Realizar o sonho da casa própria construindo em um terreno já adquirido é um projeto emocionante e cheio de possibilidades. E para transformar esse sonho em realidade, é necessário um planejamento financeiro cuidadoso.
O que é financiamento de construção?
O financiamento de construção é uma linha de crédito projetada para cobrir os custos da edificação de um imóvel, seja ele residencial ou comercial, em um terreno já pertencente ao solicitante ou que será adquirido juntamente com o crédito para a obra.
Diferentemente de um empréstimo pessoal ou até mesmo de um financiamento para imóvel pronto, ele está intrinsecamente ligado ao projeto físico da construção.
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Como funciona o financiamento de construção em terreno próprio?
O mecanismo central deste tipo de financiamento, especialmente o oferecido por grandes bancos, baseia-se na liberação progressiva dos recursos. Isso significa que o valor total aprovado não é depositado de uma só vez na conta do mutuário. Em vez disso, as parcelas do crédito são liberadas à medida que a obra avança fisicamente, de acordo com um cronograma pré-aprovado pela instituição financeira.
Como é feita a liberação do financiamento de construção em terreno próprio?
O banco ou agente financeiro realiza vistorias periódicas no canteiro de obras para verificar o progresso e garantir que o dinheiro está sendo empregado conforme o planejado. Essa dinâmica exige um alinhamento constante entre o cronograma físico (a execução da obra) e o cronograma financeiro (a liberação dos recursos). O saldo devedor aumenta a cada liberação, e os juros passam a incidir sobre o montante utilizado até o momento.
Quais os tipos de financiamento de construção em terreno próprio?
Existem, fundamentalmente, duas abordagens principais neste tipo de financiamento:
- Financiamento exclusivo da construção (terreno próprio): quando você já possui o terreno e busca crédito apenas para cobrir os custos da edificação. Neste caso, o banco avalia o terreno como parte da garantia e foca a análise de viabilidade no projeto da obra e na sua capacidade financeira. É comum que, nesta modalidade, o banco possa financiar um percentual mais elevado do custo estimado da obra.
- Financiamento de terreno e construção: para quem não possui o terreno e deseja adquirir o lote e financiar a construção simultaneamente. Esta modalidade é mais complexa e oferecida por um número menor de instituições. O crédito cobre a compra do terreno (geralmente um percentual do valor) e a totalidade ou um percentual do custo da obra. A liberação para a compra do terreno costuma ser a primeira, com o restante liberado conforme o avanço da construção.
Quais os documentos necessários para financiar a construção?
A lista de documentos exigidos pelas instituições financeiras pode variar, mas geralmente inclui:
- Documentos pessoais: RG, CPF, comprovante de estado civil, comprovante de endereço.
- Comprovantes de renda: holerites, extratos bancários, declaração de Imposto de Renda, contratos de prestação de serviço (dependendo da sua fonte de renda).
- Documentação do terreno: matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, certidão de ônus, certidão de quitação de IPTU.
- Documentação da obra: projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura, alvará de construção, memorial descritivo da obra, orçamento detalhado da construção (com cronograma físico-financeiro), ARTs/RRTs dos profissionais responsáveis.
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O que fazer antes de buscar um financiamento de construção?
Tudo começa com um planejamento minucioso. Isso envolve:
- Definição clara do projeto: qual o tamanho da casa? Quantos cômodos? Qual o estilo? Tenha uma ideia bem definida do que você quer construir.
- Elaboração do orçamento detalhado: este é, talvez, o passo mais crítico. Um orçamento preciso inclui custos com projetos, taxas, materiais (discriminados por tipo e quantidade), mão de obra, e uma margem para imprevistos.
- Análise de viabilidade do terreno: avalie as características do terreno (topografia, tipo de solo, etc.) e como elas impactam o custo e a complexidade da obra. Um terreno em declive, por exemplo, exigirá fundações mais caras.
- Documentação do terreno: certifique-se de que o terreno está devidamente registrado no seu nome no Cartório de Registro de Imóveis, com a matrícula atualizada e sem pendências legais ou dívidas (IPTU em dia).
- Projetos aprovados: o projeto arquitetônico e os projetos complementares (estrutural, elétrico, hidráulico) devem ser elaborados por profissionais habilitados (arquitetos e engenheiros) e aprovados pela prefeitura do município onde o terreno está localizado. A aprovação resulta na emissão do Alvará de Aprovação.
- Alvará de execução: após a aprovação do projeto, é necessário obter o Alvará de Execução junto à prefeitura, que autoriza o início da obra. Este alvará exige documentação adicional, como as Anotações/Registros de Responsabilidade Técnica (ART/RRT) dos profissionais envolvidos.
- Escolha de profissionais e materiais: a qualidade da sua construção dependerá diretamente dos profissionais que você contratar (arquiteto, engenheiro, mestre de obras, pedreiros) e dos materiais utilizados. Pesquise, peça referências e formalize contratos. A escolha dos materiais deve equilibrar qualidade e custo, sempre com base no orçamento previamente definido.
Dica da especialista: vale a pena financiar a construção em terreno próprio?
Decidir financiar a construção, em vez de comprar um imóvel pronto, envolve avaliar as vantagens e desvantagens, pesando o que faz mais sentido para suas prioridades e recursos.
- Pontos a favor:
- Personalização total: a principal vantagem é construir uma casa que atende 100% às suas necessidades e gostos.
- Potencial de economia: o custo total da construção em terreno próprio pode ser menor do que o valor de um imóvel pronto equivalente na mesma localização, dependendo do mercado e da eficiência da gestão da obra.
- Materialização do sonho: há uma satisfação única em ver sua casa ser erguida do zero.
- Pontos de atenção:
- Complexidade e gestão: o processo é mais complexo e exige seu envolvimento direto (ou de um profissional de confiança) na gestão da obra, contratação de mão de obra e compra de materiais.
- Riscos de orçamento e cronograma: imprevistos são comuns em obras e podem gerar estouros de orçamento e atrasos. O planejamento detalhado e uma reserva financeira são essenciais.
- Risco da garantia: ao financiar, o terreno (e a construção que será erguida nele) ou o imóvel dado em garantia (no Home Equity) ficam alienados fiduciariamente ao banco, o que significa que você pode perdê-los em caso de inadimplência prolongada. As chances são raras, dado que a instituição possui total interesse em receber o valor financeiro do crédito.
A escolha da melhor linha de crédito dependerá da sua situação financeira, do valor e características do projeto, e da sua tolerância a risco e burocracia. É possível obter a simulação personalizada do financiamento para construção no site da CashMe, em que o terreno não quitado é utilizado como garantia, unificando o saldo devedor do terreno ao crédito tomado para construção.
Passo a passo do financiamento de construção
Embora os detalhes possam variar entre as instituições e o tipo de crédito, o processo geral para financiar a construção em terreno próprio segue uma sequência lógica:
- Planejamento e orçamento: defina o projeto da sua casa, obtenha os projetos complementares e, o mais importante, elabore um orçamento detalhado e realista do custo total da obra. Adicione sempre uma margem para imprevistos (idealmente 10% a 15%).
- Regularização do terreno: certifique-se de que toda a documentação do terreno está em ordem e em nome do proprietário.
- Pesquisa e comparação de opções: explore as diferentes linhas de crédito disponíveis no mercado (crédito imobiliário para construção, Home Equity, programas governamentais) e compare taxas de juros, prazos, custos adicionais (CET – Custo Efetivo Total), percentual financiado e requisitos.
- Análise de crédito e viabilidade: escolhida a instituição, submeta sua proposta. O banco analisará seu perfil financeiro e a viabilidade do projeto e do terreno como garantia.
- Avaliação do projeto e terreno: a instituição financeira irá analisar o projeto arquitetônico, o orçamento e o cronograma, além de realizar uma avaliação do valor do terreno.
- Assinatura do contrato: após a aprovação, o contrato de financiamento é elaborado e assinado pelas partes. Este documento detalha todas as condições do crédito.
- Registro do contrato: o contrato deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis para que a hipoteca ou alienação fiduciária (no caso do Home Equity, por exemplo) seja formalizada.
- Liberação dos recursos (em etapas): no crédito imobiliário de construção, a liberação do dinheiro ocorre conforme o cronograma da obra e mediante vistorias do banco.
- Acompanhamento da obra: gerencie a execução da obra, seguindo o cronograma e o orçamento planejados. Mantenha a documentação organizada para as vistorias do banco, se aplicável.
Planejamento e orçamento na prática
Este é, sem dúvida, o fator mais crítico. Um orçamento preciso e detalhado é a espinha dorsal de qualquer financiamento de construção. Bancos exigem um memorial descritivo e um orçamento que especifiquem cada etapa, material e serviço.
Exemplo de Cálculo Simplificado: imagine que você pretende construir uma casa de 100 m². O custo médio da construção por metro quadrado na sua região é de R$ 2.500.
- Custo Estimado da Obra = Área Construída x Custo por m²
- Custo Estimado da Obra = 100 m² x R$ 2.500/m² = R$ 250.000
Este é apenas um valor base. Um orçamento detalhado incluirá custos com projetos (arquitetônico, estrutural, elétrico, hidráulico), taxas de prefeitura, ARTs/RRTs dos profissionais, impostos, custo dos materiais (discriminados por etapa: fundação, alvenaria, telhado, acabamentos, etc.) e custo da mão de obra (também por etapa ou global).
| Etapa da Obra | Custo Estimado (R$) | % do Total Estimado |
| Projetos e Taxas | 15.000 | 6% |
| Fundação e Estrutura | 50.000 | 20% |
| Alvenaria e Coberta | 40.000 | 16% |
| Instalações (Elétrica/Hidráulica) | 25.000 | 10% |
| Acabamentos (Piso, Pintura, etc.) | 80.000 | 32% |
| Imprevistos (10%) | 25.000 | 10% |
| Total Estimado | 235.000 | 94% |
Nota: Este é um exemplo simplificado. O valor total previsto da obra é de R$ 250.000. A diferença de R$ 15.000 (6%) deve ser detalhada em itens adicionais ou ajustes específicos que não entraram no escopo inicial.
Outras modalidades de financiamento para construção em terreno próprio
Além do crédito imobiliário específico oferecido pelos bancos tradicionais, outras alternativas podem compor a estratégia de financiamento da sua construção em terreno próprio. Citamos as 4 principais abaixo, além da categoria do financiamento para construção, já explorado anteriormente.
Crédito imobiliário bancário (SFH e SFI)
As linhas de crédito oferecidas por bancos, públicas (como a Caixa Econômica Federal) e privadas, são a principal fonte de recursos para muitos projetos de construção. Elas se enquadram em dois grandes sistemas:
- Sistema Financeiro de Habitação (SFH): utiliza recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e do FGTS. Possui limites de valor de avaliação do imóvel e taxas de juros máximas definidas pelo governo. É geralmente mais vantajoso para imóveis residenciais dentro desses limites.
- Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): opera com recursos que não são do SBPE ou FGTS, permitindo maior flexibilidade nas condições. Não há limite de valor de avaliação do imóvel ou de taxas de juros, que são livremente negociadas entre o banco e o cliente. É mais comum para imóveis de alto padrão ou com finalidades não exclusivamente residenciais.
Autofinanciamento e outros recursos próprios
Utilizar suas próprias economias, resgate de investimentos ou venda de outros bens para bancar a construção é uma alternativa que elimina juros e burocracias de terceiros. Essa opção exige um planejamento financeiro impecável e a certeza de que os recursos são suficientes para o projeto completo, incluindo a crucial reserva para imprevistos.
Home Equity
Uma estratégia financeira poderosa para quem já possui um imóvel (quitado ou com saldo devedor baixo) é utilizar o Home Equity, também conhecido como empréstimo com garantia de imóvel.
Nesta modalidade, você coloca um imóvel que já lhe pertence como garantia para obter um empréstimo com taxas de juros significativamente mais baixas do que empréstimos pessoais sem garantia e prazos de pagamento longos.
O grande diferencial é a flexibilidade: o valor liberado no Home Equity não está atrelado às vistorias e ao cronograma específico da construção no outro terreno. Os recursos chegam à sua conta e você tem a liberdade de gerenciar a compra de materiais e a mão de obra conforme sua necessidade e o ritmo da obra.
Essa opção é ideal para quem busca liquidez sem se desfazer do imóvel atual e deseja maior autonomia na gestão financeira da construção, embora implique no risco de perder o imóvel dado em garantia em caso de inadimplência.
Programas governamentais
Alguns programas habitacionais do governo, como linhas específicas dentro do Novo PAC Seleção operadas pela Caixa Econômica Federal, podem oferecer condições diferenciadas (juros subsidiados, prazos estendidos) para a construção em terreno próprio, especialmente para famílias de determinada faixa de renda. É essencial verificar a elegibilidade e os requisitos específicos desses programas.
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Perguntas frequentes sobre financiamento para construção
Selecionamos abaixo as dúvidas mais comuns de quem pretende financiar uma construção. As respostas ajudam a entender melhor as exigências dos bancos, os limites do financiamento e as obrigações do proprietário ao longo da obra.
Qual o percentual máximo que os bancos costumam financiar da construção?
Na CashMe, os valores podem chegar até 50% do valor total de avaliação do imóvel finalizado.
As taxas de juros para financiamento de construção são as mesmas para compra de imóvel pronto?
Tendem a ser similares, mas podem apresentar pequenas variações dependendo da instituição, do sistema utilizado (SFH/SFI) e do risco percebido na operação de construção (que é maior que na compra de um imóvel pronto).
Por que o Home Equity pode ser mais flexível que o financiamento de construção tradicional?
No Home Equity, o valor é liberado para você gerenciar, sem as vistorias bancárias regulares atreladas ao avanço físico da obra específica naquele terreno. A flexibilidade está na gestão direta dos seus recursos.
O que é a carência no financiamento de construção?
Algumas linhas oferecem um período de carência inicial onde você paga apenas os juros e encargos sobre o valor liberado, e o pagamento das parcelas de amortização do principal começa após a conclusão da obra. Na CashMe, a carência é de 3 meses para pagamento da primeira parcela e até 240 meses para pagar o crédito.
Preciso contratar um engenheiro ou arquiteto específico sugerido pelo banco?
Não. Você tem a liberdade de contratar os profissionais de sua confiança, desde que sejam habilitados em seus respectivos conselhos (CREA para engenheiros, CAU para arquitetos) e emitam as ARTs/RRTs necessárias. O banco apenas valida a qualificação e a responsabilidade técnica declarada.
Posso usar meu FGTS para financiar a construção em terreno próprio?
Sim, em muitas linhas de crédito imobiliário para construção, é possível utilizar o saldo do FGTS para abater o valor financiado, dar como entrada ou amortizar o saldo devedor, desde que cumpridos os requisitos do fundo.
Preciso ter a planta e o projeto aprovados pela prefeitura antes de solicitar o financiamento?
Sim, a maioria das instituições financeiras exige que o projeto arquitetônico esteja aprovado pelos órgãos competentes para iniciar o processo de análise e liberação do crédito.
É possível financiar apenas parte da construção e usar recursos próprios para o restante?
Sim, é comum e até recomendado que parte do custo da obra seja coberto com recursos próprios (entrada), sendo o restante financiado. O percentual financiado varia por instituição.
Quanto tempo leva, em média, o processo de aprovação do financiamento para construção?
O tempo pode variar bastante entre as instituições e a complexidade do seu caso, mas pode levar de 30 a 90 dias, considerando a análise de crédito, a avaliação do projeto e do terreno, e a liberação da primeira parcela.
