O FGTS pode ser usado para dar entrada, amortizar o saldo devedor ou pagar parcelas de um financiamento imobiliário. Para isso, o trabalhador precisa ter pelo menos 3 anos de contribuição sob o regime do FGTS (contínuos ou não), não possuir outro financiamento ativo no SFH e o imóvel deve ser residencial, urbano e de valor de avaliação de até R$ 1.500.000. O saldo é liberado diretamente pela Caixa Econômica Federal após aprovação do financiamento.
O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) é regulamentado pela Lei 8.036/1990 e gerido pelo Conselho Curador do FGTS, com a Caixa Econômica Federal como agente operador. A utilização do fundo para a compra de imóvel é uma das principais formas de saque permitidas por lei.
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Quem pode usar o FGTS para comprar imóvel?
Podem usar o FGTS para comprar um imóvel os trabalhadores que atendem a todos os seguintes requisitos, conforme as regras do Conselho Curador do FGTS:
- Ter no mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos consecutivos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes.
- Não possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer parte do país. O SFH é o conjunto de normas que regulam o crédito imobiliário residencial no Brasil, com limites de taxa e valor estabelecidos pelo Banco Central.
- Não ser proprietário de imóvel residencial no município onde pretende comprar, nem em cidades vizinhas ou na região metropolitana.
- O imóvel deve ser residencial urbano e destinado à moradia do trabalhador.
- O valor de avaliação do imóvel não pode ultrapassar R$ 1.500.000 para operações no SFH, limite válido para todo o território nacional desde junho de 2025, conforme deliberação do CCFGTS.
Trabalhadores com contas inativas (de empregos anteriores) podem somar os saldos de todas as contas para compor o valor usado na operação.
Quais são as formas de usar o FGTS na compra de imóvel?
O FGTS pode ser aplicado de três formas distintas:
- Como entrada: o valor do FGTS compõe total ou parcialmente o valor de entrada do imóvel, reduzindo o montante a ser financiado.
- Para amortizar ou liquidar o saldo devedor: quem já tem um financiamento imobiliário pode usar o FGTS para abater o saldo devedor a cada 2 anos, reduzindo o prazo ou o valor das parcelas.
- Para pagar parcelas mensais: em situações de dificuldade financeira, é possível usar o FGTS para cobrir até 80% das parcelas por até 12 meses consecutivos. Essa opção não reduz o saldo devedor e deve ser usada apenas em emergências.
Para imóvel em construção em terreno próprio, o FGTS também pode ser usado para financiar parte dos custos da obra, desde que aprovado pela Caixa Econômica Federal.
Vale a pena usar o FGTS para comprar imóvel?
Na maioria dos casos, sim. O FGTS rende TR + 3% ao ano, rendimento historicamente abaixo da inflação. As taxas de juros de financiamento imobiliário no SFH, mesmo nas faixas mais competitivas, ficam entre 8% e 12% ao ano mais TR. Usar o FGTS para reduzir o valor financiado significa eliminar uma dívida mais cara do que o rendimento do fundo.
Usar R$ 50.000 de FGTS como entrada em um imóvel de R$ 300.000, com taxa de 9% ao ano e prazo de 30 anos, gera uma economia de aproximadamente R$ 144.800 em juros ao longo do contrato.
Situações em que vale reconsiderar: se o FGTS for a única reserva de emergência disponível e não houver outras fontes de liquidez, o uso integral do fundo pode deixar o orçamento vulnerável a imprevistos.
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Comparativo: entrada, amortização ou pagamento de parcelas?
| Modalidade | Reduz saldo devedor? | Impacto nos juros totais | Indicada para |
| Entrada | Sim (valor inicial menor) | Alto: base de cálculo dos juros é menor desde o início | Quem ainda não tem financiamento |
| Amortização do saldo devedor | Sim | Alto: juros calculados sobre saldo reduzido | Quem já tem financiamento em andamento |
| Redução de parcelas | Não | Moderado | Quem quer alívio no fluxo de caixa mensal |
| Pagamento de prestações (80% por 12 meses) | Não | Nenhum: adia pagamento sem abater principal | Emergência financeira temporária |
A ordem de prioridade recomendada é: entrada -> amortização -> redução de parcelas -> pagamento de prestações.
Entrada vs. amortização: exemplo prático com números
Para ilustrar, vamos avaliar dois cenários, com e sem o uso do FGTS, com valores estimados.
Cenário: imóvel de R$ 300.000 com FGTS de R$ 50.000 usado como entrada
| Característica | Sem FGTS | Com FGTS (R$ 50.000 de entrada) |
| Valor financiado | R$ 300.000 | R$ 250.000 |
| Parcela inicial estimada (9% a.a., 360 meses) | R$ 2.413,87 | R$ 2.011,56 |
| Economia mensal | n/a | R$ 402,31 |
| Total pago estimado | R$ 868.993 | R$ 724.161 |
| Economia total em juros | n/a | R$ 144.832 |
Cenário: amortização de R$ 30.000 em financiamento de R$ 200.000 com 20 anos restantes
| Característica | Antes da amortização | Reduz prazo | Reduz parcela |
| Saldo devedor | R$ 200.000 | R$ 170.000 | R$ 170.000 |
| Prazo restante | 240 meses | ~180 meses | 240 meses |
| Parcela mensal | R$ 1.800 | ~R$ 1.800 | ~R$ 1.550 |
| Economia em juros | n/a | Significativa | Moderada |
Reduzir o prazo gera mais economia total em juros. Reduzir o valor da parcela alivia o orçamento mensal imediato.
Quais são as regras para usar o FGTS na compra de imóvel?
As principais exigências, com base na legislação vigente (Lei 8.036/90 e normas do CCFGTS):
- Tempo mínimo de contribuição: 3 anos sob o regime do FGTS, consecutivos ou não.
- Ausência de financiamento ativo no SFH em qualquer estado do Brasil.
- Não ser proprietário de imóvel residencial no município de residência ou trabalho.
- Imóvel deve ser residencial e urbano.
- Valor de avaliação do imóvel: até R$ 1.500.000 (todas as localidades, a partir de 2024/2025).
- O imóvel deve ser destinado à moradia do próprio titular do FGTS.
- Intervalo mínimo para nova utilização: 3 anos após uso para compra ou 2 anos para amortização.
Passo a passo para usar o FGTS na compra do imóvel
Para usar o FGTS na compra do imóvel, siga o passo a passo abaixo.
- Consulte seu saldo: acesse o aplicativo FGTS da Caixa (disponível para Android e iOS) ou o site www.caixa.gov.br/fgts. O app mostra saldos de contas ativas e inativas.
- Verifique os requisitos: confirme tempo de contribuição, ausência de financiamento ativo no SFH e situação do CPF.
- Escolha o imóvel: residencial urbano com valor de avaliação de até R$ 1.500.000.
- Simule o financiamento: informe ao banco a intenção de usar o FGTS. A simulação mostrará o impacto do saldo na parcela e no prazo.
- Reúna a documentação: RG ou CNH, CPF, comprovante de renda, extrato do FGTS, matrícula do imóvel atualizada e Carteira de Trabalho.
- Análise de crédito e aprovação: o banco avalia renda e histórico de crédito.
- Assinatura do contrato: o contrato inclui a cláusula de uso do FGTS e é registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
- Liberação do FGTS: a instituição financeira solicita o saldo à Caixa, que credita o valor diretamente ao vendedor ou ao saldo devedor do financiamento.
O que fazer antes de usar o FGTS para comprar um imóvel?
Antes de decidir, avalie:
- Qual é o impacto da entrada maior nas parcelas mensais e no Custo Efetivo Total (CET) do financiamento?
- Tenho outras reservas de emergência além do FGTS?
- Prefiro reduzir o prazo ou o valor das parcelas?
- Quais são os custos adicionais da transação: ITBI, taxas de cartório e registro, e tenho recursos para cobri-los sem usar o FGTS?
O FGTS não pode ser usado para pagar ITBI ou taxas de cartório. Planeje esses custos separadamente.
Alternativa para quem não pode usar o FGTS: crédito com garantia de imóvel
Quem já possui imóvel próprio mas não se qualifica para usar o FGTS, ou precisa de crédito para reformar o imóvel existente, capital de giro ou quitar outras dívidas, pode recorrer ao empréstimo com garantia de imóvel. Nessa modalidade, o imóvel é dado em garantia via alienação fiduciária, e as taxas de juros são significativamente menores do que as de crédito pessoal ou cartão de crédito.
Na CashMe, é possível fazer uma simulação online de forma rápida e personalizada, para entender a melhor condição para você.
Vale lembrar: o FGTS não pode ser usado para reformas ou construções em imóvel já de sua propriedade. Para esse fim, o crédito com garantia de imóvel é uma das alternativas com menor CET disponíveis no mercado.
Como consultar o saldo do FGTS?
Existem cinco formas oficiais:
- Aplicativo FGTS (recomendado): disponível para Android e iOS, mostra saldos de todas as contas, ativas e inativas, e permite solicitar extratos.
- Site da Caixa Econômica Federal: www.caixa.gov.br/fgts, com login via NIS (PIS/PASEP) e senha.
- Internet Banking da Caixa: para clientes correntistas da Caixa, na seção FGTS.
- Caixa eletrônico da Caixa: com Cartão Cidadão e senha.
- Agência da Caixa: com documento de identificação com foto.
Perguntas frequentes sobre o uso do FGTS na compra de imóvel
Reunimos abaixo as dúvidas mais buscadas sobre o tema, com base nas perguntas mais frequentes em canais de atendimento e pesquisas relacionadas ao FGTS e financiamento imobiliário.
Posso usar o valor integral do FGTS na compra do imóvel?
Sim. É possível usar o saldo total disponível em todas as contas (ativas e inativas), desde que o trabalhador atenda às regras do CCFGTS.
Posso somar o FGTS de contas ativas e inativas?
Sim. Os saldos de contas de diferentes vínculos empregatícios podem ser somados para compor o valor usado na operação.
Qual o intervalo mínimo para usar o FGTS de novo?
São 3 anos para nova compra de imóvel; 2 anos para nova amortização do saldo devedor de um financiamento já existente.
O FGTS pode ser usado para reformar o imóvel?
Não. O FGTS é destinado exclusivamente à aquisição, amortização ou liquidação de financiamento imobiliário residencial. Para reformas, o empréstimo com garantia de imóvel é uma das modalidades de crédito com menor CET disponíveis no mercado brasileiro.
O FGTS cobre ITBI e taxas de cartório?
Não. O fundo só pode ser usado para abater o valor do imóvel ou do financiamento. Custos de transmissão e registro devem ser cobertos com outros recursos.
Se eu mudar de emprego, perco o FGTS acumulado?
Não. O saldo da conta inativa continua disponível e pode ser somado ao da conta ativa para uso no financiamento.
O que acontece com o FGTS se o financiamento não for aprovado?
O saldo permanece na conta do trabalhador. O FGTS só é transferido após aprovação e assinatura do contrato de financiamento.
Posso usar o FGTS para comprar um imóvel comercial?
Não. O FGTS é destinado exclusivamente à compra de imóveis residenciais para moradia do próprio titular.
Posso usar o FGTS para comprar terreno e construir?
Sim, desde que a finalidade seja residencial e o projeto de construção seja aprovado pela Caixa Econômica Federal. As regras específicas para essa modalidade estão detalhadas no guia sobre uso do FGTS para compra de terreno.
Posso usar o FGTS para comprar um segundo imóvel?
Sim, com restrições. O segundo imóvel deve estar fora da região do primeiro, e o trabalhador precisa atender aos demais requisitos. As condições completas estão explicadas no artigo sobre compra de segundo imóvel com FGTS.
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