Se você está pensando em comprar um imóvel, provavelmente já se deparou com as siglas SFH e SFI. Elas representam os dois principais sistemas de financiamento imobiliário do Brasil. Enquanto o SFH é mais conhecido por ser ligado a programas habitacionais, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) opera de forma mais flexível e abrange uma gama maior de negociações.
O que é SFI?
O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) foi criado pela Lei nº 9.514/1997 com o objetivo de impulsionar o mercado de crédito imobiliário no Brasil, operando de forma complementar ao SFH. Ele atua com recursos que não vêm da caderneta de poupança, como fundos de investimento imobiliário, Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e outras fontes de capital privado.
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Como funciona o SFI?
O funcionamento do SFI é baseado na alienação fiduciária, um mecanismo de garantia que oferece maior segurança para o credor (o banco) e possibilita taxas de juros mais competitivas. Na alienação fiduciária, o comprador se torna o “possuidor direto” do imóvel, podendo usufruí-lo, mas a propriedade (a posse indireta) fica com o banco até que a dívida seja totalmente quitada. Após o pagamento da última parcela, a propriedade é definitivamente transferida para o nome do comprador.
As principais características do SFI incluem:
- Fontes de recursos: os recursos para os financiamentos vêm de fontes diversas do mercado de capitais, como fundos de pensão, seguros, LCI, e não da poupança, como no SFH.
- Alienação fiduciária: a maioria dos contratos no SFI utiliza a alienação fiduciária como garantia.
- Flexibilidade nas negociações: o SFI permite que as partes negociem o valor máximo do imóvel, a taxa de juros, o prazo e o sistema de amortização (como a Tabela Price ou a Tabela SAC).
- Abrangência: o sistema não se limita a imóveis residenciais. É possível financiar imóveis comerciais, terrenos e até mesmo empreendimentos de alto padrão.
Quem pode usar o SFI?
A flexibilidade do SFI o torna ideal para um perfil de cliente mais amplo, que pode não se encaixar nos critérios mais rígidos do SFH. O SFI é a escolha certa para:
- Pessoas com renda mais alta: não há limite de renda máxima para acessar o crédito.
- Compradores de imóveis de alto padrão: é a única opção para financiar imóveis com valor de mercado acima de R$ 1,5 milhão.
- Investidores: o sistema permite a compra de imóveis comerciais e terrenos.
- Brasileiros no exterior e estrangeiros: como não há exigência de comprovação de renda em território nacional, é uma alternativa para quem mora ou trabalha fora do país e quer investir no Brasil.
Diferenças entre SFI e SFH
Embora ambos os sistemas tenham o mesmo objetivo, eles operam sob regras e condições bastante diferentes. De forma geral, temos:
| Característica | Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) | Sistema Financeiro de Habitação (SFH) |
| Fonte de Recursos | Recursos do mercado de capitais (LCI, fundos de investimento, etc.) | Recursos da poupança (SBPE) e FGTS |
| Taxa de Juros | Livremente negociável entre as partes | Limitada a 12% ao ano (máximo) |
| Valor do Imóvel | Sem limite de valor | Limitado a R$ 1,5 milhão |
| Uso do FGTS | Não é permitido usar o FGTS para pagamento de parcelas ou amortização | É permitido o uso do FGTS para compra, amortização e pagamento de parcelas |
| Garantia | Alienação fiduciária | Hipoteca ou alienação fiduciária |
| Finalidade do Financiamento | Imóveis residenciais, comerciais, terrenos e de alto valor | Principalmente imóveis residenciais |
A principal diferença, na prática, é a rigidez das regras. Enquanto o SFH é considerado um sistema mais social e regulamentado, o SFI atua em um ambiente de mercado, com maior liberdade para bancos e clientes negociarem.
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Vantagens e desvantagens do SFI
Assim como qualquer outro sistema de financiamento, o SFI apresenta prós e contras.
Vantagens do SFI
- Flexibilidade: a principal vantagem é a capacidade de negociar as condições de financiamento. Isso é ideal para quem busca taxas de juros personalizadas ou prazos de pagamento diferentes dos padrões do mercado.
- Não há limite de valor do imóvel: o SFI é a opção para quem deseja financiar imóveis acima do limite do SFH, como imóveis de alto padrão ou comerciais.
- Opções de crédito para não-residentes: por ser mais flexível, o SFI também é uma alternativa para brasileiros que moram no exterior ou estrangeiros que desejam investir no mercado imobiliário brasileiro.
- Amortização: permite o uso de sistemas de amortização como a Tabela Price ou SAC, dependendo da negociação.
Desvantagens do SFI
- Juros mais altos: por não ter o teto de 12% ao ano do SFH, as taxas de juros no SFI podem ser mais elevadas. Isso acontece porque os bancos buscam uma maior rentabilidade para os recursos que são captados no mercado de capitais.
- Não permite o uso do FGTS: a impossibilidade de usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço para abater parcelas, amortizar o saldo devedor ou pagar a entrada é uma das maiores desvantagens do SFI.
- Risco da alienação fiduciária: em caso de inadimplência, o processo de retomada do imóvel pelo banco é mais rápido e menos burocrático, o que pode ser um risco maior para o comprador.
Como escolher o melhor financiamento?
A escolha entre o SFI e o SFH deve ser baseada no seu perfil e nas suas necessidades. Faça as seguintes perguntas para si mesmo:
- Qual é o valor do imóvel que eu quero financiar? Se o imóvel custa mais de R$ 1,5 milhão, o SFI é a única opção.
- Quero usar meu FGTS? Se você pretende usar o saldo do FGTS para a entrada, amortização ou pagamento das parcelas, o SFH é o sistema indicado.
- Busco flexibilidade? Se você tem uma renda mais alta e busca condições de negociação personalizadas, o SFI pode ser uma excelente opção.
- Prefiro juros mais baixos? Para a maioria dos casos, o SFH oferece as taxas de juros mais competitivas, por serem regulamentadas pelo governo.
O que considerar antes de financiar um imóvel?
Independentemente do sistema que você escolher, alguns pontos são cruciais para um financiamento seguro:
- Faça um bom planejamento financeiro: calcule o valor das parcelas e garanta que elas não comprometam mais do que 30% da sua renda familiar mensal.
- Compare as opções: pesquise as taxas de juros e as condições oferecidas por diferentes bancos. Não se limite a um ou dois.
- Entenda o contrato: leia todas as cláusulas com atenção, especialmente as que falam sobre taxas, juros e o sistema de amortização.
- Considere a alienação fiduciária: entenda que, enquanto você paga, a propriedade legal do imóvel é do banco. Isso é uma garantia para a instituição e uma responsabilidade para você.
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Perguntas frequentes sobre o SFI
Abaixo, as principais dúvidas sobre SFI.
O SFI é um sistema seguro para o comprador?
Sim, o SFI é um sistema regulamentado e seguro. O que pode ser um risco é a alienação fiduciária, que dá ao banco o direito de retomar o imóvel de forma mais rápida em caso de inadimplência. Por isso, um bom planejamento financeiro é fundamental.
Qual a principal vantagem do SFI em relação ao SFH?
A principal vantagem é a flexibilidade. O SFI não tem limites de valor para o imóvel e permite negociações mais personalizadas, além de abranger também imóveis comerciais.
O SFI é para financiamento de imóveis de luxo?
Não exclusivamente. Embora seja a única opção para financiar imóveis acima do limite do SFH, o SFI também pode ser usado para imóveis de menor valor, desde que o comprador e o banco concordem com as condições e o uso do FGTS não seja necessário.
O que é alienação fiduciária?
É um tipo de garantia em que a posse de um bem (neste caso, o imóvel) é transferida para o credor (o banco) até que a dívida seja totalmente paga. O comprador tem o direito de uso, mas o bem só será, de fato, seu após a quitação. É um sistema que garante ao banco mais segurança e rapidez na execução da dívida.
