Empréstimo com garantia de imóvel financiado: entenda agora

Com taxas até 12x mais baratas que as modalidades tradicionais do mercado de crédito, prazos de até 240 meses e acesso a até 60% do valor do imóvel, essa modalidade oferece condições competitivas.

Antes de contratar, compare as ofertas das instituições, simule diferentes cenários e certifique-se de que as parcelas cabem no seu orçamento. Uma decisão bem planejada pode transformar o patrimônio do seu imóvel em uma solução financeira inteligente.

O que é um empréstimo com garantia de imóvel financiado?

O empréstimo com garantia de imóvel financiado, também chamado de home equity com imóvel em financiamento, é uma linha de crédito que permite ao proprietário usar um bem que ainda não está quitado como garantia para obter recursos financeiros. Diferentemente do que muitos imaginam, não é necessário ter o imóvel totalmente pago para acessar esse tipo de crédito.

Nessa operação, o banco ou instituição financeira avalia o patrimônio já construído no imóvel, ou seja, a diferença entre o valor atual do bem e o saldo devedor do financiamento existente. Esse patrimônio pode ser usado como garantia para um novo empréstimo, mantendo você como proprietário e morador do imóvel durante todo o período.

Exemplo prático do empréstimo com garantia de imóvel financiado

Imagine que você possui um apartamento avaliado em R$ 600.000,00 e ainda deve R$ 200.000,00 do financiamento original. Seu patrimônio líquido no imóvel é de R$ 400.000,00. Com o empréstimo com garantia de imóvel financiado, você pode acessar até 60% do valor total do imóvel, ou seja, até R$ 360.000,00. Desse valor, será descontado o saldo devedor de R$ 200.000,00, resultando em até R$ 160.000,00 disponíveis para você usar como desejar.

Como funciona o empréstimo com imóvel financiado?

O processo combina a quitação do financiamento existente com a liberação de novos recursos, tudo em uma única operação.

• Quando você contrata um empréstimo com garantia de imóvel financiado, a instituição financeira atua como “interveniente quitante“. Isso significa que ela assume o saldo devedor do seu financiamento atual e, simultaneamente, libera o crédito adicional solicitado. Na prática, você deixa de pagar o financiamento antigo e passa a ter apenas uma nova parcela, geralmente com condições mais vantajosas.
• O imóvel fica alienado fiduciariamente, que é uma forma de garantia em que a propriedade é transferida temporariamente ao credor até a quitação da dívida. Importante destacar: você continua morando no imóvel e mantendo todos os direitos de uso, inclusive pode alugá-lo se desejar. A alienação fiduciária apenas garante que, em caso de inadimplência, o banco tem prioridade na execução do bem. Vale ressaltar que o interesse da instituição não é a posse do bem, mas sim os pagamentos honrados.
• Na CashMe, por exemplo, é necessário que pelo menos 50% do financiamento original já tenha sido quitado para que o imóvel seja aceito como garantia. Quanto maior o percentual já pago, maior tende a ser o valor disponível para empréstimo. A CashMe oferece valores entre R$ 50 mil e R$ 25 milhões, com análise personalizada que considera tanto o patrimônio líquido já construído no imóvel quanto a capacidade de pagamento do solicitante.

Exemplo:

Você tem uma casa avaliada em R$ 400.000,00 com saldo devedor de R$ 150.000,00. Você solicita um empréstimo de R$ 200.000,00. Desse valor, R$ 150.000,00 serão usados para quitar seu financiamento atual, e você receberá R$ 50.000,00 líquidos na conta. Passará a pagar uma nova parcela referente aos R$ 200.000,00 emprestados, com prazo e taxa que você negocia com a instituição.

Vantagens de solicitar um empréstimo com garantia de imóvel

Optar por um empréstimo com garantia de imóvel traz benefícios significativos quando comparado a outras modalidades de crédito disponíveis no mercado.

1. A principal vantagem está na redução substancial das taxas de juros, que pode representar uma economia de milhares de reais ao longo do contrato. As taxas de juros praticadas no empréstimo com garantia de imóvel são consideravelmente mais baixas porque o risco da instituição financeira é reduzido pela presença da garantia real.
2. Os prazos de pagamento também representam um diferencial importante. Com até 240 meses (20 anos) para quitar o empréstimo, você consegue diluir o valor em parcelas mensais mais acessíveis, ajustando o pagamento à sua capacidade financeira. Essa flexibilidade é especialmente útil para quem precisa de valores altos mas quer manter o orçamento familiar equilibrado.
3. Outra vantagem relevante é o acesso a valores mais altos. Dependendo da avaliação do seu imóvel e do saldo já quitado do financiamento. Esse montante permite resolver questões financeiras mais complexas, como consolidação de dívidas, investimentos em negócios ou reformas de grande porte. A CashMe, por exemplo, oferece valores entre R$ 50 mil e R$ 25 milhões.
4. Além disso, o uso do dinheiro é livre. Diferentemente do financiamento habitacional, que tem destinação específica, o valor liberado no empréstimo com garantia pode ser usado para qualquer finalidade: quitar dívidas com juros mais altos, investir em educação, reformar outro imóvel, abrir um negócio ou até mesmo realizar uma viagem.

Taxas de juros e condições

As taxas de juros praticadas em 2025 variam conforme a instituição financeira escolhida, mas mantêm-se entre as mais competitivas do mercado de crédito. No mercado brasileiro, as taxas para empréstimo com garantia de imóvel ficam entre 1,09% e 1,59% ao mês, sendo que algumas instituições trabalham com taxas indexadas ao IPCA.

Para entender o impacto dessas taxas no bolso, considere um empréstimo de R$ 100.000,00 em 120 meses (10 anos). Com taxa de 1,09% ao mês mais IPCA, a parcela inicial seria de aproximadamente R$ 1.400,00, considerando IPCA de 4% ao ano. Já com taxa de 1,59% ao mês, a mesma operação resultaria em parcela de cerca de R$ 1.650,00, uma diferença de R$ 250,00 mensais.

Além das taxas de juros, é fundamental considerar o Custo Efetivo Total (CET), que inclui todas as despesas da operação: tarifa de avaliação do imóvel, seguros obrigatórios (MIP – Morte e Invalidez Permanente, e DFI – Danos Físicos ao Imóvel), IOF, custas cartoriais e eventuais tarifas de cadastro. O CET pode adicionar entre 0,3% e 0,8% ao custo mensal efetivo do empréstimo.

Possibilidade de empréstimo com imóvel ainda financiado

A legislação permite alienações fiduciárias sucessivas, onde o mesmo imóvel pode ter múltiplas garantias registradas respeitando a ordem de prioridade.

Na prática, a instituição que concede o novo empréstimo assume o papel de interveniente quitante: paga o saldo devedor do financiamento existente e registra a nova alienação fiduciária. Você passa a ter apenas um contrato e uma parcela mensal para gerenciar, com condições geralmente mais vantajosas que o financiamento original.

Como solicitar o empréstimo: passo a passo

Para ilustrar como funciona o processo na prática, vamos usar a CashMe como exemplo de instituição que oferece empréstimo com garantia de imóvel financiado de forma totalmente digital.

1. Simulação online: acesse o simulador da CashMe e informe o valor que deseja solicitar (entre R$ 50 mil e R$ 25 milhões), o prazo pretendido e dados básicos do imóvel. A simulação leva cerca de 3 minutos e apresenta uma prévia das condições: taxas de juros, valor das parcelas, indexadores disponíveis e custos totais da operação. Nesta fase, você pode ajustar o prazo e o valor para encontrar a parcela que cabe no seu orçamento.
2. Análise de perfil: após a simulação, um especialista financeiro da CashMe entra em contato para entender melhor sua situação e necessidades. Nesta conversa, você fornece informações sobre sua renda, ocupação e detalhes do imóvel financiado, incluindo o saldo devedor atual. A equipe realiza uma análise personalizada considerando seu perfil completo e a viabilidade da operação.
3. Envio de documentação: com a pré-aprovação, você envia os documentos necessários de forma digital. A CashMe solicita documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de residência, certidão de estado civil), comprovantes de renda e documentos do imóvel (matrícula atualizada, IPTU, certidões negativas e documentação do financiamento atual). Todo o processo é feito online, sem necessidade de ir até uma agência.
4. Avaliação do imóvel: a CashMe agenda uma vistoria técnica do imóvel para determinar seu valor de mercado atual. Essa avaliação considera localização, estado de conservação, características do bem e valores praticados na região. O resultado define quanto você poderá tomar emprestado, respeitando o limite de 60% do valor avaliado menos o saldo devedor do financiamento existente.
5. Proposta e assinatura digital: com toda a análise concluída, a CashMe apresenta a proposta final com as condições definitivas do empréstimo. Você recebe o contrato para revisão, pode tirar dúvidas com o especialista e, estando tudo certo, assina digitalmente. A plataforma organiza toda a documentação necessária para o registro em cartório.
6. Registro cartorário: o contrato é enviado para registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Este processo oficializa a nova alienação fiduciária e a quitação do financiamento anterior. O prazo varia conforme o cartório, geralmente entre 15 e 45 dias. Quanto mais rápido o envio das documentações, mais rápido será o processo.
7. Liberação do crédito: com o registro concluído, o dinheiro é depositado na sua conta. A CashMe quita automaticamente o saldo devedor do seu financiamento anterior junto ao banco credor, e você recebe o valor líquido restante. A partir deste momento, você passa a pagar apenas a nova parcela mensal do empréstimo contratado.

O diferencial do processo digital é a agilidade e comodidade: você acompanha cada etapa pelo aplicativo ou site, recebe atualizações em tempo real e conta com suporte de especialistas durante todo o percurso, sem precisar se deslocar até uma agência física.

Simulação do empréstimo

Ao simular, informe dados realistas sobre o imóvel. Se você tem uma avaliação recente para o IPTU ou para o financiamento original, use esse valor como referência. Superestimar o valor do imóvel pode gerar expectativas equivocadas sobre o crédito disponível. Lembre-se de que a instituição fará sua própria avaliação, que pode resultar em um valor diferente do esperado.

Considere diferentes prazos de pagamento na simulação. Prazos mais longos resultam em parcelas menores, mas aumentam o custo total do empréstimo devido aos juros acumulados. Por exemplo, um empréstimo de R$ 150.000,00 a 1,20% ao mês em 120 meses resulta em parcelas de aproximadamente R$ 2.150,00. O mesmo valor em 240 meses reduz a parcela para cerca de R$ 1.600,00, mas o custo total aumenta significativamente.

Preste atenção especial ao sistema de amortização oferecido. O Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) apresenta parcelas decrescentes, com valores mais altos no início e menores no final. Já o sistema Price mantém parcelas fixas durante todo o período. O SAC tende a ser mais econômico no longo prazo, enquanto o Price oferece maior previsibilidade orçamentária.

Durante a simulação, verifique todos os custos envolvidos além da taxa de juros: tarifa de avaliação, seguros obrigatórios, IOF e custos cartoriais. O Custo Efetivo Total (CET) é o indicador mais importante, pois reflete o custo real da operação. Compare o CET entre diferentes instituições, não apenas a taxa de juros nominal.

Documentação necessária

A documentação é dividida em três categorias principais: documentos pessoais, documentos de renda e documentos do imóvel. Reunir tudo antecipadamente acelera significativamente o processo de análise e aprovação.

Documentos pessoais exigidos:

• RG e CPF (ou CNH dentro da validade);
• Comprovante de residência atualizado (conta de luz, água ou telefone dos últimos 3 meses);
• Certidão de estado civil (nascimento, casamento ou divórcio);
• Se casado, documentos do cônjuge também são necessários.

Documentos de renda:

• Para trabalhadores CLT: últimos três holerites ou contracheques
• Para aposentados e pensionistas: extrato de benefício do INSS ou comprovante de recebimento;
• Para autônomos e empresários: declaração completa do Imposto de Renda dos últimos dois anos, com recibo de entrega, e extratos bancários dos últimos três a seis meses;
• Para profissionais liberais: além da declaração de IR, podem ser solicitados comprovantes de recebimentos, contratos de prestação de serviço ou outros documentos que demonstrem a renda.

Documentos do imóvel:

• Matrícula atualizada do imóvel (emitida há no máximo 30 dias pelo Cartório de Registro de Imóveis);
• IPTU do ano vigente quitado ou com carnê de pagamento em dia;
• Certidões negativas de ônus reais (demonstra que não há penhoras ou outras restrições sobre o imóvel);
• Habite-se (se houver averbação de construção na matrícula);
• Certidão negativa de débitos condominiais (para apartamentos ou casas em condomínio);
• Documentação do financiamento atual, incluindo contrato e extrato com saldo devedor atualizado.

Alguns documentos podem ser obtidos online, como certidões do cartório de imóveis e extratos do INSS. Outros exigem solicitação presencial ou aguardar emissão, como a matrícula atualizada e certidões negativas. Organize-se com antecedência para não atrasar o processo.

Caso o imóvel esteja em nome de terceiros (pais, irmãos ou outros familiares), essa pessoa participará como interveniente garantidor e precisará apresentar a mesma documentação pessoal e de renda.

Perguntas frequentes sobre empréstimo com garantia de imóvel financiado

Esta seção responde às dúvidas mais comuns de quem está considerando solicitar um empréstimo com garantia de imóvel financiado.

Posso usar um imóvel que ainda estou pagando como garantia?

Sim, é plenamente possível. A instituição que concede o novo empréstimo atuará como interveniente quitante, pagando o saldo devedor do financiamento existente e registrando a nova alienação fiduciária. Você passa a ter apenas uma nova parcela mensal referente ao empréstimo contratado.

Qual é o valor mínimo e máximo que posso conseguir?

Na CashMe, o valor mínimo para empréstimo com garantia de imóvel é de R$ 50.000,00, e o valor máximo pode chegar a R$ 25 milhões. O montante específico que você conseguirá acessar depende de dois fatores principais: o valor de avaliação do seu imóvel e o saldo devedor do financiamento existente. A CashMe libera até 60% do valor total avaliado do imóvel – por exemplo, se seu imóvel é avaliado em R$ 500.000,00, o limite seria R$ 300.000,00, mas se você ainda deve R$ 100.000,00 do financiamento, a instituição quitará essa dívida e você receberá até R$ 200.000,00 líquidos na conta. A análise também considera sua capacidade de pagamento, renda comprovada e perfil de crédito, sendo que a CashMe oferece composição de renda flexível, permitindo incluir quantas pessoas forem necessárias na operação para aumentar as chances de aprovação e o valor disponível.

As taxas de juros são realmente mais baixas?

Sim, substancialmente mais baixas. O empréstimo com garantia de imóvel pode ter taxas até 12 vezes menores do que outras modalidades de crédito como empréstimo pessoal e cheque especial. Essa diferença representa uma economia significativa no valor das parcelas mensais. Por exemplo, um empréstimo de R$ 100.000,00 em 120 meses com as taxas praticadas no home equity resulta em parcelas muito mais acessíveis, podendo representar uma economia de milhares de reais ao longo do contrato quando comparado a linhas de crédito tradicionais. As taxas reduzidas são possíveis porque o imóvel como garantia diminui drasticamente o risco da instituição financeira.

Vou perder meu imóvel se contratar esse empréstimo?

Não, você permanece como proprietário do imóvel durante todo o contrato e pode continuar morando nele ou alugando normalmente. A alienação fiduciária é apenas uma garantia de pagamento. Somente em caso de inadimplência grave e após esgotadas as tentativas de negociação, a instituição pode iniciar o processo de retomada do imóvel. Esse processo não é imediato e passa por diversas etapas legais que protegem o devedor, incluindo notificações e prazos para regularização. Pagando as parcelas em dia, o imóvel permanece seu e, ao final do contrato, a alienação fiduciária é cancelada.

Quanto tempo demora para o dinheiro ser liberado?

O prazo total varia entre 30 e 60 dias em média, considerando todas as etapas: análise de crédito, avaliação do imóvel, aprovação, assinatura do contrato e registro em cartório. Algumas instituições divulgam prazos mais rápidos, com liberação em até 10 dias após a aprovação do imóvel, mas isso geralmente se aplica a casos mais simples ou quando toda a documentação está perfeita. O registro cartorário costuma ser a etapa mais demorada, podendo levar de 15 a 45 dias dependendo do cartório. Após o registro, a liberação do dinheiro ocorre em 2 a 5 dias úteis.

Posso usar o dinheiro para qualquer finalidade?

Sim, o empréstimo com garantia de imóvel é uma linha de crédito de uso livre. Você pode usar o valor para quitar dívidas com juros altos como cartão de crédito e cheque especial, investir em seu negócio como capital de giro, fazer reformas ou ampliações, pagar despesas médicas, financiar educação, realizar viagens ou qualquer outro objetivo pessoal. A única restrição é que você não pode usar o dinheiro para finalidades ilegais. A instituição financeira não fiscaliza nem restringe o uso do crédito aprovado.

Preciso ter nome limpo para conseguir aprovação?

Não necessariamente. Como o imóvel serve de garantia, o risco da instituição é reduzido, o que pode permitir a aprovação mesmo com restrições no CPF. No entanto, ter negativações pode resultar em condições menos vantajosas, como taxas de juros mais altas ou limite de crédito reduzido. A análise considera diversos fatores além do score de crédito: renda comprovada, capacidade de pagamento, valor do imóvel e percentual já quitado do financiamento.

Posso quitar o empréstimo antes do prazo?

Sim, todas as instituições financeiras permitem a quitação antecipada, seja total ou parcial, conforme previsto no Código de Defesa do Consumidor. Ao fazer uma amortização antecipada, você reduz o saldo devedor e, consequentemente, os juros totais pagos ao longo do contrato. Você pode escolher entre reduzir o valor das parcelas mantendo o prazo original, ou reduzir o prazo mantendo o valor das parcelas. Não há cobrança de multa por quitação antecipada em contratos de empréstimo com garantia de imóvel. Algumas instituições oferecem portabilidade de crédito, permitindo transferir sua dívida para outra instituição com condições melhores.

O que acontece se eu atrasar o pagamento das parcelas?

Em caso de atraso, você será cobrado por multa e juros de mora conforme previsto no contrato, geralmente 2% de multa mais juros proporcionais aos dias de atraso. A instituição entrará em contato para negociar a regularização. Se o atraso persistir, você receberá notificações formais com prazos para quitar os valores em aberto. Somente após inadimplência prolongada, geralmente acima de 90 dias, e esgotadas as tentativas de negociação, a instituição pode iniciar o processo de execução da garantia. Durante todo o processo, você tem direitos legais de defesa e oportunidades de regularização. O ideal é sempre entrar em contato com a instituição ao primeiro sinal de dificuldade de pagamento para buscar alternativas como renegociação de prazo ou valor.

Qual a diferença entre empréstimo com garantia e refinanciamento?

Embora sejam termos usados frequentemente como sinônimos, existe uma diferença técnica. O refinanciamento substitui um financiamento existente por outro com condições diferentes, normalmente dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Já o empréstimo com garantia de imóvel, ou home equity, é uma linha de crédito livre que usa o imóvel como garantia, mas não está vinculada ao SFH. Na prática, quando você tem um imóvel financiado e faz um empréstimo com garantia, está efetivamente refinanciando, mas com liberdade de uso do valor adicional liberado. A distinção é mais conceitual do que prática para o cliente.

Imóveis comerciais podem ser usados como garantia?

Sim, a CashMe aceita imóveis residenciais, comerciais e terrenos em condomínios urbanos como garantia. O percentual disponível para empréstimo é de até 60% do valor de avaliação do imóvel para todas essas modalidades. A avaliação considera fatores como localização, estado de conservação, documentação regular e potencial de valorização do bem. Terrenos rurais não são elegíveis para essa modalidade de crédito.