Construir, ampliar ou reformar exige mais do que vontade e dinheiro disponível. Sem uma estratégia clara, o planejamento de obra tende a atrasar, custar mais do que o previsto ou até parar no meio do caminho.
É por este motivo que os especialistas recomendam se organizar antes de começar verificando o que será feito, quanto vai custar a obra, quanto tempo levará e de onde virão os recursos.
O blog da CashMe foi atrás de entender melhor estes detalhes e te apresenta as melhores dicas para fazer um planejamento de obra com segurança.
O que é planejamento de obra
Basicamente o planejamento de obra é todo o processo sobre o que será feito, custos, tempo, entre outros. Para Débora Pezzotti Ribeiro, advogada e especialista em crédito imobiliário, um bom plano responde a pelo menos quatro perguntas.
A primeira é o que eu vou fazer? Se construir, ampliar ou reformar. A segunda é quanto posso gastar. Já a terceira e quarta se referem a quanto será gasto em cada etapa e como vou pagar por ela.
Luccas Isnard, CEO da Vizu Imobiliária Boutique, afirma que a ideia do planejamento de obra é transformar uma ideia em um plano executável. Quanto mais detalhado, maior a capacidade de antecipar problemas.
Etapas do planejamento de obras
Pezzotti destaca que o processo começa pela definição do que será feito: construção do zero, reforma geral ou de apenas um ambiente. Depois tem a avaliação da viabilidade (terreno, regras municipais e recursos), a contratação de profissionais habilitados, o orçamento, a organização dos recursos entre dinheiro próprio e crédito, o cronograma físico-financeiro, o acompanhamento da execução e por último a conclusão e a regularização.
Na visão de Isnard, o planejamento de obra não termina quando a obra começa. Este precisa ser atualizado conforme surgem novas necessidades.
Como fazer o orçamento da obra
O orçamento deve partir dos projetos e de uma descrição clara dos serviços e acabamentos. É preciso levantar quantidades e pesquisar preços de materiais, mão de obra e serviços especializados. Também entram na conta projetos, taxas, licenças, caçamba, remoção de terra e ligações de água e luz, inclusive as provisórias. “Uma estimativa de metro quadrado ajuda, mas não substitui um orçamento detalhado”, afirma Pezzoti.
Isnard acrescenta que é fundamental pesquisar preços e comparar propostas, sem escolher fornecedores apenas pelo menor valor. Outro fator é observar a margem financeira para imprevistos, como problemas estruturais, alterações necessárias no projeto ou oscilações nos preços dos materiais.
Cronograma de obra: como montar
Segundo os especialistas, o cronograma do planejamento de obra deve respeitar a sequência técnica dos serviços, inclusive prazos técnicos de secagem e cura. Também devem ser inclusos projetos, aprovações de órgãos públicos, contratações de crédito, prazos dos fornecedores com atenção especial para produtos sob medida, como marcenaria e esquadrias.
A época do ano também pesa, porque períodos chuvosos alteram prazos e devem ser levados em consideração.
“Mais do que estabelecer uma data para terminar, o objetivo é entender o que precisa acontecer para que essa data seja viável”, cita Isnard.
Cronograma físico-financeiro
Segundo Pezzoti, o cronograma físico-financeiro é o documento essencial para o êxito de qualquer obra. Este vai demonstrar o que será realizado em cada etapa e quando será gasto. A especialista em crédito imobiliário exemplifica com uma obra hipotética de R$ 300 mil. Nesta há um planejamento que, principalmente, se tratando de uma obra envolvendo crédito, a liberação dos recursos será de acordo com as etapas previamente estabelecidas. Veja abaixo
| Etapa | Período previsto | Valor estimado |
|---|---|---|
| Preparação e fundações | Mês 01 | R$ 45.000,00 |
| Estrutura | Meses 02 e 03 | R$ 75.000,00 |
| Alvenaria e cobertura | Meses 03 e 04 | R$ 60.000,00 |
| Instalações e impermeabilização | Meses 04 e 05 | R$ 45.000,00 |
| Revestimentos e acabamentos | Meses 05 a 07 | R$ 60.000,00 |
| Testes, ajustes e limpeza | Mês 08 | R$ 15.000,00 |
| Total estimado | 8 meses | R$ 300.000,00 |
Documentos e licenças da obra
Os especialistas citam que as exigências variam conforme o município, o imóvel e o tipo de obra. Em geral, envolvem documentos do proprietário e do imóvel (matrícula e cadastro municipal), projetos aprovados na prefeitura quando exigido, alvará, ART ou RRT, autorizações específicas para demolição ou intervenção ambiental e aval do condomínio, quando for o caso.
Pezzoti lembra ainda das obrigações com a Receita Federal, como inscrição no CNO (Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal do Brasil) e regularização pelo SERO (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras).
Planejamento e controle de obras: como acompanhar a execução
Pezzoti destaca que o dono da obra precisar ter acesso a três informações sempre atualizadas: o que estava previsto, o que já foi executado e quanto ainda é necessário gastar. A especialista comenta que reuniões periódicas com o responsável pelo acompanhamento da obra ajudam a identificar atrasos e tomar decisões. “Toda contratação deve estar pautada em contrato e os pagamentos devem ser realizados conforme o contrato”, destaca a especialista.
Para ela delegar não é “delargar”, a vistoria financeira atende as finalidades do financiamento, mas não substitui o acompanhamento técnico contratado pelo proprietário.
Isnard reforça que no planejamento de obra mudanças de escopo devem ser formalizadas e ter o impacto avaliado antes de autorizadas. Uma alteração aparentemente pequena pode exigir novos materiais, mão de obra adicional e mais tempo de execução. “O acompanhamento deve permitir que o proprietário tome decisões com base em informações concretas e não apenas na percepção de que a obra está avançando”, pontua.
Erros comuns no planejamento de obras
Pezzoti cita que os erros mais frequentes são começar sem projeto definido, subestimar custos e assumir compromissos antes de confirmar a disponibilidade do dinheiro.
Outros equívocos comuns também são: escolher profissionais só pelo preço, contratar sem definir serviços, materiais, prazos e pagamentos. Alterar o projeto muitas vezes durante a execução gerando custos e retrabalho. Comprar materiais antes de conferir medidas e especificações.
Além disso, outros erros são pagar valores antecipadamente sem proteção contratual e contar com crédito ainda não contratado como recurso garantido.
Como incluir o financiamento no planejamento da obra
Os especialistas destacam que o crédito deve entrar na fase de viabilidade, antes de assumir despesas que dependem dele. Para isso, é preciso calcular quanto dinheiro próprio será necessário antes do primeiro desembolso e entre as liberações. E incluir eventual saldo devedor do terreno. Isnard orienta avaliar, além dos juros, o Custo Efetivo Total (CET), prazo, carência, garantias e condições de liberação.
Uma alternativa é o crédito para construção da CashMe, que financia o início ou a conclusão de obras residenciais ou comerciais, de R$ 50 mil a R$ 25 milhões, limitado a 50% do valor do imóvel finalizado ou 30% do terreno. O prazo é de até 240 meses, com carência de até três, e os recursos são liberados em tranches conforme a obra avança.
O crédito está disponível para pessoas físicas, jurídicas ou operações mistas e aceita terreno quitado ou com saldo devedor.
Na avaliação de Lucas, o financiamento pode ser uma ferramenta para organizar a execução desde que faça sentido para o projeto e não represente um risco financeiro excessivo.
Precisa de crédito descomplicado?
Veja como a CashMe pode te ajudar:
Perguntas frequentes sobre planejamento de obra
1. O que é planejamento de obra?
É o processo de definir, antes de começar, o que será feito, quanto vai custar, quanto tempo vai levar e de onde virão os recursos. Um bom plano responde a quatro perguntas: o que vou fazer, quanto posso gastar, quanto será gasto em cada etapa e como vou pagar por ela.
2. Uma estimativa por metro quadrado é suficiente para o orçamento?
Não. Ela ajuda, mas não substitui um orçamento detalhado, que parte dos projetos e da descrição dos serviços e acabamentos. Também devem entrar na conta taxas, licenças, caçamba, remoção de terra, ligações de água e luz e uma margem para imprevistos.
3. Para que serve o cronograma físico-financeiro?
Ele mostra o que será realizado em cada etapa e quando cada valor será gasto. Em obras com crédito, é ainda mais importante, porque a liberação dos recursos acompanha as etapas previamente estabelecidas.
4. Quais são os erros mais comuns no planejamento de obras?
Os mais frequentes são começar sem projeto definido, subestimar custos e assumir compromissos antes de confirmar a disponibilidade de dinheiro. Também pesam escolher profissionais só pelo preço, alterar o projeto várias vezes, pagar adiantado sem proteção contratual e contar com crédito ainda não contratado.
5. Quando incluir o financiamento no planejamento?
Na fase de viabilidade, antes de assumir despesas que dependem dele. É preciso calcular quanto dinheiro próprio será necessário antes do primeiro desembolso e entre as liberações, além de avaliar, além dos juros, o CET, prazo, carência, garantias e condições de liberação.
Muito bom o Conteúdo