Como usar o FGTS para comprar casa: 4 dicas essenciais

Adquirir a casa própria é o sonho de muitos brasileiros, e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser um grande aliado nessa jornada. Além de ser uma poupança feita de forma indireta, o FGTS pode ser usado de forma estratégica para gerar uma economia significativa na compra do seu imóvel. 

Quem pode usar o FGTS para comprar imóvel? 

Podem usar o FGTS para comprar um imóvel os trabalhadores que se enquadram nas seguintes condições: 

• Ter no mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na mesma ou em diferentes empresas. 

• Não possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer parte do país. 

• Não ser proprietário ou promitente comprador de imóvel residencial no município onde pretende comprar o imóvel, nem em cidades vizinhas ou na região metropolitana (se for o caso). 

• O imóvel a ser adquirido deve ser residencial urbano e se destinar à moradia do trabalhador. 

• O valor de avaliação do imóvel deve ser de até R$ 1.500.000,00 para operações realizadas a partir de 2024, dentro do SFH. 

Quais são as formas de usar o FGTS? 

O FGTS pode ser utilizado de diversas formas na compra de um imóvel, seja ele novo ou usado, ou para amortizar um financiamento já existente: 

Uso do FGTS na compra de imóvel novo ou usado 

• Como entrada: o valor do FGTS pode ser usado para compor total ou parcialmente o valor da entrada do imóvel. 

• Para amortizar ou liquidar o saldo devedor: se você já possui um financiamento, o FGTS pode ser usado para diminuir o valor das prestações ou para quitar o saldo total. 

• Para pagar parte das prestações: Em alguns casos, é possível usar o FGTS para reduzir o valor das prestações em até 80% por um período de 12 meses consecutivos. 

Uso do FGTS para construção de imóvel 

Se você tem um terreno e pretende construir sua casa, o FGTS pode ser utilizado para bancar parte dos custos da construção. 

Vantagens em usar o FGTS para comprar um imóvel 

• Redução do valor financiado: ao usar o FGTS como entrada ou para abater o saldo devedor, o valor do financiamento diminui, resultando em parcelas menores e juros totais mais baixos. 

• Menos burocracia para a etapa de análise do crédito: ter uma entrada maior, proporcionada pelo FGTS, pode facilitar a aprovação do seu financiamento, pois demonstra maior capacidade de pagamento. 

• Possibilidade de realizar o sonho da casa própria mais rápido: o FGTS pode ser o diferencial para você conseguir o valor necessário para a entrada, acelerando a conquista do seu imóvel. 

• Dinheiro “parado” sendo utilizado: o FGTS, apesar de render, tem um rendimento inferior ao de muitas aplicações financeiras. Usá-lo para um bem durável como um imóvel pode ser um excelente investimento. 

• Redução da dívida total: amortizar o saldo devedor com o FGTS diminui o prazo do financiamento ou o valor das parcelas, aliviando o seu orçamento a longo prazo. 

Desvantagens em usar o FGTS para comprar um imóvel 

• Restrições de uso: as regras para utilização do FGTS são específicas, e nem todos os trabalhadores se qualificam para usá-lo. 

• Limitação do valor do imóvel: o imóvel a ser adquirido deve respeitar o limite máximo de valor de avaliação estabelecido pelo SFH (atualmente R$ 1.500.000,00). 

• Imobilização do recurso: ao usar o FGTS na compra do imóvel, você não terá mais acesso a esse valor para outras necessidades financeiras, como emergências ou investimentos. 

• Perda da rentabilidade: apesar de baixa, o FGTS tem uma rentabilidade anual. Ao utilizá-lo, você “abre mão” desse rendimento. 

• Burocracia: o processo de liberação do FGTS pode ser um pouco burocrático, exigindo a apresentação de diversos documentos. 

Quando posso sacar meu FGTS para comprar um imóvel? 

Você pode sacar seu FGTS para comprar um imóvel em qualquer momento, desde que atenda às regras de utilização e as do imóvel a ser adquirido. O processo é feito diretamente com a instituição financeira onde você solicitará o financiamento ou onde já possui um. 

Quais as regras para usar o FGTS na compra de um imóvel? 

As principais regras para usar o FGTS na compra de um imóvel são: 

• Tempo de contribuição: mínimo de 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos consecutivos ou não. 

• Não possuir financiamento ativo no SFH: em qualquer parte do território nacional. 

• Não ser proprietário de imóvel residencial: no município de residência/trabalho, ou em cidades vizinhas/região metropolitana. 

• Imóvel residencial urbano: o imóvel deve ser residencial e urbano. 

• Valor de avaliação do imóvel: o imóvel deve ter valor de avaliação de até R$ 1.500.000,00 (para operações no SFH a partir de 2024). 

• Uso para moradia: o imóvel deve ser destinado à moradia do trabalhador. 

• Intervalo para nova utilização: se já usou o FGTS para comprar um imóvel, precisa esperar 3 anos para usar novamente para o mesmo fim (amortização/quitação) ou para adquirir outro imóvel. 

O que fazer antes de usar o FGTS para comprar um imóvel? 

Antes de escolher usar o FGTS, pergunte-se: 

• Qual é o meu orçamento mensal disponível para as parcelas do financiamento? 

• Tenho outras economias para emergências? 

• Qual a minha prioridade: parcelas menores, quitar mais rápido ou ter um fôlego imediato? 

• Pretendo permanecer no imóvel por muito tempo? 

Considere também o cenário econômico, a taxa de juros e as projeções para o mercado imobiliário. 

Passo a passo para usar o FGTS para comprar imóvel 

O processo para utilizar o FGTS na compra do seu imóvel envolve algumas etapas. Seguir esse passo a passo pode tornar a jornada mais tranquila. 

1. Verifique seu saldo e requisitos: consulte seu saldo do FGTS através do aplicativo FGTS da Caixa ou pelo site. Certifique-se de que você atende a todos os requisitos necessários. 

2. Pesquise e escolha o imóvel: encontre o imóvel que se encaixa nas suas necessidades e no limite de valor para uso do FGTS. 

3. Simule o financiamento: procure seu banco de preferência e simule o financiamento, informando sua intenção de usar o FGTS. Eles te ajudarão a entender o impacto do seu saldo nas parcelas e no prazo. 

4. Junte a documentação: prepare todos os documentos necessários, tanto os pessoais quanto os do imóvel. Isso inclui documentos de identificação, comprovantes de renda, extratos do FGTS, matrícula do imóvel, etc. 

5. Análise de crédito e aprovação: o banco fará uma análise da sua capacidade de pagamento e aprovará (ou não) o financiamento. 

6. Assinatura do contrato: Com a aprovação, você assinará o contrato de financiamento, que incluirá a cláusula de uso do FGTS. 

7. Liberação do FGTS: o banco solicitará a liberação do FGTS à Caixa Econômica Federal, que creditará o valor diretamente para o vendedor do imóvel ou abaterá o saldo devedor do financiamento. 

Como consultar o saldo do FGTS? 

Existem diversas formas práticas e seguras de consultar o saldo do seu FGTS: 

Aplicativo FGTS (o mais recomendado) 

1. Baixe o aplicativo “FGTS” oficial da Caixa Econômica Federal em seu smartphone (disponível para Android e iOS). 

2. Faça seu cadastro ou login (CPF e senha). 

3. Na tela inicial, você já conseguirá ver o saldo total do seu FGTS e também detalhes de cada conta (por empresa onde você trabalhou). 

4. É possível também gerar extratos, ver as opções de saque e acompanhar solicitações. 

Site da Caixa Econômica Federal 

1. Acesse o site oficial da Caixa (www.caixa.gov.br/fgts). 

2. Procure pela opção “Consultar Extrato FGTS” ou “Acesse seu FGTS”. 

3. Será necessário informar seu NIS (PIS/PASEP) e cadastrar uma senha internet. 

Internet banking da Caixa 

Se você é cliente da Caixa, pode consultar seu saldo do FGTS diretamente pelo seu Internet Banking, na seção de FGTS ou Extratos. 

Agências da Caixa 

Você pode ir a uma agência da Caixa Econômica Federal com um documento de identificação com foto e seu Cartão Cidadão (se tiver) para consultar seu saldo e extrato. 

Caixa eletrônico da Caixa 

Com seu Cartão Cidadão e senha, você pode consultar o saldo do FGTS em qualquer caixa eletrônico da Caixa. 

Dica da especialista: vale a pena usar o FGTS para comprar imóvel? 

Sim, na grande maioria dos casos, vale muito a pena usar o FGTS para comprar um imóvel. 

Argumentos a favor: 

• Rendimento baixo do FGTS: o rendimento anual do FGTS (Taxa Referencial + 3% ao ano) é historicamente baixo, muitas vezes abaixo da inflação e de outras aplicações financeiras mais conservadoras. Deixar o dinheiro parado no FGTS pode significar perda de poder de compra ao longo do tempo. 

• Abate de juros elevados: os juros de um financiamento imobiliário, mesmo que considerados baixos para essa modalidade, são substancialmente maiores do que o rendimento do FGTS. Ao usar o FGTS como entrada ou para amortizar o saldo devedor, você está abatendo uma dívida que “rende” muito mais juros do que seu FGTS. Essa é uma das formas mais inteligentes de usar o dinheiro. 

• Acelera a conquista da casa própria: para muitos brasileiros, o FGTS é o principal, senão o único, recurso para dar a entrada de um imóvel. Ele permite que o sonho da casa própria se torne realidade mais rapidamente. 

• Redução do custo efetivo total (CET): Ao diminuir o valor financiado ou o prazo do financiamento, o uso do FGTS contribui significativamente para a redução do Custo Efetivo Total (CET) da operação. 

• Segurança financeira: Ter um imóvel próprio é um patrimônio que oferece segurança e estabilidade, além de ser um excelente investimento a longo prazo, protegendo o seu capital da inflação. 

Quando pensar duas vezes (raros casos): 

• Necessidade de reserva de emergência: se o seu FGTS for a sua única reserva de emergência e você não tiver outras fontes de recursos para imprevistos, talvez seja prudente avaliar cuidadosamente. No entanto, o acesso ao FGTS para emergências é limitado. 

• Investimento com retorno muito superior e garantido: Se você tem acesso a um investimento com rentabilidade garantidamente muito superior aos juros do seu financiamento imobiliário e com a mesma liquidez, se isso for validado por um especialista financeiro. Essa situação é rara e exige um perfil de investidor muito específico. 

Dica da especialista: como usar o FGTS para economizar na compra de um imóvel 

O FGTS é uma ferramenta poderosa para a compra de um imóvel, mas sua utilização estratégica pode gerar economias significativas ao longo do financiamento. Veja como: 

Priorize o FGTS para a entrada (quanto maior, melhor) 

• Economia imediata: a maior parte das economias virá de uma entrada robusta. Quanto mais você usar do FGTS para a entrada, menor será o valor financiado. 

• Juros menores no total: consequentemente, sobre um valor menor, os juros incidirão em uma base reduzida, resultando em um custo total do financiamento muito menor ao longo dos anos. 

• Redução da parcela mensal: uma entrada maior também diminui o valor das prestações mensais, liberando mais do seu orçamento para outras despesas ou investimentos. 

• Melhor negociação com bancos: um alto valor de entrada demonstra maior capacidade de pagamento e pode até te dar poder de barganha para conseguir taxas de juros ligeiramente melhores, pois o risco para o banco é menor. 

Use o FGTS para amortizar o saldo devedor (se já tiver financiamento) 

• Abate o principal diretamente: ao usar o FGTS para amortizar, você está pagando diretamente o saldo devedor principal do seu financiamento. Isso é crucial porque os juros são calculados sobre esse saldo. 

• Redução drástica de juros futuros: cada real amortizado com o FGTS hoje significa que aquele real não gerará mais juros pelo restante do prazo do financiamento. Essa é uma das formas mais eficazes de economizar juros no longo prazo. 

• Escolha entre reduzir prazo ou valor da parcela: ao amortizar, você geralmente tem duas opções: 

• Reduzir o prazo do financiamento: essa é a opção que mais gera economia em juros totais, pois você quita o financiamento em menos tempo. 

• Reduzir o valor das parcelas: embora não economize tanto em juros quanto a redução do prazo, essa opção pode aliviar seu orçamento mensal, o que também é uma forma de “economizar” no fluxo de caixa. Avalie sua situação financeira e decida qual a melhor estratégia para você. 

Evite usar o FGTS para cobrir prestações mensais (exceto em emergências) 

• Embora seja uma opção, usar o FGTS para pagar até 80% das prestações por 12 meses deve ser uma medida de último recurso, para momentos de dificuldade financeira. 

• Não economiza juros no longo prazo: Ao contrário de usar para entrada ou amortização, essa modalidade não reduz o saldo devedor nem o total de juros, apenas adia o pagamento e consome o seu FGTS sem o benefício de uma economia substancial a longo prazo. 

Considere os custos da operação e as “economias indiretas” 

• Menos juros de financiamento pessoal: se o seu FGTS for suficiente para uma boa entrada, você pode evitar a necessidade de pegar um empréstimo pessoal (com juros bem mais altos) para complementar a entrada. 

• Planejamento de custos de aquisição: lembre-se que, além do valor do imóvel, há custos com ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), taxas de cartório e de registro. Ter um FGTS robusto para a entrada pode liberar outros recursos que você poupou para cobrir essas despesas, evitando empréstimos adicionais. 

Exemplo prático: compra de um imóvel usando FGTS de entrada 

Imagine que você está comprando um imóvel de R$ 300.000,00 e possui R$ 50.000,00 de FGTS. 

• Cenário 1: sem FGTS na entrada 

• Valor financiado: R$ 300.000,00 

• Supondo uma taxa de juros de 9% ao ano em 30 anos (360 meses), sua parcela inicial seria de aproximadamente R$ 2.413,87. 

• Total pago (juros + principal): R$ 868.993,20 

• Cenário 2: com FGTS na entrada 

• Valor do FGTS utilizado: R$ 50.000,00 

• Valor financiado: R$ 300.000,00 – R$ 50.000,00 = R$ 250.000,00 

• Com a mesma taxa e prazo, sua parcela inicial seria de aproximadamente R$ 2.011,56. 

• Total pago (juros + principal): R$ 724.161,60 

Tabela comparativa: pagamento da entrada com FGTS 

Característica	Sem FGTS na Entrada	Com FGTS na Entrada (R$ 50.000)
Valor Financiado	R$ 300.000,00	R$ 250.000,00
Parcela Inicial (estimada)	R$ 2.413,87	R$ 2.011,56
Economia Mensal	–	R$ 402,31
Total Pago (estimado)	R$ 868.993,20	R$ 724.161,60
Economia Total	–	R$ 144.831,60

Os valores são apenas exemplos e podem variar de acordo com as taxas de juros e condições do mercado. 

Como utilizar o FGTS para amortização ou liquidação do saldo devedor? 

Essa modalidade é ideal para quem deseja diminuir o prazo do financiamento ou quitar a dívida de forma antecipada. 

Vantagens: 

• Reduz o saldo devedor, diminuindo o prazo do financiamento ou o valor das parcelas remanescentes. 

• Quanto menor o prazo de pagamento, menos juros você paga ao longo do tempo. 

• A quitação antecipada libera você da dívida e do compromisso mensal. 

Desvantagens: 

• Você usa uma parte significativa do seu FGTS de uma vez para essa finalidade. Se depois precisar do FGTS para outro motivo, ele já terá sido utilizado. É como ter um “tiro certeiro” para acabar com a dívida, mas é um tiro só! 

• É importante analisar se a amortização compensa em relação a outras opções de uso do FGTS, como o pagamento da entrada. 

Exemplo prático: amortização com FGTS 

Suponha que você tenha um financiamento de R$ 200.000,00 com parcelas de R$ 1.800,00 e ainda faltam 20 anos (240 meses) para quitar. Você decide usar R$ 30.000,00 do seu FGTS para amortizar o saldo devedor. 

Opção 1: reduzir o prazo 

• O FGTS de R$ 30.000,00 seria utilizado para abater o saldo devedor. 

• A Caixa recalcula o financiamento, mantendo o valor da parcela (ou com uma pequena variação) e reduzindo o número de meses para quitação. 

• Por exemplo, seu financiamento poderia cair de 20 anos para 15 anos, resultando em uma economia considerável de juros. 

Opção 2: reduzir o valor da parcela 

• O FGTS de R$ 30.000,00 abateria o saldo devedor. 

• A Caixa recalcula o financiamento, mantendo o prazo original de 20 anos, mas diminuindo o valor das parcelas mensais. 

• Por exemplo, sua parcela poderia cair de R$ 1.800,00 para R$ 1.550,00. 

Tabela comparativa: amortização com FGTS 

Característica	Antes da Amortização	Após Amortização (R$ 30.000) – Reduz Prazo	Após Amortização (R$ 30.000) – Reduz Parcela
Saldo Devedor	R$ 200.000,00	R$ 170.000,00	R$ 170.000,00
Prazo Restante	240 meses	~180 meses (exemplo)	240 meses
Parcela Mensal	R$ 1.800,00	~R$ 1.800,00	~R$ 1.550,00
Economia Total Juros	–	Significativa	Moderada

Os valores são apenas exemplos e dependem do contrato e da taxa de juros. 

Perguntas frequentes sobre o uso do FGTS na compra de imóvel 

Abaixo, listamos as principais dúvidas sobre o uso do FGTS para adquirir um imóvel. 

Posso usar o valor integral do FGTS na compra do imóvel? 

Sim, você pode usar o valor integral do seu saldo do FGTS na compra do imóvel, desde que atenda a todas as regras de utilização estabelecidas pela Caixa Econômica Federal e pelo Conselho Curador do FGTS. 

Posso usar o FGTS para comprar um imóvel comercial?  

Não, o FGTS é destinado exclusivamente para a compra de imóveis residenciais. 

Se eu tiver mais de uma conta de FGTS (ativa e inativa), posso somar os saldos?  

Sim, você pode somar os saldos de todas as suas contas de FGTS (ativas e inativas) para utilizar na compra do imóvel, desde que atenda aos requisitos de tempo de contribuição. 

Qual o prazo para utilizar o FGTS novamente após a primeira compra?  

Após utilizar o FGTS para a compra de um imóvel, você só poderá utilizá-lo novamente para essa mesma finalidade após 3 anos. 

É possível usar o FGTS para reformar meu imóvel?  

Não, o FGTS não pode ser utilizado para reformas ou construções em imóvel já de sua propriedade. Ele é destinado à aquisição, amortização ou liquidação de financiamento de imóvel. Uma alternativa barata para reforma de imóvel pode ser o empréstimo com garantia de imóvel, modalidade que possui taxas de juros mais baixas que os produtos de crédito do mercado. 

O valor do imóvel que posso comprar com o FGTS tem limite?  

Sim, o valor do imóvel a ser adquirido com o uso do FGTS não pode ultrapassar R$ 1.500.000,00 (valor atualizado em junho de 2025 para todas as localidades). 

Se eu mudar de emprego, meu FGTS do emprego anterior continua válido para uso?  

Sim, o saldo da sua conta inativa (do emprego anterior) continua válido e pode ser somado ao saldo da sua conta ativa (do emprego atual) para a compra do imóvel, desde que você atenda aos demais requisitos. 

Posso usar o FGTS para pagar impostos e taxas da compra do imóvel?  

Não, o FGTS não pode ser utilizado para pagar impostos (como ITBI) ou taxas de cartório. Ele é exclusivo para abater o valor do imóvel ou do financiamento. 

Se o imóvel estiver no nome de outra pessoa, mas moro lá, posso usar o FGTS?  

Não. Para usar o FGTS, o imóvel deve ser adquirido em seu nome e você não pode ser proprietário de outro imóvel residencial no local ou proximidades. 

O que acontece se eu não conseguir o financiamento depois de já ter contado com o FGTS?  

O valor do FGTS só é liberado após a aprovação do financiamento e assinatura do contrato. Se o financiamento não for aprovado, o FGTS permanece em sua conta. 

Posso usar o FGTS para comprar um terreno e construir?  

Sim, é possível utilizar o FGTS para comprar um terreno e construir, desde que a construção seja para fins residenciais e você atenda a todos os requisitos do programa. O projeto de construção deve ser aprovado pela Caixa Econômica Federal.