazer portabilidade de financiamento imobiliário

Uma dica valiosa que muitos especialistas dão para quem deseja realizar o financiamento imobiliário é ficar de olho nas taxas de juros da Selic. A Selic é a taxa básica de juros da economia e o principal instrumento utilizado pelo Banco Central (BC) para política monetária e controle da inflação. 

A Selic influencia todas as taxas de juros do Brasil, como os juros de financiamento e aplicações financeiras, e a taxa de juros dos empréstimos. A sigla vem de Sistema Especial de Liquidação e de Custódia, sendo um sistema com infraestrutura do mercado financeiro administrado pelo Banco Central. 

Isso mostra que, para realizar a portabilidade de financiamento imobiliário é importante estar de olho nas variações de juros da Selic, ou seja, quando estiverem baixas, começar a pesquisar as melhores condições para a transferência de propriedade. Neste site do Banco Central do Brasil é possível acompanhar diariamente a taxa Selic.

Para tirar as dúvidas de quem quer saber como fazer a portabilidade de financiamento imobiliário, os passos são os seguintes:

1. Burocracia: Atualizar os documentos

O primeiro passo é ter uma cópia atual do contrato com o saldo devedor atualizado e a data de vencimento da última operação. Também é necessário fazer a apresentação de documentos para solicitar a portabilidade, sendo eles:

  • Cadastro de Pessoa Física (CPF);
  • Número de telefone;
  • Endereço da nova instituição financeira;
  • Número do contrato original;
  • Três datas referenciais para o cálculo do saldo devedor;
  • Base de remuneração ou índice de preço a serem usados;
  • Proposta de crédito da instituição financeira nova, que deve conter o prazo da operação, as taxas de juros (efetiva, anual e nominal), o CET (Custo Efetivo Total), o valor das parcelas e o método de pagamento.

2. Fazer simulações

Diversas instituições financeiras possuem em seus sites um local específico para que você faça as simulações de financiamento imobiliário e com qual taxa de juros trabalham. Fique de olho e guarde as melhores ofertas. 

3. Entrar em contato com o novo banco

Hora de iniciar o contato com as instituições financeiras que mais agradaram na simulação e contar o seu desejo de realizar uma portabilidade de financiamento imobiliário com eles. O banco enviará uma nova proposta a partir dos documentos que você encaminhar.

4. Fazer a solicitação de portabilidade

Uma vez decidido qual será o novo banco escolhido para o financiamento, é necessário falar com a instituição financeira que atualmente possui o seu contrato e requisitar o pedido de portabilidade com Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP). Podemos sentir emoções fortes nesse momento!

5. Analisar a contraproposta

Feito o registro na CIP, o banco que detém o seu contrato não quer te perder, por isso ele terá até cinco dias úteis para oferecer uma proposta de renegociação com condições mais vantajosas. Atenção: se você aceitar o que o banco propor, todo o processo de portabilidade é interrompido. 

6. O novo contrato

Se for contratada a portabilidade do financiamento, o banco que detinha o contrato enviará as informações da operação para a nova instituição financeira dar sequência e finalizar o processo. A partir deste momento o novo banco irá assumir os débitos do contrato original.

7. Finalização

Se tudo ocorreu bem como o planejado, o antigo banco terá cerca de 2 dias úteis para enviar um documento para a nova instituição financeira comprovando que a portabilidade foi efetivada com sucesso. 

Quais são os custos para realizar a portabilidade?

Assim como já informamos, é capaz de alguns procedimentos custosos serem envolvidos durante o processo de portabilidade. Esses custos geralmente são de: 

De acordo com o Banco Central, se o cliente não tiver nenhum relacionamento com a instituição que fará a concessão do novo crédito, novas tarifas podem ser adicionadas para que seja realizado o cadastro de início de relacionamento. 

Existem mais outras três possibilidades de cobrança de tarifa pela liquidação antecipada da operação que são:

  • Contratos assinados antes de 10 de dezembro de 2007, podem ter uma tarifa cobrada no momento em que a liquidação for realizada. Porém, essa cobrança deve estar prevista no contrato;
  • Contratos que foram assinados a partir de 10 de dezembro de 2007, está vedada a cobrança de tarifa de liquidação antecipada. No entanto o cliente deve ser ou pessoa física, microempresa ou empresa de pequeno porte;
  • Contratos assinados entre os períodos de 8 de setembro de 2006 e 9 de dezembro de 2007, para que exista uma cobrança de tarifa, é necessário que o valor máximo a ser cobrado conste no contrato.

Trazendo os valores para o texto, em uma financiamento imobiliário, sendo ele a garantia do empréstimo, a avaliação dos bancos pode ter um custo médio de R$ 3.000, que pode variar de região do Brasil. O mais indicado é durante o contato com a instituição financeira questionar o valor. A avaliação é que de fato certifica se o valor do imóvel vale o preço que está atrelado ao crédito.

Assim como os custos de avaliação, os custos de cartório também podem ter uma variação de acordo com a região. Na região de São Paulo, os custos de cartório são aproximadamente de R$ 800,00. No entanto, o melhor a se fazer é entrar em contato com o cartório da sua cidade e checar os valores que podem ser diferentes do informado.

Há empresas que realizam esse tipo de trabalho para seus clientes que não possuem tempo para fazer essas pesquisas. Afinal, realizar a portabilidade de financiamento de imóvel é uma tarefa que exige do proprietário disposição, muitas ligações e trocas de e-mails. Claro, é necessário colocar na ponta do lápis se este tipo de serviço é vantajoso no final das contas. 

Uma informação importante está na possibilidade de usar o FGTS para amortizar parcelas ou o saldo devedor do financiamento imobiliário para imóveis residenciais avaliados em até R$ 1,5 milhão. No entanto, esse processo deve contemplar  todas as regras e premissas de uso do FGTS.

Como simular portabilidade de financiamento imobiliário

Agora que você já sabe quais os primeiros passos para fazer sua portabilidade, está na hora de saber como simular portabilidade de financiamento imobiliário. Geralmente, é possível fazer essas simulações nos próprios sites das instituições financeiras que realizam o financiamento de imóveis. 

Por meio da simulação de transferência de crédito é possível ver como sua dívida, levada para um novo banco, pode oferecer condições mais vantajosas de economia e de relacionamento. 

A simulação de portabilidade do financiamento do imóvel basicamente requer cerca de 5  informações:

  • Banco atual do financiamento;
  • Valor do imóvel;
  • Saldo devedor atual;
  • Prazo restante em meses;
  • Valor da parcela atual.

Essas são as informações principais que podem ser requisitadas durante a sua simulação realizada. Para realizar essa simulação é muito fácil. Basta acessar o site do Google e digitar no campo de busca “Simulador de portabilidade de financiamento imobiliário”. Aparecerá dezenas de sites indicando que podem realizar a simulação. 

A escolha de qual dos sites você pode fazer a simulação fica a seu critério, assim você pode selecionar qual foi o site quem te apresentou o melhor resultado. 

Aqui na CashMe, por exemplo, nós temos uma área para simulação de empréstimos para o financiamento da casa própria. A partir dos dados fornecidos para o empréstimo, você tem acesso ao valor da primeira parcela, valor da renda necessária para o empréstimo, qual a taxa de juros de acordo com a IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), ou seja, a inflação; e qual o sistema de amortização da dívida.

Como declarar portabilidade de financiamento imobiliário no Imposto de Renda?

Uma dúvida recorrente que pode surgir anualmente é como fazer a declaração do financiamento no Imposto de Renda. Durante o preenchimento das  informações é necessário ter cautela para preencher as informações de maneira correta, tomando cuidado para não cair na malha fina e ter um grande problema futuro. 

O financiamento imobiliário deve ser preenchido no I.R na aba “Bens e Direitos” do formulário. Os códigos para apartamentos são “11”, para casas, “12” e os terrenos, “13”. 

No campo “Discriminação” você deve detalhar todas as informações, como forma de pagamento, valor pago na entrada, quanto do FGTS foi investido e quanto do valor foir financiado. 

O financiamento não deve ser lançado como uma dívida no Imposto de Renda, uma vez que não há como incluir o valor final do imóvel. Isso acontece, pois o financiamento pode ser contraído em 30 anos e quitado em 15 anos, por exemplo.

O valor final vai sendo construído ao longo dos anos e ao ser quitado, este valor já será naturalmente ativado na declaração do Imposto de Renda.

Quais bancos aceitam portabilidade de financiamento imobiliário

Parte da pesquisa no momento de se realizar a portabilidade de financiamento do imóvel é escolher qual banco tem as melhores condições de financiamento. Para isso, o banco escolhido precisa pertencer ao SFN (Sistema de Financiamento Nacional).

Diversos bancos tradicionais aceitam realizar a portabilidade de financiamento, assim como as fintechs. O termo fintech é uma abreviação para financial technology (tecnologia financeira, em tradução). São startups ou empresas que desenvolvem produtos financeiros totalmente digitais, onde a tecnologia é o principal diferencial em comparação com as empresas tradicionais. 

Durante a escolha do banco para realizar a portabilidade do financiamento é importante encontrar a instituição com o melhor tipo de operação, com condições mais vantajosas em relação ao contrato atual.

Um bom relacionamento com as instituições financeiras é um dos fatores que irão influenciar bastante nas melhores ofertas, como taxas e prazos. Além das condições burocráticas, busque se atentar a outros tipos de benefícios que fogem à condições de negócio, mas também de como tratam a experiência com o consumidor, como: 

  • Atendimento e suporte ao cliente;
  • Transparência das informações dadas ao consumidor;
  • Facilidade de acesso digital: possibilidade de resolver problemas sem a necessidade de comparecer a uma agência.

Abaixo apresentamos alguns bancos que podem conceder portabilidade de financiamento, que você pode fazer a simulação nos sites ou diretamente nas agências.

Banco do Brasil

Um dos bancos tradicionais e que realizam a portabilidade de financiamento de seu imóvel. O banco afirma manter o mesmo valor e prazo do contrato com a instituição de origem e deixar isento o valor do imposto sobre operações (IOF). 

A simulação do crédito imobiliário pode ser realizada no próprio site da instituição.

Banco Inter

O Banco Inter faz parte de uma das instituições fintechs do Brasil. Atualmente, as taxas de juros trabalhadas estão em 8,20% a.a + TR (Taxa Referencial). Segundo a instituição, é a menor variação histórica. 

No Banco Inter todo o processo de contratação é digital. Para quem busca otimizar o tempo e processos mais rápidos, essa é uma solução interessante. 

A simulação de portabilidade pode ser realizada no site da própria instituição financeira.

Banco Santander

O Santander é uma instituição financeira reconhecida por ter diversas opções de crédito para financiamento. Realizando o procedimento com essa instituição, as taxas de juros são à partir de 8,99% a.a + TR. 

Ao iniciar a simulação no site, você será enviado para uma avaliação de crédito. Uma vez aprovado, os documentos para realizar o processo serão requisitados.

Para realizar a simulação basta acessar o site da instituição.

Caixa Econômica Federal

Bem comum associar qualquer financiamento de imóveis com a Caixa Econômica Federal. Assim como as outras instituições, ela permite que você realize a portabilidade do crédito do imóvel analisando as condições propostas.

Não há informações abertas ao público referente à taxa de juros cobrada pela instituição, sendo exibida somente após a simulação no site da organização

Banco Itaú

Mais um banco tradicional que permite realizar a portabilidade do imóvel. O Itaú possui uma diversidade de produtos disponíveis para os clientes e é reconhecido por ser um dos mais acessíveis para quem deseja realizar um financiamento. 

Uma das vantagens da realização da portabilidade com o banco é de não existir cobrança de tarifa de portabilidade. No entanto, será avaliado o imóvel e gerando cobrança da tarifa de avaliação de bens dados em garantia.

Diferente dos outros bancos, o Itaú não possui uma página para realizar a simulação de portabilidade, porém dúvidas podem ser respondidas por meio da página de perguntas e respostas.

CashMe

Aqui na CashMe é possível realizar o financiamento imobiliário SFI, trabalhando com uma base de juros pós-fixada à partir de 0,95% a.m. + IPCA, prazo de até 240 meses para pagamento e possibilidade de pagar a primeira parcela em até 3 meses.

Este já é um tipo de financiamento para quem deseja realizar o sonho de ter a própria casa ou estabelecimento comercial.

Conclusão

A portabilidade de financiamento imobiliário é uma operação de crédito feita a pedido do cliente, para trocar o financiamento de origem de uma instituição financeira para outra. Em busca de opções mais vantajosas em relação ao contrato inicial, muitas pessoas utilizam esse procedimento para diminuir as taxas de juros e ter melhores prazos. 

Este artigo contemplou as principais dúvidas geradas por quem está desejando trocar de instituição financeira e deseja saber se compensa fazer portabilidade de financiamento imobiliário. 

Este artigo ajudou você ou conhece alguém que está buscando por soluções como essa? Então compartilhe este conteúdo em suas redes sociais.


Redação CashMe

Escrito por Redação CashMe

Equipe de redação de CashMe. Todos os conteúdos são revisados por especialistas do ramo e atualizados periodicamente.


Separamos mais essas notícias para você:

Faça seu comentário!

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

A CashMe utiliza cookies para melhorar a funcionalidade e o desempenho deste site, para mais informações acesse nossa Política de Privacidade.