Como amortizar financiamento Caixa: conheça as opções!

Amortizar o financiamento é uma das decisões financeiras mais inteligentes que você pode tomar para acelerar a conquista da casa própria e economizar um bom dinheiro com juros. No caso do financiamento Caixa, com a facilidade do aplicativo Habitação Caixa, o processo se tornou acessível, rápido e transparente. 

Se você recebeu um dinheiro extra, como o 13º salário, férias, bônus ou a restituição do Imposto de Renda, e está pensando em usá-lo para abater o saldo devedor do seu financiamento imobiliário, você está no caminho certo para uma vida financeira mais saudável. 

Como funciona a amortização na Caixa Econômica Federal?

Quando você paga a parcela mensal do seu financiamento, parte do valor vai para abater o saldo devedor (a amortização propriamente dita) e a outra parte cobre os juros e os seguros obrigatórios. Ao realizar uma amortização extraordinária, o valor pago é direcionado integralmente para a redução do saldo devedor. 

Essa redução do montante principal da dívida tem um efeito cascata: como os juros dos meses seguintes são calculados sobre um saldo devedor menor, o custo total do seu financiamento diminui. Na Caixa, o cliente pode escolher entre dois sistemas de amortização principais, que definem como as parcelas são compostas. 

Tabela Price

No sistema de amortização Price, ou Sistema Francês de Amortização (SFA), o valor das parcelas é fixo do início ao fim do contrato (desconsiderando a correção monetária). O que muda na composição de cada parcela é a proporção entre juros e amortização. 

No início, a maior parte da parcela é composta por juros. Com o passar do tempo, essa proporção se inverte: a fatia de juros diminui e o valor destinado à amortização do saldo devedor aumenta. A Tabela Price é comum em financiamentos de curto prazo, mas também é uma opção para o crédito imobiliário, oferecendo previsibilidade no orçamento mensal. 

Tabela SAC

O Sistema de Amortização Constante (SAC) é o mais utilizado nos financiamentos imobiliários no Brasil. Nele, o valor destinado à amortização do saldo devedor é o mesmo em todas as parcelas. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, que diminui a cada mês, o valor total da parcela também se torna progressivamente menor. 

Isso significa que você começa pagando uma parcela mais alta, que vai se tornando mais suave com o passar dos anos. O sistema SAC amortiza a dívida mais rapidamente no início, o que resulta em um montante total de juros pago inferior ao da Tabela Price, ao final do contrato. 

Qual a diferença entre amortização e quitação do financiamento? 

A amortização é o pagamento antecipado de parte do saldo devedor. Você pode fazer várias amortizações ao longo do contrato, reduzindo a dívida aos poucos. Já a quitação é o pagamento total do saldo devedor restante, encerrando completamente o contrato de financiamento com o banco. Você pode solicitar a quitação a qualquer momento, e o banco é obrigado a fornecer o valor atualizado da dívida com o desconto proporcional dos juros futuros. 

Quais os documentos exigidos para solicitar a amortização?

Uma das grandes vantagens oferecidas pela Caixa é a simplicidade do processo. Atualmente, a maior parte das operações de amortização pode ser feita diretamente pelo aplicativo Habitação Caixa, dispensando a necessidade de ir a uma agência e apresentar uma série de papéis. 

Para operações realizadas pelo aplicativo, geralmente você precisará apenas dos seus dados de acesso (CPF e senha). O sistema já terá seu contrato e informações vinculadas. 

Caso opte por ir a uma agência ou necessite usar o FGTS pela primeira vez, os documentos que podem ser solicitados incluem: 

• Documento de identidade (RG ou CNH); 
• CPF; 
• Contrato de financiamento; 
• Extrato do FGTS (se for utilizá-lo). 

A recomendação é sempre iniciar o processo pelo aplicativo, pela sua praticidade e rapidez. 

Passo a passo para amortizar o financiamento com a Caixa

Realizar a amortização do seu financiamento imobiliário na Caixa é um processo intuitivo e digital. Siga os passos abaixo: 

1. Baixe o App Habitação CAIXA: se ainda não o tiver, baixe o aplicativo na Google Play Store ou na Apple App Store. 
2. Faça o login: acesse o aplicativo com seu CPF e senha do Login Caixa. 
3. Acesse seu contrato: na tela inicial, localize e selecione o seu contrato de financiamento. 
4. Escolha a opção de amortização: navegue pelos serviços disponíveis e procure por “Amortizar” ou “Usar FGTS”. 
5. Simule as opções: o aplicativo permitirá que você simule o impacto do valor que deseja antecipar. Neste ponto, você deverá fazer uma escolha estratégica: 

Amortizar reduzindo o prazo: mantém o valor das parcelas e diminui o número de meses restantes para quitar o financiamento. Esta é a opção que gera a maior economia de juros no longo prazo. 

Amortizar reduzindo o valor da prestação: mantém o prazo original do contrato, mas diminui o valor das parcelas mensais, proporcionando um alívio imediato no seu orçamento. 

6. Gere o boleto: após decidir qual opção é melhor para você e confirmar o valor, o aplicativo gerará um boleto para pagamento. É importante notar que este boleto geralmente tem vencimento no mesmo dia da emissão. 
7. Realize o pagamento: pague o boleto gerado através do seu internet banking, em caixas eletrônicos ou casas lotéricas. 

Quais são as vantagens de amortizar o financiamento?

A amortização antecipada oferece benefícios financeiros claros e também mais tranquilidade para o seu planejamento. 

• Redução significativa dos juros: como os juros incidem sobre o saldo devedor, ao reduzi-lo, você paga um montante total de juros muito menor ao final do contrato. 
• Quitação mais rápida do imóvel: ao optar por reduzir o prazo, você se livra da dívida anos antes do previsto, ganhando liberdade financeira para investir em outros sonhos. 
• Alívio no orçamento mensal: se a sua necessidade é ter mais folga nas contas do mês, reduzir o valor da prestação pode ser a solução ideal para equilibrar suas finanças. 
• Segurança e flexibilidade: ter uma dívida menor ou por menos tempo diminui a exposição a riscos financeiros futuros, como desemprego ou imprevistos. 

Amortizar o financiamento melhora o meu score de crédito? 

De forma indireta, sim. A amortização não é um fator que aumenta diretamente a sua pontuação de score de crédito, como pagar contas em dia. No entanto, ao amortizar, você reduz o seu nível de endividamento total. As agências de crédito, como Serasa e Boa Vista, veem com bons olhos os consumidores que gerenciam ativamente suas dívidas e diminuem o saldo devedor. 

O que considerar antes de amortizar o financiamento?

Apesar das vantagens, a decisão de amortizar deve ser bem pensada. Considere os seguintes pontos: 

1. Tenha uma reserva de emergência: antes de usar um dinheiro extra para amortizar a dívida, certifique-se de que você possui uma reserva de emergência sólida (equivalente a 6 a 12 meses do seu custo de vida). Isso evita que você precise recorrer a empréstimos com juros altos caso um imprevisto aconteça. 
2. Compare com outros investimentos: analise se o rendimento de um possível investimento seria superior à economia de juros proporcionada pela amortização. Se a taxa de juros do seu financiamento for de 9% ao ano, por exemplo, e você tiver uma oportunidade de investimento que renda 12% ao ano, pode ser mais vantajoso investir o dinheiro. 
3. Defina seu objetivo: sua meta é quitar o financiamento o quanto antes ou ter mais fôlego no orçamento mensal? A resposta a essa pergunta definirá se você deve amortizar no prazo ou na prestação. 

Alternativas à amortização

Embora amortizar seja uma excelente opção, existem outras estratégias que podem ser consideradas: 

• Portabilidade de crédito: pesquise se outros bancos oferecem taxas de juros menores para o seu financiamento. Transferir a dívida pode resultar em uma redução do valor da parcela ou do prazo total. 
• Investir o dinheiro: como mencionado, se você encontrar investimentos seguros com rentabilidade superior à taxa de juros do seu financiamento, pode ser uma alternativa interessante para fazer seu dinheiro render mais. 
• Utilizar o FGTS para pagar parte das prestações: a Caixa permite usar o saldo do FGTS para abater até 80% do valor da prestação por um período de 12 meses, uma opção para quem está passando por dificuldades financeiras temporárias. 

Dica da especialista: qual é a melhor estratégia para quitar financiamento?

Do ponto de vista puramente financeiro, amortizar reduzindo o prazo é quase sempre a melhor opção. A economia com os juros que deixam de incidir sobre as últimas parcelas é muito maior. Essa estratégia acelera a quitação do imóvel e reduz drasticamente o custo efetivo total do seu financiamento. 

A redução no valor da prestação é mais indicada para quem precisa de alívio financeiro imediato. Se as parcelas estão pesando no seu orçamento, diminuí-las pode ser a chave para evitar a inadimplência e organizar suas contas. 

Uma estratégia híbrida também é válida. Você pode usar um valor maior (como o 13º) para reduzir o prazo e valores menores que entram ao longo do ano para abater um pouco o valor das parcelas. O importante é criar o hábito de sempre que possível direcionar recursos para a quitação do seu imóvel. 

Perguntas frequentes sobre amortização de financiamento Caixa

Abaixo, as principais perguntas sobre amortização do financiamento da Caixa. 

Qual o valor mínimo para amortizar o financiamento da Caixa?  

Geralmente, a Caixa exige que o valor da amortização seja igual ou superior ao valor de uma parcela do seu contrato. Você pode confirmar essa informação ao fazer a simulação no aplicativo Habitação Caixa. 

Posso usar o FGTS para amortizar o financiamento?  

Sim, você pode usar o saldo da sua conta do FGTS para amortizar ou liquidar o saldo devedor. As regras para uso do FGTS exigem um intervalo mínimo de 2 anos entre cada utilização para amortização. 

Quantas vezes posso amortizar meu financiamento por ano?  

Com recursos próprios, não há um limite. Você pode gerar um novo boleto de amortização a cada poucos dias, conforme as regras do aplicativo. Com o FGTS, o intervalo é de 2 anos para a modalidade de amortização do saldo devedor. 

É possível fazer amortizações mensais no financiamento da Caixa? 

Sim, é totalmente possível. Não existe uma regra que limite a frequência das amortizações com recursos próprios. Se o seu planejamento financeiro permitir, você pode realizar pequenas amortizações mensais, além do pagamento da sua parcela regular. 

Preciso estar com as parcelas em dia para amortizar?  

Sim, é um pré-requisito que o contrato de financiamento esteja com todos os pagamentos em dia para que a opção de amortização seja liberada. 

Se eu amortizar, preciso continuar pagando os seguros (MIP e DFI) do financiamento? 

Sim. Os seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI) são obrigatórios e fazem parte da composição da sua parcela mensal. Eles são calculados com base em fatores como a sua idade e o valor do imóvel, e não diretamente sobre o saldo devedor. Portanto, mesmo que você amortize a dívida, o valor dos seguros continuará sendo cobrado mensalmente até a quitação completa do financiamento.