Financiar 100% do imóvel: como conquistar seu sonho? 

Financiar 100% do imóvel é uma possibilidade real através do Minha Casa, Minha Vida ou negociação com construtoras, especialmente para imóveis na planta. Para quem não se enquadra nesses programas, existem boas alternativas como financiar de 80% a 90% do valor e usar o FGTS, consórcio ou outras formas de complementar a entrada.  

O importante é conhecer suas opções, comparar as condições oferecidas pelos bancos e escolher o caminho que melhor se encaixa no seu momento de vida. Com planejamento financeiro, organização dos documentos e atenção ao seu score de crédito, você pode encontrar a melhor forma de conquistar seu imóvel próprio de maneira confortável e sustentável. 

Como funciona o financiamento de 100% do imóvel? 

Financiar 100% do imóvel significa obter crédito para cobrir o valor total da propriedade, sem precisar pagar entrada no momento da compra. No modelo mais comum de financiamento, os bancos pedem que o comprador pague entre 20% e 30% do valor como entrada, financiando o restante. 

Essa diferença tem a ver com o LTV (Loan to Value), que mede a relação entre o valor financiado e o valor do imóvel. Quanto maior o LTV, maior o percentual que o banco empresta e menor a entrada que você precisa dar. No modelo tradicional, o LTV fica entre 70% e 80%. Quando falamos em financiar 100%, o LTV seria total, ou seja, o banco cobriria todo o valor. 

É possível financiar 100% do imóvel? 

Sim, é possível financiar o valor total de um imóvel, embora isso aconteça em situações específicas. Existem três caminhos principais para quem busca essa alternativa. 

1. Programa Minha Casa, Minha Vida: famílias com renda bruta mensal de até R$ 2.850 (Faixa 1) podem receber subsídios de até R$ 55 mil do governo, que em alguns casos cobrem até 95% do valor do imóvel. Na prática, o governo ajuda a pagar a maior parte da casa e você financia apenas o valor restante com juros reduzidos entre 4% e 5% ao ano. Na Faixa 2 do programa, para famílias com renda entre R$ 2.850,01 e R$ 4.700, o subsídio também pode chegar a R$ 55 mil, dependendo da localização do imóvel. Mesmo que não cubra 95% como na Faixa 1, ainda ajuda bastante a reduzir o valor da entrada. 

2. Imóveis na planta: durante o período de obras, as construtoras costumam oferecer condições especiais. Como precisam garantir compradores para viabilizar o empreendimento, muitas aceitam parcelar o valor da entrada ao longo dos meses de construção. Assim, você vai pagando aos poucos enquanto o imóvel é construído e, quando fica pronto, inicia o financiamento bancário do valor restante. 

3. Negociação direta com construtoras: algumas incorporadoras têm programas próprios de financiamento ou parcerias com bancos que permitem cobrir todo o valor do imóvel. Essas condições podem incluir taxas diferenciadas, mas eliminam a necessidade de entrada imediata. 

É importante saber que a maioria dos bancos tradicionais financia até 80% ou, no máximo, 90% com sistema SAC. As opções que mencionamos acima são as alternativas mais acessíveis para quem não tem entrada disponível no momento. 

Quem pode financiar 100% do imóvel? 

O perfil varia conforme a modalidade escolhida, mas alguns critérios são comuns na maioria das situações. 

• Renda compatível com as parcelas: as instituições financeiras avaliam se sua renda é suficiente para pagar as prestações. A orientação geral é que a parcela do financiamento fique em torno de 30% da renda familiar. Para um financiamento maior, é importante que a renda suporte as parcelas ao longo do tempo. 

• Bom histórico de crédito: seu score ajuda na aprovação e pode influenciar as condições oferecidas. Os bancos consultam bureaus de crédito como Serasa, SPC e Boa Vista para conhecer seu histórico de pagamentos. Pontuações acima de 700 são consideradas boas, e acima de 800 aumentam suas chances de conseguir boas condições. 

• Estabilidade profissional: ter carteira assinada há mais de dois anos facilita, pois demonstra previsibilidade de renda. Servidores públicos e militares costumam ter condições ainda mais vantajosas pela estabilidade do emprego. 

• Profissionais autônomos e MEIs: podem financiar imóveis, apresentando documentação adicional para comprovar renda. Isso geralmente inclui declarações de Imposto de Renda dos últimos anos, extratos bancários recentes e contratos de prestação de serviços. 

• Nome limpo: é fundamental não ter pendências em órgãos de proteção ao crédito. Se houver alguma dívida em aberto, vale a pena regularizar antes de solicitar o financiamento. 

• Idade e prazo: os bancos consideram a soma da sua idade mais o prazo do financiamento, que geralmente não pode ultrapassar 80 ou 85 anos. Isso garante que você consiga quitar o financiamento dentro de um período viável. 

Alternativas de financiamento sem entrada 

Mesmo quando o financiamento de 100% não está disponível, existem formas de facilitar ou cobrir a entrada necessária, com: 

• Uso do FGTS: os recursos do Fundo de Garantia podem ser utilizados para a entrada, para compor as parcelas ou para reduzir o valor devido. Para imóveis de até R$ 1,5 milhão, trabalhadores com pelo menos três anos de carteira assinada podem usar o saldo disponível. Essa é uma das opções mais usadas, pois permite usar um recurso que você já tem guardado. Para usar o FGTS, você precisa atender alguns requisitos: não ter outro imóvel na cidade onde mora ou trabalha, não ter financiamento ativo no SFH, e o imóvel precisa ser residencial e para sua moradia. Além disso, o imóvel não pode ter sido comprado com FGTS há menos de três anos. 

• Consórcio imobiliário: funciona como uma poupança em grupo, sem cobrança de juros. Os participantes pagam mensalidades que formam um fundo comum, e a cada mês um ou mais membros são contemplados por sorteio ou lance. A principal vantagem é não ter juros, apenas taxa de administração. O tempo para ser contemplado varia, especialmente se você não der lances. 

• Empréstimo com garantia de imóvel: se você já tem um imóvel, pode usá-lo como garantia para obter crédito e cobrir a entrada de uma nova propriedade. Na CashMe, é possível obter crédito com garantia de imóvel com valores a partir de R$ 50 mil até R$ 25 milhões.  

• Financiamento de 80% a 90%: grandes bancos oferecem financiamentos que cobrem a maior parte do valor. Isso reduz a entrada necessária para 10% ou 20% do valor total, tornando mais viável juntar esse valor. 

• Parcelamento com o vendedor: em algumas transações, é possível negociar que o vendedor receba parte do valor parcelado diretamente. Essa conversa pode ajudar a completar o valor que falta enquanto você financia a maior parte com o banco. 

Dicas para conseguir financiar 100% do imóvel 

Algumas ações práticas podem melhorar suas chances de conseguir boas condições de financiamento. 

• Compare diferentes bancos: cada instituição oferece condições próprias, por isso vale fazer simulações em pelo menos três bancos diferentes. 

• Considere garantias adicionais: ter um fiador ou oferecer outro imóvel como garantia pode melhorar as condições oferecidas, pois aumenta a segurança da operação para o banco. 

• Composição de renda: incluir o cônjuge ou outro familiar no financiamento aumenta a renda total considerada e amplia o valor que pode ser financiado. A maioria dos bancos permite somar rendas de familiares. 

• Escolha o momento certo: adquirir imóvel durante lançamentos ou promoções das construtoras pode resultar em descontos e facilidades. Empreendimentos na planta costumam ter preços mais atrativos que imóveis prontos. 

• Organize a documentação: ter todos os documentos prontos agiliza o processo e demonstra organização. Separe RG, CPF, comprovantes de renda e residência, declaração de Imposto de Renda e extratos bancários. 

Como melhorar o score de crédito antes de solicitar 

Seu score de crédito influencia tanto na aprovação quanto nas condições oferecidas. Algumas ações ajudam a melhorar essa pontuação. 

• Mantenha pagamentos em dia: atrasos são registrados e afetam sua pontuação. Configurar débito automático para contas essenciais ajuda a evitar esquecimentos. 

• Ative o Cadastro Positivo: ele registra seu histórico de pagamentos pontuais e ajuda a construir boa reputação. A adesão é automática desde 2019, mas você pode consultar seus dados nos sites das empresas de análise de crédito. 

• Use crédito com equilíbrio: manter o uso do limite do cartão abaixo de 30% demonstra boa gestão financeira. Usar todo o limite constantemente pode indicar aperto no orçamento. 

• Regularize pendências: dívidas em aberto prejudicam o score. Negociar e quitar débitos antigos ajuda bastante, e a remoção do nome dos cadastros de proteção ao crédito ocorre rapidamente após o pagamento. 

• Construa histórico: quanto mais tempo de relacionamento com bancos, melhor. Manter a mesma conta por anos e ter cartões ativos (mesmo usando pouco) fortalece seu histórico. 

• Revise seus dados: erros cadastrais podem afetar sua pontuação. Consulte gratuitamente seu score e corrija informações incorretas quando encontrar. 

Importância da comprovação de renda e vínculo empregatício 

A comprovação de renda é fundamental para o banco avaliar sua capacidade de pagamento ao longo dos anos. 

• Trabalhadores CLT: apresente os três últimos holerites e carteira de trabalho atualizada. Quanto mais tempo no mesmo emprego, melhor para a análise. 

• Profissionais autônomos: a comprovação pede mais documentos. Você precisará da declaração de Imposto de Renda dos últimos anos, extratos bancários recentes, contratos de prestação de serviços e, em alguns casos, declaração contábil. 

• Empresários: além dos documentos pessoais, será necessário apresentar documentação da empresa, como balanço patrimonial, demonstração de resultados, contrato social e comprovantes de faturamento. 

• Dica útil: a renda comprovada precisa ser compatível com o valor das parcelas que você deseja financiar. Quanto mais clara e organizada sua comprovação, melhor para a análise. 

Pontos de atenção do financiamento 100% 

Financiar o valor total traz algumas particularidades que vale a pena conhecer antes de decidir. 

• Valor das parcelas: quanto maior o financiamento, maiores as prestações mensais. Por exemplo, em um financiamento de R$ 300 mil por 30 anos, a parcela inicial seria maior do que se você desse uma entrada e financiasse apenas R$ 240 mil. A diferença pode ser significativa no orçamento mensal. 

• Custo ao longo do tempo: os juros ao longo de décadas aumentam o valor total pago. Ao financiar 100% de um imóvel de R$ 300 mil por 30 anos, você pagará consideravelmente mais que o valor original quando somar todas as parcelas. Com uma entrada de 20%, o custo total seria menor. 

• Comprometimento do orçamento: parcelas maiores deixam menos margem para outros objetivos financeiros e imprevistos. O ideal é que a prestação se encaixe confortavelmente no seu orçamento, deixando espaço para outras necessidades. 

• Valor do imóvel nos primeiros anos: no início do financiamento, a maior parte da parcela cobre juros. Isso significa que o saldo devedor diminui devagar nos primeiros anos. Se precisar vender o imóvel nesse período, é importante considerar essa dinâmica. 

• Planejamento de longo prazo: um financiamento sem entrada requer planejamento cuidadoso. É importante ter uma reserva financeira para imprevistos e garantir que você conseguirá manter as parcelas mesmo se houver mudanças na sua situação. 

• Condições oferecidas: alguns bancos podem oferecer condições diferentes dependendo do percentual financiado. Vale comparar as taxas e entender bem todas as condições antes de decidir. 

Exemplo prático de financiamento 100% 

Para entender melhor como funciona na prática, vamos ver um exemplo com valores reais de 2025. 

Situação: imóvel de R$ 350 mil, comprador com 35 anos, renda familiar de R$ 10 mil, prazo de 30 anos, taxa de 11% ao ano + TR, sistema SAC. 

Opção 1 – Financiamento de R$ 350 mil (100%): 

• Primeira parcela: R$ 4.180 

• Última parcela: R$ 993 

• Valor total ao final dos 30 anos: R$ 949.625 

• Total de juros: R$ 599.625 

• Parcela inicial representa 41,8% da renda 

Opção 2 – Financiamento de R$ 280 mil (com entrada de R$ 70 mil): 

• Entrada: R$ 70 mil 

• Primeira parcela: R$ 3.344 

• Última parcela: R$ 794 

• Valor total: R$ 829.700 (incluindo a entrada) 

• Total de juros: R$ 479.700 

• Parcela inicial representa 33,4% da renda 

Comparando as duas opções: 

• Financiar 100% resulta em R$ 119.925 a mais em juros 

• A parcela inicial é R$ 836 maior sem entrada 

• Com entrada, a parcela fica mais próxima dos 30% de renda recomendados 

Usando o sistema Price (parcelas iguais): 

Opção 1 – 100%: 

• Parcela: R$ 3.369 (fixa durante todo o período) 

• Valor total: R$ 1.212.840 

• Total de juros: R$ 862.840 

Opção 2 – 80%: 

• Parcela: R$ 2.695 (fixa) 

• Valor total: R$ 1.040.272 (incluindo entrada) 

• Total de juros: R$ 690.272 

Comparativo: Financiamento 100% vs Financiamento 80% 

Característica	Financiamento 100%	Financiamento 80% (com entrada)
Valor financiado	R$ 350.000	R$ 280.000
Entrada necessária	R$ 0	R$ 70.000
Primeira parcela (SAC)	R$ 4.180	R$ 3.344
Última parcela (SAC)	R$ 993	R$ 794
Valor total pago	R$ 949.625	R$ 829.700 (incluindo entrada)
Total de juros pagos	R$ 599.625	R$ 479.700
Comprometimento inicial da renda	41,8%	33,4%
Diferença no custo total	–	Economia de R$ 119.925

Comparativo usando Tabela Price (parcelas fixas) 

Característica	Financiamento 100%	Financiamento 80% (com entrada)
Valor financiado	R$ 350.000	R$ 280.000
Entrada necessária	R$ 0	R$ 70.000
Parcela fixa mensal	R$ 3.369	R$ 2.695
Valor total pago	R$ 1.212.840	R$ 1.040.272 (incluindo entrada)
Total de juros pagos	R$ 862.840	R$ 690.272
Comprometimento da renda	33,7%	27%
Diferença no custo total	–	Economia de R$ 172.568

No sistema SAC, a parcela inicial do financiamento de 100% consome 41,8% da renda familiar, ultrapassando os 30% recomendados. Com entrada de R$ 70 mil, a parcela inicial representa 33,4%, mais próxima do ideal. A economia total em juros ao dar entrada é de R$ 119.925 ao longo dos 30 anos. 

Na Tabela Price, as parcelas são fixas e menores que a parcela inicial do SAC, mas o custo total de juros é mais alto. Ainda assim, financiar 80% resulta em economia de R$ 172.568 em comparação com financiar 100%. 

A diferença de R$ 836 na parcela inicial entre as duas opções (SAC) pode parecer administrável no curto prazo, mas representa um compromisso significativo ao longo dos anos. Se você tem ou consegue juntar os R$ 70 mil para entrada, economizará o equivalente a comprar um carro popular apenas em juros ao final do financiamento. 

Por outro lado, se juntar R$ 70 mil levaria anos e você está pagando aluguel nesse período, vale calcular quanto gastaria de aluguel nesse tempo. Se o aluguel for R$ 1.500 mensais e você levar 4 anos para juntar a entrada, terá gasto R$ 72 mil em aluguel. Nesse caso, iniciar o financiamento antes pode fazer mais sentido financeiro, mesmo com juros mais altos. 

A decisão ideal depende da sua situação: capacidade de poupar, custo atual de moradia, estabilidade de renda e urgência em ter o imóvel próprio. 

Alternativas para quem não conseguiu aprovação 

Se o financiamento não foi aprovado no primeiro momento, existem outros caminhos para viabilizar a compra. 

• Buscar imóveis mais acessíveis: considerar propriedades com valor menor pode facilitar a aprovação e adequar melhor as parcelas ao seu orçamento. 

• Ajustar o prazo: estender o prazo do financiamento reduz o valor das parcelas mensais, melhorando a relação entre prestação e renda. O custo total aumenta, mas a aprovação fica mais viável. 

• Incluir outra pessoa: adicionar um co-devedor com renda comprovada aumenta a capacidade de pagamento considerada pelo banco. Familiares podem ajudar nessa composição. 

• Considerar o consórcio: sem juros e com parcelas menores, permite construir crédito ao longo do tempo. Requer paciência para a contemplação, mas pode ser uma boa solução. 

• Avaliar outras regiões: imóveis em bairros diferentes ou cidades próximas costumam ter valores mais acessíveis, facilitando a aprovação. 

• Verificar programas habitacionais: conferir se sua renda se enquadra em alguma faixa do Minha Casa, Minha Vida pode abrir portas para condições bem mais favoráveis. 

• Trabalhar no perfil de crédito: às vezes, aguardar alguns meses para melhorar o score e a documentação faz diferença na próxima tentativa. 

• Usar garantias: quem possui carro quitado pode usá-lo como garantia para obter parte da entrada necessária em um empréstimo específico. 

Para saber a melhor condição para o seu perfil, considerando o empréstimo com garantia de imóvel (Home Equity) da CashMe, basta preencher a simulação online em poucos minutos.  

Perguntas frequentes sobre financiar 100% do imóvel 

Reunimos as dúvidas mais comuns sobre financiamento integral de imóveis para ajudar você a entender melhor o processo, os requisitos e as possibilidades disponíveis. 

Quais bancos ainda financiam 100%? 

Os bancos tradicionais não oferecem financiamento de 100% no mercado convencional. A Caixa Econômica Federal é quem mais se aproxima disso através do Minha Casa, Minha Vida, onde subsídios governamentais cobrem grande parte do valor para famílias de baixa renda. Bancos como Santander, Itaú e Banco do Brasil financiam no máximo 90% do valor de avaliação. A alternativa mais próxima são negociações com construtoras de imóveis na planta. 

Posso usar o FGTS para ajudar no financiamento? 

Sim, o FGTS pode ser usado como entrada, para amortização ou para compor as parcelas em imóveis de até R$ 1,5 milhão. Você precisa ter pelo menos três anos de carteira assinada, não possuir outro imóvel na mesma cidade ou região onde mora ou trabalha, e não ter financiamento ativo no SFH. O imóvel deve ser residencial, urbano e para sua moradia, e não pode ter sido adquirido com FGTS nos últimos três anos. 

É possível financiar 100% de imóvel usado? 

Financiar o valor total de imóveis usados é mais desafiador. A maioria dos bancos limita o financiamento de imóveis usados a 70% ou 80% do valor. A Caixa, dentro do Minha Casa, Minha Vida Classe Média, financia até 60% de imóveis usados no Sul e Sudeste, e até 80% nas demais regiões. A melhor estratégia costuma ser usar o FGTS para a entrada ou negociar parcelamento com o vendedor. 

Quais são as taxas praticadas atualmente? 

Em novembro de 2025, as taxas variam conforme o banco e seu perfil. A Caixa oferece a partir de 10,99% ao ano na modalidade SBPE e desde 4% ao ano com recursos do FGTS (Minha Casa, Minha Vida). Bancos privados trabalham entre 11,29% e 13,50% ao ano, sempre com TR. No programa habitacional, a Faixa 1 tem taxas entre 4% e 5% ao ano, a Faixa 2 entre 4,75% e 7%, e a Faixa 4 (classe média) tem taxa de 10% ao ano.