Entenda o interveniente quitante: vantagens e como funciona 

O interveniente quitante se consolidou como uma solução essencial no mercado imobiliário brasileiro, oferecendo flexibilidade e viabilidade para operações que envolvem imóveis com dívidas ativas. Seja para viabilizar a venda de um imóvel financiado, acessar crédito com taxas mais competitivas através do home equity ou reorganizar dívidas usando o patrimônio imobiliário como garantia, esse mecanismo abre portas que permaneceriam fechadas sem essa alternativa.

O que é o interveniente quitante?

O interveniente quitante é a instituição financeira ou banco que intervém em uma operação imobiliária para quitar uma dívida existente vinculada a um imóvel. Esse processo permite que propriedades com financiamentos ativos ou empréstimos com garantia sejam negociadas, vendidas ou refinanciadas sem que o proprietário atual precise desembolsar o valor total da quitação.

Na prática, quando um imóvel possui uma dívida ativa, seja por financiamento habitacional ou empréstimo com garantia de imóvel, a nova instituição financeira assume a responsabilidade de quitar o saldo devedor junto ao credor original. O termo “interveniente” vem justamente dessa ação de intervir no processo para viabilizar a transação, enquanto “quitante” indica que essa instituição realizará a quitação da dívida pendente.

Relevância do mercado que utiliza interveniente quitante

Segundo dados recentes do mercado imobiliário brasileiro, essa modalidade vem ganhando relevância especialmente no contexto dos empréstimos com garantia de imóvel. No primeiro semestre de 2024, o volume de operações de home equity cresceu 41% em comparação ao mesmo período do ano anterior, atingindo aproximadamente 4,6 bilhões de reais em novas concessões. Esse crescimento demonstra como proprietários de imóveis têm buscado alternativas para acessar crédito ou reorganizar dívidas usando seus bens como garantia.

Como funciona o processo de interveniente quitante?

O processo de interveniente quitante segue uma sequência de etapas que garantem segurança jurídica para todas as partes envolvidas.

A primeira fase envolve a solicitação do saldo devedor atualizado junto à instituição financeira onde o imóvel está vinculado. Esse documento é fundamental para determinar o valor exato que precisará ser quitado. Simultaneamente, o comprador ou tomador do novo crédito busca aprovação junto à instituição que atuará como interveniente quitante.

Durante a análise de crédito, o novo banco avalia tanto a capacidade financeira do solicitante quanto as condições do imóvel. Esse processo inclui verificação de documentação, avaliação do bem e análise do histórico de crédito. Com as taxas de financiamento imobiliário variando entre 11,29% e 13,50% ao ano mais Taxa Referencial nos principais bancos brasileiros em 2024, as instituições têm critérios rigorosos para aprovar operações de crédito garantido.

Após a aprovação, a instituição interveniente emite um boleto ou transferência para quitar o saldo devedor junto ao credor original. Esse pagamento encerra o vínculo do imóvel com a primeira instituição financeira. Em seguida, é formalizado o novo contrato, seja de financiamento para o comprador ou de empréstimo com garantia para o proprietário que está refinanciando.

O passo seguinte é o registro em cartório, onde a mudança de titularidade ou a nova alienação fiduciária é oficializada. Segundo regulamentação dos cartórios brasileiros, o prazo legal para dar baixa na alienação anterior é de até 30 dias corridos. O vendedor é responsável por providenciar essa baixa usando o termo de quitação emitido pelo credor original.

Por fim, o dinheiro residual é liberado. Se for uma venda, o valor que já havia sido pago pelo vendedor no financiamento anterior é repassado a ele. Se for um refinanciamento ou empréstimo com garantia, o proprietário recebe o valor contratado descontado do saldo devedor quitado.

O que é interveniente quitante no Home Equity?

No contexto específico do home equity, o interveniente quitante funciona como uma ferramenta para maximizar o valor do patrimônio imobiliário. Diferentemente das vendas tradicionais, aqui o objetivo principal é acessar crédito usando um imóvel que já possui dívida ativa como garantia.

Quando um proprietário deseja fazer um empréstimo com garantia de imóvel mas o bem ainda possui financiamento ou outro empréstimo vinculado, a nova instituição financeira pode atuar como interveniente quitante. Ela quita a dívida existente e libera ao cliente o valor adicional contratado, respeitando o limite de até 60% do valor de avaliação do imóvel.

Mercado de Home Equity no Brasil

O mercado de home equity no Brasil tem apresentado expansão significativa. A carteira total de empréstimos com garantia de imóvel atingiu 27,8 bilhões de reais em agosto de 2025, com crescimento de 22% em relação ao mesmo período do ano anterior. Esse tipo de crédito oferece taxas substancialmente mais baixas que outras modalidades. A CashMe oferece taxas até 12x mais baratas que as modalidades de crédito mais utilizadas, como empréstimo pessoal, cheque especial e crédito rotativo.

Como solicitar interveniente quitante

O processo pode variar ligeiramente entre instituições, mas geralmente segue um padrão estabelecido pelo mercado financeiro brasileiro.

O primeiro passo é definir o objetivo da operação: venda do imóvel financiado, portabilidade de crédito ou empréstimo com garantia de imóvel. Essa definição orienta qual tipo de instituição procurar e quais documentos serão necessários.

Em seguida, é preciso solicitar ao banco atual o extrato detalhado do saldo devedor atualizado. Esse documento deve incluir o valor principal da dívida, juros aplicados e eventuais encargos. Algumas instituições disponibilizam essa informação por aplicativo ou internet banking, enquanto outras exigem solicitação formal.

Simultaneamente, busque aprovação junto à nova instituição financeira. Para isso, reúna a documentação básica: identidade, CPF, comprovante de residência e comprovante de renda. Para o imóvel, será necessária a matrícula atualizada, IPTU do ano corrente, certidões negativas de débitos e, dependendo da operação, laudo de avaliação do bem.

A análise de crédito e avaliação do imóvel podem levar de algumas semanas a até dois meses, dependendo da complexidade da operação e da agilidade da instituição escolhida. Com as mudanças regulatórias trazidas pelo Marco das Garantias, aprovado em 2023, o processo de múltiplas operações com o mesmo imóvel ficou mais claro para as instituições, o que pode acelerar aprovações futuras.

Após aprovação, a nova instituição coordena diretamente com o credor original para efetuar o pagamento da quitação. O cliente participa assinando documentos e, quando se trata de venda, comparecendo ao cartório para formalização da escritura pública.

A CashMe faz interveniente quitante?

Sim, a CashMe realiza operações com interveniente quitante, especialmente no contexto de empréstimos com garantia de imóvel. A fintech, que faz parte do grupo Cyrela, uma das maiores incorporadoras da América Latina, oferece essa modalidade com condições competitivas no mercado brasileiro.

O processo realizado pela CashMe consiste na quitação da dívida do imóvel junto ao credor original, encerrando o vínculo anterior. Diferentemente da portabilidade de crédito, onde há transferência do contrato, a CashMe firma um novo contrato diretamente com o cliente, com condições e termos completamente renegociados.

Para operações de home equity com interveniente quitante, a CashMe disponibiliza até 60% do valor de avaliação do imóvel em crédito. Desse total, uma parte é destinada à quitação da dívida existente e o valor residual é liberado para uso livre do cliente.

A instituição oferece taxas extremamente competitivas e personalizadas, com prazos de até 240 meses para pagamento. O valor mínimo para operações é de 50 mil reais, podendo chegar até 25 milhões de reais dependendo do perfil do cliente e do imóvel oferecido como garantia.

Um diferencial da CashMe é a análise personalizada de crédito, que leva em consideração o perfil completo do solicitante. Mesmo clientes com restrições no nome podem ter suas operações aprovadas, já que a garantia do imóvel reduz significativamente o risco para a instituição. Importante ressaltar que a CashMe não solicita depósito ou pagamento antecipado para aprovação de crédito, procedimento que vai de acordo com as boas práticas do mercado financeiro.

Para fazer a sua simulação online personalizada, basta acessar o site da CashMe.

Vantagens do interveniente quitante

A principal vantagem é a possibilidade de vender imóveis financiados sem necessidade de quitação prévia pelo vendedor. Isso amplia significativamente o mercado potencial de compradores, pois permite que pessoas com financiamento aprovado em outras instituições possam adquirir o imóvel mesmo que o vendedor ainda esteja pagando parcelas.

Para quem busca crédito, o interveniente quitante no contexto de home equity viabiliza o acesso a valores elevados com taxas de juros competitivas.

A flexibilidade de uso dos recursos é outra vantagem importante. Diferentemente do financiamento imobiliário tradicional, onde o dinheiro só pode ser usado para compra ou construção, o crédito obtido via home equity com interveniente quitante pode ser destinado a qualquer finalidade: quitação de dívidas mais caras, reformas, investimentos em negócios, viagens, educação ou reserva de emergência.

Os prazos estendidos também beneficiam o planejamento financeiro. Com possibilidade de parcelamento em até 20 anos, as prestações mensais ficam mais acessíveis, permitindo que o crédito se encaixe no orçamento sem comprometer excessivamente a renda familiar. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança mostram que a inadimplência em operações de home equity é de apenas 2,8%, muito inferior aos 7% do crédito comum.

A segurança jurídica é garantida pelo processo formal envolvendo bancos, cartórios e documentação legal. Todas as etapas são regulamentadas e fiscalizadas, reduzindo riscos de fraudes ou problemas futuros com a propriedade do imóvel.

Por fim, o interveniente quitante pode representar economia real ao permitir a troca de dívidas com juros altos por operações com taxas mais baixas. Um proprietário que consegue quitar um financiamento com taxa de 12% ao ano e contrair novo empréstimo com taxa de 10% ao ano, por exemplo, reduz seus custos financeiros de longo prazo.

Interveniente quitante vs portabilidade de crédito

A portabilidade de crédito consiste na transferência de um financiamento ou empréstimo de uma instituição financeira para outra, mantendo o mesmo devedor, prazo e condições contratuais básicas. O principal objetivo é buscar taxas de juros mais baixas ou melhores condições gerais de crédito. Nessa operação, o contrato original é encerrado e o saldo devedor é transferido integralmente para o novo banco, que passa a ser o novo credor. Não há liberação de recursos adicionais ao cliente.

Já o interveniente quitante envolve a quitação completa da dívida anterior por uma nova instituição, que então estabelece um novo contrato com condições totalmente renegociadas. Aqui, não há transferência de contrato, mas sim o encerramento de um e criação de outro. Uma diferença crucial é que no interveniente quitante pode haver aporte de recursos, ou seja, o cliente pode receber dinheiro adicional além do valor usado para quitar a dívida anterior.

Venda de imóveis

No contexto de vendas de imóveis, o interveniente quitante é a única opção viável, pois há mudança de devedor. A portabilidade não se aplica quando há transferência de propriedade, já que não é possível transferir um financiamento de uma pessoa para outra.

Quanto aos custos, ambas as operações envolvem despesas com avaliação de imóvel, custos cartorários e eventuais tarifas bancárias. No entanto, a portabilidade geralmente tem custos menores, pois não requer escritura pública de compra e venda.

Do ponto de vista de prazo, a portabilidade costuma ser mais rápida, podendo ser concluída em algumas semanas. Operações com interveniente quitante, especialmente quando envolvem venda ou aporte de recursos, podem levar de um a três meses para serem completamente finalizadas.

Qual escolher?

A escolha entre uma e outra depende do objetivo: se busca apenas melhores taxas sem mudar condições fundamentais do contrato, a portabilidade é indicada. Se precisa de recursos adicionais, está vendendo o imóvel ou deseja condições completamente diferentes, o interveniente quitante é a solução adequada.

Quando vale a pena utilizar o interveniente quitante?

A primeira situação é quando você precisa vender um imóvel que ainda possui financiamento ativo com saldo devedor significativo. Se a dívida representa mais de 30% do valor do imóvel e você não tem recursos para quitá-la antes da venda, o interveniente quitante viabiliza a transação sem comprometer suas finanças pessoais. O comprador pode usar financiamento de outro banco para adquirir o imóvel, e esse banco quitará sua dívida automaticamente.

Outra situação vantajosa é quando as taxas de juros do mercado caíram significativamente desde que você contratou seu financiamento. Quando houver inversão de tendência e as taxas começarem a cair, proprietários que contrataram financiamentos em momentos de juros mais altos poderão se beneficiar refinanciando via interveniente quitante.

Para quem precisa de capital de giro empresarial ou recursos para investimentos, usar um imóvel parcialmente financiado como garantia via interveniente quitante pode ser estratégico. Se seu imóvel vale 600 mil reais e você ainda deve 200 mil reais em financiamento, pode acessar até 160 mil reais adicionais em empréstimo com garantia. O banco interveniente quitaria os 200 mil reais e liberaria os 160 mil reais para você, totalizando 360 mil reais em crédito, respeitando o limite de 60% do valor do bem.

O interveniente quitante também faz sentido quando você precisa consolidar dívidas com juros elevados. Se possui débitos no cartão de crédito, cheque especial ou empréstimos pessoais, usar o equity do seu imóvel para quitar essas dívidas pode reduzir drasticamente os custos financeiros mensais. Com a diferença entre a taxa média do home equity até 12x menor que os demais produtos de crédito, a economia pode ser substancial.

Quando não vale a pena utilizar o interveniente quitante?

Por outro lado, há situações em que o interveniente quitante pode não ser a melhor escolha. Se o saldo devedor do seu financiamento é muito baixo em relação ao valor do imóvel, talvez seja mais vantajoso simplesmente continuar pagando as parcelas ou fazer uma amortização para quitação. Se as taxas oferecidas pela nova instituição não forem significativamente melhores que as atuais, os custos da operação podem não compensar.

Também é importante considerar sua estabilidade financeira futura. Operações de interveniente quitante que envolvem aumento do crédito devem ser feitas apenas quando há segurança de que as novas parcelas caberão confortavelmente no orçamento de longo prazo.

Principais dúvidas sobre interveniente quitante

Para esclarecer os pontos mais importantes e ajudar você a tomar decisões mais informadas, reunimos as perguntas mais frequentes sobre o assunto com respostas diretas e práticas.

Todos os bancos atuam como intervenientes quitantes?

Não. A participação como interveniente quitante depende da política interna de cada instituição e das condições específicas da transação. Bancos como Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú, Santander e Bradesco oferecem essa possibilidade, assim como fintechs especializadas em crédito com garantia imobiliária, como a CashMe. É recomendável consultar diretamente as instituições para confirmar disponibilidade e condições.

Quais documentos são necessários no processo?

A documentação varia conforme o tipo de operação, mas geralmente inclui: documentos pessoais do comprador e vendedor ou tomador do empréstimo (identidade, CPF, comprovante de residência), comprovantes de renda, matrícula atualizada do imóvel, IPTU do ano corrente, certidões negativas de débitos municipais e estaduais, certidão de ônus reais, contrato de financiamento atual e extrato de saldo devedor atualizado. Para operações de home equity com interveniente quitante, pode ser necessário apresentar também o documento atualizado da dívida que será quitada.

O interveniente quitante cobra taxas?

Sim. Geralmente há custos administrativos, taxas de avaliação do imóvel, despesas com registro em cartório e eventual seguro prestamista. Esses valores variam conforme a instituição financeira e podem representar de 1% a 3% do valor da operação. É fundamental solicitar discriminação completa de todos os custos antes de assinar qualquer contrato.

É possível usar o FGTS com o interveniente quitante?

Sim. O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço pode ser utilizado para quitação parcial ou total da dívida do imóvel em operações que envolvam interveniente quitante, desde que sejam seguidas as regras específicas do programa habitacional. Isso se aplica principalmente a financiamentos dentro do Sistema Financeiro da Habitação para imóveis residenciais avaliados até 1,5 milhão de reais.

O que acontece se o banco não aceitar a operação?

Se a instituição que você procurou não aceitar atuar como interveniente quitante, a transação fica inviabilizada naquele banco específico. Nesse caso, é necessário buscar outra instituição financeira com políticas mais flexíveis ou que trabalhe especificamente com esse tipo de operação. Fintechs especializadas em crédito com garantia costumam ter critérios menos restritivos que bancos tradicionais.

Quanto tempo leva o processo?

O processo costuma levar de 30 a 90 dias, dependendo da complexidade da documentação, da análise de crédito, dos prazos envolvidos na quitação junto ao banco original e do registro em cartório. Por lei, o cartório tem até 30 dias corridos para dar baixa na alienação fiduciária anterior, o que pode acontecer antes da liberação do novo crédito ou simultaneamente. Quanto mais rápido o envio de documentos para a instituição, mais agilizado será o processo.

Quem paga o interveniente quitante?

O banco que financia o comprador ou que concede o novo empréstimo é quem realiza o pagamento do saldo devedor ao credor original, garantindo a quitação. No caso de venda, embora o banco efetue o pagamento, o custo é assumido pelo comprador através do valor do financiamento. Em operações de home equity, o custo da quitação é deduzido do valor total liberado ao cliente.

Qual a responsabilidade do interveniente?

A responsabilidade principal do interveniente é garantir a quitação da dívida existente e viabilizar a transferência de propriedade ou a liberação do novo crédito sem ônus para as partes envolvidas. A instituição deve assegurar que todo o processo seja conduzido dentro da legalidade, com documentação adequada e registro correto em cartório.

Qual a função do interveniente no contrato?

No contrato, o interveniente quitante assegura que o saldo devedor do proprietário anterior seja pago integralmente, permitindo que a propriedade seja transferida ao comprador sem pendências financeiras ou que um novo empréstimo seja estabelecido com o mesmo proprietário em condições completamente renegociadas.

Como conseguir um interveniente quitante?

É necessário procurar instituições financeiras que ofereçam financiamento imobiliário ou empréstimo com garantia de imóvel. O banco escolhido para o novo crédito será o interveniente quitante, responsável por quitar a dívida junto ao credor anterior. Faça simulações em diferentes instituições para comparar taxas, prazos e custos totais antes de decidir.

Quem assina como interveniente?

O interveniente é representado pela instituição financeira que está quitando o saldo devedor. Os representantes legais do banco, geralmente procuradores com poderes específicos, são os responsáveis por assinar os documentos relacionados à quitação e ao novo contrato. Em escrituras públicas de compra e venda, o banco comparece através de preposto autorizado.

O que é interveniente pagador?

Interveniente pagador é outro termo utilizado para designar a parte que se responsabiliza por quitar uma dívida existente no contexto de transações imobiliárias ou financeiras. Na prática, funciona de forma similar ao interveniente quitante, sendo a instituição que efetua o pagamento para liberar o bem de ônus anteriores.

O que é interveniente em um contrato de compra e venda?

É a parte que intervém na transação para assegurar a execução de uma obrigação específica, como a quitação de uma dívida vinculada ao imóvel sendo vendido. O interveniente não é nem comprador nem vendedor, mas uma terceira parte (geralmente um banco) que viabiliza a conclusão do negócio através do pagamento de pendências.

O que é uma entidade interveniente?

É uma organização, geralmente instituição financeira, que atua como parte interessada ou mediadora em um processo ou contrato. No contexto imobiliário, refere-se ao banco ou fintech que intervém para facilitar operações que envolvam quitação de débitos ou formalização de novos acordos de crédito garantido.

O que faz o interveniente?

O interveniente age como facilitador do processo, garantindo que todas as condições necessárias para conclusão de um contrato sejam cumpridas. Suas ações incluem: avaliar e aprovar o crédito do novo devedor, efetuar o pagamento da quitação ao credor original, formalizar o novo contrato de crédito e coordenar o registro das mudanças em cartório.

O que é interveniente em uma escritura?

Na escritura pública, o interveniente é mencionado como parte responsável por determinada obrigação contratual. Especificamente nas escrituras de compra e venda de imóveis financiados, o banco interveniente aparece como a entidade que garantirá a quitação do saldo devedor perante o vendedor e o credor original, viabilizando a transferência legal da propriedade ao comprador.