tipos de financiamentos imobiliários

Conheça todos os tipos de financiamentos imobiliários disponíveis

28 jun 2023
15min de leitura

Existem muitos tipos de financiamentos imobiliários. Conhecer cada um deles é importante para economizar na hora de comprar a sua casa, terreno ou apartamento!

Um levantamento feito pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostrou que o volume de financiamentos imobiliários chegou a R$ 179,2 bi no ano passado. Isso mostra a força que os muitos tipos de financiamentos imobiliários têm no mercado brasileiro.

A compra de um imóvel costuma ser um projeto bem planejado, já que o preço dessas propriedades é alto, quando comparado à renda da maioria das pessoas.

É por isso que os compradores precisam entender as diferenças entre os tipos de financiamentos imobiliários que existem no mercado — principalmente, em um momento em que a taxa básica de juros está em dois dígitos.

Financiamento direto com a construtora ou incorporadora

Durante a construção de um empreendimento imobiliário, como um condomínio, existe a participação de muitas empresas.

A incorporadora é o empreendimento responsável por comprar um grande terreno, desenvolver e comercializar o empreendimento imobiliário. A construtora é quem executa a obra e, para que o consumidor tenha capital para realizar a compra, existe o intermédio do banco que emprestará o dinheiro.

Contudo, muitas construtoras e incorporadoras estão assumindo o papel da empresa financeira, financiando os imóveis que constroem e comercializam.

Como funciona esse tipo de financiamento?

De forma semelhante ao financiamento imobiliário comum. Em vez do cliente procurar um banco que aprove o pedido de crédito, esse negócio será feito diretamente com a construtora.

Quais são as vantagens e desvantagens?

Entre os tipos de financiamentos imobiliários, esse é um dos que permite maior comprometimento da renda.

Os bancos não aprovam financiamento quando mais de 30% da renda mensal do comprador será comprometida no pagamento das mensalidades. Essa é uma medida preventiva para evitar o endividamento.

O problema é que muitos brasileiros trabalham como autônomos e têm uma renda variável, nem sempre conseguindo comprovar a sua capacidade de pagamento, ainda que ela exista.

Nesse caso, as construtoras costumam ser mais flexíveis, permitindo que até 40% da renda seja comprometida nesse negócio — é claro que isso pode variar de empresa para empresa.

Além disso, essa opção permite que brasileiros que vivam fora do Brasil e não tenham uma vida bancária no país comprem imóveis aqui.

Já a principal desvantagem é que o uso de FGTS para amortizar a dívida ou dar de entrada no financiamento não é permitido, ao contrário das opções do Minha Casa Minha Vida, por exemplo.

As taxas de juros também podem ser mais altas, mas isso deve ser verificado em cada empresa, pois pode variar muito.

Contudo, assim como em outras modalidades de financiamento imobiliário, é possível amortizar a dívida, reduzindo os custos dos juros.

É muito importante que o comprador faça uma pesquisa profunda sobre o passado da construtora, se ela entrega imóveis no prazo, se os imóveis têm qualidade etc.

Dessa forma, o consumidor se previne de frustrações, já que essa empresa concentrará todas as etapas da compra.

Financiamento por meio de bancos

O financiamento por meio de bancos é a opção mais popular de financiamento imobiliário.

Ainda que a Caixa seja o banco que mais concentre os financiamentos, devido ao programa Minha Casa Minha Vida, é possível financiar imóveis também pelas outras instituições bancárias.

Como funciona esse tipo de financiamento?

Entre os tipos de financiamentos imobiliários que existem, esse é o mais simples de compreender, pois é o mais comum.

A pessoa interessada em comprar um imóvel faz uma simulação de financiamento junto ao banco e, caso concorde com as condições oferecidas pela instituição, o banco transfere o crédito ao vendedor do imóvel, fechando o negócio entre as partes.

Nesse caso, o carnê de financiamento funciona como uma escritura imobiliária que garantirá o direito de registrar a propriedade do imóvel em sua matrícula, depois que ele quitar a dívida.

Quais são as vantagens e desvantagens?

A principal vantagem é o acesso ao imóvel. A maioria das pessoas levaria muitos anos para juntar capital para comprar um imóvel à vista. Por isso, ao financiar, o comprador tem acesso rápido ao imóvel.

A segunda vantagem são os valores. É verdade que as mensalidades podem não ser baratas, mas os aluguéis também não são. Aliás, em muitos casos, o preço das mensalidades é mais barato do que os custos com locação.

A terceira vantagem é a possibilidade de amortizar a dívida. Dessa forma, o custo com os juros cai consideravelmente — esse é o melhor cenário, considerando que o custo com os juros é a principal queixa de quem financia.

A principal desvantagem está na aprovação do financiamento, que nem sempre é simples. Quanto melhor a relação do cliente com o banco, melhores podem ser as condições de financiamento conseguidas.

É preciso comprovar capacidade de pagamento, sendo que no máximo 30% da renda mensal da família pode ser comprometida com as mensalidades. Também é preciso estar com o nome limpo, o que é um grande problema para os milhões de brasileiros que estão com seus nomes na lista de inadimplentes.

Se esse é o seu caso, o nosso artigo Como negociar dívidas: confira o guia completo pode lhe ajudar!

Uma outra desvantagem é a execução da dívida em caso de inadimplência. Os bancos têm o direito de colocar o imóvel para ser vendido em leilões, por exemplo.

Contudo, essa prerrogativa também ocorre em muitos outros tipos de financiamentos imobiliários.

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Consórcio imobiliário  

Incluímos o consórcio imobiliário neste artigo, pois ele também é uma forma popular de comprar imóveis. Contudo, ele não faz parte dos tipos de financiamentos imobiliários existentes, uma vez que ele não é um financiamento. Não entendeu? Nós explicamos!

O financiamento serve para que o comprador tenha acesso a todo o capital que ele precisa para comprar um imóvel, certo?

Nessa modalidade, quem oferece o capital é o banco, que faz isso em troca do pagamento de juros. Mas, no consórcio imobiliário é bem diferente.

Nele, um grupo de pessoas junta dinheiro para que todos comprem seus imóveis. Essa soma é feita pelo pagamento de mensalidades.

Em datas pré-definidas, alguns participantes têm acesso ao dinheiro necessário para comprar o imóvel por meio de sorteios das chamadas “cartas de crédito”.

Mesmo que uma pessoa não seja sorteada, ela terá acesso à carta de crédito no período que constar no seu contrato.

Todos seguirão pagando as mensalidades até o fim do contrato, que tem como objetivo fazer com que todos os participantes tenham acesso aos seus imóveis.

Você sabia que o consórcio é uma criação brasileira? Ele surgiu na década de 1960, quando um grupo de funcionários do Banco do Brasil queria comprar carros, mas, sem acesso ao crédito, eles decidiram juntar dinheiro entre eles para adquirirem os automóveis.

A ideia se espalhou e hoje existe consórcio de uma infinidade de coisas, até de cirurgias plásticas. Essa modalidade de compra também se tornou comum no exterior.

Como funciona esse tipo de financiamento?  

Existem empresas autorizadas pelo Banco Central a administrarem os recursos de um consórcio. Isso dá segurança e transparência ao negócio.

Em um consórcio não há cobrança de juros, pois o dinheiro não precisa ser remunerado.

Contudo, existe a cobrança de taxas pela administração do capital, além de taxas que reajustam o valor em relação à inflação do período. Muitos bancos, inclusive, oferecem esse tipo de serviço.

Para saber se você está fazendo um bom negócio, compare o valor do CET dos contratos de cada instituição.

Você não sabe o que é CET? Então, não deixe de ler este artigo.

Quais são as vantagens e desvantagens?

A principal vantagem é o valor das parcelas. Elas costumam ser menores do que os valores do financiamento e também podem custar menos do que o aluguel que o indivíduo está pagando.

Uma outra vantagem é que não é necessário dar um valor de entrada, como em muitos tipos de financiamentos imobiliários, em que é exigido 30% do valor de imóvel na entrada.

Embora seja verdade que não existe a cobrança de juros nos consórcios, é importante frisar que há a cobrança da taxa de administração.

Além disso, o índice que costuma ser usado para corrigir o impacto da inflação nesses contratos é o Índice Nacional de Custos de Construção (INCC). Em 2022, ele ficou em 9,4%.

Todos os valores acompanharão as mensalidades pagas pelo consumidor até que ele quite o seu contrato.

Entre as desvantagens, citamos a contemplação das cartas de crédito. A pessoa pode ser sorteada no primeiro mês, livrando-se do aluguel. Mas, ela também pode ser sorteada apenas no último mês do consórcio.

Isso quer dizer que durante muitos anos, ela teve que arcar com os custos da sua moradia e também do consórcio — até porque, se ela não pagar as parcelas, ela não terá direito de participar dos sorteios.

Por isso, muitos clientes acabam recorrendo aos leilões de cartas de crédito, em que dão lances para obterem o crédito e comprarem seus imóveis.

Ainda que a pessoa tenha sido contemplada, ela precisará pagar as mensalidades do consórcio em dia. Caso haja atrasos, a administradora pode judicializar a cobrança e o morador pode ter que sair do imóvel.

Empréstimo com garantia de imóvel

O empréstimo com garantia de imóvel pode ser uma forma de quitar dívidas, como financiamentos imobiliários, mas ele também não é considerado um tipo de financiamento imobiliário.

Como funciona esse tipo de financiamento?

Nessa modalidade de empréstimo, a pessoa oferece um imóvel como garantia. Esse imóvel pode, inclusive, estar financiado.  

É possível obter até 60% do valor de venda do imóvel em capital emprestado.

Quais são as vantagens e desvantagens?

A principal vantagem são as condições de pagamento. A primeira mensalidade só será paga em três meses e a dívida pode ser parcelada em até 240 vezes.

Como o cliente oferece um bem como garantia, o risco de inadimplência cai consideravelmente para a empresa que está emprestando o dinheiro — isso faz com que os juros despenquem.

Quando comparada a outras modalidades de crédito, o empréstimo com garantia de imóvel custa até 12 vezes menos para o consumidor.

Uma outra vantagem é que todo esse processo pode ser feito pela internet, dentro dos canais oficiais das empresas que oferecem o serviço, como o site da CashMe.

Aliás, você pode simular esse empréstimo agora mesmo, sem compromisso nenhum.

A desvantagem está no fato de que não é possível comprar o primeiro imóvel usando esse empréstimo, pois a pessoa precisa ter pelo menos um imóvel financiado para solicitar o dinheiro emprestado com as condições de pagamento mais baratas.

Financiamento por meio de cooperativas de crédito

Desde 2019, as cooperativas de crédito estão autorizadas pelo Banco Central a ofertarem crédito imobiliário.

Uma cooperativa de crédito é uma entidade que fornece crédito aos seus associados, também conhecidos como “cooperados”.

Para ser um cooperado, a pessoa não precisa morar em um local específico ou exercer uma profissão predeterminada. Basta pagar a taxa cobrada para se associar à cooperativa, um valor que costuma ser de menos de R$100.

A maior parte dos recursos das cooperativas era usado para o desenvolvimento de uma atividade fim, como é o caso das cooperativas agrícolas. Nesse caso, os cooperados buscavam recursos para a compra de insumos.

No entanto, desde 2019, essas entidades estão autorizadas a oferecer o serviço de Caderneta de Poupança.

Como esses recursos financiam linhas de financiamento imobiliário, elas também estão autorizadas a oferecer financiamento imobiliário.

Como funciona esse tipo de financiamento?

Antes de se tornar um cooperado, vale a pena verificar se a cooperativa já oferece esse serviço, pois nem todas oferecem. Nesse caso, o consumidor também pode fazer simulações de crédito entre várias cooperativas.

Quais são as vantagens e desvantagens?

A principal vantagem é o valor das taxas de juros. Os valores cobrados pelas cooperativas costumam ser até 40% menores do que os valores praticados pelos bancos — mas isso não é uma regra. É importante pesquisar e comparar as taxas de juros sempre.

Entre as desvantagens está o atendimento prestado pela cooperativa, já que muitas entidades não estão devidamente preparadas para atenderem os clientes nessa nova modalidade de serviço.

Por isso, é importante escolher com cautela a cooperativa. Essas empresas estão autorizadas a fazer muitos tipos de financiamentos imobiliários, mas, nem todas têm uma boa infraestrutura de atendimento ao cliente — o que pode ser um problema durante o período do financiamento.

Programas habitacionais do governo

Entre os tipos de financiamentos imobiliários mais usados no Brasil, destacamos aqueles que estão relacionados aos programas habitacionais dos governos municipais, estaduais e, claro, do Governo Federal.

Nem todos os programas habitacionais são financiamentos. Alguns são subsídios, em que o governo ajuda o participante a pagar a entrada do seu imóvel.

Em outros programas, prefeituras fazem o intermédio da negociação com as construtoras, em busca de descontos aos inscritos.

Já o Minha Casa Minha Vida (MCMV) é a linha de financiamento imobiliário mais popular do Brasil.

As linhas de financiamento imobiliário oferecidas pelos governos costumam estar atreladas ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), criado em 1964 para ajudar os brasileiros a comprarem o seu primeiro imóvel.

Além do SFH, existe o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) que é mais usado por investidores ou por pessoas que querem comprar imóveis comerciais, por exemplo.

Como as diferenças entre SFH e SFI são muitas, recomendamos que você leia um material especial que preparamos sobre o tema.

Como funcionam esses programas?

Cada programa tem suas regras específicas que devem ser consultadas diretamente em seu site oficial.

Aliás, muitas pessoas nem sabem que a sua prefeitura, ou governo do estado, têm programas habitacionais. Procure saber da existência desses programas nos sites dessas entidades.

Quais são as vantagens e desvantagens?

Entre as vantagens, destacamos o acesso ao crédito por pessoas com renda mais baixa. No caso do Minha Casa Minha Vida, a primeira faixa do programa contempla pessoas com renda bruta de R$ 2.640,00.

Entre as desvantagens, está o fato de que esses programas só atendem as pessoas que ainda não têm imóveis residenciais.

Então, um pequeno comerciante que precisa de um imóvel comercial ou uma pessoa que deseja aproveitar uma boa oportunidade de compra para adquirir um segundo imóvel, não poderá usar esses benefícios.

Além disso, as linhas de financiamento do SFH, não permitem financiar todo o valor do imóvel. É por isso que a compra de imóveis pelo Minha Casa Minha Vida deixa que os trabalhadores usem o FGTS, pois isso ajuda a custear o valor da entrada.

Também é preciso comprovar que se trabalha na cidade em que o imóvel está localizado.

Apesar de ser um programa governamental, o MCMV ainda é um financiamento. No caso de inadimplência, o comprador pode perder o imóvel para a Caixa.

Como escolher a instituição financeira para financiamento imobiliário?

A dica é sempre buscar o contrato mais barato, que tenha o menor CET. Além disso, busque por empresas que tenham um bom serviço de atendimento ao consumidor.

Caso decida financiar diretamente com a construtora, verifique o histórico da empresa, principalmente se estiver comprando na planta. É preciso entender se essa marca tem capital para custear toda a obra, ou se há riscos de o empreendimento ficar parado.

No caso dos consórcios, é interessante entender se vale mesmo a pena aguardar pela contemplação, que pode demorar anos para ocorrer.

Ainda que os consórcios não exijam entrada, a necessidade de comprar uma carta de crédito em um leilão pode fazer você desembolsar uma grande quantia.

Quais são os documentos necessários para solicitar um financiamento imobiliário?

A lista de documentos para financiamento imobiliário inclui a apresentação de documentos pessoais (e cópias) , como:

  • RG;
  • CPF;
  • Certidão de Nascimento ou Casamento;
  • Comprovante de Residência.

Também é preciso apresentar documentos que comprovem a renda, como:

  • Holerite;
  • Extrato de conta-corrente;
  • Declaração de Imposto de Renda;
  • Extrato do FGTS (no caso de financiar pelo MCMV).

Qual é o processo de solicitação de financiamento imobiliário?

Para buscar algum dos tipos de financiamentos imobiliários descritos neste artigo, o interessado deverá procurar uma financeira, como um banco, fazer uma simulação de crédito.

Caso concorde com os valores apresentados nessa simulação, ele deverá enviá-la ao banco que fará uma análise e aprovará ou não o pedido de financiamento.

Obtido o crédito, o banco transferirá os recursos ao vendedor do imóvel, finalizando a compra e permitindo que o comprador se mude para o local.

Conclusão

Existem muitos tipos de financiamentos imobiliários, consórcios e outras modalidades de crédito no mercado financeiro. Cada uma delas traz vantagens e pode ajudar as pessoas a se livrarem dos aluguéis, aumentarem seu patrimônio ou conseguirem dinheiro emprestado a juros baixos.

Cabe a cada comprador avaliar essas possibilidades, escolhendo a que tem o menor custo e consegue lhe atender de maneira mais eficiente. 

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