Cancelamento de alienação fiduciária: o que é?

O cancelamento da alienação fiduciária é a etapa final para você ter a propriedade plena do seu imóvel. Embora o processo envolva burocracia, documentação e custos com cartório, seguir o passo a passo correto evita complicações futuras e garante que você possa negociar seu bem livremente.

Assim que receber o termo de quitação do banco, providencie a averbação no cartório de registro de imóveis. O prazo legal é de 30 dias, e quanto antes você regularizar, mais rápido terá segurança jurídica completa sobre sua propriedade.

O que é alienação fiduciária e por que ocorre o cancelamento?

Alienação fiduciária é uma garantia real em que o devedor transfere a propriedade de um bem (geralmente um imóvel) ao credor até que a dívida seja quitada. Diferente de outros tipos de garantia, aqui o banco ou instituição financeira fica como proprietário fiduciário do imóvel enquanto você paga as parcelas do financiamento.

O cancelamento acontece quando o débito é totalmente pago. Nesse momento, a propriedade plena volta para você, mas é necessário formalizar esse cancelamento através de averbação na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. Sem essa averbação, o imóvel continua gravado, impedindo vendas e outras transações.

Diferença entre alienação fiduciária, hipoteca e outros ônus

A alienação fiduciária é mais comum em financiamentos pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação). A principal diferença para a hipoteca é que na alienação o banco é o proprietário do imóvel, enquanto na hipoteca você permanece como proprietário desde o início, mas o imóvel fica como garantia.

Principais diferenças:

• Alienação fiduciária: banco é proprietário até quitação total; execução extrajudicial mais rápida; comum em financiamentos imobiliários atuais.
• Hipoteca: você é proprietário desde o início; execução judicial; comum em financiamentos mais antigos.
• Penhora: decorre de ordem judicial em processos; impede negociação do bem.
• Cessão fiduciária: geralmente sobre direitos creditórios, não sobre imóveis.

O impacto no cancelamento é que cada tipo exige documentação específica e procedimentos diferentes no cartório.

Quando o cancelamento é necessário e quais cenários são comuns

O cancelamento é obrigatório após a quitação total do financiamento. Sem ele, você não consegue vender, doar ou deixar o imóvel como herança de forma desembaraçada.

Cenários que exigem cancelamento:

• Quitação integral do financiamento (situação mais comum);
• Pagamento antecipado do saldo devedor;
• Renegociação da dívida com quitação do contrato original;
• Transferência de financiamento com liquidação da dívida anterior;
• Portabilidade de crédito para outra instituição.

Em todos esses casos, o credor deve emitir o termo de quitação e você precisa averbar o cancelamento na matrícula do imóvel em até 30 dias.

Quitação antecipada: impactos e cuidados no cancelamento

Existem alguns cuidados específicos que você precisa ter para garantir o cancelamento correto da alienação fiduciária.

Diferenças importantes:

• Quitação no prazo: o banco já tem todo o processo mapeado, prazos são mais previsíveis
• Quitação antecipada: pode haver análise extra do banco, recálculo de juros e taxas, e demora adicional na emissão do termo

Ao quitar antecipadamente, solicite um demonstrativo detalhado com o valor exato para quitação. Esse valor deve incluir o saldo devedor atualizado, juros proporcionais até a data do pagamento, e descontar juros futuros que você não vai mais pagar.

Atenção para:

• Seguros (morte e invalidez, danos físicos do imóvel) que podem ter sido pagos antecipadamente e geram direito a restituição proporcional.
• Taxas de administração que precisam ser recalculadas.
• Tarifas que o banco não pode mais cobrar após a quitação.
• Prazo de 30 dias que o banco tem para emitir o termo, contado da data da quitação efetiva.

Guarde todos os comprovantes de pagamento e o boleto ou documento que comprove o valor pago. Se houver divergências, você terá como comprovar.

Documentos exigidos para cancelamento

A documentação varia conforme o estado e o cartório, mas há uma base comum:

Documentos do devedor:

• RG e CPF (originais e cópias);
• Comprovante de residência atualizado;
• Certidão de casamento ou nascimento.

Documentos do imóvel:

• Matrícula atualizada do imóvel;
• CCI (Cédula de Crédito Imobiliário) quando aplicável;
• Termo de quitação emitido pelo credor;
• Instrumento particular ou público de quitação.

Outros documentos:

• Comprovante do último pagamento;
• Certidão negativa de débitos condominiais (se aplicável);
• Certidões de ônus reais do imóvel;
• Reconhecimento de firma do representante do credor.

Alguns cartórios podem solicitar documentos adicionais. Vale consultar antecipadamente o cartório onde o imóvel está registrado.

Passo a passo do processo: do pedido à averbação

Para obter o documento, siga os passos abaixo:

Quitação e emissão do termo de quitação

Após o pagamento da última parcela ou quitação antecipada, solicite formalmente ao banco a emissão do termo de quitação. O banco tem até 30 dias para fornecer esse documento, conforme a Lei 9.514/97, artigo 25.

O termo de quitação deve conter dados completos: identificação do imóvel, número da matrícula, dados do contrato, declaração expressa de quitação total e isenção de débitos. Confira se há assinatura do representante legal da instituição financeira.

Lavratura, assinatura e reconhecimento de firma

O termo de quitação deve ser assinado pelo representante do credor com firma reconhecida (reconhecimento por autenticidade ou semelhança, dependendo da exigência do cartório). Alguns bancos já enviam o documento com firma reconhecida, outros exigem que você providencie.

Prepare pelo menos 3 vias do documento: uma para o cartório, uma para você e uma para o banco. O devedor também pode precisar assinar, dependendo do formato do instrumento.

Averbação na matrícula do imóvel

Com os documentos em mãos, protocole o pedido de averbação no cartório de registro de imóveis onde o imóvel está registrado. O oficial analisará a documentação, calculará os emolumentos e, estando tudo correto, averbará o cancelamento na matrícula.

O prazo médio é de 10 a 30 dias úteis, mas pode variar. Após a averbação, solicite uma certidão atualizada da matrícula para confirmar que o imóvel está livre do ônus.

O que fazer se o banco não emitir o termo de quitação no prazo

A lei é clara: o banco tem até 30 dias para fornecer o termo de quitação após o pagamento integral da dívida (Lei 9.514/97, art. 25). Se esse prazo não for cumprido, você pode efetuar os passos abaixo:

1. Contato formal com o banco: envie e-mail ou carta registrada solicitando o termo, citando o artigo 25 da Lei 9.514/97 e informando a data da quitação.
2. Notificação extrajudicial: se não houver resposta em 10 dias, envie notificação extrajudicial via cartório, estabelecendo prazo adicional de 15 dias.
3. Reclamação no Banco Central: registre reclamação no sistema do Bacen (acesso pelo site do Banco Central), que tem poder de fiscalização sobre as instituições financeiras.
4. Procon: registre reclamação formal, pois caracteriza descumprimento de obrigação legal e má prestação de serviço.
5. Ação judicial: como último recurso, entre com ação de obrigação de fazer com pedido de liminar. O banco pode ser condenado a pagar multa diária e indenização por danos morais

Como verificar se o cancelamento foi efetivado corretamente

O que verificar na matrícula atualizada após cancelamento da alienação fiduciária:

• Aba de ônus: deve constar a averbação do cancelamento com número de ordem (Av.X-XXXXX) e a data.
• Descrição: algo como “Averbado o cancelamento da alienação fiduciária de fls. XX, do Registro X”.
• Situação atual: o imóvel deve aparecer como “livre e desembaraçado” ou sem menção a gravames ativos.
• Proprietário: você deve constar como proprietário pleno, sem qualquer observação sobre propriedade fiduciária.

Se houver qualquer divergência, erro na grafia do seu nome, número errado de documento ou se a alienação ainda aparecer ativa, retorne imediatamente ao cartório para correção. Erros dessa natureza precisam ser sanados antes de qualquer transação futura com o imóvel.

Guarde a certidão atualizada em local seguro. Você precisará dela para vender, doar, usar como garantia ou em inventários futuros. Algumas pessoas solicitam também uma versão digital certificada.

Custos, prazos e emolumentos

Os custos variam por estado, pois cada um tem sua própria tabela de emolumentos. Em média, o cancelamento custa entre R$ 500 e R$ 2.000, dependendo do valor venal do imóvel e das certidões necessárias.

Principais custos:

• Emolumentos do cartório (variam conforme tabela estadual);
• Reconhecimento de firma (R$ 10 a R$ 30);
• Certidões diversas (R$ 30 a R$ 100 cada);
• Diligências e buscas (quando solicitadas pelo cartório).

Prazos:

• Emissão do termo de quitação pelo banco: até 30 dias;
• Análise e averbação no cartório: 10 a 30 dias úteis;
• Prazo total estimado: 40 a 60 dias.

Estados como São Paulo e Rio de Janeiro costumam ter tabelas mais caras. Consulte a tabela de emolumentos do seu estado no site do Tribunal de Justiça local.

Perguntas frequentes sobre cancelamento de alienação fiduciária

Selecionamos as principais perguntas sobre como cancelar a alienação fiduciária para te ajudar a entender mais.

É possível cancelar sem quitação total?

Não. O cancelamento só ocorre após a quitação integral da dívida. Em casos de renegociação, o contrato anterior deve ser quitado e um novo gravame pode ser averbado.

Quanto tempo leva todo o processo?

De 40 a 60 dias em média, considerando a emissão do termo pelo banco e a averbação no cartório. Pode ser mais rápido se todos os documentos estiverem corretos.

O que acontece se eu não averbar o cancelamento?

O imóvel permanece gravado indefinidamente, impedindo venda, doação e causando problemas para sucessão. Além disso, você pode perder direitos caso não formalize no prazo.

Quem paga os custos do cancelamento?

Geralmente o devedor (você) arca com os custos de averbação, embora o banco seja obrigado a fornecer o termo de quitação sem custo.

Existe prazo para averbar após receber a quitação?

A lei estabelece 30 dias para o banco enviar os documentos ao cartório. Na prática, muitos bancos repassam ao cliente essa responsabilidade. Faça o quanto antes para evitar complicações.

O cancelamento tem impactos fiscais?

Não gera tributos diretos. O ITBI, por exemplo, já foi pago na compra. A averbação é apenas um ato registral que formaliza a extinção do ônus.

Posso vender o imóvel antes de cancelar a alienação?

Tecnicamente não, pois o imóvel ainda não é plenamente seu. É possível vender com anuência do banco, mas complica e encarece a transação. O ideal é quitar, cancelar e depois vender.