Como funciona um financiamento de imóvel: guia completo 

O financiamento de imóvel é a ponte para a casa própria, tornando esse sonho uma realidade para milhões de pessoas. Apesar de ser um compromisso financeiro de longo prazo com etapas burocráticas, o caminho se torna claro quando você se planeja e busca as informações corretas. Entender cada passo do processo é fundamental para garantir as melhores condições e tomar uma decisão segura e consciente. 

Como funciona um financiamento de imóvel? 

No financiamento de imóvel, uma instituição financeira (geralmente um banco) empresta o dinheiro necessário para a compra, e você se compromete a pagar esse valor em parcelas mensais, acrescidas de juros e outras taxas, por um longo período. 

O valor financiado geralmente cobre uma parte do preço do imóvel, sendo que o restante (a entrada) é pago pelo comprador. As parcelas mensais incluem a amortização do saldo devedor, juros, seguros obrigatórios e taxas administrativas. 

O que é o financiamento imobiliário? 

O financiamento imobiliário, também conhecido como financiamento habitacional, é um crédito de longo prazo concedido por bancos ou outras instituições financeiras para a compra de um imóvel. Ele funciona como um empréstimo garantido pelo próprio imóvel, o que significa que, em caso de inadimplência, a propriedade pode ser retomada pelo credor. 

Tipos de Financiamento Imobiliário

Existem diferentes tipos de financiamento imobiliário, cada um com suas particularidades. Os mais comuns no Brasil são: 

• SFH (Sistema Financeiro da Habitação): é o sistema mais utilizado, regulamentado pelo Governo Federal e com recursos provenientes do FGTS e da poupança. Possui taxas de juros limitadas e permite o uso do FGTS para abatimento do saldo devedor ou das parcelas. O valor máximo do imóvel e do financiamento são definidos por regras específicas. 
• SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): é um sistema mais flexível, com recursos de mercado e sem as limitações de valor do SFH. As taxas de juros são definidas livremente entre as partes, e não há restrições para o uso do FGTS. É mais comum para imóveis de alto valor. Esta é a modalidade de financiamento é feita pela CashMe. 
• Financiamento direto com a construtora: algumas construtoras oferecem financiamento próprio, sem a intermediação de bancos. As condições podem variar bastante, e é fundamental analisar o contrato com muita atenção. 
• Crédito Imobiliário com Recursos da Poupança (SBPE): Modalidade que utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, geralmente com taxas de juros mais atrativas. 
• Crédito Imobiliário com Recursos do FGTS: Permite a utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para a compra, construção ou reforma de imóvel, desde que o comprador atenda a certos requisitos. 

Passo a passo para financiar um imóvel

O processo de financiamento de um imóvel pode parecer complexo, mas seguindo as etapas, torna-se mais claro.

1. Simulação do Financiamento

A primeira etapa é a simulação do financiamento. Nela, você informa seus dados (renda, valor do imóvel, valor da entrada) e o banco ou instituição financeira calcula uma estimativa das parcelas, juros e prazos. A simulação é importante para entender se o financiamento se encaixa no seu orçamento e qual o valor máximo que você pode financiar. Utilize os simuladores online dos bancos para ter uma ideia inicial.

2. Análise de Crédito

Após a simulação, a instituição financeira realizará uma análise de crédito detalhada. Nesta fase, o banco verifica seu histórico financeiro, sua capacidade de pagamento e se você possui restrições no nome (SPC, Serasa). É essencial ter um bom score de crédito e comprovar renda suficiente para arcar com as parcelas. 

3. Documentação Necessária

Com a análise de crédito aprovada, você precisará reunir uma série de documentos, tanto seus quanto do imóvel. A documentação para financiamento inclui: 

• Documentos Pessoais: RG, CPF, comprovante de residência, comprovante de estado civil (certidão de nascimento ou casamento), comprovante de renda (holerites, declaração de imposto de renda, extratos bancários). 
• Documentos do imóvel: matrícula atualizada do imóvel, certidão de ônus reais, IPTU, certidão negativa de débitos condominiais (se for apartamento). 

4. Avaliação do Imóvel

O banco enviará um engenheiro ou avaliador para verificar o estado de conservação do imóvel e confirmar se o valor de mercado corresponde ao que está sendo solicitado no financiamento. Essa avaliação é importante para o banco ter uma garantia real do empréstimo. 

5. Assinatura do Contrato

Com todas as etapas anteriores aprovadas, chega o momento da assinatura do contrato de financiamento. Este é um documento legal que formaliza o empréstimo e estabelece todas as condições, como valor financiado, prazo, taxas de juros, sistema de amortização e as responsabilidades de ambas as partes. Após a assinatura, o contrato deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e o valor é liberado para o vendedor. 

Vantagens do Financiamento Imobiliário

As principais vantagens em optar por um financiamento imobiliário envolvem: 

• Realização do sonho da casa própria: permite que pessoas com renda limitada adquiram um imóvel. 
• Não exige o valor total à vista: a compra se torna acessível sem a necessidade de um grande capital inicial. 
• Prazos longos: os prazos de pagamento podem chegar a 35 anos, diluindo o valor das parcelas. 
• Valorização do imóvel: o imóvel pode se valorizar ao longo do tempo, transformando-se em um investimento. 
• Uso do FGTS: possibilidade de utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para entrada, amortização ou pagamento de parte das parcelas. 

Desvantagens do Financiamento Imobiliário

Alguns pontos são relevantes a serem observados antes de optar por um financiamento imobiliário. São eles; 

• Juros e taxas: o custo total do imóvel pode ser significativamente maior devido aos juros e taxas. 
• Comprometimento de renda: as parcelas mensais podem comprometer uma parte considerável da renda por muitos anos. 
• Burocracia: o processo de financiamento envolve diversas etapas e a coleta de muitos documentos. 
• Risco de inadimplência: a falta de pagamento pode levar à perda do imóvel. 
• Alienação fiduciária: o imóvel fica em nome do banco até a quitação total da dívida. 

Dica da especialista: vale a pena financiar um segundo imóvel?

Financiar um segundo imóvel pode ser uma excelente estratégia de investimento, seja para aluguel ou para valorização futura. Para quem já possui um imóvel quitado, uma opção interessante a ser considerada é o Home Equity, também conhecido como empréstimo com garantia de imóvel. Nesta modalidade, você oferece seu imóvel como garantia para obter um empréstimo com juros mais baixos e prazos mais longos, podendo utilizar o dinheiro para adquirir o segundo imóvel, investir, ou para qualquer outra finalidade. É uma forma de transformar o patrimônio imobilizado em liquidez, sem precisar vendê-lo. 

Na CashMe, é possível efetuar a simulação online de forma rápida e personalizada para descobrir as condições do empréstimo com garantia de imóvel. 

Quem pode financiar um imóvel?

Para financiar um imóvel, é necessário atender a alguns requisitos básicos estabelecidos pelas instituições financeiras: 

• Ser maior de 18 anos ou emancipado. 
• Ter nacionalidade brasileira ou visto de permanência no país. 
• Possuir capacidade de pagamento, ou seja, ter renda comprovada que permita arcar com as parcelas. 
• Não ter restrições de crédito (nome limpo no SPC, Serasa, etc.). 
• Não ter outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), caso opte por essa modalidade. 

Quais documentos são necessários para um financiamento?

A lista de documentos pode variar ligeiramente entre as instituições, mas geralmente inclui: 

Do comprador (pessoa física): 

• Documento de identidade (RG ou CNH) e CPF. 
• Comprovante de estado civil (Certidão de Nascimento para solteiros, Certidão de Casamento para casados, com averbação para divorciados, ou escritura pública de união estável). 
• Comprovante de residência atualizado (conta de água, luz, telefone). 
• Comprovante de renda (holerites dos últimos 3 meses, extratos bancários, declaração de Imposto de Renda completa, pró-labore para autônomos/empresários). 
• Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS). 

Do vendedor (pessoa física): 

• Documento de identidade (RG ou CNH) e CPF. 
• Comprovante de estado civil. 
• Comprovante de residência. 
• Certidões negativas de débitos federais (Receita Federal), estaduais e municipais. 

Do imóvel: 

• Matrícula atualizada do imóvel (obtida no Cartório de Registro de Imóveis). 
• Certidão de ônus reais e de ações (também do Cartório de Registro de Imóveis). 
• Cópia da capa do IPTU e dos últimos comprovantes de pagamento. 
• Certidão negativa de débitos condominiais (se for apartamento ou condomínio fechado), emitida pelo síndico ou administradora. 
• Planta baixa do imóvel (se disponível).

Dúvidas Frequentes sobre Financiamento Imobiliário

Descubra as principais dúvidas sobre financiamento imobiliário. 

Como funciona a amortização? 

A amortização no financiamento imobiliário é o processo de pagamento gradual de uma dívida ao longo do tempo. No financiamento, a amortização é a parte da parcela que efetivamente diminui o saldo devedor do seu empréstimo. Além disso, é possível fazer uma amortização extraordinária, que é um pagamento adiantado e opcional de uma parte da dívida, fora das parcelas mensais, o que pode reduzir o saldo devedor, os juros futuros ou encurtar o prazo do financiamento. 

O que é a alienação fiduciária? 

A alienação fiduciária é a garantia mais comum em contratos de financiamento imobiliário. Nela, o comprador transfere a propriedade do imóvel para o nome do banco (credor) como garantia da dívida, mas mantém a posse e o direito de uso. Somente após a quitação total do financiamento, a propriedade é transferida de volta para o nome do comprador. Em caso de inadimplência, o banco pode retomar o imóvel para cobrir a dívida. 

Como financiar direto com a construtora? 

Financiar direto com a construtora é uma alternativa ao financiamento bancário. Geralmente, essa modalidade é oferecida para imóveis na planta ou recém-construídos. As condições (taxas de juros, prazos, reajustes) são negociadas diretamente com a construtora, sem a intermediação de um banco. É fundamental ler atentamente o contrato, verificar a idoneidade da construtora e, se possível, buscar assessoria jurídica para garantir que todas as cláusulas são claras e justas. 

Como financiar um imóvel na Caixa? 

Simule no site deles para ter uma ideia das condições. Em seguida, a análise de crédito será feita a partir da sua documentação, para que a Caixa avalie sua capacidade de pagamento. Depois, um engenheiro da instituição fará a avaliação do imóvel. Se tudo estiver certo, você assina o contrato e ele é registrado em cartório. A Caixa oferece diversas opções de crédito, incluindo o uso do FGTS e programas como o Casa Verde e Amarela. 

Qual a renda necessária para financiar um imóvel? 

A renda necessária para financiar um imóvel varia de acordo com o valor do imóvel, o prazo do financiamento e as taxas de juros. Geralmente, os bancos permitem que a parcela do financiamento comprometa no máximo 30% da sua renda bruta mensal. Para saber o valor exato, é preciso fazer uma simulação com seus dados específicos em um banco ou instituição financeira. A renda pode ser composta por mais de uma pessoa, como cônjuges ou co-participantes. 

Como financiar um imóvel sem entrada? 

Financiar um imóvel sem entrada é mais incomum no Brasil, pois a maioria dos financiamentos exige uma entrada de 10% a 30%. Contudo, há caminhos: você pode usar o FGTS para cobrir ou diminuir essa entrada, ou buscar programas como o Minha Casa Minha Vida, que podem isentar ou reduzir o valor inicial para famílias de baixa renda. Outras opções incluem negociar o parcelamento da entrada direto com a construtora ou participar de um consórcio imobiliário, que não pede entrada, mas exige tempo e sorte para a contemplação. 

Como saber se consigo financiar um imóvel? 

Para saber se você consegue financiar um imóvel, o primeiro passo é fazer uma simulação em um banco ou instituição financeira. Eles analisarão sua renda, histórico de crédito e capacidade de pagamento. Além disso, é importante ter um bom score de crédito e não possuir dívidas ou restrições no nome. A simulação fornecerá uma estimativa do valor máximo que você pode financiar e o valor das parcelas. 

Como fazer financiamento com FGTS? 

Você pode usar o FGTS no financiamento imobiliário para compor a entrada, amortizar o saldo devedor ou pagar até 80% das parcelas por 12 meses. Para isso, precisa ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS(seguidos ou não), não ter outro imóvel ou financiamento ativo no SFH na mesma cidade onde quer comprar 

Qual é o prazo para liberação de um financiamento imobiliário? 

O prazo para a liberação de um financiamento imobiliário pode variar bastante, geralmente entre 30 e 90 dias, dependendo da instituição financeira, da complexidade do processo e da agilidade na entrega da documentação. Etapas como análise de crédito, avaliação do imóvel e registro em cartório demandam tempo. Manter a documentação organizada e completa pode agilizar o processo. 

Qual a melhor taxa de financiamento imobiliário? 

A “melhor” taxa de financiamento imobiliário é aquela que se encaixa melhor no seu perfil e orçamento. As taxas de juros variam entre os bancos e podem ser influenciadas pela Selic, pelo seu score de crédito e pelo tipo de financiamento. É fundamental pesquisar e comparar as propostas de diferentes instituições financeiras. Além da taxa de juros, considere o Custo Efetivo Total (CET), que inclui todas as taxas, seguros e encargos, para ter uma visão completa do custo do financiamento. 

Para quem vale a pena fazer um financiamento imobiliário? 

O financiamento imobiliário vale a pena para quem busca realizar o sonho da casa própria, mas não possui o valor total para a compra à vista. É uma excelente opção para quem tem uma renda estável e capacidade de arcar com as parcelas a longo prazo. Também é vantajoso para quem vê o imóvel como um investimento, seja para moradia ou para geração de renda através de aluguel. No entanto, é crucial ter um bom planejamento financeiro para evitar a inadimplência e garantir a segurança do seu investimento.