Em outubro de 2026, as taxas dos principais bancos divulgadas vão de 10,26% a 11,99% ao ano mais TR. A entrada mínima costuma ser de 20% do valor do imóvel, e ITBI, cartório e seguros somam mais alguns por cento sobre o preço. Num financiamento de R$ 200 mil a 11,5% ao ano em 30 anos, o comprador devolve entre R$ 546 mil (SAC) e R$ 713 mil (Price), antes da TR e dos seguros.
O custo real de um apartamento financiado tem quatro camadas: a entrada, os juros ao longo do prazo, os encargos mensais (seguros e tarifa) e as despesas de compra, como ITBI, escritura e registro.
Quanto custa financiar um apartamento hoje
O custo total do financiamento é a soma de cinco itens: entrada, juros, seguros obrigatórios, tarifas e despesas de transferência do imóvel. A parcela mensal mostra só parte dessa conta.
Em resumo, para um apartamento de R$ 250 mil com 20% de entrada:
- Entrada: R$ 50 mil, paga à vista.
- Valor financiado: R$ 200 mil.
- Parcela inicial: cerca de R$ 2,5 mil no SAC, a 11,5% ao ano em 30 anos.
- Despesas de compra (ITBI, escritura, registro): de 4% a 5% do preço, ou R$ 10 mil a R$ 12,5 mil, conforme município e cartório.
- Seguros e tarifa mensal: acrescentam, em estimativa, cerca de R$ 24 mil ao longo dos 30 anos.
Ou seja: quem precisa de R$ 200 mil financiados deve ter em caixa perto de R$ 60 mil no dia da compra, e não apenas os R$ 50 mil da entrada.
Como funciona o financiamento de um apartamento
No financiamento imobiliário, o banco paga o vendedor e o comprador devolve o valor em parcelas mensais, acrescidas de juros e encargos. O próprio apartamento fica em garantia, por meio da alienação fiduciária: o imóvel é registrado em nome do comprador, mas fica alienado ao banco até a quitação.
O processo segue cinco etapas:
- Simulação e escolha do banco.
- Análise de crédito e de renda do comprador.
- Avaliação técnica do imóvel pelo banco.
- Assinatura do contrato.
- Registro em cartório e liberação do dinheiro ao vendedor.
Existem duas grandes famílias de financiamento. No Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com recursos da poupança, o teto de avaliação do imóvel é de R$ 2,25 milhões desde outubro de 2025. Acima disso, a operação cai no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), com regras e taxas próprias. Há ainda o Minha Casa, Minha Vida, com juros subsidiados, e a linha pró-cotista, para quem usa o FGTS.
Duas siglas aparecem em toda simulação:
- LTV (Loan-to-Value): percentual do valor do imóvel que o banco financia. Um LTV de 80% significa 20% de entrada.
- CET (Custo Efetivo Total): taxa que soma juros, seguros, tarifas e demais encargos. É o número que permite comparar propostas de forma justa.
Taxas de juros do financiamento imobiliário
A taxa de juros é só uma parte do custo, mas é a que mais pesa ao longo de 30 anos. Em outubro de 2026, foi divulgado um levantamento com as taxas mínimas dos bancos, todas com juros fixos mais TR (Taxa Referencial, índice que corrige o saldo devedor):
| Instituição | Taxa mínima (ao ano) |
| Caixa | 10,26% + TR |
| Bradesco | 11,45% + TR |
| Banco do Brasil | 11,60% + TR |
| Santander | 11,69% + TR |
| Itaú | 11,99% + TR |
Esses valores são mínimos. A taxa final depende de renda, relacionamento com o banco, prazo e perfil de crédito. Existem alternativas com custo menor:
- Pró-cotista (FGTS): 9,01% ao ano + TR na Caixa e 9% no Banco do Brasil.
- Minha Casa, Minha Vida: a partir de 4% ao ano para famílias de menor renda. A Faixa 4 financia imóveis de até R$ 600 mil, para renda familiar de até R$ 13 mil, com juros a partir de cerca de 10% ao ano e prazo de até 420 meses.
O pano de fundo é a Selic. A queda da Selic tende a aliviar o custo do crédito imobiliário, mas o repasse aos bancos é gradual e não é garantido.
Quanto dar de entrada
A entrada mínima mais comum para imóveis usados no SBPE com tabela SAC é de 20% do valor de avaliação, já que a Caixa voltou a financiar até 80% do imóvel. Cada banco define sua cota, e ela pode ser menor em outras modalidades: no pró-cotista, por exemplo, a cota informada é de 80% no SAC e 60% na tabela Price.
Na prática, muitos compradores dão mais que o mínimo, porque entrada maior reduz o valor financiado, a parcela e os juros totais. Uma regra simples para planejar o caixa:
- Entrada: 20% do preço do imóvel.
- Despesas de compra: de 4% a 5% do preço.
- Reserva para mudança, móveis e pequenos reparos.
Para um apartamento de R$ 400 mil, isso significa algo entre R$ 96 mil e R$ 100 mil guardados antes de pedir o financiamento, sem contar a reserva de emergência. O FGTS pode entrar na entrada de imóveis que se enquadram nas regras do programa.
Custos além das parcelas: ITBI, escritura, registro e seguros
Além da entrada e das parcelas, o comprador paga despesas que não entram no valor financiado.
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal, com alíquota definida por cada prefeitura, em geral entre 2% e 3% do valor do imóvel. Sobre um imóvel de R$ 400 mil, 3% equivalem a R$ 12 mil. Pelo entendimento do STF (Tema 1.124), o fato gerador do imposto é o registro da transferência da propriedade.
- Escritura e registro: emolumentos de cartório, tabelados por estado e proporcionais ao valor do imóvel. Reportagem do Estado de Minas, de janeiro de 2026, estimou em média R$ 8 mil para os dois itens somados, conforme o estado. Em muitos financiamentos, o contrato do banco substitui a escritura pública, o que reduz o custo.
- Seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente): calculado sobre o saldo devedor, com taxa que varia conforme a idade do comprador. Quita a dívida se o comprador morrer ou ficar inválido.
- Seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel): calculado sobre o valor de avaliação do imóvel. Cobre danos estruturais.
- Tarifa de administração: valor mensal fixo, em torno de R$ 25, e tarifa de avaliação do imóvel, paga ao banco uma única vez.
Os dois seguros são obrigatórios nos financiamentos do SFH. Como o MIP cai junto com o saldo devedor, o peso dos seguros é maior nos primeiros anos.
Exemplos: se eu financiar 200 mil, quanto vou pagar?
Para comparar cenários, usamos premissas únicas: taxa de 11,5% ao ano, prazo de 30 anos (360 meses), financiamento de 80% do imóvel, sem TR e sem seguros no cálculo das parcelas. Os seguros e a tarifa entram em coluna à parte, como estimativa, com MIP de 0,03% ao mês sobre o saldo devedor, DFI de 0,004684% ao mês sobre o valor do imóvel e tarifa de R$ 25 por mês.
Tabela SAC (parcelas decrescentes, menor juro total):
| Valor financiado | Imóvel | Entrada (20%) | 1ª parcela | Última parcela | Total pago | Juros totais | Seguros e tarifa (estimativa) |
| R$ 170 mil | R$ 212,5 mil | R$ 42,5 mil | R$ 2.101 | R$ 477 | R$ 464 mil | R$ 294 mil | R$ 21,8 mil |
| R$ 200 mil | R$ 250 mil | R$ 50 mil | R$ 2.472 | R$ 561 | R$ 546 mil | R$ 346 mil | R$ 24,0 mil |
| R$ 300 mil | R$ 375 mil | R$ 75 mil | R$ 3.708 | R$ 841 | R$ 819 mil | R$ 519 mil | R$ 31,6 mil |
| R$ 400 mil | R$ 500 mil | R$ 100 mil | R$ 4.944 | R$ 1.122 | R$ 1.092 mil | R$ 692 mil | R$ 39,1 mil |
Tabela Price (parcelas fixas, parcela inicial menor, juro total maior):
| Valor financiado | Parcela fixa | Total pago | Juros totais |
| R$ 170 mil | R$ 1.683 | R$ 606 mil | R$ 436 mil |
| R$ 200 mil | R$ 1.981 | R$ 713 mil | R$ 513 mil |
| R$ 300 mil | R$ 2.971 | R$ 1.070 mil | R$ 770 mil |
| R$ 400 mil | R$ 3.961 | R$ 1.426 mil | R$ 1.026 mil |
Três conclusões:
- Em 30 anos, os juros costumam custar mais que o próprio imóvel financiado. No cenário de R$ 200 mil, são R$ 346 mil de juros no SAC contra R$ 200 mil de principal.
- O SAC começa com parcela maior e termina com parcela menor. No exemplo de R$ 200 mil, a primeira é de R$ 2.472 e a última de R$ 561. A diferença no total pago, frente à Price, chega a R$ 167 mil.
- A parcela inicial do SAC exige mais renda. Uma regra comum de mercado limita a parcela a 30% da renda bruta familiar, o que pede renda de cerca de R$ 8,2 mil para a primeira parcela de R$ 2.472.
Esses números são ilustrativos e usam taxa nominal fixa. A TR, os seguros reais e a taxa efetivamente aprovada pelo banco alteram o resultado.
Como simular o financiamento
Simular antes de escolher o imóvel evita surpresas. Os passos:
- Reúna os dados: valor do imóvel, entrada disponível, renda familiar bruta, idade dos compradores e prazo desejado.
- Simule em pelo menos três bancos, e compare o CET, não só a taxa de juros anunciada.
- Rode o cenário no SAC e na Price para ver a parcela inicial e o total pago.
- Inclua as despesas de compra (ITBI, escritura, registro) no orçamento, mesmo que o simulador não as mostre.
- Teste prazos diferentes. Um prazo menor aumenta a parcela e reduz bastante o juro total.
Duas propostas com a mesma taxa nominal podem ter CET diferente por causa de seguros e tarifas. Peça sempre a planilha completa de amortização e o CET por escrito.
Como reduzir o custo do financiamento
Algumas dicas práticas, como:
- Aumente a entrada: cada real a mais de entrada deixa de pagar juros por até 30 anos.
- Use o FGTS na entrada ou na amortização: se você atende aos requisitos, a linha pró-cotista tem taxa menor.
- Compare o CET entre bancos e leve a melhor proposta para negociar com os demais.
- Escolha o SAC quando a renda permitir: é a tabela de menor juro total.
- Faça amortizações extraordinárias: abater o saldo devedor reduz o prazo ou a parcela e corta juros futuros.
- Avalie a portabilidade: se as taxas caírem depois da contratação, é possível transferir o financiamento para outro banco com juros menores.
- Prefira um prazo mais curto quando a parcela couber no orçamento.
- Organize o histórico de crédito antes de pedir: score alto e nome limpo ajudam na taxa.
Como usar um imóvel próprio a seu favor
Quem já tem um imóvel pode usá-lo como garantia para levantar recursos e organizar a compra do apartamento, por exemplo para completar a entrada ou cobrir as despesas de transferência. O Home Equity, ou crédito com garantia de imóvel, é uma das opções para isso, ao lado de outras: usar o FGTS, vender o imóvel atual, esperar para juntar mais entrada ou financiar um valor menor.
Funciona da seguinte forma: o imóvel fica em garantia por alienação fiduciária, e o cliente continua morando nele ou alugando. O crédito é de uso livre e tem estas condições:
- Valor de R$ 50 mil a R$ 25 milhões, limitado a 60% do valor do imóvel.
- Prazo de até 240 meses e carência de até 3 meses.
- Taxa prefixada ou pós-fixada, corrigida pelo IPCA.
- Imóveis residenciais, comerciais e terrenos urbanos ou em condomínio, novos ou usados.
- Imóvel já financiado pode entrar como garantia, desde que o saldo devedor somado ao novo crédito não passe de 60% da avaliação. O imóvel também pode ser de um terceiro, que entra como garantidor.
- Custos da operação (avaliação, análise jurídica, cartório, seguros e IOF) incorporados ao crédito, sem cobrança antecipada.
Um exemplo de ordem de grandeza: um imóvel quitado avaliado em R$ 1 milhão pode ter limite de até R$ 600 mil, sujeito à análise de crédito e jurídica. O risco precisa estar claro: como a garantia é o imóvel, o não pagamento pode levar à sua execução. Por isso, a parcela do novo crédito deve caber no orçamento junto com a parcela do apartamento financiado.
Durante o contrato, você continua usando o imóvel normalmente, para morar ou alugar. Para saber mais, simule o crédito com garantia de imóvel da CashMe.
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Perguntas frequentes sobre quanto custa financiar um apartamento
Abaixo, as principais dúvidas sobre o tema.
Quanto custa financiar um apartamento de R$ 300 mil?
Com entrada de 20% (R$ 60 mil), o financiamento é de R$ 240 mil. A 11,5% ao ano em 30 anos, a primeira parcela no SAC fica em torno de R$ 2,97 mil, sem TR e seguros. Some ITBI, escritura e registro, de 4% a 5% do preço (R$ 12 mil a R$ 15 mil).
Qual a entrada mínima para financiar um apartamento?
Para imóveis usados no SBPE com SAC, a entrada mínima é de 20% do valor de avaliação, com cota de 80%. Cada banco define sua cota e ela varia por modalidade, perfil e tipo de imóvel. Confirme com o banco antes de fechar a compra.
Qual a diferença entre SAC e Price?
No SAC, a amortização é constante e a parcela começa alta e cai ao longo do tempo. Na Price, a parcela é fixa, começa menor e o total de juros é maior. No exemplo de R$ 200 mil, o SAC custa cerca de R$ 167 mil a menos no total.
Quanto de renda preciso para financiar um apartamento de R$ 250 mil?
Pela regra usual de comprometer até 30% da renda bruta com a parcela, a primeira parcela de R$ 2.472 pede renda familiar de cerca de R$ 8,2 mil, nas premissas deste artigo. A renda exigida muda conforme taxa, prazo, sistema e política de cada banco.
O ITBI entra no valor financiado?
Em geral, não. O ITBI e as despesas de cartório costumam ser pagos pelo comprador com recursos próprios, além da entrada. Pergunte ao banco o que entra ou não no valor financiado antes de assinar.
Posso usar o FGTS para financiar um apartamento?
Sim, se você atende às regras do programa: o saldo pode compor a entrada ou amortizar o saldo devedor. A linha pró-cotista tem taxa menor, de 9,01% ao ano + TR na Caixa e 9% no Banco do Brasil, segundo levantamento da MySide de outubro de 2026.
O que é CET no financiamento imobiliário?
CET (Custo Efetivo Total) é a taxa que reúne juros, seguros, tarifas e demais encargos do contrato. Serve para comparar propostas: dois bancos com a mesma taxa de juros podem ter CETs diferentes por causa de seguros e tarifas.
Fontes: Exame/MySide (7/10/2026); Banco Central, decisão do Copom de 16/9/2026; Caixa Econômica Federal; STF, Tema 1.124; Estado de Minas (jan/2026).
