Como funciona uma avaliação de imóveis? Saiba o que é o que é avaliado

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Atualizado:
16/12/2021

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Publicado:
16/12/2021

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Redação CashMe

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A avaliação de imóveis é um importante recurso para o mercado imobiliário, em especial para aqueles que desejam vender uma propriedade ou mesmo utilizá-la como garantia para a tomada de crédito. Saiba como proceder. 

Se você já lidou com a transação de uma casa ou apartamento, provavelmente já sabe o quão importante é realizar uma avaliação do imóvel

Para além dos aspectos físicos, a análise dos fatores externos faz toda a diferença para uma negociação bem feita. Documentação, infraestrutura urbana e até mesmo o cenário econômico podem influenciar diretamente nos preços praticados pelo mercado.

A avaliação profissional do imóvel também garante que toda a parte burocrática da propriedade seja regularizada, uma vantagem e tanto para a solicitação de empréstimo com garantia, por exemplo. Tem um imóvel e deseja negociá-lo? Acompanhe o texto a seguir e confira as dicas para avaliá-lo da melhor forma.

Como é feita a avaliação de imóvel

Primeiramente, é de suma importância entendermos a diferença entre preço e valor ao fazer uma avaliação de imóvel. Preço refere-se a quantia monetária, ou seja, quanto se paga realmente no imóvel, que normalmente varia de acordo com os interesses pessoais, com a situação econômica e com as tendências do mercado.

Já o valor é próprio do imóvel e depende de suas características físicas, tais como o padrão construtivo, localização, dimensões, estado de conservação, das variáveis de mercado, das técnicas utilizadas para sua avaliação, entre outras.

Por exemplo, em um cenário de crise, na maioria das vezes, o preço pago por um imóvel estará abaixo do seu valor, ou seja, quando a oferta está maior que a demanda, o comprador tem uma excelente oportunidade para adquirir um imóvel a um preço menor que o seu valor avaliado e vice-versa.

O que é um laudo de avaliação de imóvel?

O laudo de avaliação de imóvel é um relatório com a finalidade de estipular o valor real de determinado bem, criado de acordo com as Normas da ABNT, Sistema CONFEA-CREA, Diretrizes IBAPE e RICS. A documento é fundamental para assegurar uma boa negociação em processos judiciais.

Qual o valor de uma avaliação de imóvel?

O valor de uma avaliação de imóvel varia de acordo com o tipo e valor do imóvel. A tabela do CRECI-SP é uma boa referência para a venda, nela varia entre 6% e 8% para imóveis urbanos ou industriais, de 6% a 10% para imóveis rurais, e é de 5% para venda judicial.

Por que é importante avaliar um imóvel?

Engana-se quem pensa que a avaliação de imóvel é benéfica apenas para a precificação da propriedade em um contexto de venda. A tomada de empréstimos ou a contratação de seguros depende de uma análise criteriosa por parte de bancos e seguradoras.

Ter uma casa própria é um feito e tanto no cenário brasileiro, por isso é importante que você saiba avaliar o patrimônio de forma correta. Já imaginou vender um imóvel por um preço fora da realidade? Em um contexto de mercado aquecido, vender abaixo do valor pode ser uma grande desvantagem. 

A ajuda de um profissional pode contribuir para valorizar imóveis antigos, já que o avaliador tem as especialidades adequadas para indicar eventuais melhorias – tanto estruturais como legislativas. Mas, afinal, como esse processo é feito e quais são as etapas essenciais da avaliação de imóveis? A seguir, apontamos o caminho ideal.

Fatores para uma avaliação de imóvel

Comercialização

Um laudo assinado por um profissional avaliador traz segurança ao vendedor e ao comprador, que estarão realizando um negócio respaldados por critérios técnicos levando em consideração todos os fatores expostos acima.

Herança: partilha de bens

Dependendo da situação, um dos momentos mais delicados em uma partilha de bens é a divisão dos imóveis. Sendo assim, o suporte técnico e a avaliação realizada por um profissional é de suma importância para que o processo transcorra de forma transparente e segura, deixando claro que a partilha foi realizada baseada em avaliações justas.

A título de informação geral, no caso de dívidas deixadas pelo espólio, as mesmas devem ser assumidas pelos herdeiros, gerando duas situações:

A primeira: Quando a dívida é menor que o valor inventariado, a mesma deve ser quitada e o excedente distribuído aos herdeiros.

A segunda: Quando a dívida é maior que o valor inventariado, de acordo com o artigo 1.792 do Código Civil de 2002Os herdeiros não respondem por encargos superiores às forças da herança”. Ou seja, os herdeiros não irão receber nem pagar.

Porém caso o imóvel inventariado seja a residência da família, o mesmo não pode ser penhorado para pagamento das dívidas do espólio, exceto se as dívidas forem trabalhistas, fiscais ou relativas à pensão alimentícia ou ainda se o imóvel foi usado como garantia de um empréstimo ainda não quitado.

No caso de a família possuir mais de um imóvel, que esteja sendo utilizado como residência pelos herdeiros, será considerado impenhorável o imóvel de menor valor ou aquele que foi registrado em cartório para esta finalidade.

Reforma do imóvel: atualização do valor

Após o imóvel ser reformado, o seu valor de mercado é alterado, e uma avaliação irá indicar qual o patamar de negociação pode ser atingido.

Para que a reforma agregue valor é importante que seja realizada por um profissional especializado, arquiteto ou engenheiro, que o projeto seja aprovado na prefeitura, esteja de acordo com as normas técnicas aplicáveis, para que possa se obter o Habite-se e então realizar a averbação na matrícula.

Avaliação para fins de garantia em empréstimos

Uma forma de se obter empréstimos com juros menores ao praticado pelo mercado, é o empréstimo com garantia de imóvel. Esta modalidade de empréstimo, também conhecida como Home Equity, é muito utilizada em outros países e tem crescido no Brasil nos últimos anos.

Este modelo tem sido muito utilizado por empresários que necessitam de algum aporte para investir, ou utilizar para capital de giro, folha de pagamento, quitação de dívidas, entre outros. Lembrando que Home Equity também está disponível para pessoas físicas e, no caso da CashMe, temos produtos específicos para Construtoras e Incorporadoras.

Para empréstimo com imóvel em garantia, a avaliação do imóvel exige a elaboração de um laudo técnico constando todas as premissas que foram utilizadas na precificação do imóvel

5 dicas para avaliar um imóvel corretamente

Agora que você já conhece os benefícios de realizar uma avaliação de imóvel, por onde começar? Separamos as melhores dicas para você se preparar para regularizar uma propriedade, seja para fins de venda, seja para fins de garantia. Confira:

Comece pela parte burocrática: os documentos!

Como dito anteriormente, a avaliação de uma casa ou de um apartamento vai muito além dos aspectos estruturais da residência. E um dos pontos mais importantes de se analisar durante esse processo é a conferência dos documentos do imóvel

Uma propriedade em conformidade com a lei tem muito mais chances de ser vendida por um valor de sua preferência, além de evitar processos e outros imbróglios jurídicos. Por isso, é essencial que você entre em contato com o Cartório de Registro de Imóveis mais próximo para conferir se há alguma pendência.

Para comprovar que está em dia perante as obrigações legais, é importante que você reúna os seguintes documentos de regularização de imóvel:

  • Matrícula do imóvel;
  • Certificado negativo de ação cível e criminal dos proprietários;
  • Certidão negativa de tributos do imóvel;
  • Comprovante de pagamento do último IPTU;
  • Certidão negativa de débitos com o condomínio – para apartamentos;
  • Certidão negativa de utilidade pública do imóvel;
  • Contrato de compra e venda – se envolver transação do imóvel;

Faça uma pesquisa de mercado

Outro ponto importante sobre a avaliação de imóvel é considerar os aspectos de mercado, afinal negociar um patrimônio em épocas de instabilidade econômica pode não ser uma boa ideia. Assim como outros setores da economia, o imobiliário também é atingido por aumento ou queda da Selic, inflação e outras variáveis.

Para saber como anda o setor imobiliário em sua cidade, vale contatar um corretor de confiança. Esse profissional pode contribuir para uma análise mais acertada sobre as tendências, além de indicar a melhor forma de você avaliar um imóvel com base nas preferências de mercado.

Avalie a região e a infraestrutura do bairro

Um dos critérios que mais são levados em conta na hora de precificar um imóvel é a localização do mesmo. Quanto mais bem estruturada for a região onde a propriedade está localizada, mais alto tende a ser o valor do metro quadrado – e, consequentemente, do preço final para venda.

Da mesma forma, um avaliador deve considerar a infraestrutura do bairro na hora de avaliar uma propriedade, já que o mercado funciona de acordo com a oferta de atrativos que a região pode oferecer. Na hora de comprar um imóvel, os eventuais interessados vão escolher um bairro com base em aspectos como mobilidade urbana, comércio, hospitais e supermercados.

Morar próximo de uma avenida de fácil acesso ou em um prédio de alto padrão é sinônimo de comodidade, e esse benefício tem um custo final a ser acrescido à propriedade. Quanto mais serviços um bairro oferecer, maior será o peso para o valor do seu imóvel.

Considere a idade do imóvel

Você provavelmente já sabe que imóveis novos tendem a ser mais caros que os antigos, mas nem sempre é tudo tão preto no branco. Isso porque uma propriedade pode ter passado por diversas reformas ao longo de sua vida, enquanto outras são superficialmente novas.

Para a avaliação de imóvel, a idade do bem é um fator determinante para estabelecer o quanto vale a residência. Um imóvel antigo, por mais preservado que esteja, exige manutenção com maior frequência quando comparado a um empreendimento recém lançado.

Então, é preciso colocar na ponta do lápis o custo-benefício comparado a outras propriedades de mesmo estilo. Se você está prestes a utilizar seu imóvel como garantia para um home equity, por exemplo, o tempo de conservação será levado em conta para estabelecer o preço do bem.

Peça ajuda a um profissional especializado

Por fim, mas não menos importante, é essencial que o processo de avaliação do imóvel seja acompanhado por um profissional qualificado. Afinal, é ele o responsável por utilizar critérios técnicos para determinar o preço da sua propriedade. 

O laudo de avaliação realizado pelo profissional serve para apontar os prós e contras da propriedade, além de dar maior clareza sobre eventuais melhorias a serem feitas. Chamado de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PATAM), o documento é utilizado tanto por peritos como por corretores de imóveis para estipular o valor real da propriedade.

Conclusão

A avaliação de um imóvel é feita com base em diversos fatores, tanto estruturais como legislativos, realizados por um profissional capaz de estabelecer o valor mais adequado para a propriedade. A técnica de avaliação profissional é uma exigência das instituições de crédito, em especial para aqueles que optam por um empréstimo com garantia de imóvel.

Também conhecido como home equity, essa é uma das modalidades de empréstimo mais vantajosas do mercado. Aqui na CashMe, você encontra as melhores condições para o seu empréstimo com garantia, com taxas a partir de 0,85% ao mês, 240 meses para o pagamento e carência de 12 meses para a primeira parcela. Confira nossas opções e faça já o seu.

 


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Escrito por Redação CashMe

Equipe de redação de CashMe. Todos os conteúdos são revisados por especialistas do ramo e atualizados periodicamente.


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