Refinanciamento de apartamento em apenas 8 etapas

Ter um apartamento próprio é um grande passo, e ao longo do tempo, a necessidade de capital ou a busca por melhores condições financeiras podem surgir. Uma das opções para utilizar o valor já investido no seu imóvel é o refinanciamento. 

O que é refinanciamento de apartamento? 

O refinanciamento de apartamento, também conhecido como Crédito com Garantia de Imóvel ou Home Equity, é uma modalidade de empréstimo onde você utiliza seu imóvel (no caso, o apartamento) como garantia para obter crédito. 

Como funciona o refinanciamento de apartamento? 

Diferentemente de uma hipoteca tradicional usada na compra, no refinanciamento o imóvel já é seu (quitado ou com poucas parcelas restantes do financiamento original) e ele serve como colateral (garantia) para um novo empréstimo. 

Essa operação permite que você acesse um valor significativo de dinheiro, geralmente um percentual do valor de mercado do seu apartamento, com taxas de juros consideravelmente mais baixas do que em outros tipos de crédito (como empréstimos pessoais ou consignados), e com prazos de pagamento mais longos. 

Vantagens do refinanciamento de apartamento 

Os principais benefícios incluem: 

• Acesso a crédito de baixo custo: comparado a linhas de crédito sem garantia, como cheque especial ou cartão de crédito, o refinanciamento de apartamento oferece taxas de juros significativamente menores, tornando o custo do dinheiro mais acessível. 

• Altos valores de empréstimo: como a operação é garantida pelo valor do seu imóvel, é possível obter um montante de crédito consideravelmente maior do que em outras modalidades de empréstimo pessoal, permitindo a realização de projetos maiores. 

• Prazos longos para pagamento: os contratos de refinanciamento costumam ter prazos estendidos, que podem chegar a 20 anos ou mais. Isso resulta em parcelas mensais menores (em comparação com prazos curtos para o mesmo valor), o que pode aliviar o orçamento mensal. 

• Flexibilidade no uso do capital: na modalidade de Home Equity, o dinheiro liberado pode ser utilizado para diversas finalidades, desde a quitação de dívidas, passando por investimentos, reforma do imóvel, educação, saúde, até a abertura ou expansão de negócios, sem que você precise justificar o uso para o banco. 

• Potencial de quitar dívidas caras: esta é uma das vantagens mais estratégicas. Ao usar o crédito barato do refinanciamento para liquidar dívidas com juros proibitivos, você consolida seus débitos em uma única parcela com custo muito menor, reorganizando sua vida financeira e economizando uma quantia substancial em juros a longo prazo. 

Desvantagens do refinanciamento de apartamento 

É fundamental estar ciente de: 

• Custo total elevado a longo prazo: embora as taxas sejam baixas, o longo prazo dos contratos de refinanciamento significa que o montante total pago em juros ao final do contrato pode ser bastante alto. É crucial comparar o Custo Efetivo Total (CET) e projetar o impacto financeiro ao longo de todos os anos, o que varia em cada instituição. 

• Custos operacionais iniciais: o processo de refinanciamento envolve taxas e despesas significativas no início, como a taxa de avaliação do imóvel, taxas administrativas, Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) e, principalmente, os custos de cartório para o registro da nova garantia no imóvel. 

• Tempo do processo: o trâmite para aprovação e liberação do crédito no refinanciamento é mais complexo e demorado do que em empréstimos pessoais simples, envolvendo análise de crédito rigorosa, avaliação do imóvel e registro em cartório. Para reduzi-lo, é importante garantir todas as documentações necessárias. 

• Impacto na capacidade de endividamento futura: ao contratar um refinanciamento, seu nível de endividamento aumenta, o que pode limitar sua capacidade de obter outros créditos ou financiamentos no futuro, caso necessite. Por isso, certifique-se que é um crédito consciente em seu orçamento. 

• Risco de perda do imóvel: como seu apartamento é a garantia da dívida, a inadimplência no pagamento das parcelas pode levar à execução da hipoteca ou alienação fiduciária pela instituição financeira, resultando na perda do seu bem. O percentual desta situação é extremamente baixo, dado que o interesse da instituição é o recebimento do dinheiro, e não o bem. 

Dica da especialista: por que considerar o refinanciamento do seu apartamento? 

Os motivos mais relevantes para a opção deste crédito incluem: 

• Obter capital para grandes projetos: financiar uma reforma, abrir ou expandir um negócio, pagar estudos (seus ou dos filhos), investir, etc. 

• Quitar dívidas mais caras: consolidar dívidas com juros elevados (cheque especial, cartão de crédito) em uma única dívida com juros bem menores, organizando suas finanças e reduzindo o custo total dos débitos. 

• Reduzir a parcela do financiamento atual: se você já possui um financiamento imobiliário para o apartamento e as taxas de mercado caíram, é possível refinanciar o saldo devedor com uma nova instituição que ofereça condições mais vantajosas. 

• Ter uma reserva de emergência: Embora menos comum, alguns utilizam o refinanciamento para criar uma reserva financeira maior, aproveitando as condições favoráveis. 

O que observar antes de refinanciar um apartamento? 

Diversos elementos influenciam as condições e a viabilidade do seu refinanciamento de apartamento. Citamos os principais abaixo: 

• Valor de avaliação do imóvel: a instituição financeira realizará uma avaliação para determinar o valor de mercado do seu apartamento. O montante do empréstimo que você pode obter é um percentual desse valor (geralmente entre 50% e 70%, mas pode variar). Quanto maior a avaliação, maior o potencial de crédito. 

• Taxas de juros (fixas ou variáveis): as taxas são o custo do dinheiro e impactam diretamente o valor das parcelas e o custo total do empréstimo. Refinanciar para obter uma taxa menor é um dos principais atrativos, mas é vital entender a diferença entre taxas fixas (garantem a mesma taxa ao longo do tempo) e variáveis (geralmente atreladas a índices como a Selic ou IPCA + um spread do banco, podendo variar as parcelas futuras). 

• Sistema de amortização (SAC vs. Price): a forma como o saldo devedor é calculado e as parcelas são estruturadas ao longo do tempo é fundamental para o seu planejamento financeiro. Os dois sistemas mais comuns no Brasil são o SAC e a Tabela Price. A escolha entre eles afeta diretamente o valor das suas parcelas mensais e o total de juros pagos ao final do contrato. 

• Sistema de Amortização Constante (SAC): neste sistema, a amortização do principal é feita em parcelas iguais ao longo do contrato. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor restante (que diminui constantemente), as parcelas começam mais altas e vão decrescendo ao longo do tempo. A principal vantagem do SAC é que o custo total de juros pago ao final do contrato é geralmente menor em comparação com a Tabela Price, pois o saldo devedor diminui mais rápido no início. 

• Tabela Price (Sistema Francês de Amortização): neste sistema, as parcelas de pagamento são constantes (desconsiderando variações de índices em taxas variáveis, seguros, etc.). No início do contrato, a maior parte da parcela corresponde a juros, e a amortização do principal é menor. Com o passar do tempo, a proporção se inverte. A principal vantagem da Tabela Price são as parcelas iniciais mais baixas, o que pode facilitar o planejamento para quem precisa de um fluxo de caixa menor no curto prazo. No entanto, o custo total de juros pago ao final tende a ser maior que no SAC, dado que o saldo devedor é amortizado mais lentamente no início. 

Dica: A escolha entre SAC e Price depende da sua capacidade de pagamento inicial e do seu objetivo: se busca menor custo total a longo prazo (e pode arcar com parcelas iniciais maiores), o SAC pode ser mais vantajoso. Se a prioridade é ter parcelas iniciais mais baixas (e previsíveis, se a taxa for fixa), a Tabela Price pode ser preferível. 

• Prazo de pagamento: os prazos no refinanciamento são longos, podendo chegar a 15, 20 anos ou mais. Prazos maiores resultam em parcelas menores, mas o custo total do empréstimo (juros pagos) será significativamente maior. Prazos menores elevam o valor das parcelas, mas reduzem drasticamente o total de juros pagos. 

• Seu perfil de crédito: sua pontuação de crédito (score), histórico de pagamentos, renda mensal e estabilidade profissional são avaliados pelo banco para determinar o risco da operação. Um bom perfil tende a garantir melhores taxas e condições. 

• Custos e taxas adicionais: o refinanciamento envolve custos além dos juros. Isso inclui taxas de avaliação do imóvel, taxas administrativas do banco, impostos (IOF – Imposto sobre Operações Financeiras) e custos de cartório para registro da nova alienação fiduciária. O Custo Efetivo Total (CET) é o indicador que inclui todos esses custos e juros, sendo a métrica mais importante para comparar propostas. 

• Percentual do valor do imóvel (LTV – Loan-to-Value): é a relação entre o valor emprestado e o valor de avaliação do imóvel. Se o imóvel vale R$ 500.000 e você pega R$ 250.000, o LTV é de 50%. Bancos geralmente limitam esse percentual, e LTVs menores podem resultar em taxas mais favoráveis, pois representam menor risco para a instituição. 

Passo a passo para fazer um refinanciamento de apartamento 

Para garantir o melhor aproveitamento do processo de refinanciamento, siga as etapas abaixo: 

1. Definição de necessidades e objetivos: calcule o valor que você precisa e para qual finalidade. Isso ajudará a determinar o montante do empréstimo e o prazo ideal. 

2. Pesquisa e simulação: Pesquise diferentes instituições financeiras e simule as condições (valor do empréstimo, prazo, taxas de juros, CET) com base nos seus objetivos e na avaliação estimada do seu imóvel. Use o CET para comparar propostas de forma eficaz. Na CashMe, a simulação é feita totalmente online e em poucos minutos. 

3. Análise de crédito: após escolher uma ou mais propostas, a instituição financeira avaliará seu perfil financeiro (renda, histórico de crédito, etc.) para determinar sua capacidade de pagamento. 

4. Avaliação do imóvel: a instituição enviará um avaliador para verificar as condições e determinar o valor de mercado do seu apartamento. O valor final do empréstimo será baseado nesta avaliação. 

5. Análise jurídica e documentação: serão solicitados diversos documentos seus e do imóvel (matrícula atualizada, certidões, comprovantes de renda, etc.). A análise jurídica verifica a regularidade da documentação. É importante separar e enviar os documentos o mais rapidamente possível, para garantir agilidade no recebimento do crédito. 

6. Aprovação e assinatura do contrato: se todas as análises forem positivas, o contrato de refinanciamento será emitido. Leia-o atentamente, entendendo todas as cláusulas e custos, antes de assinar. 

7. Registro do contrato: o contrato assinado deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis para formalizar a nova alienação fiduciária do imóvel em nome da instituição financeira. 

8. Liberação do Crédito: Após o registro, o valor do empréstimo é liberado na sua conta corrente. 

Exemplo prático: analisando as opções de refinanciamento 

Vamos considerar um exemplo para ilustrar as compensações. 

Cenário: João possui um apartamento avaliado em R$ 600.000. Ele tem um saldo devedor de R$ 150.000 em seu financiamento atual (com prazo restante de 8 anos e taxa de 10% ao ano – CET de 10,5% a.a.). João precisa de R$ 150.000 adicionais para reformar o apartamento e quitar dívidas de cartão de crédito com juros altos. Ele considera refinanciar o apartamento, buscando R$ 300.000 (os R$ 150.000 para quitar o saldo atual + R$ 150.000 adicionais). O banco oferece refinanciamento com as seguintes opções: 

• Opção A: refinanciar R$ 300.000, prazo de 15 anos, taxa de 9% ao ano (CET de 9,5% a.a.) 

• Opção B: refinanciar R$ 300.000, prazo de 20 anos, taxa de 9.2% ao ano (CET de 9.8% a.a.) 

Vamos calcular as parcelas e o custo total (apenas juros para simplificar a comparação entre as opções de refinanciamento, mas o CET inclui tudo): 

Financiamento Atual

• Principal: R$ 150.000 

• Prazo: 8 anos (96 meses) 

• Taxa: 10% a.a. 

• Parcela (Tabela SAC – considerando amortização constante, parcela decrescente; para simplificar, usaremos uma média ou um cálculo aproximado de Tabela Price): Aprox. R$ 2.000 (primeira parcela) 

• Juros Totais Restantes (aprox.): R$ 42.000 

Opção A (Refinanciamento – 15 anos)

• Principal: R$ 300.000 

• Prazo: 15 anos (180 meses) 

• Taxa: 9% a.a. 

• Parcela (Tabela Price – simplificado): Aprox. R$ 3.040 por mês. 

• Juros Totais (aprox.): R$ 247.200 

• Custo Total do Crédito (CET incluído): R$ 3.040 * 180 = R$ 547.200 

Opção B (Refinanciamento – 20 anos)

• Principal: R$ 300.000 

• Prazo: 20 anos (240 meses) 

• Taxa: 9.2% a.a. 

• Parcela (Tabela Price – simplificado): Aprox. R$ 2.740 por mês. 

• Juros Totais (aprox.): R$ 357.600 

• Custo Total do Crédito (CET incluído): R$ 2.740 * 240 = R$ 657.600 

Tabela Comparativa (Valores Aproximados)

Cenário	Principal (R$)	Prazo (Anos)	Taxa Anual (Juros)	Parcela Mensal (Aprox. R$)	Juros Totais Pagos (Aprox. R$)	Custo Total (Principal + Juros Aprox. R$)
Financiamento Atual	150.000	8	10.0%	2.000 (Decrescente)	42.000 (Restante)	192.000 (Restante)
Refinanciamento (Opção A)	300.000	15	9.0%	3.040 (Fixa)	247.200	547.200
Refinanciamento (Opção B)	300.000	20	9.2%	2.740 (Fixa)	357.600	657.600

Raciocínio detalhado da comparação

• Necessidade de capital: João precisa dos R$ 150.000 adicionais. O refinanciamento permite isso, incorporando o saldo devedor atual. 

• Redução imediata da parcela (vs. total original): se a parcela original começou em R$ 2.500, a Opção B (R$ 2.740) pode parecer um aumento, mas lembre-se que o refinanciamento liberou R$ 150.000 em caixa e quitou dívidas de cartão de crédito (que teriam parcelas e juros separados). A comparação direta com a parcela atual (R$ 2.000) mostra um aumento, mas isso se deve ao valor extra e ao prazo mais longo. 

Comparação entre Opções A e B

• Opção A (15 anos): parcela maior (R$ 3.040) mas paga o empréstimo mais rápido e tem um custo total (juros) R$ 110.400 menor que a Opção B. 

• Opção B (20 anos): parcela menor (R$ 2.740), o que melhora o fluxo de caixa mensal. No entanto, leva 5 anos a mais para quitar e custa R$ 110.400 a mais em juros totais. 

• Considerando as dívidas de cartão: o refinanciamento quitou dívidas de cartão com juros de, digamos, 10% ao mês (mais de 200% ao ano). Mesmo com o aumento da dívida do apartamento, a economia gerada ao eliminar esses juros altíssimos provavelmente supera em muito o custo adicional do refinanciamento, tornando a operação vantajosa se o uso do crédito for inteligente. 

• Impacto do CET: a diferença entre as taxas de juros (9.0% vs 9.2%) pode parecer pequena, mas o CET (9.5% vs 9.8%) reflete os custos totais, o que torna a Opção A ainda mais vantajosa financeiramente a longo prazo se a capacidade de pagamento permitir a parcela maior. 

Dica da especialista: leve em consideração seu momento de vida atual, mas organize seu orçamento de forma que mantenha uma reserva e capacidade financeira para imprevistos, para que o refinanciamento seja utilizado para o objetivo necessário. 

Dinheiro extra: refinanciamento com troco 

Uma das aplicações mais comuns e estratégicas do Home Equity/Refinanciamento é quando você precisa de um valor de crédito que excede o saldo devedor atual do seu financiamento (se houver). É isso que o mercado costuma chamar de “refinanciamento com troco”. Para que o “troco” seja possível, é necessário que haja equidade suficiente no seu imóvel – ou seja, o valor de mercado atual do apartamento deve ser significativamente maior do que o saldo devedor restante.  

A instituição financeira calculará o LTV (Percentual do Valor do Imóvel) com base no valor total do novo empréstimo solicitado e o valor de avaliação do imóvel. Se esse percentual estiver dentro dos limites estabelecidos pelo banco (geralmente até 60% do valor do imóvel), e seu perfil de crédito for aprovado para o montante maior, o “troco” é liberado. 

Perguntas frequentes sobre refinanciamento de apartamento 

Qual a taxa de juros do refinanciamento de apartamento? 

Assim como a grande maioria dos empréstimos, a taxa de juros é fixa e personalizada, calculada com base no seu perfil e nas condições específicas do crédito. 

Posso refinanciar meu apartamento se ele ainda está financiado?  

Sim, é comum refinanciar o saldo devedor com uma nova instituição que ofereça condições melhores, ou obter um valor adicional utilizando o imóvel como garantia, quitando o saldo anterior com o novo crédito. 

Qual o valor máximo que posso conseguir no refinanciamento?  

Geralmente, as instituições liberam entre 50% e 70% do valor de avaliação do imóvel. Esse percentual pode variar dependendo da instituição e do seu perfil de crédito. Na CashMe, este valor é de até 60% do valor de avaliação do imóvel e o limite máximo é de R$25 milhões. 

Quanto tempo leva o processo de refinanciamento?  

O tempo pode variar, mas geralmente leva entre 30 a 60 dias, dependendo da agilidade na entrega da documentação e dos trâmites de análise de crédito e do cartório. 

Posso usar o dinheiro do refinanciamento para qualquer finalidade?  

Na CashMe, o uso do dinheiro é livre, seja para investir, pagar dívidas, reformar, viajar, etc.  

Qual a diferença entre refinanciamento e portabilidade do crédito imobiliário?  

A portabilidade é apenas a transferência do seu financiamento atual para outra instituição que ofereça taxas de juros menores, sem alterar o valor do saldo devedor. O refinanciamento, ou Home Equity, permite que você obtenha um novo empréstimo usando o imóvel como garantia, podendo pegar um valor maior que o saldo devedor atual.