Quitar financiamento imobiliário: guia completo para economizar e se livrar da dívida mais rápido

Quitar um financiamento imobiliário antes do prazo pode gerar economia significativa de juros e proporcionar maior tranquilidade financeira. Porém, essa decisão precisa ser tomada com planejamento, considerando sua realidade financeira completa. A estratégia ideal depende de fatores como o valor da sua parcela em relação à renda, a existência de uma reserva de emergência consolidada, a taxa de juros do financiamento e seus objetivos de curto e médio prazo.

Antes de tomar qualquer decisão, faça simulações detalhadas para entender o impacto real de cada opção no seu orçamento. Use as ferramentas disponíveis nos aplicativos dos bancos para visualizar como ficaria sua parcela ou seu prazo após a amortização.

Lembre-se de que sua saúde financeira vem em primeiro lugar. Nunca comprometa sua reserva de emergência ou deixe de pagar dívidas com juros mais altos para quitar o financiamento imobiliário. A decisão certa é aquela que se encaixa na sua realidade e te permite ter tranquilidade no presente enquanto constrói um futuro mais seguro.

O que significa quitar um financiamento imobiliário?

Quitar um financiamento imobiliário significa encerrar completamente sua dívida com a instituição financeira, seja pagando o saldo devedor de uma só vez ou antecipando parcelas para finalizar o contrato antes do prazo original. Quando você quita o financiamento, o imóvel deixa de ter a alienação fiduciária do banco e passa a ser 100% seu.

Segundo o Código de Defesa do Consumidor, todos os bancos são obrigados a aceitar a quitação antecipada do financiamento, e você tem direito a receber descontos proporcionais sobre os juros que ainda não incidiram. Essa é uma vantagem importante para quem consegue juntar uma quantia extra e deseja reduzir o custo total do crédito imobiliário.

Como funciona a parcela do financiamento imobiliário

A parcela do financiamento é composta por quatro elementos diferentes:

• Amortização da dívida: a única parte que realmente abate o saldo devedor.
• Juros: o custo do dinheiro emprestado, cobrado sobre o saldo devedor.
• Seguros: seguro de morte e invalidez permanente (MIP) e seguro de danos físicos ao imóvel (DFI).
• Taxa administrativa: cobrança mensal da instituição financeira.

Todo o restante são custos operacionais que não abaixam seu saldo devedor. Por isso, quando você faz uma amortização extraordinária, ou seja, paga um valor extra além da parcela mensal, você está acelerando a redução da dívida e diminuindo os juros futuros.

Os juros sempre incidem sobre o saldo devedor. Portanto, quanto mais tempo você leva para quitar, mais juros vai pagar no total. Essa é a principal razão pela qual antecipar o pagamento pode gerar economia significativa.

As 3 principais estratégias para quitar financiamento mais rápido

Existem três formas principais de acelerar a quitação do seu financiamento imobiliário.

Amortizar para reduzir o prazo do financiamento

A amortização com redução de prazo é a estratégia mais vantajosa quando o objetivo é economizar o máximo possível em juros. Nessa modalidade, você paga um valor extra que vai direto para o abatimento das últimas parcelas do contrato. Com isso, o prazo total do financiamento diminui, mas o valor da parcela mensal continua o mesmo.

Por exemplo, se você tem um financiamento de 300 meses e amortiza R$ 50.000, pode reduzir o prazo para 200 meses. Como os juros incidem sobre o saldo devedor e você vai pagar por menos tempo, a economia total de juros é significativa.

Essa estratégia faz sentido quando:

• Você tem folga no orçamento e a parcela atual não compromete suas finanças;
• Seu objetivo é se livrar da dívida o quanto antes;
• Você quer maximizar a economia de juros no longo prazo;
• Possui uma reserva de emergência consolidada.

Amortizar para reduzir o valor da parcela

Na amortização com redução de parcela, o prazo original do contrato é mantido, mas o valor que você paga mensalmente diminui. Essa opção oferece mais flexibilidade no orçamento, embora gere uma economia menor de juros em comparação à redução de prazo.

Usando o mesmo exemplo anterior: se sua parcela é de R$ 2.500 e você amortiza R$ 50.000, sua nova parcela pode cair para R$ 2.000, mas você continua pagando pelos 300 meses restantes.

Essa modalidade é indicada para quem:

• Está com o orçamento apertado e precisa de alívio nas despesas mensais;
• Deseja ter mais flexibilidade financeira para lidar com imprevistos;
• Quer reduzir o risco de inadimplência;
• Planeja usar a diferença da parcela para investimentos ou outras prioridades.

Usar o saldo do FGTS para amortizar ou quitar

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser uma das formas mais inteligentes de acelerar a quitação do seu financiamento imobiliário. Você pode utilizar o saldo do FGTS para:

• Amortizar o saldo devedor (reduzindo prazo ou parcela);
• Quitar totalmente o financiamento;
• Abater até 80% do valor de 12 parcelas consecutivas;
• Usar créditos futuros (valores que ainda serão depositados pelo empregador).

As principais condições para usar o FGTS no financiamento são:

• Ter pelo menos 3 anos de trabalho com registro em carteira (períodos podem ser intercalados);
• Não ter outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
• O imóvel deve ser residencial urbano e destinado à sua moradia;
• Não possuir outro imóvel na cidade onde mora, trabalha ou nos municípios limítrofes;
• Para usar novamente após já ter utilizado, é preciso esperar 24 meses para amortização ou quitação.

A grande vantagem de usar o FGTS é que o fundo rende apenas 3% ao ano mais a Taxa Referencial (TR), enquanto os juros do financiamento imobiliário geralmente variam entre 9% e 12% ao ano. Isso significa que, do ponto de vista financeiro, usar o FGTS para quitar gera mais economia do que deixar o dinheiro rendendo na conta.

Exemplo prático: quanto você pode economizar ao quitar o financiamento

Para entender melhor o impacto de cada estratégia, vamos analisar um exemplo prático com valores reais. Imagine um financiamento de R$ 500.000 com taxa de juros de 1% ao mês na Tabela Price, um dos sistemas de amortização mais usados no Brasil.

Cenário 1: financiamento em prazo menor sem amortizações extraordinárias

• Prazo: 100 meses.
• Parcela mensal: R$ 7.900.
• Juros totais pagos: R$ 293.000.
• Valor total pago: R$ 793.000.

Cenário 2: financiamento em prazo maior com amortizações anuais

• Prazo: 240 meses.
• Parcela mensal inicial: R$ 5.500.
• Amortizações extraordinárias: R$ 35.000 por ano.
• Juros totais pagos: R$ 314.000.
• Valor total pago: R$ 814.000.

À primeira vista, o primeiro cenário parece mais vantajoso, pois você economiza R$ 21.000 em juros. Mas há um detalhe crucial: a parcela mensal é R$ 2.400 mais alta, o que representa um comprometimento significativo do orçamento.

A pergunta que você precisa responder é: vale a pena apertar seu orçamento em R$ 2.400 todos os meses durante 100 meses para economizar R$ 21.000 ao longo do contrato? Ou é mais sensato ter folga mensal de R$ 2.400 e fazer amortizações quando conseguir juntar quantias extras?

A resposta depende da sua realidade financeira, da estabilidade da sua renda e dos seus objetivos de curto e médio prazo.

Quando vale a pena quitar o financiamento antecipadamente?

Considere antecipar a quitação do financiamento quando você:

• Tem uma reserva de emergência consolidada: nunca use o dinheiro da sua reserva de emergência para quitar financiamento. O ideal é ter pelo menos 6 meses de despesas guardadas antes de pensar em amortização.
• Recebeu uma quantia extra: se você recebeu herança, vendeu um bem, ganhou um bônus no trabalho ou o 13º salário, pode ser uma boa oportunidade para amortizar sem comprometer seu fluxo de caixa regular.
• A taxa de juros do financiamento é alta: por exemplo, se seus juros são superiores a 10% ao ano e você não tem investimentos rendendo acima disso, faz sentido direcionar recursos para a quitação.
• Quer contratar um novo financiamento: ter um financiamento ativo no SFH impede que você use o FGTS para comprar outro imóvel. Quitar o primeiro pode abrir essa possibilidade.
• Conseguiu descontos significativos: algumas instituições oferecem descontos atrativos para quitação antecipada, especialmente quando você está próximo do final do contrato.

E quando não vale a pena quitar o financiamento?

Evite antecipar a quitação do financiamento se:

• Você vai ficar sem reserva de emergência: ficar desprotegido para imprevistos pode gerar dívidas muito piores no futuro.
• Tem outras dívidas com juros mais altos: cartão de crédito, cheque especial e empréstimos pessoais costumam ter juros muito superiores aos do financiamento imobiliário. Priorize essas dívidas primeiro.
• Seus investimentos rendem mais que os juros do financiamento: se você tem aplicações rendendo 12% ao ano e seu financiamento cobra 9%, matematicamente é mais vantajoso manter o dinheiro investido.
• Isso vai comprometer seu planejamento financeiro: se você tem metas importantes no curto prazo (casamento, viagem, curso profissionalizante), pode ser melhor manter a liquidez.
• Você está em um momento de instabilidade profissional: se há risco de perder o emprego ou sua renda está irregular, mantenha o dinheiro disponível.

Tabela SAC vs Tabela Price: qual é melhor para quitar?

O sistema de amortização do seu financiamento influencia diretamente o impacto da quitação antecipada. Entenda as diferenças:

Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante):

• As parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo;
• A amortização do saldo devedor é constante em todas as parcelas;
• Juros incidem sobre um saldo cada vez menor;
• Geralmente mais vantajosa para quem pretende amortizar.

Tabela Price:

• As parcelas têm o mesmo valor do início ao fim;
• No começo, você paga mais juros e menos amortização;
• Com o tempo, a proporção se inverte;
• Facilita o planejamento por ter prestações fixas.

Para quem planeja fazer amortizações, a Tabela SAC costuma ser mais vantajosa porque o saldo devedor reduz mais rapidamente desde o início. Porém, as parcelas iniciais mais altas exigem uma renda maior para aprovação do crédito.

Como fazer a amortização do financiamento na prática

O processo de amortização é relativamente simples e a maioria dos bancos permite fazer pelo aplicativo. Veja o passo a passo:

1. Verifique seu saldo devedor: acesse o aplicativo do banco e consulte quanto você ainda deve.
2. Faça uma simulação: teste os dois cenários (redução de prazo e redução de parcela) para ver qual se adequa melhor.
3. Escolha a modalidade: defina se quer reduzir o prazo ou o valor da parcela mensal.
4. Solicite a amortização: no aplicativo, selecione a opção de amortização e informe o valor.
5. Confirme os novos termos: verifique o novo prazo ou valor da parcela após a amortização.
6. Guarde os comprovantes: mantenha registro de todas as amortizações realizadas.

A Caixa Econômica Federal, que concentra a maior parte dos financiamentos imobiliários no Brasil, permite todo esse processo pelo app Habitação CAIXA. Outros bancos também oferecem facilidades semelhantes em seus aplicativos.

O que fazer após quitar completamente o financiamento?

Após a quitação do imóvel, existem alguns procedimentos obrigatórios a serem feitos no cartório. São eles:

• Solicite o termo de quitação: entre em contato com a instituição financeira e solicite o termo de quitação da dívida. A Lei Federal 13.294/2016 estabelece que o banco tem até 30 dias para emitir esse documento após a liquidação do financiamento. O termo de quitação deve conter a assinatura da instituição credora e declarar que a dívida foi totalmente quitada. Muitos bancos já disponibilizam o documento digitalmente pelo aplicativo, com assinatura eletrônica válida.
• Registre a quitação no cartório: com o termo de quitação em mãos, você deve ir até o Cartório de Registro de Imóveis onde seu imóvel está matriculado e solicitar a averbação da quitação. Esse procedimento remove a alienação fiduciária da matrícula do imóvel, que é o registro que dava ao banco direitos sobre o bem enquanto você tinha dívida. Esse procedimento tem custas cartoriais que variam conforme o estado e o valor do imóvel. O ideal é fazer esse registro o quanto antes após receber o termo de quitação.
• Solicite a certidão atualizada da matrícula: após a averbação, peça ao cartório uma certidão atualizada da matrícula do imóvel. Esse documento comprovará que o bem está livre de qualquer ônus e que você é o único proprietário, sem mais alienação fiduciária. Guarde essa certidão com cuidado, pois ela será necessária caso você queira vender o imóvel no futuro ou usá-lo como garantia em outras operações financeiras.

Vale a pena quitar ou investir o dinheiro?

A resposta depende da comparação entre a taxa de juros do financiamento e o rendimento dos investimentos disponíveis. A regra básica é: se o rendimento líquido dos seus investimentos for maior que a taxa de juros do financiamento, pode ser mais vantajoso manter o dinheiro aplicado. Se for menor, quitar o financiamento gera mais economia.

Por exemplo, se você tem um financiamento com juros de 9% ao ano e consegue investir em aplicações que rendem 14% ao ano (como alguns investimentos de renda fixa atualmente), manter o dinheiro investido pode ser mais interessante do ponto de vista puramente financeiro.

Porém, essa análise precisa considerar o rendimento real, ou seja, o ganho após descontar a inflação. Além disso, há o fator psicológico: muitas pessoas preferem a tranquilidade de não ter uma dívida de longo prazo, mesmo que matematicamente investir seja um pouco mais vantajoso.

A decisão também deve levar em conta a liquidez, o perfil de risco e os objetivos pessoais. Não existe resposta única e cada situação requer uma análise individualizada.

Perguntas frequentes sobre quitação de financiamento

Selecionamos as perguntas mais pesquisadas para te ajudar mais na proteção de quitação de financiamento.

1 – O banco pode recusar minha solicitação de quitação antecipada?

Não. O Código de Defesa do Consumidor garante o direito do consumidor de quitar antecipadamente qualquer financiamento, e a instituição financeira é obrigada a aceitar.

2 – Tenho direito a desconto ao quitar antecipadamente?

Sim. Você tem direito a desconto proporcional sobre os juros que ainda não incidiram. O valor do desconto depende de quanto tempo falta para o fim do contrato.

3 – Posso usar o FGTS mesmo se já usei na compra do imóvel?

Sim, mas é preciso respeitar o intervalo mínimo. Para amortização ou quitação, você deve esperar 24 meses após o último uso. Para abatimento de parcelas, o intervalo é de 12 meses.

4 – O que acontece com os seguros após a quitação?

Os seguros obrigatórios (MIP e DFI) são cancelados automaticamente após a quitação, já que eles protegem a operação de crédito. Você pode contratar seguros opcionais se desejar proteção para o imóvel.

5 – Posso fazer várias amortizações pequenas ao longo do tempo?

Sim. Você pode amortizar sempre que tiver uma quantia extra disponível. Não existe limite de vezes que pode amortizar, mas verifique se há cobrança de taxas por operação no seu banco.