Averbação de construção: saiba tudo sobre o assunto

Se você pretende iniciar uma obra, saiba que a averbação de construção na matrícula do imóvel é uma etapa obrigatória, visto que esse registro informa todas as alterações de uma propriedade e também serve como base para a atualização de impostos, como o IPTU.

Caso a averbação não seja feita, o proprietário pode ser penalizado com multas e a obra pode ser interditada e até demolida. Continue a leitura abaixo e conheça todos os detalhes sobre o tema. Tenha uma boa leitura!

O que é casa averbada?

Casa averbada é aquela que tem a construção oficialmente registrada na matrícula do imóvel. Isso significa que o cartório de registro reconhece que existe uma edificação naquele terreno. Quando você averba uma construção, ela passa a existir legalmente e pode ser vendida, financiada ou usada como garantia em empréstimos.

Se você pretende iniciar uma obra, saiba que a averbação de construção na matrícula do imóvel é uma etapa obrigatória, visto que esse registro informa todas as alterações de uma propriedade e também serve como base para a atualização de impostos, como o IPTU.

Caso a averbação não seja feita, você pode ser penalizado com multas e a obra pode ser interditada e até demolida. Continue a leitura abaixo e conheça todos os detalhes sobre o tema. Tenha uma boa leitura!

O que é a averbação de construção?

A averbação de construção é uma atualização obrigatória na matrícula do imóvel para constar que existe uma área construída nesta propriedade. Qualquer tipo de alteração realizada no imóvel deve ser averbada, assim você consegue saber o histórico completo desta propriedade.

Além disso, ter uma averbação de construção significa que esse procedimento foi aprovado pelos órgãos responsáveis e está em conformidade com as regulamentações municipais. Esse processo é necessário para transações de compra e venda e financiamentos.

Casa averbada vs casa não averbada: entenda as diferenças

Aspecto	Casa averbada	Casa não averbada
Situação legal	Regular e documentada no cartório	Irregular perante o cartório
Aparece na matrícula?	Sim, consta área construída completa	Não, aparece apenas o terreno
Pode financiar em bancos?	Sim, instituições aprovam	Não, bancos recusam o financiamento
IPTU cobrado	Calculado sobre terreno + área construída	Calculado apenas sobre o terreno
Riscos ao proprietário	Nenhum	Multas, cobrança retroativa, interdição ou demolição
Valor de venda	Valor de mercado integral	Desvalorização de 20% a 40%
Uso como garantia	Aceito em empréstimos com garantia	Recusado pelas instituições financeiras

Quando solicitar a averbação de construção?

Você deve solicitar a averbação de construção após a finalização da obra. No entanto, antes que a obra seja iniciada, precisa requisitar o alvará de construção na prefeitura da cidade.

Após o término da obra, a prefeitura deve fazer a vistoria da propriedade e emitir dois documentos: o Habite-se e a certidão de construção. Com esses documentos, solicite a averbação de construção no cartório de registro de imóveis.

Por que a averbação de construção é importante?

As averbações na matrícula do imóvel são importantes para entender todo o histórico da propriedade, como mudanças de proprietário, se há dívidas pendentes, usufruto, alienações e mais. Assim, ao comprar esse imóvel, você saberá se existe algum impedimento ou irregularidades que possam ser prejudiciais.

Neste sentido, se um imóvel possui a averbação de construção, significa que é uma obra segura e está devidamente regularizada. Além disso, essas atualizações também servem como referência para a atualização de impostos, como o IPTU, afinal, se o imóvel foi construído, certamente o valor da propriedade mudou.

Quais são os riscos de não fazer a averbação de construção?

Se uma propriedade tem uma área construída e não possui a averbação de construção, ela está irregular. Isso pode resultar em multas, interdição do imóvel, cobrança retroativa do IPTU, dificuldades de compra e venda, entre outros. Confira outros riscos abaixo:

Para fins legais, essa construção não existe

Caso uma propriedade tenha uma construção não averbada, para fins legais, essa obra não existe. Portanto, na matrícula do imóvel constará apenas o terreno, o que é passível de multa. Além disso, se deseja comprar esse imóvel, dificilmente alguma instituição irá liberar o financiamento.

Você também não poderá utilizar essa propriedade em empréstimo com garantia de imóvel, que oferece juros menores. Nesse caso, ao adquirir o imóvel irregular, você terá que verificar outras alternativas para o pagamento e regularizar a documentação para evitar maiores problemas.

O imóvel pode ser interditado ou até demolido

Dependendo da construção e infraestrutura, essa obra pode ser interditada ou até mesmo demolida. Isso porque a regulamentação municipal estipula algumas medidas importantes, como recuo da calçada, distância entre vizinhos, altura dos prédios e mais. Além disso, a vistoria da prefeitura verifica a segurança da construção. Sem a averbação, a segurança não é garantida.

Passo a passo completo: como fazer a averbação da construção

Reúna os documentos necessários e compareça ao cartório de registro de imóveis do município para fazer a averbação da construção. Os prazos para análise e ação cartorária podem variar, podendo chegar a até 30 dias.

Veja o processo completo dividido por etapas:

Etapa 1: Antes da obra (preparação)

• Solicite alvará de construção na prefeitura do seu município
• Contrate responsável técnico habilitado (engenheiro civil ou arquiteto)
• Registre ART/RRT no CREA ou CAU (comprovante de responsabilidade técnica)
• Prazo médio desta etapa: 30 a 60 dias

Etapa 2: Durante a construção

• Mantenha o ART/RRT ativo durante toda a obra
• Guarde todas as notas fiscais de materiais de construção
• Acompanhe o pagamento do INSS da obra mensalmente (se aplicável)
• Prazo: conforme cronograma da sua obra

Etapa 3: Após conclusão da obra

1. Solicite vistoria da prefeitura municipal
2. Obtenha o Habite-se (ou Certificado de Vistoria de Conclusão da Obra)
3. Regularize pagamento do INSS da obra, se houver pendências
4. Emita a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS
5. Prazo médio desta etapa: 15 a 30 dias

Etapa 4: No cartório (averbação oficial)

5. Reúna todos os documentos necessários (lista completa abaixo)
6. Compareça ao Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade
7. Protocole o pedido de averbação de construção
8. Pague as taxas cartoriais (valores variam por estado)
9. Aguarde análise e registro oficial na matrícula
10. Prazo médio de análise: 15 a 30 dias úteis

Etapa 5: Após a averbação

• Receba a matrícula atualizada do imóvel
• Atualize os dados do IPTU na prefeitura
• Propriedade totalmente regularizada e pronta para transações

Quais documentos são exigidos para a averbação de construção?

Compareça ao cartório de imóveis e apresente os seguintes documentos para fazer a averbação da construção:

• Habite-se ou alvará de regularização: documento emitido pela prefeitura atestando que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado. Obtido na Secretaria de Obras ou Urbanismo do município.
• Certidão negativa de débitos relativa à construção (CND/INSS): comprova que você pagou as contribuições previdenciárias sobre a obra. Emitida pelo site da Receita Federal após pagamento do INSS da obra.
• Certificado de vistoria e conclusão da obra (CVCO): documento que comprova vistoria técnica da prefeitura. Obtido junto ao Habite-se.
• ART/CREA ou RRT/CAU referentes à execução da obra: Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro ou arquiteto responsável. Emitida no site do CREA ou CAU do seu estado. Custo aproximado: R$ 100 a R$ 500.
• Matrícula do lote: documento original do imóvel antes da construção. Solicite cópia atualizada no cartório de registro de imóveis.
• Requerimento do interessado com firma reconhecida: documento solicitando a averbação, com assinatura reconhecida em cartório. Geralmente o próprio cartório fornece modelo. Constando o valor da obra.

O que é o INSS da obra e como funciona?

O INSS da obra é uma contribuição previdenciária obrigatória que você deve pagar sobre o valor da construção. Funciona como um imposto calculado sobre o custo total da obra, destinado à Receita Federal para garantir direitos previdenciários dos trabalhadores da construção civil.

Principais informações sobre o INSS da obra:

• Alíquota aplicada: de 3% a 5% sobre o valor declarado da obra ou valor de mercado
• Base de cálculo: pode ser o valor declarado por você ou o valor de referência da tabela SINDUSCON do seu estado
• Quando pagar: durante a construção (mensalmente) ou após a conclusão da obra, mas sempre antes de solicitar a averbação
• Obrigatório para: todas as construções novas, ampliações e reformas acima de 70m²

Como emitir a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS:

1. Acesse o site da Receita Federal do Brasil
2. Vá na seção “Emissão de Certidões”
3. Selecione “Certidão Negativa de Débitos – Obra de Construção Civil”
4. Preencha os dados da obra e do proprietário
5. Gere o DARF (documento de pagamento) com o valor calculado
6. Faça o pagamento em qualquer banco
7. Após compensação bancária (2 a 3 dias úteis), emita a CND no mesmo sistema

Importante: você não consegue protocolar a averbação no cartório sem apresentar a CND do INSS. Esse é um documento obrigatório e eliminatório no processo.

Quando não preciso pagar INSS da obra?

Existem algumas situações de isenção:

• Obras residenciais de até 70m² (pode variar por município)
• Construções com mais de 5 anos já concluídas (decadência tributária)
• Obras regularizadas em programas de anistia municipal
• Reformas que não aumentam área construída

Consulte um contador ou a Receita Federal para confirmar se sua obra se enquadra em alguma isenção.

Quanto custa averbar uma construção?

A cobrança da averbação de construção é realizada com base no metro quadrado e na tabela da SINDUSCON de cada estado. Por isso, se deseja saber qual será o custo exato da sua construção, consulte o cartório de registro de imóveis da sua cidade.

Os custos de averbação variam significativamente conforme o estado, município e metragem da construção. Cada cartório segue tabelas específicas regulamentadas pelos órgãos estaduais.

O que está incluído nos custos:

• Emissão do Habite-se e do INSS da obra, caso ainda não tenham sido emitidos
• Regularização da planta por um profissional habilitado, caso a obra tenha sido construída sem projeto aprovado
• Taxas cartoriais para realizar a averbação (variam conforme metragem e valor da construção)
• Emolumentos do cartório de registro de imóveis
• Reconhecimento de firma e autenticações de documentos
• Pagamento do INSS da obra (alíquota de 3% a 5% sobre o valor declarado da construção)

Como calcular o custo da sua averbação:

1. Entre em contato com o cartório de registro de imóveis da sua cidade
2. Informe a metragem total construída
3. Calcule o INSS da obra (3% a 5% sobre o valor da construção)
4. Some os custos de documentação técnica (ART/RRT: aproximadamente R$ 100 a R$ 500)
5. Considere custos extras se precisar regularizar projeto ou obter Habite-se retroativo

Importante: solicite orçamento detalhado no cartório antes de iniciar o processo. Os valores podem variar bastante entre diferentes municípios.

Quanto tempo demora o processo de averbação?

O prazo médio para conclusão completa do processo de averbação varia de 15 a 30 dias úteis após o protocolo no cartório. No entanto, esse tempo pode ser maior ou menor dependendo de alguns fatores.

Fatores que podem atrasar o processo:

• Documentação incompleta ou com erros (volta para correção)
• Pendências no INSS da obra não regularizadas
• Divergências entre metragem declarada e vistoria
• Volume alto de processos no cartório (épocas de maior demanda)
• Necessidade de análise técnica mais detalhada

Como acompanhar o andamento:

Você pode acompanhar o processo diretamente no cartório onde protocolou. Geralmente os cartórios fornecem número de protocolo e você consegue consultar o andamento pelo telefone ou presencialmente. Alguns cartórios modernos já oferecem consulta online pelo site.

Dica para agilizar:

Confira toda a documentação antes de protocolar. Peça a um profissional (despachante ou engenheiro) para revisar os documentos, garantindo que tudo está correto e completo. Isso evita devoluções e retrabalho.

Diferença entre habite-se e averbação de construção

Muita gente confunde habite-se com averbação, mas são processos diferentes e complementares. Entenda cada um:

O que é o habite-se?

O habite-se (também chamado de Certificado de Conclusão de Obra ou CVO) é uma autorização emitida pela prefeitura que atesta que sua obra foi concluída conforme o projeto aprovado e está apta para ser habitada. Ele comprova que a construção segue as normas de segurança e urbanismo do município.

O que é a averbação?

A averbação é o registro oficial no cartório de imóveis que atualiza a matrícula do terreno, incluindo a área construída. É o documento que faz a construção existir legalmente para efeitos de compra, venda, financiamento e garantia.

Qual vem primeiro?

O habite-se sempre vem antes da averbação. Você precisa do habite-se para poder solicitar a averbação no cartório. O fluxo correto é:

1. Conclusão da obra
2. Vistoria e emissão do habite-se pela prefeitura
3. Pagamento do INSS e emissão da CND
4. Averbação no cartório com todos os documentos

Posso ter um sem o outro?

Tecnicamente sim, mas não é recomendável. Você pode ter o habite-se e não fazer a averbação (embora seja irregular e arriscado). Porém, você não consegue fazer a averbação sem ter o habite-se primeiro, pois ele é documento obrigatório no processo.

O que fazer se você comprou ou construiu sem averbação

Se você se encontra nessa situação, saiba que existe solução. Veja o que fazer em cada caso:

Comprei uma casa não averbada, e agora?

Primeiro, verifique se o imóvel tem ao menos o habite-se. Se tiver, o processo de averbação será mais simples. Se não tiver, você precisará regularizar a obra junto à prefeitura antes de averbar no cartório.

Passos para regularizar:

1. Contrate um engenheiro ou arquiteto para fazer levantamento da situação
2. Verifique na prefeitura quais documentos faltam (habite-se, alvará retroativo)
3. Regularize pendências com a prefeitura
4. Pague o INSS da obra (se ainda estiver no prazo legal)
5. Providencie todos os documentos necessários
6. Protocole a averbação no cartório

Construí sem projeto aprovado, posso regularizar?

Sim, é possível regularizar a maioria das construções, mesmo sem projeto inicial. O processo é chamado de “regularização de obra” e envolve:

• Contratar profissional habilitado para fazer levantamento “as built” (como construído)
• Verificar se a construção respeita o código de obras municipal
• Solicitar alvará retroativo ou regularização junto à prefeitura
• Pagar eventuais multas por construção irregular
• Seguir com o processo normal de averbação

Atenção: em alguns casos, se a construção desrespeita recuos obrigatórios ou outras normas urbanísticas graves, pode ser necessário fazer adequações ou até demolir partes da obra.

Minha construção tem mais de 20 anos, ainda consigo averbar?

Sim, construções antigas também podem ser averbadas. Na verdade, quanto antes regularizar, melhor. O processo para obras antigas pode incluir:

• Para obras com 5 a 10 anos: processo normal, mas pode haver cobrança de multa por averbação tardia
• Para obras com 10 a 20 anos: pode ser necessário laudo técnico de engenheiro atestando condições da construção
• Para obras com mais de 20 anos: possível aplicar decadência tributária do INSS (não precisa pagar). Consulte contador para confirmar

Muitos municípios oferecem periodicamente programas de anistia ou regularização facilitada. Fique atento aos editais da sua prefeitura.

Posso construir e regularizar depois?

Tecnicamente você consegue construir sem aprovar projeto e regularizar depois, mas não recomendamos. Os riscos incluem:

• Multas pesadas por construção irregular
• Possibilidade de embargo ou interdição da obra durante a construção
• Risco de não conseguir regularizar se a obra desrespeitar normas
• Custo de regularização costuma ser maior que fazer certo desde o início
• Perda de tempo e estresse com processos administrativos

O mais seguro é sempre aprovar o projeto antes, obter o alvará de construção e fazer tudo regularizado desde o começo.

Perguntas frequentes sobre averbação de construção

É obrigatório averbar toda construção?

Sim, qualquer construção que altere a área edificada do imóvel deve ser averbada. Isso inclui casas novas, sobrados, ampliações, garagens fechadas e qualquer edificação permanente. Reformas que não aumentam área construída geralmente não precisam de averbação.

Posso vender uma casa sem averbação?

Tecnicamente você pode vender, mas terá sérias dificuldades. Bancos não financiam imóveis sem averbação, então o comprador precisaria pagar à vista. Além disso, você corre risco de ser acionado futuramente por vício oculto ou ter problemas com o registro da escritura em cartório.

Quanto tempo após a obra devo averbar?

O ideal é averbar logo após obter o habite-se, num prazo de 30 a 60 dias. Quanto mais tempo passar, maior o risco de multas e cobrança retroativa de IPTU sobre a área construída. Além disso, o INSS da obra precisa ser pago dentro de prazos específicos para evitar juros e multas.

O que acontece se eu não averbar?

Você ficará com imóvel irregular, sujeito a multas municipais, interdição da obra, cobrança retroativa de IPTU, impossibilidade de vender ou financiar o imóvel, e em casos extremos, até demolição da construção. A prefeitura pode notificar você a qualquer momento exigindo regularização.

Posso financiar um imóvel não averbado?

Não. Nenhum banco aprova financiamento para imóveis com construção não averbada. A averbação é requisito obrigatório porque comprova que a construção existe legalmente e pode servir como garantia do empréstimo.

Casa não averbada paga IPTU menor?

Sim, inicialmente você paga apenas o IPTU do terreno. Porém, quando a prefeitura descobrir a irregularidade (e eventualmente descobrirá), você será cobrado retroativamente por todo o período que a construção existiu sem averbação, com juros e multas. No final, sai muito mais caro.

Como saber se minha casa já está averbada?

Solicite uma certidão atualizada da matrícula do imóvel no cartório de registro. Nesse documento constará se existe averbação de construção e qual a área construída registrada. Compare com a área real da casa. Se for apenas o terreno ou área menor, não está devidamente averbada.

Quem pode fazer a averbação: proprietário ou qualquer pessoa?

Apenas o proprietário do imóvel (ou seu representante legal com procuração) pode solicitar a averbação. Você não pode averbar construção em terreno de terceiros sem autorização. Em caso de múltiplos proprietários, todos devem assinar a documentação.

A averbação aumenta o valor do IPTU?

Sim, inevitavelmente o IPTU aumentará após a averbação, pois passará a ser calculado sobre o terreno mais a área construída. É o preço da regularidade. Porém, considere que imóvel regular vale mais no mercado e pode ser usado como garantia para conseguir crédito com juros menores.

Construção em terreno rural precisa de averbação?

Sim, construções em área rural também precisam ser averbadas no cartório de registro de imóveis. O processo é similar, mas pode exigir documentação adicional do INCRA e comprovação de que a construção está de acordo com a destinação da propriedade rural.

Preciso de engenheiro para fazer a averbação?

Sim, você precisa da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT de um engenheiro ou arquiteto que assuma a responsabilidade técnica pela obra. Se a construção foi feita sem acompanhamento profissional, precisará contratar um para fazer levantamento “as built” e emitir a ART retroativa.

Quanto custa contratar um despachante para fazer a averbação?

Despachantes especializados em serviços imobiliários costumam cobrar de R$ 800 a R$ 2.500 para cuidar de todo o processo de averbação. O valor varia conforme complexidade do caso, localidade e serviços incluídos. Pode valer a pena se você não tem tempo ou familiaridade com processos cartorários.

Conheça outros tipos de averbação imobiliária

Como dissemos anteriormente, as averbações de imóvel são obrigatórias e devem ser registradas sempre que for necessário para que a matrícula do imóvel permaneça atualizada, facilitando todos os processos posteriores. Conheça outras averbações relacionadas ao mercado imobiliário.

1. Averbação de demolição: todas as demolições devem ser registradas, seja a demolição total ou parcial do imóvel, como cômodos ou andares.
2. Averbação de cancelamento de usufruto: quando outra pessoa adquire o direito da propriedade, ou ocorrer o falecimento do proprietário.
3. Averbação de logradouro: quando há alteração do nome da rua ou outras informações sobre a localização do imóvel.
4. Averbação de casamento: alterações, cancelamento ou exclusão referentes ao casamento do proprietário.

Agora que você aprendeu tudo sobre a averbação de construção e as consequências de não regularizar sua obra, continue aqui no blog e entenda como financiar uma construção em terreno próprio. Até lá!